關(guān)于實(shí)施工業(yè)項(xiàng)目落地整鏈?zhǔn)接脮r(shí)評(píng)價(jià)機(jī)制及完善招商體系的探討
——以江蘇省南京市江寧區(qū)谷里街道為例

●鄒武健 俞顯康 王 昕

工業(yè)項(xiàng)目的早開工、早投產(chǎn)對(duì)于區(qū)域發(fā)展有著重要意義，但是現(xiàn)實(shí)工作中，很多項(xiàng)目因土地空間調(diào)整到掛牌公告用時(shí)過長(zhǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目簽約后3～5年才開工建設(shè)，由此造成投資成本的增加和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的減弱，嚴(yán)重影響營(yíng)商環(huán)境，制約區(qū)域發(fā)展。2018年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革試點(diǎn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2018〕33號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），決定在包括南京市在內(nèi)的16個(gè)地區(qū)開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革試點(diǎn)，以求通過優(yōu)化審批模式，加強(qiáng)部門合作，重新設(shè)計(jì)項(xiàng)目審批流程，推行并聯(lián)審批，縮減審批時(shí)間和申報(bào)資料，達(dá)到審批效能的提升。

江寧區(qū)谷里街道于2017年10月20日引進(jìn)一個(gè)優(yōu)質(zhì)的工業(yè)項(xiàng)目，年納稅不低于1000萬(wàn)，項(xiàng)目占地40畝，城規(guī)符合，土地現(xiàn)狀為一般農(nóng)用地，比較理想的落地手續(xù)辦理路徑如下：2017.11.1項(xiàng)目備案申請(qǐng)，辦理周期約7天；2017.11.2向規(guī)劃窗口申請(qǐng)地形測(cè)繪以及地下管線測(cè)量，辦理周期約10天；2017.11.3將擬選址地塊初擬紅線及控詳數(shù)據(jù)給企業(yè)，請(qǐng)對(duì)方提前進(jìn)行設(shè)計(jì)單位的遴選與方案初排；2017.11.6辦理用地初審，辦理周期約7天；2017.11.21向發(fā)改和規(guī)劃申請(qǐng)初審，辦理周期約3天，因項(xiàng)目土規(guī)不符，預(yù)審代辦無法進(jìn)入，谷里街道可向規(guī)劃部門發(fā)函請(qǐng)其對(duì)該項(xiàng)目提前進(jìn)行技術(shù)服務(wù)；2017.12.1設(shè)計(jì)院初排方案出來，第一時(shí)間與規(guī)劃進(jìn)行對(duì)接，請(qǐng)其技術(shù)服務(wù)，同時(shí)請(qǐng)投資方委托第三方進(jìn)行環(huán)評(píng)報(bào)告的制作（等待過程中進(jìn)行地下管線排查）；2018.3.20申報(bào)土地空間調(diào)整，約90天，（通常土地征收90天，安置補(bǔ)償60天，掛牌組件（含要點(diǎn)申報(bào)）30天）；待空間調(diào)整數(shù)據(jù)上報(bào)后，與國(guó)土進(jìn)行溝通，請(qǐng)其視為土地合規(guī)，進(jìn)行預(yù)審代辦的申請(qǐng)；2018.4.3申請(qǐng)進(jìn)入預(yù)審代辦，辦理周期約3天；2018.4.10向規(guī)劃部門申請(qǐng)預(yù)審要點(diǎn)，辦理周期約7天；2018.4.17向規(guī)劃部門申報(bào)預(yù)審方案，辦理周期約30天；2018.4.18通知投資方進(jìn)行地質(zhì)勘探，并進(jìn)行地勘審查，周期約25天；2018.5.20設(shè)計(jì)院根據(jù)方案及地勘報(bào)告進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，約20天；2018.6.15向?qū)張D辦申報(bào)施工圖審查，加上回復(fù)意見等約20天；2018.6.16通知投資方進(jìn)行施工及監(jiān)理單位的遴選，并提前準(zhǔn)備直接發(fā)包資料；2018.7.10向江寧區(qū)制造業(yè)評(píng)審辦公室申請(qǐng)項(xiàng)目制造業(yè)準(zhǔn)入，辦理時(shí)間約7天；2018.12.20土地掛牌，通知投資企業(yè)準(zhǔn)備摘牌資料；2019.1.10土地摘牌；2019.1.15辦理用地規(guī)劃許可，辦理周期約7天；2019.1.16辦理正式方案申報(bào)，辦理周期約7天（若預(yù)審方案與現(xiàn)在政策不一樣，方案與重新申報(bào)，最快約20天）；2019.2.13辦理土地產(chǎn)權(quán)證，辦理周期約3天；2019.2.19辦理工程規(guī)劃許可，辦理周期約7天（含白蟻防治及規(guī)費(fèi)繳納）；2019.2.26換領(lǐng)審圖合格證，辦理周期約0.5天（若施工圖有變更需辦理變更，最快約10天）；2019.3.1向建工局申報(bào)直接發(fā)包，辦理時(shí)間約3天（含合同備案）；2019.3.6向安監(jiān)站申報(bào)安監(jiān)，辦理時(shí)間約7天；2019.3.13向質(zhì)監(jiān)站申報(bào)質(zhì)監(jiān)，辦理時(shí)間約7天；2019.3.20申報(bào)施工許可，辦理時(shí)間約2天；2019.3.21開工建設(shè)，然而該項(xiàng)目一直到2021年8月初仍未掛牌，開工時(shí)間仍無法確定，理想預(yù)估在2021年9月初掛牌，11月初動(dòng)工建設(shè)。

良好的營(yíng)商環(huán)境是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)能否健康快速發(fā)展的重要參考指標(biāo)。近幾年來，國(guó)家、省、市、區(qū)里都高度重視營(yíng)商環(huán)境建設(shè)，南京市制定了《南京市優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境100條》（寧委發(fā)【2018】31號(hào)）政策，江寧區(qū)發(fā)布了《江寧區(qū)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境108條》等文件。在工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革中，也提出了“3550”“2440”審批用時(shí)的考核以及努力目標(biāo)，在改革試點(diǎn)中，從工業(yè)項(xiàng)目審批過程用時(shí)來看，確實(shí)壓減了許多用時(shí)，但項(xiàng)目落地的整鏈?zhǔn)接脮r(shí)（落地整鏈?zhǔn)接脮r(shí)是指從投資協(xié)議簽訂以后的立項(xiàng)開始到開工，再到驗(yàn)收結(jié)束，直至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）完畢整個(gè)過程的用時(shí)，目前來看，這個(gè)概念很少有材料提及，但卻是投資企業(yè)最關(guān)心、地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)最關(guān)注、改革檢驗(yàn)最重要的點(diǎn)）的減少卻沒有達(dá)到預(yù)期的效果，之所以出現(xiàn)這樣的情況，主要有以下兩個(gè)原因。

一、未充分考慮土地轉(zhuǎn)熟及出讓流程，致使審批“全流程”不全

《通知》要求“對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度進(jìn)行全流程、全覆蓋改革”，其中的“全流程”應(yīng)該包括審批流程上從立項(xiàng)一直到竣工驗(yàn)收和公共設(shè)施接入服務(wù)審批的全過程。然而在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，工業(yè)項(xiàng)目落地用時(shí)最長(zhǎng)的是土地轉(zhuǎn)熟與出讓環(huán)節(jié)。通常來說，一個(gè)新引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目，土地轉(zhuǎn)熟到掛牌公告跨兩個(gè)年度較為常見，土地空間調(diào)整、安置補(bǔ)償、土地征收、掛牌公告、摘牌辦證5個(gè)環(huán)節(jié)至少需占時(shí)180天以上（理想化狀態(tài)），然而這5個(gè)重要環(huán)節(jié)卻未在審批“全流程”中體現(xiàn)，致使審批流程不全，審批用時(shí)壓減目標(biāo)值設(shè)定有一定誤差。

二、告知承諾制下的拿地即開工不具備普遍性

告知承諾制的初衷是加快工程建設(shè)項(xiàng)目審批速度，讓項(xiàng)目早落地、早開工。通過容缺受理、告知承諾的方式，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同并取得相關(guān)許可后，即可“拿地即開工”，但在實(shí)際工作中，該現(xiàn)象仍然較為少見，且不同項(xiàng)目之間很難進(jìn)行“復(fù)制”，不具備普遍的實(shí)用性。

1.實(shí)行工業(yè)項(xiàng)目落地整鏈?zhǔn)接脮r(shí)考核制。以項(xiàng)目簽約之日起算至項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）辦理整鏈?zhǔn)接脮r(shí)為考核依據(jù)，將土地空間調(diào)整、安置補(bǔ)償、土地征收、掛牌公告、摘牌辦證、房屋實(shí)測(cè)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）辦理流程納入審批“全流程”，重新設(shè)定審批用時(shí)壓減目標(biāo)值。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有并聯(lián)審批模塊進(jìn)行全面考量，加快對(duì)土地手續(xù)辦理環(huán)節(jié)的改革，優(yōu)化審批環(huán)節(jié)，尤其是需要加快壓減土地空間調(diào)整、安置補(bǔ)償、土地征收、掛牌公告這4個(gè)環(huán)節(jié)的審批資料和審批用時(shí)。

2.進(jìn)一步優(yōu)化用地審批流程。把“用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，用地批準(zhǔn)手續(xù)在施工許可前完成即可”修改為“用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，工業(yè)項(xiàng)目在土地符合‘兩規(guī)’情況下，即可申請(qǐng)辦理施工許可，用地批準(zhǔn)手續(xù)在項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)前完成即可”，讓符合“兩規(guī)”的項(xiàng)目開工建設(shè)、土地征收安置及掛牌公告、摘牌辦證等土地手續(xù)在項(xiàng)目建設(shè)及驗(yàn)收、甚至投產(chǎn)中同步辦理（系統(tǒng)考慮項(xiàng)目落地環(huán)節(jié)）。

長(zhǎng)期以來，項(xiàng)目簽約作為招商工作完成的重要標(biāo)志，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷變化，可以發(fā)現(xiàn)，不論在項(xiàng)目對(duì)接初期還是在招商談判過程中以及簽約后，投資客商更為關(guān)注的是項(xiàng)目何時(shí)可以落地，這個(gè)問題不是靠招商技能所能解決的，涉及到多方面的審批業(yè)務(wù)和工作協(xié)調(diào)模塊，是多專業(yè)的知識(shí)集成。較為常見的問題:首先，洽談過程中，因?qū)?xiàng)目落地周期不熟悉，出現(xiàn)承諾時(shí)限與實(shí)際落地時(shí)限差異較大，導(dǎo)致簽約項(xiàng)目“泡湯”；其次，項(xiàng)目簽約后進(jìn)行移交過程中時(shí)有工作脫節(jié)，新簽項(xiàng)目因與項(xiàng)目落地手續(xù)辦理團(tuán)隊(duì)的對(duì)接中斷或信息傳輸不暢，導(dǎo)致“從零溝通”及項(xiàng)目落地用時(shí)變長(zhǎng)的現(xiàn)象發(fā)生。

三、延伸招商工作軸線，構(gòu)建“招商+項(xiàng)目落地”體系

將招商工作軸線延伸至項(xiàng)目施工許可的辦結(jié)，全面推行“一個(gè)項(xiàng)目、一名領(lǐng)隊(duì)、一班人馬、辦到開工”的工作機(jī)制,構(gòu)建新的招商工作閉環(huán)。每一個(gè)接洽或者簽約項(xiàng)目建立一個(gè)微信工作群，將投資客商和招商團(tuán)隊(duì)以及掛鉤領(lǐng)導(dǎo)一并加入，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人并作為“領(lǐng)隊(duì)”的身份出現(xiàn)，這樣的溝通會(huì)讓項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行連續(xù)而又有效地告知，洽談及簽約后涉及到土地轉(zhuǎn)熟、報(bào)規(guī)報(bào)建的問題與手續(xù)流程都能做到及時(shí)回復(fù)與配合，做到環(huán)環(huán)相扣，將項(xiàng)目落地時(shí)限控制在最小范圍內(nèi)。

四、重視“互聯(lián)網(wǎng)+招商信息綜合在線”系統(tǒng)的應(yīng)用

一種基于互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)平臺(tái)的招商咨詢系統(tǒng)，包括招商平臺(tái)、招商內(nèi)容發(fā)布模塊、查詢模塊、咨詢模塊、提交模塊、篩選系統(tǒng)、信息反饋模塊和記錄監(jiān)管模塊。招商平臺(tái)設(shè)置有招商內(nèi)容發(fā)布模塊、查詢模塊和咨詢模塊，且招商內(nèi)容發(fā)布模塊、查詢模塊和咨詢模塊均由招商平臺(tái)控制。留言咨詢模塊中設(shè)置有提交模塊，且提交模塊與篩選系統(tǒng)相連接，其主要特征有：首先，招商內(nèi)容發(fā)布模塊發(fā)布的內(nèi)容包括招商活動(dòng)內(nèi)容、招商動(dòng)態(tài)、招商成果和招商項(xiàng)目等，且招商活動(dòng)內(nèi)容、招商動(dòng)態(tài)、招商成果和招商項(xiàng)目中均設(shè)置有咨詢子窗口；其次，查詢模塊中具有常見咨詢問題、常見招商問題和招商政策，且常見咨詢問題、常見招商問題和招商政策對(duì)應(yīng)列具有具體咨詢問題、具體招商問題和具體招商政策內(nèi)容；最后，咨詢模塊的頁(yè)面內(nèi)容包括資料查詢單元、招商項(xiàng)目列舉單元、在線咨詢模塊和留言咨詢模塊，其中，資料查詢單元中設(shè)置有查找窗口，且資料查詢單元分類列舉有招商項(xiàng)目名稱模塊，招商項(xiàng)目名稱模塊中記載詳細(xì)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容和招商內(nèi)容等。

五、構(gòu)建EIS(Event integrating services事項(xiàng)集成服務(wù))招商體系

根據(jù)招商工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要，構(gòu)建EIS招商工作體系，建成招商咨詢、園區(qū)介紹、資源推介、云端商務(wù)、同行指導(dǎo)、預(yù)審代辦、項(xiàng)目審批以及全新的線上招商服務(wù)集成，構(gòu)建招商服務(wù)新體系，讓工作更有成效。