“房住不炒”要用好市場(chǎng)規(guī)律

文/潘毅剛

浙江省發(fā)展規(guī)劃研究院首席研究員

以構(gòu)建公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系為目標(biāo)，加快建立符合實(shí)際的基礎(chǔ)性政策體系和長(zhǎng)效市場(chǎng)化機(jī)制

房?jī)r(jià)一步步高到成為城市人尤其是新市民的不可承受之重，原因是復(fù)雜而深刻的。近二三十年來作為產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)和社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造，所起的錨定作用不容置疑。無論是前后關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈、帶動(dòng)的幾千萬人就業(yè)，還是對(duì)城市化進(jìn)程的支撐，都意義重大、功不可沒。改革開放以來，中國(guó)人居住面積大大增加，居住品質(zhì)翻天覆地，但房子的投資屬性也同步飆升，居住反而退居其次了。這里原因大抵有三：一是城市土地供給的批租管制，使得城市住房供給始終滯后于城市居民新增需求增長(zhǎng)，加上開發(fā)商做市，住房呈現(xiàn)供不應(yīng)求的緊張關(guān)系，這也就是常說的“面粉貴、面包豈能不貴”的道理。二是大量增發(fā)貨幣通過非金融部門和居民儲(chǔ)蓄不斷轉(zhuǎn)化進(jìn)入，加快了住房產(chǎn)品金融化，讓熱錢不斷涌入，擠出剛性需求于高價(jià)之外。三是附著在房子上的城市等級(jí)和公共服務(wù)品質(zhì)的差異，也使得房子超越了其本身產(chǎn)品屬性，讓炒作有了實(shí)質(zhì)內(nèi)容。好城市、好地段、好服務(wù)，甚至好概念的房子，價(jià)格當(dāng)然要更貴，真實(shí)需求也不斷追逐。城市住宅土地的緊、金融杠桿的松和超越房子內(nèi)在價(jià)值的附著，讓房?jī)r(jià)一路扶搖直上。這也使得房子的問題已不是房子的問題本身。

近年來，國(guó)家層面深刻地意識(shí)到，任由房?jī)r(jià)如此投資炒作、隨行就市，無論對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控都是極大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這頭巨大的灰犀牛，怎么辦？國(guó)家斬釘截鐵地強(qiáng)調(diào)——堅(jiān)持“房住不炒、房子是用來住的”的定位。但是，各地對(duì)這一定位的執(zhí)行，并未找到一個(gè)真正的解決之策。限購(gòu)限價(jià)限貸限售……以及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)為控制風(fēng)險(xiǎn)的三大紅線，一定程度上凍結(jié)了“炒”，但也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)僵在原地，仍沒有解決易“住”的問題。

從解決“房子是用來住的”政策導(dǎo)向看，未來保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房是主要方向，這也已經(jīng)成為城市住房供給中的關(guān)鍵一塊。根據(jù)“十四五”規(guī)劃要求，一些大中型城市保障性住房需達(dá)到新增住房供應(yīng)總量比重30%～45%?？紤]到保障性住房投資規(guī)模大、租金收益低、回收周期長(zhǎng)，全靠各地城投公司去投顯然不現(xiàn)實(shí)，并有可能進(jìn)一步加大地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。按現(xiàn)行政策制度，房地產(chǎn)開發(fā)商盈利可能性極低，也沒有動(dòng)力來完成這樣的供給。

要讓“房子是用來住的”落地，就要用好市場(chǎng)規(guī)律，以構(gòu)建公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系為目標(biāo)，綜合運(yùn)用土地、財(cái)稅金融、投資、立法等手段，加快建立符合實(shí)際的基礎(chǔ)性政策體系和長(zhǎng)效市場(chǎng)化機(jī)制。

第一，面向市場(chǎng)需求，做好規(guī)劃引導(dǎo)。以人口凈流入、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，重點(diǎn)針對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和新市民，明確競(jìng)爭(zhēng)性和保障性住房市場(chǎng)界限和基本規(guī)模比例，完善與人口需求相匹配的保障性住房供給的要素保障機(jī)制。

第二，激活市場(chǎng)主體，繁榮市場(chǎng)供給。一方面，提高住房開發(fā)商準(zhǔn)入門檻，探索鼓勵(lì)有資本金實(shí)力開發(fā)商參與土地批租，改變開發(fā)商依靠融資的開發(fā)模式，參與保障性住房投資建設(shè)。另一方面，發(fā)揮政府投資“四兩撥千斤”的作用，加快培育一批從事長(zhǎng)期商品房租賃和共有產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的開發(fā)商，多方面給予系統(tǒng)支持，形成多元、價(jià)優(yōu)、質(zhì)穩(wěn)、量大的“用來住”的住房滿足市場(chǎng)。

第三，拓寬市場(chǎng)融資，創(chuàng)新市場(chǎng)模式。在中央和地方財(cái)政資金直投基礎(chǔ)上，大力引入政策性金融等低成本、長(zhǎng)期資金，支持符合條件企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，用于保障性住房項(xiàng)目。尤其是要加快建立把住房保障項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的政策體系，完善市場(chǎng)資本進(jìn)入退出機(jī)制。出臺(tái)《住房租賃條例》，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，探索共有產(chǎn)權(quán)房開發(fā)模式，引導(dǎo)各類主體加快向低成本規(guī)模化、持有型、“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。