違章建筑起火

買房送了閣樓，業(yè)主把閣樓裝修后租了出去，沒想到租戶給多臺手機充電起火，消防水流到樓下的自己家，損失好幾萬元。業(yè)主把租戶起訴到法院索賠，沒想到租戶反手把業(yè)主給告了，稱閣樓是違章建筑，沒有經(jīng)過消防驗收，造成他的財產(chǎn)損失，要業(yè)主給他賠償。

案例回顧

湖南長沙的李先生買房子時開發(fā)商附帶贈送了閣樓，李先生自家住在603室，他就把閣樓稱為“703室”。2019年，李先生把這兩套房都進行了裝修，自己住603 室，703 室則出租給了小王，租期一年，租費為每個月1500 元。于是，小王和同事小張住在了703 室。

2020年4月的一天凌晨，703 室突然發(fā)生火災(zāi)，小張趕緊爬起來滅火，事后他稱，因為沒有找到滅火器材，于是接水滅火，但是水壓不足，只能等待消防隊趕來滅火。雖然火很快被撲滅，但603 室被水淹毀損嚴重，連帶著樓下503 室也同樣受損。消防部門認定，房屋過火面積約為10 平方米，造成涉案房屋燒毀，客廳玄關(guān)、廚房及衛(wèi)生間有明顯的煙熏痕跡，不排除電氣線路故障引發(fā)火災(zāi)。小張接受調(diào)查時稱，他有多臺手機，當天他把這些手機都帶回家充電，充電線整夜都插著手機沒拔掉，凌晨醒來發(fā)現(xiàn)充電的地方起火了。

火災(zāi)發(fā)生后，503 室的業(yè)主向李先生索賠，李先生賠償了1.7 萬元。但李先生向小王和小張索賠時卻遭到拒絕，于是李先生起訴到了法院。作為被告之一的小張?zhí)崞鸱丛V，稱李先生的閣樓是違章建筑，私自搭設(shè)改造成住宅來出租，未經(jīng)消防驗收，未依規(guī)配置消防器材，對火災(zāi)損失的發(fā)生及擴大具有過錯，向李先生索賠他損失的四成，即6000多元。

法院審理認為，本案火災(zāi)系因小張未將充電插頭拔掉引發(fā)電路故障導(dǎo)致，因此認定小張使用電器不當是造成起火的直接原因，小張對此存在過錯，承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。小張的訴求依據(jù)是根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理條例》，該規(guī)定不適用住宅室內(nèi)裝修、村民自建住宅、救災(zāi)和其他非人員密集場所的臨時性建筑的建設(shè)活動。李先生對603室及閣樓的裝修改造不適用于該條例的規(guī)定，因此小張?zhí)岢龅纳姘阜课菅b修改造應(yīng)辦理消防驗收沒有法律依據(jù)，法院不予支持。

審理中，法院請鑒定機構(gòu)對房屋損失進行了評估，評估本次火災(zāi)造成的財產(chǎn)損失達6 萬多元。李先生賠償給503 室業(yè)主的1.7 萬元賠償金額在合理范圍，因此納入本案賠償。703 室雖不在李先生的產(chǎn)權(quán)登記范圍，但相關(guān)房屋租賃的司法解釋沒有禁止違章建筑因房屋租賃仍有收取房屋占用費的權(quán)利，因此，李先生要求將703 室的收益損失列入本案賠償，法院予以支持。據(jù)此，法院判決小張賠償李先生損失8 萬多元，駁回他們的其他訴訟請求。

案例點評

點評人：陳潔（上海光大律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師）

本案是一起承租人在承租的違章建筑內(nèi)充電不當引發(fā)火災(zāi)導(dǎo)致相關(guān)財產(chǎn)損失的財產(chǎn)損害責(zé)任糾紛，系屬于侵權(quán)損害賠償?shù)姆秶３鲎夥较虺凶夥剿髻r，在此情況下，法院審理時會綜合考量火災(zāi)發(fā)生原因確定侵權(quán)各方責(zé)任承擔(dān)比例，進而確定財產(chǎn)損失，也就是解決誰需要賠償及賠償范圍的問題。

查明起火原因是確定侵權(quán)行為、過錯方及侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)比例的前提。根據(jù)《民法典》第一千一百六十五條，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。小張作為承租人和實際居住人有安全使用房屋的義務(wù)，法院查明的起火原因是小張手機充滿電后未及時拔掉插頭，超負荷使用導(dǎo)致電路故障，承租人未遵守消防安全規(guī)定、未能妥善安全充電是火災(zāi)及財產(chǎn)損害發(fā)生的直接原因，對于火災(zāi)的引起存在重大過錯，過錯行為與救火消防水滲入樓下住戶導(dǎo)致財產(chǎn)損失間存在因果關(guān)系，因此承租人小張應(yīng)當承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

出租方是否存在過錯，系能否減輕侵權(quán)人責(zé)任的關(guān)鍵。根據(jù) 《民法典》第一千一百七十三條，被侵權(quán)人對同一損害的發(fā)生或擴大也有過錯的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。承租人主張承租房屋未經(jīng)消防驗收、配置消防器材致使延誤滅火最佳時機，對火災(zāi)損失擴大亦存在過錯。結(jié)合涉案房屋系小區(qū)住宅性質(zhì)，小區(qū)物業(yè)對此存在過錯的也需承擔(dān)責(zé)任，而出租人對出租的房屋同樣具有安全保障義務(wù)，應(yīng)定期排查維修電路，且相對而言，違章建筑因存在未有消防規(guī)劃、安全驗收等情況存在一定的危險性和安全隱患，對此出租人需要對事故發(fā)生和擴大造成的利益損失承擔(dān)責(zé)任。法院可以綜合考慮租賃合同的條款約定及履行、裝修等情況對侵權(quán)各方酌定過錯責(zé)任比例。

關(guān)于損失賠償范圍認定。本案的財產(chǎn)損失包括三個方面：（1）直接合法財產(chǎn)損失經(jīng)由雙方同意選定具有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)和鑒定人出具鑒定結(jié)論確定，實踐中需對其中財產(chǎn)重置價格、損失財產(chǎn)的折舊率與燒損率進行折算。（2）樓下503 室業(yè)主作為相鄰關(guān)系人因火災(zāi)遭受的實際損失，可以向出租人及承租人主張承擔(dān)，出租人已經(jīng)承擔(dān)的部分，可以向承租人追償。出租方李先生賠償503 室業(yè)主的1.7萬元損失應(yīng)屬于本案賠償范圍。（3）出租方主張的租金收益損失也需要賠償。出租的閣樓因不具有合法批建手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證系違章建筑，雖不具有法律意義上的物權(quán)，但存在事實上占用、使用、收益的權(quán)能，仍享有法律保護的占有利益，涉案房屋出租后承租方進行占用和居住，對火災(zāi)發(fā)生導(dǎo)致出租人預(yù)期租金損失，理應(yīng)屬于賠償損失范圍。

承租的違章建筑起火，無論承租的房屋是否屬于違章建筑，承租人在承租使用期間均應(yīng)妥善安全使用，因過錯造成財產(chǎn)毀損、滅失的應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任；出租方有保證出租房屋符合安全使用標準的義務(wù)，對缺少安全監(jiān)督管理導(dǎo)致?lián)p害擴大的按其過錯程度承擔(dān)責(zé)任，若因物業(yè)原因致消防設(shè)施缺少維護或防范服務(wù)對事故損失存在一定過錯的，出租方也可以向物業(yè)主張相應(yīng)損害賠償。

律師簡介

陳潔，原東方廣播電臺《東方大律師》節(jié)目主持人，主持節(jié)目20 余年，播名潔蕙。中央電視臺 CCTV12《法律講堂》主講人、法治天地《大律師面對面》節(jié)目特邀嘉賓、《中國婦女》雜志開篇人物、《新民晚報》專訪人物、電視連續(xù)劇《東方大律師》女主角原型，上海市法治研究會副秘書長、上海東方法治文化研究中心副主任、上海市法學(xué)會民法研究會理事、上海市作家協(xié)會會員、上海市人民檢察院二分院處理信訪律師、連續(xù)多年獲聘“上海市新收犯監(jiān)獄人民督導(dǎo)員”、著名電影演員牛犇先生法律顧問、美國紐交所上市公司“四季教育”法律顧問。2013年，陳潔個人出資10 萬元成立上海市慈善基金會“潔蕙法律援助項目”，旨在幫助不符合國家法律援助條件但需要法律幫助的困難人群維護合法權(quán)益，至今已援助3000 多人次的困難民眾。