影響住宅工程質(zhì)量品質(zhì)的主要問題與質(zhì)量提升的重點(diǎn)

溫 軍，江兆堯

（中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)，北京 100081）

0 引言

住宅工程質(zhì)量事關(guān)廣大人民群眾的生活質(zhì)量、身體健康與幸福指數(shù)。目前，我國(guó)的住宅工程建設(shè)規(guī)模逐年攀升，建設(shè)速度世界領(lǐng)先。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020 年新開商品住宅面積約 16.4 億 m2，2021年商品住宅工程竣工面積預(yù)計(jì)超過(guò) 12.57 億 m2。住房市場(chǎng)建設(shè)總體過(guò)剩，存量遠(yuǎn)超實(shí)際住房需求，住宅建設(shè)已經(jīng)到了從數(shù)量、速度向全面品質(zhì)提升的發(fā)展階段。

近年來(lái)，建設(shè)領(lǐng)域不斷加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，住宅工程設(shè)計(jì)及建造品質(zhì)總體水平穩(wěn)步提升，但住宅工程量大面廣，各種質(zhì)量問題依然時(shí)有發(fā)生，涉及住宅工程滲漏、裂縫、隔音、采光、室內(nèi)環(huán)境污染等功能及使用安全問題的投訴屢見不鮮。因此，全面提升住宅工程設(shè)計(jì)及建造質(zhì)量成為解決建筑工程質(zhì)量管理面臨的突出問題，真正實(shí)現(xiàn)住宅建筑的“適用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀”，滿足住戶不斷增強(qiáng)的滿意度和幸福感還有一定需要提升的方面。本文將就住宅工程存在的主要問題以及品質(zhì)提升的重點(diǎn)提出自己的看法與見解。

1 當(dāng)前住宅建設(shè)質(zhì)量的基本情況

當(dāng)前住宅工程開發(fā)與建設(shè)，以大型房地產(chǎn)企業(yè)為主，這些企業(yè)在小區(qū)規(guī)劃、外形設(shè)計(jì)、戶型布局等方面積累了很多經(jīng)驗(yàn)，也各自形成了相應(yīng)的特點(diǎn)與文化，施工質(zhì)量等方面較前幾年有較大提升。由于國(guó)家相關(guān)文件對(duì)容積率的限制，小區(qū)建筑布局、樓間距、綠化等環(huán)境越來(lái)越好；建筑外形、顏色設(shè)計(jì)與周圍環(huán)境融合度越來(lái)越好；建筑布局基本能夠達(dá)到東西布局，南北通透，通風(fēng)效果良好；在室內(nèi)平面布局上，根據(jù)不同面積也都達(dá)到了最優(yōu)的成熟的標(biāo)準(zhǔn)化布局模式，衛(wèi)生間干濕分離，更加人性化；在節(jié)能環(huán)保、施工精細(xì)度等方面也更節(jié)能和適宜居住，基本能夠滿足人民日益增長(zhǎng)的幸福指數(shù)要求。

2 住宅小區(qū)建筑施工環(huán)節(jié)存在的主要問題

盡管住宅建設(shè)在各方面在不斷提升，但是仍然存在一些問題，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

1）總體規(guī)劃及人性化設(shè)計(jì)不盡完善。主要問題在于規(guī)劃設(shè)計(jì)未考慮住宅品質(zhì)目標(biāo)，未與地域特色與文化特色相融合；平面總體設(shè)計(jì)未考慮后期使用管理、便捷出行、無(wú)障礙通行、健身設(shè)施等公共、公益設(shè)施的配套。比如健身房、游泳館配套建設(shè)，室外健身場(chǎng)所及健身器材的配備上不能滿足日常健身、鍛煉要求。

2）綠色建筑的設(shè)計(jì)、選材達(dá)不到要求。在綠色建筑的設(shè)計(jì)中，其設(shè)計(jì)項(xiàng)目、功能不全，選材標(biāo)準(zhǔn)低，施工過(guò)程中存在變動(dòng)及減少綠色應(yīng)用項(xiàng)目、選材把控不嚴(yán)的現(xiàn)象。不能滿足建筑節(jié)能甚至超低能耗建筑的要求和國(guó)家中長(zhǎng)期關(guān)于碳達(dá)峰、碳中和的要求。

3）在工程防水、防火、隔音、消防等方面性能存在問題，投訴較多。比如由于內(nèi)外墻隔音不能滿足要求，經(jīng)常會(huì)引起鄰居對(duì)外部施工投訴；由于室內(nèi)滲漏水的問題經(jīng)常會(huì)引起鄰里之間的矛盾；由于防火選材選擇控制不嚴(yán)引起火災(zāi)蔓延等問題。

4）住宅精裝修選材標(biāo)準(zhǔn)不高。精裝實(shí)際裝修選材、成本與價(jià)格增量成本不成比例，甚至存在節(jié)能環(huán)保及污染物含量超標(biāo)，影響人們身體健康。

5）分戶驗(yàn)收程序及把關(guān)不嚴(yán)。質(zhì)量問題在竣工前未達(dá)到徹底解決，留下質(zhì)量隱患。

3 提升重點(diǎn)及解決問題的對(duì)策

針對(duì)住宅工程現(xiàn)狀，建議在以下方面進(jìn)行重點(diǎn)提升，采取相應(yīng)措施進(jìn)行解決。

3.1 規(guī)劃布局及人性化設(shè)計(jì)方面

要根據(jù)傳統(tǒng)文化、風(fēng)俗習(xí)慣等科學(xué)合理制定住宅設(shè)計(jì)方案，同步規(guī)劃道路、教育、醫(yī)療、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、居家養(yǎng)老、文體、環(huán)衛(wèi)、公交、消防等配套設(shè)施。注重安全性、使用性、耐久性、環(huán)保性能相結(jié)合；平面布局應(yīng)做到人車分流，合理配置足夠的室內(nèi)外公共活動(dòng)空間及老年人、兒童活動(dòng)場(chǎng)地。建筑平面布局應(yīng)滿足采光、通風(fēng)、日照、衛(wèi)生及后期使用管理等要求。公共基本生活設(shè)施、設(shè)備如電梯、變配電間、電信和數(shù)字電視進(jìn)線間、水泵房及消防控制室、電瓶車停放點(diǎn)等，應(yīng)盡量選用智能化管控系統(tǒng)，達(dá)到安全、便捷、實(shí)用的要求，通過(guò)多種技術(shù)措施的實(shí)施為住戶創(chuàng)造較高的居住生活舒適度。

人性化方面應(yīng)采用以下具體措施進(jìn)行提升。如小區(qū)主出入口、人行通道和主要公共活動(dòng)區(qū)等場(chǎng)所均應(yīng)設(shè)置無(wú)障礙衛(wèi)生間、坡道、扶手、地面防滑等措施；地下室頂棚選用易維修、防霉涂料；住宅入戶門應(yīng)盡量采用向戶外開啟的方式，入戶門不妨礙公共交通和相鄰戶門開啟，相鄰戶門在同時(shí)向外開啟時(shí)，外開范圍至少留足 1.2 m；地下車庫(kù)地坪應(yīng)采用耐磨環(huán)氧地坪，設(shè)置殘疾人停車位及電瓶車充電裝置，車庫(kù)出入坡道應(yīng)設(shè)置隔音罩棚和防雨水設(shè)施；電梯均應(yīng)能?？康叵率?，電梯轎廂內(nèi)凈高應(yīng)≥2.4 m，可容納擔(dān)架等。小區(qū)周界應(yīng)設(shè)置電子圍欄等入侵報(bào)警系統(tǒng)，單元門應(yīng)安裝人像、刷卡一體門禁系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)等智能化控制系統(tǒng)等。

室外綠化做到高低有度、錯(cuò)落有致、移步換景，適當(dāng)配種喬木點(diǎn)綴。合理布置座椅、景亭、廊架、小品、廣場(chǎng)等，景觀與道路、架空層交界處，應(yīng)考慮和海綿城市理念相結(jié)合，有組織排水，防止雨水倒灌。

3.2 綠色建筑設(shè)計(jì)方面

應(yīng)以綠色示范小區(qū)建設(shè)及綠色建筑評(píng)價(jià)為抓手，從住宅設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)維等各個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把控［1］。要求所有建筑達(dá)到基本級(jí)及以上等級(jí)綠色建筑設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)結(jié)合目前碳達(dá)峰及碳中和目標(biāo)要求，結(jié)合我國(guó)對(duì)超低能耗建筑的發(fā)展需要，借鑒超低能耗建筑試點(diǎn)示范成功經(jīng)驗(yàn)，大力推廣超低能耗住宅建筑，從封閉完善的保溫系統(tǒng)、高能效熱回收及通風(fēng)系統(tǒng)等方面提高建筑的保溫節(jié)能效果，保障建筑室內(nèi)舒適的熱濕環(huán)境、良好的隔音效果，實(shí)現(xiàn)住宅工程品質(zhì)的大幅提升［2］。在綠色建筑的材料、設(shè)備設(shè)計(jì)、選型及進(jìn)場(chǎng)把控上，應(yīng)設(shè)計(jì)和選用安全健康、環(huán)境友好、性能優(yōu)良的新型建材，逐步提高城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建材應(yīng)用比例。如外墻保溫應(yīng)用非承重墻體砌塊自保溫、結(jié)構(gòu)與保溫一體化、預(yù)制保溫外墻板等墻體自保溫技術(shù)；室內(nèi)外窗設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)優(yōu)先選用關(guān)閉嚴(yán)密平開窗等［3］。

3.3 防水、防火、隔音等涉及工程使用功能方面

防水材料應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)試驗(yàn)與驗(yàn)收。地下室后澆帶、穿墻管、施工縫等位置加強(qiáng)防水處理，剪力墻應(yīng)采用工具式可拆卸穿墻螺桿加固模板；地下室地面優(yōu)先采用固化耐磨、機(jī)械收光一次成型等施工工藝，提高地面耐久性；廚房衛(wèi)生間等多水房間，應(yīng)多道設(shè)防，加強(qiáng)防水隱蔽驗(yàn)收與蓄水試驗(yàn)；外窗與墻體連接部位應(yīng)采取有效可靠的防水密封措施，窗臺(tái)外側(cè)排水坡度不應(yīng)＜10 %，并保證有足夠的排水坡度。

外墻外保溫材料的保溫、防火性能應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格檢測(cè)，基層處理、粘錨數(shù)量應(yīng)嚴(yán)格控制，在樓層防火隔離帶、門窗洞口等部位加強(qiáng)細(xì)部質(zhì)量管控，強(qiáng)化外墻外保溫施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體檢測(cè)和隱蔽工程驗(yàn)收管理，對(duì)重要部位驗(yàn)收要留存相關(guān)影像資料。

隔音方面，水泵機(jī)房、換熱站、風(fēng)機(jī)房、電梯機(jī)房等，要采取隔音降噪措施，機(jī)電設(shè)備優(yōu)先選用低噪聲、具有消聲減震裝置的設(shè)備；生活用水管道、消防管道熱力管道等應(yīng)采取防止固體傳聲措施。

3.4 住宅精裝修質(zhì)量提升方面

裝飾裝修前，應(yīng)向住戶提供菜單式的裝修方案供住戶在一定范圍內(nèi)選擇；向住戶公示和說(shuō)明裝飾裝修材料的品牌、檢驗(yàn)試驗(yàn)及有害物質(zhì)檢測(cè)情況，避免以次充好、從裝飾裝修中增加住戶成本和獲取多層利潤(rùn)損害住戶利益。

3.5 加強(qiáng)住宅分戶驗(yàn)收程序管理及驗(yàn)收

住宅工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)分戶驗(yàn)收制度，組織施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收，未組織分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格，不得組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位在建設(shè)過(guò)程中和工程交付前，可采用委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)施工過(guò)程、驗(yàn)收進(jìn)行管控的措施，完善企業(yè)質(zhì)量管控體系，降低工程建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，為提升住宅工程設(shè)計(jì)及建造質(zhì)量，滿足標(biāo)準(zhǔn)要求及住戶要求，為人們提供滿意的住宅條件和環(huán)境，必須強(qiáng)化住宅品質(zhì)提升的全鏈條、全過(guò)程的監(jiān)管，通過(guò)提升房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)服務(wù)等管理及技術(shù)水平，完善住宅品質(zhì)提升的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，才能切實(shí)保障住宅品質(zhì)全面提升。Q