住房發(fā)展觀研究

沈如茂

(蘭山區(qū)政府，山東 臨沂 276006)

引言

自1998年中國住房商品化改革以來，房價(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢，1998年全國商品房平均銷售價(jià)格為2063元/m2，至2020年已經(jīng)上漲至9860元/m2，房價(jià)高起嚴(yán)重影響了老百姓最基本的居住需求。住房問題是關(guān)乎國計(jì)民生的重大問題，關(guān)系到民眾的安居樂業(yè)，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。國家高度重視人們的住房問題，強(qiáng)調(diào)保障群眾基本住房需求，特別是中國特色社會主義進(jìn)入新時(shí)代，住房供給側(cè)改革和房地產(chǎn)市場長效建設(shè)機(jī)制開始起步，新的住房發(fā)展理念開始落實(shí)在我國住房體制改革的各個(gè)領(lǐng)域。

新時(shí)代住房發(fā)展觀是新時(shí)代中國特色社會主義經(jīng)濟(jì)思想的重要組成部分，是黨的十八大以來，黨中央領(lǐng)導(dǎo)集體在立足我國基本國情，總結(jié)住房制度改革實(shí)踐和借鑒國外發(fā)展經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上逐漸形成的重大戰(zhàn)略思想?？倳浽邳h的十九大報(bào)告中明確提出：“房子是用來住的、不是用來炒的”，必須“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這是對新時(shí)代住房發(fā)展觀最具權(quán)威的總結(jié)和最深刻的詮釋，并將成為下一階段我國住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)的根本性指導(dǎo)思想。

1 新時(shí)代住房發(fā)展觀是理論、歷史與實(shí)踐統(tǒng)一體

新時(shí)代住房發(fā)展觀既是對馬克思主義關(guān)于住房發(fā)展理論的豐富與完善，又是對新中國以往住房政策實(shí)踐的總結(jié)與升華，更是對新時(shí)代國情下住房發(fā)展的新態(tài)勢和新規(guī)律的準(zhǔn)確把握，體現(xiàn)了理論、歷史與實(shí)踐的有機(jī)統(tǒng)一。

1.1 新時(shí)代住房發(fā)展觀形成的理論依據(jù)

馬克思主義理論深刻揭示了自然界、人類社會、人類思維發(fā)展的普遍規(guī)律，是我們黨的理論基礎(chǔ)和行動指南。當(dāng)下我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀與恩格斯所處時(shí)代有一定的相似性，深度剖析馬克思主義理論對于住宅問題的具體論述，對于解決我國現(xiàn)階段住房問題具有參考價(jià)值。

在以住房問題為核心與資產(chǎn)階級和小資產(chǎn)階級論戰(zhàn)的過程中，恩格斯逐漸形成了關(guān)于解決住宅問題的基本方法，并撰寫出版了《論住宅問題》。在恩格斯看來，由于住房所有權(quán)不便于分割、工人的流動性強(qiáng)等特點(diǎn)，不存在使每個(gè)工人都擁有自己住房所有權(quán)的條件，并且指出：“出賣商品就是商品占有者交出商品的使用價(jià)值而取得它的交換價(jià)值”，說明住宅具有所有權(quán)和使用權(quán)分離的特性。進(jìn)一步地提出：“使用期限很長的商品就有可能每次按一定期限零星的出賣其使用價(jià)值，即將使用價(jià)值出租”，肯定了房屋的可租性，強(qiáng)調(diào)了房屋的使用價(jià)值即房子是用來住的。在另一方面，“資本主義下的房屋供給，已經(jīng)從追求使用價(jià)值為主，變成以追求交換價(jià)值為主。”資本主義使得房子的使用價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本家的投資工具和儲蓄工具，購房行為成為具有資本屬性的投機(jī)行為。

恩格斯對資本主義社會下的住房問題開展了深刻闡述，明確了住房問題產(chǎn)生的原因、本質(zhì)及解決方式，為解決住房問題提供了理論依據(jù)和實(shí)施方式。在中國快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的今天，結(jié)合新時(shí)代中國特色社會主義階段的住房現(xiàn)狀，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的核心思想，牢牢地將房地產(chǎn)的使用(居住)屬性放在首位，在思想觀點(diǎn)和實(shí)踐方法上繼承了恩格斯的住房發(fā)展觀。

1.2 新時(shí)代住房發(fā)展觀形成的歷史依據(jù)

實(shí)踐是理論的源泉，理論是實(shí)踐的基礎(chǔ)，理論來源于實(shí)踐，又指導(dǎo)于實(shí)踐，經(jīng)受著實(shí)踐的檢驗(yàn)，并隨著實(shí)踐的發(fā)展而發(fā)展。

新中國歷任領(lǐng)導(dǎo)集體的住房政策改革，是對馬克思主義住房發(fā)展觀的中國化，也對在新的發(fā)展階段下解決住房問題提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。在社會主義建設(shè)時(shí)期，國家百廢待興，我國實(shí)行以生產(chǎn)資料公有制的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，公私并存的住房制度全面改造為單位公有住房制度，城鎮(zhèn)實(shí)行“統(tǒng)一管理, 統(tǒng)一分配, 以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度，在當(dāng)時(shí)的社會背景下，基本滿足了職工的基本住房需求。

黨的十八大以來，為進(jìn)一步控制房價(jià)上漲趨勢，推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，黨中央開始在租賃市場發(fā)力，保障居民基本居住生活需求。2013年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議繼續(xù)“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給”。 2016年6月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,住建部提出實(shí)行購租并舉,并將發(fā)展住房租賃市場作為住房制度改革的重要組成部分。要加快推進(jìn)租賃住房體系建設(shè), 支持協(xié)助國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，擴(kuò)大租賃房源供給，培育壯大住房租賃市場。與此同時(shí)，地方政府也進(jìn)行了積極的探索,廣州率先推出“租購?fù)瑱?quán)”,給予租戶更多的公共權(quán)益, 以從根本上解決住房市場上傳統(tǒng)的“重購輕租”現(xiàn)象。地方試點(diǎn)取得良好成效之后，同年10月，在黨的十九大報(bào)告中，總書記將“購租并舉”這一提法調(diào)整為“租購并舉”，住房消費(fèi)模式真正實(shí)現(xiàn)從“重買房、輕租房” 到“租購并舉”的重大轉(zhuǎn)變。

1.3 新時(shí)代住房發(fā)展觀形成的現(xiàn)實(shí)依據(jù)

經(jīng)過房改以來二十多年的快速發(fā)展，我國住房制度體系逐漸健全，對住房問題治理能力不斷提高，住房總量較快增加，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。我國原有的住房供不應(yīng)求的矛盾得到了有效地解決。住房市場的主要矛盾發(fā)生了轉(zhuǎn)變，市場中龐大的房產(chǎn)總量與不平衡不合理的住房擁有量之間的矛盾開始成為住房市場首要解決的問題，極大地影響到人們對于美好生活的追求與向往。具體則表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

第一，住房市場區(qū)域分化和城市分化嚴(yán)重。需求主要集中在一、二線城市群，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化過程中，人口向一、二線城市集中，科技新興產(chǎn)業(yè)對人口要素、空間要素依賴作用增加，帶動了大城市和重點(diǎn)城市群房地產(chǎn)行業(yè)比重不斷上升。同時(shí)由于18億畝紅線存在，國有土地供應(yīng)有限，特別是住宅建設(shè)用地供應(yīng)受限，住房供應(yīng)緊張，出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象。

而欠發(fā)達(dá)的城市與地區(qū)，需求少，住房建設(shè)的滯后性引致房產(chǎn)存量大幅增加，供過于求。

第二，租賃房屋供應(yīng)不足。由于大多數(shù)城市將住房租賃用地轉(zhuǎn)讓給國有企業(yè)，限制了民間資本參與住房租賃體系建設(shè)，國有企業(yè)承擔(dān)政治任務(wù)發(fā)展住房租賃市場，致使租賃市場低效運(yùn)行，民間資本不踴躍，國有資本沒能力，“捂地不開”成為常態(tài)，極大影響了租賃住房的供給。同時(shí)由于租賃住房發(fā)展前景不明確、投資回報(bào)周期長、不確定性較大等諸多原因，開發(fā)商表現(xiàn)不積極，致使民間資本不敢輕易進(jìn)入，依舊停留在原有的“拍地-開發(fā)-出售”這一傳統(tǒng)模式，這些因素都造成租賃房屋供應(yīng)短缺。即使在疫情大環(huán)境下，三四線城市住房擁有量飽和的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型謀求發(fā)展，但較少企業(yè)進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域。

第三，存量住房價(jià)格漲勢迅猛。房地產(chǎn)作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的不斷好轉(zhuǎn)和地方政府的扶持，房屋需求不斷上升，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。由于房地產(chǎn)牽連產(chǎn)業(yè)較多，對國民經(jīng)濟(jì)影響較大，高房價(jià)產(chǎn)生了一系列的擠出效應(yīng)，對居民的消費(fèi)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程抑制作用顯著。同時(shí)，我國長久以來的城鄉(xiāng)二元土地制度，使得我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場無法建立，土地供應(yīng)受阻明顯，進(jìn)一步推動房價(jià)的上升，使得我國住房市場仍然是不完全的、扭曲的、低效的。

2 新時(shí)代住房發(fā)展觀的內(nèi)涵詮釋

黨中央在治國理政的實(shí)踐中，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，深入調(diào)查研究，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出了一系列的新思想、新理論和新觀點(diǎn)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，立足我國國情，提煉和總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了新時(shí)代住房發(fā)展觀，為我國住房制度改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)提供了行動指南和理論基礎(chǔ)。

2.1 堅(jiān)持“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”

在房地產(chǎn)領(lǐng)域推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是應(yīng)對房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)和推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的長遠(yuǎn)思路。2015年10月，對于房地產(chǎn)市場不均衡的發(fā)展?fàn)顩r，總書記首次提出從供給側(cè)入手，深化改革房地產(chǎn)市場，化解房地產(chǎn)庫存，為房地產(chǎn)改革指引了前進(jìn)方向。2017年2月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上提道：“要調(diào)整優(yōu)化中長期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡”。2017年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、央行三部門協(xié)同發(fā)力，強(qiáng)調(diào)按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，并將增加住房供給、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為2018年房地產(chǎn)市場的首要任務(wù)。借助供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)在供給質(zhì)量、產(chǎn)品創(chuàng)新、跨界合作等方面都有了新的進(jìn)展，有效化解了房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 堅(jiān)持“房住不炒”

政府對房地產(chǎn)“房住不炒”的定位是房地產(chǎn)政策的一次重大轉(zhuǎn)折，開啟了房地產(chǎn)市場的新時(shí)代。之前，政府部門對于房地產(chǎn)市場的多種屬性認(rèn)識不清，借助房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟(jì)增長、增加政府稅收，在錯(cuò)誤認(rèn)識的基礎(chǔ)上，所出臺的房地產(chǎn)政策加劇“炒房熱”，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫持續(xù)發(fā)酵。2016年12月，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議給出“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”“房子是用來住的，不是用來炒的”等說法，給房地產(chǎn)市場“降溫”。住房同時(shí)具有市場屬性和資本屬性的雙重屬性，“房住不炒”的科學(xué)定位就是對房產(chǎn)的正本溯源，強(qiáng)調(diào)住房的居住功能是第一位的，而住房投資功能是其次的，它是由居住功能或使用職能派生出來的，“房住不炒” 的定位是構(gòu)建新時(shí)代房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制的關(guān)鍵所在。2017年10月，十九大報(bào)告中再次明確堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅(jiān)決防止住房投機(jī)炒作行為，防范和化解房地產(chǎn)市場重大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 堅(jiān)持“租購并舉”

就實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的長效機(jī)制和調(diào)控措施來說，供給側(cè)發(fā)力，推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。“租購并舉”作為一種住房制度，是改變房屋買賣市場和房屋租賃市場發(fā)展嚴(yán)重不平衡的重要舉措，本質(zhì)上是住房市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增加租賃住房供給，引導(dǎo)人們租房消費(fèi)和分流購房需求，間接抑制房價(jià)快速上漲。2016年6月國務(wù)院確定以“租購并舉”的政策方針，實(shí)現(xiàn)居民住有所居的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.4 堅(jiān)持“一城一策、因城施策”

“一城一策、因城施策”是進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要抓手，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”，明確中央與地方的職權(quán)范圍，減少中央對地方房地產(chǎn)市場的干預(yù)，改變以往只關(guān)注大城市而出現(xiàn)“一刀切”式的調(diào)控，要求政府在房地產(chǎn)市場中的角色出現(xiàn)變化，調(diào)控效果出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步明確，提出“因城施策、分類指導(dǎo)”的指導(dǎo)方針，推動中央政府進(jìn)一步放權(quán)。在取得杰出成效之后，2019年開始，權(quán)力繼續(xù)下放，“一城一策”提上進(jìn)程，在各大城市進(jìn)行試點(diǎn)，形成從上到下和從下到上相結(jié)合的調(diào)控方式。

3 新時(shí)代住房發(fā)展觀的當(dāng)代意義和政策建議

馬克思說過:“理論在一個(gè)國家實(shí)現(xiàn)的程度, 總是取決于理論滿足這個(gè)國家需要的程度。”黨的十八大以來，面對房價(jià)持續(xù)上升、區(qū)域分化嚴(yán)重、租賃住房供應(yīng)不足等一系列問題，黨中央堅(jiān)持觀大勢、謀全局、干實(shí)事、保民生，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在實(shí)踐中形成了以“房住不炒”為核心，以“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”為體系的新時(shí)代住房發(fā)展觀，成為新時(shí)代中國特色社會主義經(jīng)濟(jì)思想的重要組成部分。

新時(shí)代住房發(fā)展觀，為我國進(jìn)行住房制度改革和建立房地產(chǎn)長效機(jī)制提供了理論指引，為解決我國龐大房產(chǎn)總量下不平衡、不充分的矛盾提供了中國方案。新時(shí)代住房發(fā)展觀的形成，是對當(dāng)前中國國情的深刻洞悉，是對房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的深刻把握，有效的推動了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在新時(shí)代住房發(fā)展觀的指引下，培育壯大住房租賃市場，堅(jiān)持“房住不炒”的定位不動搖。推動社會化租賃、保障性租賃入市，為中低收入群體住房需求兜底，進(jìn)一步健全完善住房供應(yīng)體系，構(gòu)建形成租購協(xié)同發(fā)展的住房市場，推動住房制度改革適應(yīng)我國國情特點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”的新時(shí)代目標(biāo)。

面對我國住房發(fā)展體系的不充分、不平衡問題，我們還需要在現(xiàn)有政策措施的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好以下幾點(diǎn)。首先，維持房價(jià)穩(wěn)定，高房價(jià)意味著住房的不可負(fù)擔(dān)性，會對勞動力和現(xiàn)有居民產(chǎn)生擠出效應(yīng)，影響底層群眾幸福感和獲得感，加大貧富差距。同時(shí)房價(jià)的快速上漲會促使資本加大杠桿，吸引更多資源流入房地產(chǎn)行業(yè)，加大房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，更不利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。其次要整治住房租賃市場，由于我國傳統(tǒng)的“成家立業(yè)”的思想，當(dāng)前我國城市住房消費(fèi)存在明顯的“重購輕租”傾向，導(dǎo)致我國住房租賃市場起步晚，住房租賃市場自身發(fā)展不完善，住房租賃體系建設(shè)存在較大問題，從而嚴(yán)重影響了居民的租賃體驗(yàn)。在國家大力發(fā)展長租公寓的今天，商業(yè)地產(chǎn)品牌紛紛入場，但卻出現(xiàn)了“蛋殼”爆雷事件，因此地方政府需要重視建設(shè)當(dāng)?shù)刈赓U市場制度體系建設(shè)，加強(qiáng)監(jiān)管，部分一線城市已經(jīng)建立了由集體所有機(jī)構(gòu)運(yùn)營的集中式長租公寓，給其他城市發(fā)展住房租賃市場提供了經(jīng)驗(yàn)參考。最后，解決住房問題關(guān)鍵是從供給側(cè)入手，隨著城市建設(shè)用地緊缺越發(fā)嚴(yán)重，舊城改造或成為中國大中城市進(jìn)行城市更新升級的重要手段，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上對原有低效用地再開發(fā)，增加住房供給。通過增加建設(shè)用地指標(biāo)推進(jìn)住房買賣和租賃市場的協(xié)同發(fā)展，拓寬住房供給渠道，降低住房市場價(jià)格對國民經(jīng)濟(jì)的影響。