『整』出新樣貌

施怡雯/文

在上海，超過百米的超高層建筑已經(jīng)數(shù)不勝數(shù)，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，一次次刷新著上海這座城市天際線的高度，越來越多高層建筑拔地而起，但其背后的安全問題也亟需一同思考。在靜安區(qū)高檔住宅林立的鎮(zhèn)寧路，就有一座高達125 米、34 層的超高層建筑——愛儷軒大廈。這座高樓曾經(jīng)因為火災隱患嚴重，不僅成了居民們?nèi)杖仗嵝牡跄懙碾[憂，也是長期困擾著各級政府部門的整治難題。秉持著“人民城市人民建，人民城市為人民”的重要理念，上海市靜安區(qū)消防救援支隊牽頭居委、業(yè)委會、物業(yè)等相關(guān)單位，開展了細致入微的協(xié)調(diào)工作，終于讓這座消防設施癱瘓了8年之久的超高層建筑煥發(fā)出了安全新樣貌。其中的曲曲折折、彎彎繞繞，值得層層探究、一一細訴。

多年頑疾無人治

1998年，愛儷軒大廈剛建成時為商用性質(zhì)酒店，后逐步改為居民居住性質(zhì)。和傳統(tǒng)住宅小區(qū)不同的是，這個小區(qū)只有這一棟樓，居民全部都在這座摩天大樓內(nèi)生活著。走進大廈，只見一樓大廳內(nèi)的微型消防站應急器材配備齊全，消防控制室內(nèi)值班人員實時查看監(jiān)控，前臺的接待人員耐心接聽著電話……大廈內(nèi)的消防設備可謂一應俱全，可誰能想到，兩年前，這座大廈還是消防設施癱瘓多年、且連維修資金都沒有的“危險分子”？

2018年的圣誕節(jié)，愛儷軒大廈內(nèi)曾有住戶在燒飯時離開，這一粗心大意的行為引起了一場小型火災，所幸物業(yè)工作人員及時將該樓層以上的居民安全撤離大廈，未造成人員傷亡。這場小火災，倒是讓住戶們對消防安全有了一些重視，但由于沒有造成重大損失，一段時間后，大家也就淡忘此事。他們并不知道，大廈的消防設施早已癱瘓多年，這次沒有造成重大事故只是運氣好罷了。

2020年，隨著進博會保衛(wèi)攻堅戰(zhàn)打響，愛儷軒大廈存在的嚴重消防安全隱患問題重新浮出水面。靜安區(qū)消防救援支隊在檢查時，發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)的火災自動報警系統(tǒng)、應急廣播系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)及水系統(tǒng)均處于癱瘓狀態(tài)，消控室荒廢多年，設備不見蹤影。不僅如此，銹蝕嚴重的癱瘓水泵導致管網(wǎng)無水，樓道內(nèi)的固定滅火裝置殘缺不全，地下室防火卷簾完全廢棄。消防設施的癱瘓嚴重威脅到業(yè)主的居住安全，整改刻不容緩。

初步估算，整改費用約在170 萬元左右，一個現(xiàn)實問題擺在眼前：整改資金哪里來？

一般來說，小區(qū)的維修項目可以從維修資金中支出，維修資金一般在建設之初籌集，由開發(fā)商出一部分、業(yè)主出一部分。

據(jù)大廈物業(yè)的朱經(jīng)理介紹，該大廈建成于1998年，竣工時屬商用性質(zhì)酒店，并無維修基金，后逐步改為居民居住性質(zhì)，原投資開發(fā)商也逐步退出愛儷軒大廈。因缺少維修基金，多年來一直無法對損壞的消防設施及時進行維保、更換。

2001年上海出臺相關(guān)文件，強制要求住宅小區(qū)必須募集維修資金。但愛儷軒大廈建造早于2001年，開發(fā)商與業(yè)主并沒有籌集過維修資金。

沒有維修資金的問題一直困擾著業(yè)委會。剛住進大廈時，業(yè)主們并不知道大廈沒有維修資金，直到東西壞了需要維修，才發(fā)現(xiàn)了這塊資金漏洞，二十多年來，大廈一直依靠著公共收益支付費用，但公共收益每年才十多萬元，遇到不得不修的大項目，只能想辦法“賒賬”。

2018年，大廈的4 臺超齡電梯需要更新，在享受政府補貼后，資金缺口仍高達數(shù)十萬元。大廈當時與加裝電梯企業(yè)商定，通過分期付款的方式償還?？膳f賬還沒有還清，新賬又來了。170 萬維修款去哪里籌？

其實，在上海，有很多建造于2001年前的商品房都存在沒有維修資金的尷尬。早年房屋還算新，維修費用不高，業(yè)委會還能勉強支撐費用，隨著使用年限的增長，房屋需要維修的項目與金額越來越多，導致“入不敷出”。因此很多當年沒有設立維修資金的商品房，正面臨著想修不敢修、不能修的局面。

這么多年來，愛儷軒大廈業(yè)委會嘗試過通過“眾籌”來補足維修資金。按照上海市相關(guān)規(guī)定，對于2001年前沒有設立維修資金的商品房小區(qū)，政府補貼開發(fā)商應繳納的40%維修資金，業(yè)主只要自籌剩下的60%。小區(qū)也曾召開業(yè)主大會，業(yè)主們通過了補足維修資金的議題與分攤辦法，但最終僅有20%的業(yè)主繳納了維修資金。

眾籌大廈“養(yǎng)老金”

物業(yè)朱經(jīng)理坦言，在他們公司接手時，大廈消防設施已癱瘓多年。想整改，可是沒有維修資金，哪怕有維修資金，部分業(yè)主也不同意用這么多錢用于消防設施。

為此靜安消防支隊和街道制定定期會商制度，共同商定以網(wǎng)格黨建提升居民自治能級，向市、區(qū)兩級房管局申請撥款對大廈予以支援的工作方案，通過每周聯(lián)合檢查、全體會議，充分發(fā)揮社區(qū)黨員先鋒模范作用，發(fā)動10余名熱心居民和黨員作為代表，積極號召居民重新籌集維修資金。

剛開始很多人都不接受，這也是維修資金啟動最難的地方。當時大廈前臺經(jīng)常接到投訴電話，大家都認為維修資金是在造房子的時候就有的，之前沒有人繳納，現(xiàn)在為什么又要繳了？萬事開頭難，街道、業(yè)委會、樓組長多方合力，一起下發(fā)征詢表，結(jié)果大部分業(yè)主都不肯繳，有一部分業(yè)主本來就準備把房子賣了，更是不肯繳了，還有一些業(yè)主即使征詢表勾選了同意繳納維修資金，實際也沒有繳。統(tǒng)計下來，只有30%的業(yè)主繳納了維修資金。

“很多業(yè)主其實內(nèi)心想繳，但擔心自己繳了，別人不繳，自己就虧了?！睒I(yè)主俞女士說道。俞女士搬進大廈已經(jīng)十多年，她和業(yè)委會是“一條心”的。十多年前，她目睹了“膠州路火災”，深知消防安全是大事，特別是像這樣的高層建筑。俞女士不僅主動繳納了維修金，還幫業(yè)委會一同宣傳政策，挨家挨戶敲開鄰居家的門，耐心勸說，講道理的同時更講人情。俞女士在溝通時，還聊起了2018年的那場小火災：“當年沒有造成大的損失只是碰巧，面對火災我們怎么能心存僥幸呢？消防和生命息息相關(guān)，整改很有必要?！弊詈?，通過一輪輪的說服，很多業(yè)主也都理解了，意識到消防安全不可忽視，大廈整改不能再拖，都主動繳納了維修資金。小區(qū)內(nèi)租客比較多，還有不少業(yè)主身居海外，業(yè)委會就通過微信與不在小區(qū)居住的業(yè)主進行聯(lián)系，多次提醒他們盡快繳納。截至2022年上半年，愛儷軒大廈已有90%以上的人繳納了維修資金，市、區(qū)兩級房管局撥款也及時到位，小區(qū)共募集到維修資金262 萬元。

整改于2021年7月正式開始，大廈啟動對火災自動報警系統(tǒng)及水系統(tǒng)、應急廣播系統(tǒng)、機械排煙系統(tǒng)、地下室防火卷簾等消防設施的全面改造。項目施工過程中，靜安消防支隊、街道和派出所多次到現(xiàn)場檢查，督促隱患整改進展，并指導物業(yè)完善火災事故應急預案。同時，小區(qū)暢通消防通道，確保標志標線清晰。

大廈是按照酒店的標準建設的，所以每戶人家家里都安裝有噴淋頭。在公共空間改造的同時，相關(guān)單位發(fā)現(xiàn)居民室內(nèi)的消防噴淋頭老化，出現(xiàn)多處滲漏，甚至爆開的情況，業(yè)委會擬進一步擴大改造范圍，特重新召開會議，在消防、房辦、街道的指導下增加更換噴淋工程。有了之前的經(jīng)歷，這一次，大家都呈支持態(tài)度。換一個噴淋頭大概15 分鐘，大家最擔心會不會把家里弄得亂七八糟，但是工作人員專業(yè)又靠譜，自帶墊子，不會把家里弄臟，大家也都放心了。

大廈有了“安全感”

困擾了愛儷軒大廈的多年頑疾終于得以解決，業(yè)主們看到大廈的消防設施全面改造、設施設備煥然一新，有了前所未有的安全感。

據(jù)物業(yè)朱經(jīng)理介紹，目前大廈內(nèi)部配置了200個滅火器處于各個樓層及設備間、監(jiān)控室24 小時有人值班、保安保潔每天巡樓……原有大廈監(jiān)控不能做到全公共區(qū)域無死角，物業(yè)管理處向業(yè)主大會提出增加監(jiān)控設備，確保大廈無監(jiān)控盲區(qū)能第一時間發(fā)現(xiàn)特殊情況?，F(xiàn)大廈共有134個監(jiān)控攝像頭，錄像機8臺，分布在大廈各層電梯廳、電梯轎廂、地下車庫、大廈外圍，以確保全部在保安監(jiān)控范圍，并保存錄像30 天，基本做到監(jiān)控無死角，大大增加了安全性。

朱經(jīng)理每日也會巡樓檢查，及時排查安全隱患。大廈一層樓共有9 家住戶，由于樓道內(nèi)沒有窗戶，有些住戶為了通風會把防火門打開，但大廈的這道防火門是常閉式防火門，常閉式防火門日常須呈關(guān)閉的狀態(tài)，經(jīng)常打開就容易損壞結(jié)構(gòu)，從而達不到防火的目的。朱經(jīng)理但凡看到都會隨手關(guān)門，并提醒住戶不要隨意打開這扇門。還有一些住戶會在樓道內(nèi)放些雜物，占用公共空間影響美觀更影響出行，稍遇明火極易引起火災，朱經(jīng)理看到后也會及時提醒。

這次整改也讓住戶們對大廈有了更充分的了解，大部分住戶住了這么多年都不知道原來大廈的第二十層是避難層。像愛儷軒大廈這樣的超高層建筑，一旦發(fā)生火災，要使人員迅速疏散到地面十分困難，所以必須設置避難層，用于人員暫時躲避火災及其煙氣危害。在這次消防整改之前，有部分業(yè)主將自己的物業(yè)以酒店公寓的形式出租，寬敞的避難層就成了他們晾曬被套、堆放雜物的地方。這樣的行為十分不可取，避難層是人們疏散避難的場所，萬一發(fā)生火災，人們無處逃生。如今，避難層的被套、雜物已被清空，朱經(jīng)理巡樓時，也會多看一眼，作為物業(yè)經(jīng)理，他對這座超高層大廈的安全問題時刻牢記在心。

“等這次消防整改全部完善后，大廈準備全部翻新裝修，到時候你們再來看看，我們的樓道更整潔了、裝修更漂亮了！”朱經(jīng)理熱情地介紹道。

大廈的整改接近尾聲，為了日后的安全工作常態(tài)化，物業(yè)公司計劃對大廈工作人員進行相關(guān)培訓，提高在崗人員的專業(yè)水平，同時加強消防知識的宣傳，定期開展消防培訓講座，全面提升居民的安全感和滿意度。

如今，愛儷軒大廈的成功整改成為了周圍超高層建筑的模范代表，街道正力爭將愛儷軒成功募集維修資金的經(jīng)驗運用到其他社區(qū)，幫助更多缺少維修資金的小區(qū)管好“養(yǎng)老金”。

施工過程中，靜安消防支隊多次到現(xiàn)場檢查，督促隱患整改進度，指導物業(yè)完善火災事故應急預案

（本文圖片除署名者外，由上海市靜安區(qū)消防救援支隊提供。）