基于“土地置換”下普格縣特色民宿研究

陸 靜，熊 鷹，劉 菲，包婷婷，尹文薈

（樂(lè)山師范學(xué)院，四川 樂(lè)山 614000）

1 土地置換的客觀必然性

當(dāng)前，我國(guó)正在積極建立健全農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地新權(quán)能，改革并加以完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度，以期最大限度提高土地利用率。

《中華人民共和國(guó)憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”第4款規(guī)定：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?/p>

《土地管理法》第2條第2款規(guī)定：“全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使?！钡?款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”第四款規(guī)定“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?/p>

由此看出，土地使用權(quán)之間置換依法有據(jù)，特別是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)逐步流轉(zhuǎn)的今天。

2 普格縣打造特色民宿的可行性分析

2.1 普格縣地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)

普格縣位于四川省涼山彝族自治州東部，占地面積1918km2，東接布拖縣，西靠德昌縣，南臨寧南縣，地理位置優(yōu)越。除了地理位置優(yōu)越之外，普格縣的地貌千巖競(jìng)秀、水簾懸掛極具觀賞價(jià)值。素有“橫斷山，路難行”的橫斷山脈，山水風(fēng)光秀麗的螺髻山中似玉如銀的瀑布傾瀉而下，中梁山縱亙其中，以中山為主，占總面積的67.4%。丘陵平壩分布在河谷地帶，呈高山、中山深切割地貌。此外，該縣位于四川省低緯度地區(qū)，氣候受西南季風(fēng)和印度北部干燥大陸性氣團(tuán)交替控制，日照充足，冬暖夏涼，具備良好的氣候條件。

2.2 普格縣風(fēng)俗習(xí)慣優(yōu)勢(shì)

普格縣是彝族聚居縣，民族風(fēng)情以彝族風(fēng)情為主。彝族火把節(jié)、彝族年、彝家婚俗、葬禮和安魂儀式等民風(fēng)民俗與眾不同，極具少數(shù)民族濃郁醇厚的異域情調(diào)。他們?cè)陂L(zhǎng)久的生活勞作以及宗教祭祀活動(dòng)中，將大量場(chǎng)景傳續(xù)，用平視、俯視的觀物方式觀察場(chǎng)景，帶給我們新的體驗(yàn)[1]。

2.3 普格縣歷史文化優(yōu)勢(shì)

普格歷史底蘊(yùn)豐富，是一方紅色的沃土。1935年5月，紅軍進(jìn)入普格縣境內(nèi)，在大水塘（今坪塘村）一棵大黃桷樹(shù)下小憩時(shí)，紅軍積極向群眾作革命宣傳，并解救受?chē)?guó)民黨敵機(jī)轟炸的群眾，當(dāng)?shù)厝罕娝鞂⑦@棵樹(shù)長(zhǎng)期保護(hù)下來(lái)，敬稱(chēng)為“紅軍樹(shù)”。紅軍在普格的3天時(shí)間里，沿途向群眾宣傳紅軍宗旨，傳播革命道理，打土豪、分浮財(cái)、為民除害，留下了許多可歌可泣的動(dòng)人事跡。現(xiàn)如今，紅軍樹(shù)景區(qū)正吸引大量游客特別是青年學(xué)生前往探尋歷史、緬懷先烈，感受厚重的紅色文化。

2.4 普格縣打造特色民宿優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目選用的規(guī)劃建設(shè)的民居是普格縣的傳統(tǒng)民居。普格縣的整體建筑多數(shù)是以磚瓦房的鄉(xiāng)村風(fēng)格。房屋設(shè)計(jì)多是坐北朝南，來(lái)提高室內(nèi)的采光度[2]，我們可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕ㄖ臻g、建筑造型等對(duì)民宿進(jìn)行多方面、多維度、綜合性的改建，使民宿在對(duì)原有建筑的一定保留程度上，沿襲當(dāng)?shù)氐臍v史價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值，營(yíng)造特色的民宿。

2.4.1 建筑空間的特色層面

建筑空間是民宿帶給消費(fèi)者的直接視覺(jué)感官體驗(yàn)，并且通過(guò)建筑空間的布局、色彩等能夠給消費(fèi)者傳達(dá)更深層次的情感體驗(yàn)。可以說(shuō)，建筑空間的營(yíng)造使消費(fèi)者更加直接地、全面地感受民宿的獨(dú)特性。

本項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)普格縣的旅游景區(qū)處的閑置土地資源進(jìn)行改建，合理開(kāi)發(fā)，打造生態(tài)旅游度假勝地。以本項(xiàng)目為例，該民宿可以充分利用地域和環(huán)境等諸多資源，通過(guò)巧妙的空間觀景設(shè)計(jì)，將更為優(yōu)質(zhì)的自然景觀為建筑增添一份特色。同時(shí)，在建筑內(nèi)部將現(xiàn)代化風(fēng)格和傳統(tǒng)習(xí)俗相結(jié)合，譬如帶有當(dāng)?shù)靥厣妥鍒D案的物件等擺放，增強(qiáng)建筑內(nèi)部空間的獨(dú)特性，帶給游客更多與眾不同的情感體驗(yàn)。

2.4.2 建筑造型的特色層面

建筑造型是建筑形式的外在表現(xiàn)之一，其獨(dú)特性可以給游客極具大的視覺(jué)沖擊力，給游客留下深刻的印象，是營(yíng)造特色民宿的重要方面。本項(xiàng)目由于是重新規(guī)劃用地，對(duì)于民宿建筑的造型有較大的創(chuàng)作空間和想象空間，能夠呈現(xiàn)建筑的自身特色。

本項(xiàng)目結(jié)合普格縣獨(dú)特的地形和豐富的天然資源，在不破壞生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)上對(duì)原有房屋和土地進(jìn)行改造和建設(shè)，使建筑造型和周?chē)w環(huán)境布局既不出現(xiàn)沖突，又能突顯特色。譬如采用窗戶(hù)的適當(dāng)優(yōu)化，不僅提高室內(nèi)采光和通透性，而且?guī)Ыo游客強(qiáng)大的視覺(jué)景觀和舒適體驗(yàn)。同時(shí)可以加入木柵欄，木茶幾，石質(zhì)擺件等多種材質(zhì)的建筑造型，營(yíng)造清幽、自然的氛圍，打造獨(dú)具特色的民宿。

3 土地置換模式下民宿打造的關(guān)鍵計(jì)算點(diǎn)分析

3.1 土地使用權(quán)置換程序分析

本項(xiàng)目以涼山州普格縣為例，其進(jìn)行土地置換主要經(jīng)過(guò)了以下步驟。

3.1.1 初始階段

針對(duì)各級(jí)政府和規(guī)劃部門(mén)關(guān)于土地置換和扶貧的相關(guān)政策做一定了解，并在符合國(guó)家政策基礎(chǔ)上制定建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)結(jié)合群眾的調(diào)查結(jié)果，確保建設(shè)規(guī)劃的合理性和科學(xué)性。

3.1.2 準(zhǔn)備階段

進(jìn)一步完善土地置換方案，在征集民意的基礎(chǔ)上，邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行詳細(xì)地設(shè)計(jì)規(guī)劃，并對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。同時(shí)，將有關(guān)材料遞交政府和相關(guān)規(guī)劃部門(mén)，獲得行政許可和土地置換等文件審批。

3.1.3 組織階段

在推進(jìn)普格縣土地置換期間，由當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)成立有關(guān)小組，確保集體村民同意改建的前提下，依照相關(guān)法律規(guī)定對(duì)各戶(hù)村民所擁有的占地面積進(jìn)行征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。

3.1.4 實(shí)施階段

完成以上工作后，對(duì)建設(shè)用地按照原定方案進(jìn)行規(guī)劃，在此過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)不合理之處，需由相關(guān)人員共同協(xié)商保證項(xiàng)目的推進(jìn)。此外，該項(xiàng)目會(huì)由當(dāng)?shù)卣O(jiān)督委員會(huì)全程進(jìn)行監(jiān)督和管理，確保項(xiàng)目在一定周期內(nèi)完工，保證建設(shè)用地的合理性和合法性。

3.2 建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化策略分析

傳統(tǒng)的涼山彝族居民住房多用板頂、土墻，而土掌房就是彝族獨(dú)特的民居建筑，它的墻體以泥土為材料，修建時(shí)使用夾板固定，填土夯實(shí)逐層加高后形成土墻。故雖然土掌房具有彝族傳統(tǒng)的文化特色，但其在建筑結(jié)構(gòu)上依舊存在弊端。對(duì)于房屋質(zhì)量較好的閑置房，可在其現(xiàn)有房屋結(jié)構(gòu)上進(jìn)行鋼結(jié)構(gòu)骨架的加固，既能節(jié)省一定的資金，又能保證結(jié)構(gòu)更加安全。

彝族住房多為三間或五間。正中一間為堂屋，靠墻壁左側(cè)設(shè)有一火塘，鍋支其上，稱(chēng)為“鍋莊”。故在建筑格局上，選擇保留其原有的傳統(tǒng)格局。這樣既能使其具有建筑結(jié)構(gòu)上的安全性，又能使其具有傳統(tǒng)的建筑外觀，在最大程度上保存土掌房具有的風(fēng)俗文化底蘊(yùn)。

與此同時(shí)，在保留其最顯著特色的情況下，加入具有現(xiàn)代色彩的設(shè)計(jì)，提高土掌房的使用舒適度和環(huán)保程度，與現(xiàn)時(shí)代的“科技色彩”相呼應(yīng)。在房屋頂部可以通過(guò)房屋所處的位置，光照強(qiáng)度和時(shí)長(zhǎng)，設(shè)計(jì)不同位置和形狀的透光區(qū)域，來(lái)保證在日間不需要開(kāi)燈的情況之下，也能夠保障室內(nèi)的采光效果。加入太陽(yáng)能接收板，來(lái)滿(mǎn)足夜晚低功率的電器使用時(shí)的電能要求。

像普格縣這樣的少數(shù)民族特色文化城市建設(shè)應(yīng)當(dāng)形成自身獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)組合[3]，對(duì)于土掌房的改造設(shè)計(jì)不能機(jī)械地使用同一種方案，應(yīng)該根據(jù)不同的閑置住房和房主的要求以及實(shí)際情況，做到一戶(hù)一設(shè)計(jì)，盡最大可能保證其結(jié)構(gòu)的安全穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)效益的提高，既要尊重、保護(hù)和傳承彝族的傳統(tǒng)民族特色，又要推動(dòng)其民族特色和現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的交融，使文化和發(fā)展相輔相成。

3.3 融資模式分析

2021年末我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到91425萬(wàn)人，鄉(xiāng)村常住人口49835萬(wàn)人。鄉(xiāng)村人口逐漸降低。如今，很多農(nóng)民覺(jué)得種地難以支撐家里的各項(xiàng)支出，尤其像普格這些偏遠(yuǎn)地區(qū)，農(nóng)民僅依靠種田難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。民宿產(chǎn)業(yè)興起，不外乎根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣?，結(jié)合環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)展旅游業(yè)，但是普格縣有著其他地方不一樣的特色，即民族藝術(shù)。作為歷史悠久的火把節(jié)之鄉(xiāng)，彝族火把節(jié)的發(fā)源地，它具有藝術(shù)與文化升華的發(fā)展契機(jī)。

偏遠(yuǎn)地區(qū)在民宿產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面有能力投入的資金數(shù)量有限。這一客觀因素的存在，使得拓寬民宿融資渠道成為一個(gè)重點(diǎn)。在申請(qǐng)鄉(xiāng)村旅游專(zhuān)項(xiàng)資金、旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目補(bǔ)助資金的同時(shí)，引導(dǎo)社會(huì)資本注入，利用相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)旅游投資公司、社會(huì)大眾等社會(huì)力量注入資本。開(kāi)發(fā)文化創(chuàng)意作品，依托當(dāng)?shù)靥赜械霓r(nóng)產(chǎn)品，如普格油棗、花魔芋、豌豆、江甘李等，打造文創(chuàng)作品。

3.4 原住民與政府角色利益平衡分析

不同地區(qū)的不同政府面對(duì)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)統(tǒng)籌及資源利用等一系列因素，形成具有針對(duì)性的土地資源高質(zhì)量利用方式。從而導(dǎo)致不同地方的類(lèi)似問(wèn)題沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一的模式，最終置換結(jié)果也各式各樣。近幾年來(lái)在農(nóng)村土地置換問(wèn)題中，政府的處事方法對(duì)原住民和政府雙方的利益有著舉足輕重的作用。

政府參與的形象始終貫穿其中，作為一個(gè)權(quán)威性的存在，政府必須做到公平、公正、公開(kāi)、透明，提供一個(gè)健康、有序的土地置換市場(chǎng)。由于引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，政府在與原住民的“身份”在某種意義上來(lái)說(shuō)是不公平的。

（1）表現(xiàn)在信息獲取及知識(shí)儲(chǔ)備上。政府掌握、了解的資源與農(nóng)民有一定的差距。政府應(yīng)該向原住民無(wú)償提供法律法規(guī)援助及咨詢(xún)服務(wù)。對(duì)于普格存在的一戶(hù)多宅、空心村、空心房等問(wèn)題進(jìn)行整治，向原住民明確說(shuō)明這些滿(mǎn)足任意一種都可以到當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)。

（2）政府在職能行使方面過(guò)多干預(yù)。主要表現(xiàn)在角色定位不明確，既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。政府掌握著人、財(cái)、物的分配，管理著整一個(gè)環(huán)節(jié)，使市場(chǎng)機(jī)制不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（3）缺乏合理高效的土地置換相關(guān)法規(guī)及機(jī)制。近年來(lái)，土地市場(chǎng)價(jià)格扭曲，市場(chǎng)資源配置能力不強(qiáng)，土地置換發(fā)展落后，方式單一，導(dǎo)致農(nóng)村土地市場(chǎng)萎靡不振。缺乏系統(tǒng)性的法律規(guī)范，使得這方面靈活性及可操作性幅度很大。體制機(jī)制的不健全，讓原住民處于被動(dòng)地位。

總的來(lái)說(shuō)，在土地置換中損害原住民利益的情況時(shí)有發(fā)生。在本次普格特色民宿打造項(xiàng)目中采用“公開(kāi)互籌+利益互兼”原則。做到原住民與政府信息共享，共同籌謀，并輔以《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，采用社情民意反映制度，因地制宜制定針對(duì)普格縣民宿打造的土地置換方法。

4 “土地置換＋特色民宿”協(xié)同發(fā)展模式預(yù)期效果

4.1 提振旅游經(jīng)濟(jì)，提升就業(yè)能力

自2019年新型冠狀病毒的蔓延，對(duì)我國(guó)乃至世界各地的旅游業(yè)造成了巨大的沖擊，同時(shí)也使我國(guó)的旅游業(yè)面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。旅游業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，在國(guó)內(nèi)疫情得到控制之后，從國(guó)家到地方紛紛加快了重振旅游業(yè)發(fā)展的扶持政策。

通過(guò)對(duì)普格縣的閑置土地、住房的地勢(shì)特點(diǎn)和地理位置進(jìn)行了調(diào)查研究，其是彝族火把節(jié)的發(fā)祥地，是一個(gè)以彝族為主體的少數(shù)民族聚居縣、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放縣。通過(guò)調(diào)查，我們認(rèn)為其地區(qū)未使用的閑置住房再利用改造為民宿是其最優(yōu)的“再生”方案。這既積極響應(yīng)了周末城市家庭來(lái)到郊區(qū)短住、親近大自然的生活理念，讓大家了解、融入到彝族的傳統(tǒng)文化風(fēng)俗當(dāng)中，又能和國(guó)家倡導(dǎo)的“新農(nóng)村”發(fā)展理念相呼應(yīng)，還能為村民們?cè)谝咔槠陂g找工作難、經(jīng)濟(jì)緊張的困境之下帶來(lái)新的出路。

4.2 改善原住民居住環(huán)境，促進(jìn)勞動(dòng)力再生

（1）改善原住民的居住環(huán)境。無(wú)論原住民是選擇異地居住還是同地生活，他們都能享受到打造民宿后所帶來(lái)的好處。一方面對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原住民實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃，安置暫住地，完善生活配套設(shè)施，建成后的民宿都將是集水、電、路、通信等配套設(shè)施較為齊全的特色民宿，民宿建成將會(huì)大大改善了當(dāng)?shù)鼐用竦纳a(chǎn)和生活條件。另一方面，選擇異地居住的原住民也能獲得相應(yīng)的補(bǔ)償和適宜的居住環(huán)境。

（2）促進(jìn)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力再生產(chǎn)。建設(shè)民宿的過(guò)程中，當(dāng)?shù)氐脑∶窬褪堑谝簧a(chǎn)力。原住民通過(guò)從事民宿旅游業(yè)，既可以獲得較為穩(wěn)定的打工收入，也可以通過(guò)自家宅基地、特色民居的出租獲得租金或經(jīng)營(yíng)分紅。依靠農(nóng)特產(chǎn)品謀生的農(nóng)民，可以將農(nóng)特產(chǎn)品賣(mài)給民宿業(yè)主，民宿業(yè)再通過(guò)賣(mài)給前來(lái)旅游消費(fèi)的人群的方式獲得收入；當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族人群也可以充分發(fā)揮自身能歌善舞的特質(zhì)組成表演團(tuán)，在民宿進(jìn)行表演或舉行篝火晚會(huì)等。以上三類(lèi)人群可以形成“農(nóng)特產(chǎn)品+特色小吃+民族手工藝品+民族文化展示”為一體的特色街道，吸引游客前來(lái)打卡消費(fèi)。