房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的作用

■谷 雨

（長春工業(yè)大學(xué)）

引 言

房地產(chǎn)行業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象的綜合性產(chǎn)業(yè)，包含著房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營以及管理等內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)具有十分重要的作用，因此保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著十分重要的意義。穩(wěn)定、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序是保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，因此要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要作用，并積極探索構(gòu)建良好房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的有效措施。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的作用分析

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中經(jīng)濟(jì)發(fā)展各環(huán)節(jié)上的調(diào)節(jié)、管理機(jī)制，是保障房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要發(fā)展目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)受到多方面因素的影響，如化工、冶金建材行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；金融行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況以及國家和地方政府的相關(guān)政策措施等。這些因素都會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是最根本也是最主要的影響因素則是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。國際上很多國家的房地產(chǎn)發(fā)展情況均表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中起到了至關(guān)重要的作用，以日本為例，日本發(fā)展時(shí)間早，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)更加成熟，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序更加規(guī)范，使得市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用發(fā)揮得更加充分[1]。市場(chǎng)調(diào)節(jié)的過程也是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序形成和完善的過程，良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供助力，反之，如果市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)滯后，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然會(huì)呈現(xiàn)出萎縮和落后的現(xiàn)象，這一規(guī)律不僅適用于房地產(chǎn)行業(yè)，其他行業(yè)的發(fā)展也同樣如此。依然以日本為例，日本自20世紀(jì)70年代以來，化工機(jī)械和電子行業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序井然，這為相關(guān)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的環(huán)境條件，進(jìn)而促使相關(guān)行業(yè)得到了高速發(fā)展。與日本類似，新加坡同樣在20世紀(jì)70年代后便開始注重營造各行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)而促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，這其中也包括房地產(chǎn)行業(yè)。這些成功案例都充分說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要性，從區(qū)域性規(guī)劃到建設(shè)、從資質(zhì)管理到質(zhì)量管理、從價(jià)格與價(jià)值背離度地管理到市場(chǎng)的公開化，多方位多層次行業(yè)政策和行業(yè)法規(guī)的宏觀調(diào)控，營造了良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)而有力地推動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，最終帶動(dòng)整體的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國自改革開放以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展完善，尤其在加入世貿(mào)組織之后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了顯著的成就。在此過程中，黨和國家高度重視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序問題，針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)出臺(tái)了一系列的政策措施，對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序起到了至關(guān)重要的指導(dǎo)和約束作用[2]。總之，行業(yè)的發(fā)展，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序有著十分密切的關(guān)聯(lián)性，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序則顯得尤為重要，是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性因素。

2 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序現(xiàn)狀分析

為保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)方面給予了高度的重視，經(jīng)過多年的建設(shè)與完善，已經(jīng)初步構(gòu)建了比較完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。但是我們依然要清晰地認(rèn)識(shí)到目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序依然存在一定的不足，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡

近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)卻未能跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，存在一定的滯后性，這會(huì)給房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀管理和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的提高帶來不利影響。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序還存在著地區(qū)間不平衡的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序更加規(guī)范。例如，沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市要比內(nèi)陸省份城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序營造建設(shè)得更好；相較于我國的中西部城市，東南沿海城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序方面更具優(yōu)勢(shì)。如上海、深圳、廈門等城市，政府以及房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門和規(guī)劃布局都給予了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序積極的引導(dǎo)和有效的約束，無論是在規(guī)劃布局以及金融配套，還是開發(fā)建設(shè)以及價(jià)格公開等均給予了積極的引導(dǎo)，和有效的約束，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序更加規(guī)范，不僅能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而且還帶動(dòng)了其他行業(yè)的快速發(fā)展，不僅增加了國家與地方收入，而且還激發(fā)了民眾房地產(chǎn)消費(fèi)的欲望，更好的保障了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[3]。但是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速地區(qū)相比，其他地區(qū)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)則存在一定的滯后性，致使這些地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不高。

2.2 部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有待提升

在部分地區(qū)為了促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，過分以來房地產(chǎn)行業(yè)，但是缺乏長遠(yuǎn)的謀略，一味依靠房地產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序受到不利影響。除此之外，部分城市的規(guī)劃質(zhì)量不高，即使做出了整體規(guī)劃，但是卻存在布局不合理等方面的問題。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，相關(guān)部門的配合協(xié)調(diào)不到位，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)管理效果大打折扣，盲目開發(fā)現(xiàn)象依然存在。如針對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)與資格管理相脫離，會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)埋下嚴(yán)重的隱患，甚至還會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量事故。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商為了謀取更好的利潤，采用人為炒作等形式抬高房價(jià)，甚至不乏虛假宣傳，導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值存在較大的偏差。盲目抬高房價(jià)，不僅會(huì)破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，而且還會(huì)導(dǎo)致人民群眾對(duì)房地產(chǎn)望而卻步，這也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來十分不利的影響。

2.3 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序引導(dǎo)不足

有的地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的引導(dǎo)力度不足，缺乏良性引導(dǎo)。例如，有的地方在城市建設(shè)過程中未能結(jié)合地方性經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的承載力，同時(shí)也缺乏科學(xué)的城市建設(shè)規(guī)劃，盲目追求上項(xiàng)目，甚至還會(huì)出現(xiàn)行政干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)行為的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的存在，很容易導(dǎo)致所上項(xiàng)目失敗，同時(shí)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的損失。除此之外，在部分地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門中，往往只注重對(duì)直管公房的物業(yè)管理，而對(duì)于社會(huì)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的管理則缺乏關(guān)注，導(dǎo)致中介市場(chǎng)混亂。地方性盲目干預(yù)過重，會(huì)嚴(yán)重影響市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮，再加之缺乏良性引導(dǎo)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)成效不理想，同時(shí)也會(huì)在一定程度上制約房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.4 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的宏觀管理力度有待提升

為保障房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，國家出臺(tái)了一系列的政策措施，同時(shí)提出了相應(yīng)的指導(dǎo)性目標(biāo)計(jì)劃，但是在這些政策措施執(zhí)行過程中，以及指導(dǎo)性目標(biāo)計(jì)劃執(zhí)行過程中往往會(huì)出現(xiàn)一定的偏差。國家對(duì)相關(guān)政策措施的執(zhí)行監(jiān)督力度不足，導(dǎo)致在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中依然存在一定的投機(jī)性，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的規(guī)范性，也會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。除此之外，部分地區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)以及區(qū)域性性信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)方面存在一定的滯后性，這會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為管理以及房地產(chǎn)行業(yè)宏觀管理等帶來不便，并且也會(huì)給良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)帶來不利影響。

3 構(gòu)建良好房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的策略

3.1 加強(qiáng)政策指導(dǎo)

構(gòu)建良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序離不開政策指導(dǎo)，雖然我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)方面依然存在一定的不足，針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)缺乏充足的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)間長，開發(fā)建設(shè)資金投入多，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中容易出現(xiàn)投機(jī)性行為，進(jìn)而給房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)帶來不利影響。地產(chǎn)屬于國家，房產(chǎn)與國計(jì)民生之間有著較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。各級(jí)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)由各級(jí)地方政府直接領(lǐng)導(dǎo)[4]，這種管理模式有助于保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但是也會(huì)出現(xiàn)管理缺乏專業(yè)性以及盲目性干預(yù)過度等現(xiàn)象，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，而且也會(huì)影響到市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。除此之外，在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也十分迅速，相關(guān)法律法規(guī)以及管理制度的建設(shè)卻存在一定的滯后性，與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀不符，難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，同時(shí)也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)。針對(duì)這種情況，需要進(jìn)一步加強(qiáng)政策指導(dǎo)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)需求，制定相應(yīng)的政策，形成完善的管理制度，更好地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序[5]。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

在信息時(shí)代背景下，信息網(wǎng)絡(luò)的重要性更加凸顯，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，形成房地產(chǎn)行業(yè)信息大市場(chǎng)。這樣一來，可以縮小區(qū)域間產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的差異，加快信息的流通，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的形成和完善。除此之外，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)還有助于房地產(chǎn)行業(yè)主管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)也能夠更好地規(guī)范微觀經(jīng)濟(jì)行為，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)。借助完善的信息網(wǎng)絡(luò)，可以為房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督帶來極大的便利，而行業(yè)監(jiān)督則是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要手段[5]。由此可見，加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序有著十分重要的作用，因此應(yīng)給予高度的重視。

3.3 充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用

各級(jí)地方政府應(yīng)將工作的重點(diǎn)放在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)方面，同時(shí)減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的盲目干預(yù)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。地方政府應(yīng)將主要精力放在區(qū)域性宏觀調(diào)控以及政策研究與目標(biāo)計(jì)劃制定等方面，同時(shí)指導(dǎo)相關(guān)行政主管部門做好行業(yè)管理工作，秉持以市場(chǎng)需求調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給的原則，營造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。要注重房地產(chǎn)價(jià)格把控，結(jié)合地方國民收入實(shí)際狀況，調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際價(jià)值之間的偏差，這樣才能激發(fā)廣大人民群眾投資房地產(chǎn)的欲望，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。房地產(chǎn)行政主管部門要結(jié)合地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體目標(biāo)，以規(guī)范行業(yè)行為和加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)為目的開展工作。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)生資質(zhì)與資格審核、加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)建設(shè)。除此之外，地方各級(jí)建設(shè)行政主管部門也要充分發(fā)揮自身的作用，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，做好行業(yè)間的協(xié)調(diào)工作[7]，為良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)作出更大的貢獻(xiàn)。

4 結(jié) 語

綜上所述，良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)和保障，因此要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要作用，并積極探索更加有效的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建設(shè)，構(gòu)建更加完善、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。