孫良國(guó) 李開(kāi)霖
兇宅一直以來(lái)都是民間比較忌諱的問(wèn)題,在法律上也存在較大爭(zhēng)議。兇宅的事實(shí)或大或小地影響人們的交易決策以及交易決定條件,尤其是價(jià)格。因兇宅交易而發(fā)生的爭(zhēng)議非常敏感,處理起來(lái)也十分棘手,故而應(yīng)當(dāng)權(quán)衡各種法治價(jià)值進(jìn)行法律適用。在我國(guó)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中,現(xiàn)代法律如何對(duì)待兇宅問(wèn)題,也考驗(yàn)著現(xiàn)代法治和現(xiàn)代司法的操作技巧。此種分析能夠總體反映國(guó)內(nèi)有關(guān)該類(lèi)問(wèn)題的當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)和民事審判情況,從而為此類(lèi)糾紛的裁判提供根據(jù)并借此反思理論問(wèn)題。當(dāng)然,基于分析的簡(jiǎn)便同時(shí)不影響分析的準(zhǔn)確性和科學(xué)性,本文所言的“賣(mài)方”不僅僅是房屋交易的賣(mài)方,也包括租賃合同中的出租方以及侵權(quán)責(zé)任糾紛中的侵權(quán)行為人;“買(mǎi)方”不僅僅是房屋交易的買(mǎi)方,也包括租賃合同中的承租方以及侵權(quán)責(zé)任糾紛中的受害人。
依托“把手科技”案例檢索網(wǎng)站,筆者收集了所有與兇宅有關(guān)的案例,并對(duì)其進(jìn)行了較為具體的分析。截止日期2018年5月12日,以“兇宅”為關(guān)鍵詞,判決類(lèi)型為民事判決書(shū)和民事裁定書(shū),共檢索到128件案例。而以法院是否對(duì)兇宅問(wèn)題表明態(tài)度為標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)過(guò)甄別,只有51件案例與本文所論之兇宅真正相關(guān),從案由看,買(mǎi)賣(mài)合同糾紛26件,租賃合同糾紛10件,①實(shí)際上,在法院劃分的案由中,有2件案例是物權(quán)糾紛,但經(jīng)過(guò)案件分析可知,其屬于租賃合同糾紛,故筆者將其放在了租賃合同的案由中,特此說(shuō)明。居間合同糾紛5件,侵權(quán)責(zé)任糾紛10件;從審理法院級(jí)別看,基層法院28件,中級(jí)法院21件,高級(jí)法院2件;從審級(jí)看,一審29件,二審21件,再審審查與審判監(jiān)督1件。余下的77件案例中,1件為重復(fù)錄入,其余的案例或者徹底與兇宅無(wú)關(guān),或者僅在其他訴訟過(guò)程中涉及“兇宅”這一詞語(yǔ)。本文以該51件案例為樣本,擬從兇宅的概念界定、義務(wù)的分配、合同的效力對(duì)兇宅問(wèn)題進(jìn)行分析,為妥善解決《民法典》框架下的兇宅交易糾紛提供思路。②需要說(shuō)明的是,為了分析兇宅的判斷,在必要時(shí)筆者也會(huì)涉及明顯不是兇宅的案例。
兇宅是生活用語(yǔ)和描述性用語(yǔ),其重在生動(dòng)地表述交易房屋的某種特點(diǎn),而非法律概念,但具有相當(dāng)強(qiáng)的規(guī)范內(nèi)容。因此,我們不可能期待在法律條文中發(fā)現(xiàn)“兇宅”的概念或者術(shù)語(yǔ)。 從根本上說(shuō),法律規(guī)范必須具有抽象性和一般性,具體的民間用語(yǔ)是否具有法律意義要看該現(xiàn)象是否要被涵攝入法律術(shù)語(yǔ)或者法律概念中以獲得意義。因此,有些法律人甚或法官常言“法律未規(guī)定兇宅以及兇宅交易的處理”,這一表述本身就是一個(gè)偽命題,因?yàn)樵诜晌谋局芯筒豢赡艹霈F(xiàn)此概念。然而,法律認(rèn)真對(duì)待兇宅交易自身依然具有相當(dāng)?shù)姆梢饬x。主要因?yàn)椋旱谝?,兇宅是客觀存在的,兇宅交易在私法交易上占有一定的較小比例;第二,在兇宅交易中,由于所涉利益較大,雙方當(dāng)事人的預(yù)期較為不同甚或有根本差異,雙方行為往往會(huì)比較極端,處理不好會(huì)引發(fā)非常嚴(yán)重的矛盾、沖突甚或?qū)?;第三,兇宅交易不僅涉及買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人(或者租賃合同雙方當(dāng)事人),也涉及房屋中介機(jī)構(gòu)及其背后房屋中介市場(chǎng)的規(guī)范化。作為政策判斷,必須對(duì)兇宅進(jìn)行一定的界定才能夠準(zhǔn)確解決糾紛,同時(shí)避免任何一方機(jī)會(huì)主義地利用所謂的傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣,轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),法律不能使該概念過(guò)度寬泛,避免訴訟爆炸。基于上述因素的考慮,對(duì)兇宅的界定要充分考慮以下幾個(gè)因素:
第一,符合人們的合理預(yù)期。兇宅不會(huì)因?yàn)榉傻膽B(tài)度而從人們的觀念意識(shí)中抽離或者消失。在傳統(tǒng)觀念中,兇宅不僅會(huì)影響到一般人的主觀感受,而且會(huì)影響到人們決定是否進(jìn)行交易以及以何種條件或者價(jià)格進(jìn)行交易。從既有判決的內(nèi)容觀察和總結(jié),無(wú)論系爭(zhēng)案件的當(dāng)事人還是人民法院都可能認(rèn)為,將住宅表述為兇宅可能是“封建迷信”。因此需要對(duì)兇宅是否屬于“封建迷信”予以闡釋。不可否認(rèn)的是,封建迷信與社會(huì)禁忌(taboo)不同。社會(huì)禁忌是指社會(huì)一般意義上不得做的事情,其通常不能用自然科學(xué)的原理來(lái)解釋?zhuān)遗c封建迷信有本質(zhì)區(qū)別:首先,這種禁忌并不直接侵害他人利益;其次,這種禁忌普遍存在,并不會(huì)破壞社會(huì)秩序。但在實(shí)踐中,部分法院認(rèn)為“兇宅”等有違科學(xué)認(rèn)知。①參見(jiàn)吉某訴張某合同糾紛案,上海市楊浦區(qū)人民法院(2012)楊民四(民)初字第1316號(hào)民事判決書(shū)。該判決將人從具體的社會(huì)語(yǔ)境中過(guò)度抽離,將法律視為自然科學(xué)認(rèn)知的產(chǎn)物,不符合法律的基本價(jià)值判斷和理性締約人之狀態(tài)。
第二,不能完全受制于無(wú)邊際的社會(huì)習(xí)俗。社會(huì)習(xí)俗如果意欲獲得法律的承認(rèn)或者保護(hù),其必須符合或者至少不違反現(xiàn)代法治的價(jià)值。我國(guó)幅員遼闊,社會(huì)習(xí)俗在不同時(shí)間或者地區(qū)具有截然不同的內(nèi)容。有的社會(huì)習(xí)俗明顯超越了社會(huì)可容忍的禁忌范圍,甚至對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不利的影響或者對(duì)他人權(quán)利造成損害,如“大義滅親”等。在城市中,部分小區(qū)可能會(huì)建立在原有的墓地或者刑場(chǎng)上,而有的人會(huì)將建設(shè)在這些小區(qū)的房屋視為“兇宅”或者不吉利的象征,此時(shí),社會(huì)習(xí)俗就逾越了法治的可容忍范圍。也有的社會(huì)習(xí)俗可能將風(fēng)水先生的說(shuō)法、②參見(jiàn)武錫鳳等訴王艷等農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,遼寧省本溪市中級(jí)人民法院(2013)本民一終字第00276號(hào)民事判決書(shū)。個(gè)人封建迷信如“房有白鬼”、③參見(jiàn)李金山等訴張慶旺等農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,北京市順義區(qū)人民法院(2014)順民初字第11504號(hào)民事判決書(shū)。原所有人離婚的事實(shí)、④參見(jiàn)趙文龍?jiān)V王瓊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,北京市第一中級(jí)人民法院(2015)一中民終字第02519號(hào)民事裁定書(shū)。在房屋門(mén)口或墻上涂抹紅漆或污穢物⑤參見(jiàn)上海太平洋房屋服務(wù)有限公司訴宋志勇居間合同糾紛案,上海市浦東新區(qū)人民法院(2014)浦民一(民)初字第22094號(hào)民事判決書(shū);朱明珍訴周蓉飛、徐齊法債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案,紹興市上虞區(qū)人民法院(2015)紹虞商初字第1547號(hào)民事判決書(shū)。以及房屋有受損情況⑥參見(jiàn)蕪湖中燃城市燃?xì)獍l(fā)展有限公司、合肥大維裝飾工程有限公司訴康俊清健康權(quán)、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案,安徽省蕪湖市中級(jí)人民法院(2013)蕪中民一終字第00525號(hào)民事判決書(shū);楊某某訴趙某某離婚糾紛案,北京市昌平區(qū)人民法院(2014)昌民初字第03130號(hào)民事判決書(shū)。作為認(rèn)定兇宅的依據(jù),但法律以及法院均未對(duì)其予以肯定。
第三,不能引發(fā)濫訴。如果法律所認(rèn)定或者允許的范圍過(guò)寬,就會(huì)有大量的不必要訴訟出現(xiàn),從而無(wú)端增加訴累。不僅如此,過(guò)多訴訟也會(huì)增加諸多機(jī)會(huì)主義行為,即僅為自身利益最大化而使社會(huì)利益遭受較多損害。在美國(guó),部分法院過(guò)于擴(kuò)大兇宅的范圍,導(dǎo)致大量的“場(chǎng)所外條件”(off-site conditions)被納入其中,而不僅僅局限于所售財(cái)產(chǎn)之界限,這些條件包括了諸如“吵鬧的鄰居到附近傾倒有毒物質(zhì)”等情形。在Shapiro v. Sutherland案中,法院甚至認(rèn)為,如果與侵?jǐn)_有關(guān)的事實(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值和可欲性產(chǎn)生重大影響,賣(mài)方即負(fù)有普通法和制定法上的披露全部信息的義務(wù)。①See 76Cal. Rptr.2d 101.
第四,塑造合理的預(yù)期。隨著社會(huì)的不斷變革,人們的預(yù)期也在不斷地進(jìn)行調(diào)整。在實(shí)踐中,影響人們交易決策的因素有很多,如小區(qū)所在地的位置、小區(qū)房屋的周邊環(huán)境甚或鄰里關(guān)系,但這些過(guò)于遙遠(yuǎn)的因素并不能成為兇宅的判定因素?,F(xiàn)實(shí)中也存在當(dāng)事人以房屋的前所有人鄰里關(guān)系不好、房屋曾經(jīng)被涂抹污穢物、警察經(jīng)常上門(mén)為由主張兇宅的案件,②參見(jiàn)上海太平洋房屋服務(wù)有限公司訴宋志勇居間合同糾紛案,上海市浦東新區(qū)人民法院(2014)浦民一(民)初字第22094號(hào)民事判決書(shū)。這與塑造合理的預(yù)期因素有根本差別,法院也均未支持,這是明智的選擇。更為重要的是,人的正常的生老病死均屬于社會(huì)可接受的范圍。因此,對(duì)于家庭成員或者房?jī)?nèi)成員的正常死亡,作為一般意義上的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)可以接受,因?yàn)槿魏稳硕伎赡軙?huì)遇到這種情況,并且其通常并不會(huì)引發(fā)一般人的過(guò)度反應(yīng)。盡管有人對(duì)于他人正常死亡在房間的情形也很難接受,但其應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以容忍,否則只能自己承擔(dān)相應(yīng)損失。
第五,即使在西方,也同樣存在著類(lèi)似“兇宅”等的觀念。例如,在Reed v.King案中,賣(mài)方?jīng)]有披露在其所售房屋中曾發(fā)生數(shù)起謀殺的信息。加州上訴法院認(rèn)為,謀殺事實(shí)會(huì)影響買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)意愿,并進(jìn)而影響到房屋的價(jià)值。因此,若賣(mài)方知曉在其所售房屋中曾發(fā)生過(guò)此種犯罪,就應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以披露。③See 193 Cal.Rptr.130(Ct. App.1983).當(dāng)然,這并不代表所有法院在此類(lèi)問(wèn)題上都持相同或相似立場(chǎng)。
因此,真正能夠進(jìn)入法律視野范圍內(nèi)的“兇宅”④需要說(shuō)明的是,在判決主文部分,盡管法院可能未必使用“兇宅”一詞,但筆者認(rèn)同的處理方式是,如果其不認(rèn)為合同的履行有瑕疵而不使用瑕疵履行裁判,而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)披露該信息,就推定其認(rèn)為該房屋為兇宅。應(yīng)當(dāng)是“在其中出現(xiàn)過(guò)非正常死亡”的交易房屋。在既有的51件案例中,具體情形如表1所示。
表1 樣本案例的情形分類(lèi)
通過(guò)表1可以看到,相關(guān)法院在這類(lèi)問(wèn)題上并沒(méi)有達(dá)成一致認(rèn)識(shí)。因?yàn)閮凑诟鞯貐^(qū)的界定和敏感度并不完全相同,發(fā)生的數(shù)量也不盡一致。第一,在存在非正常死亡的35件案例中,約80%的房屋被認(rèn)定為兇宅;第二,在存在正常死亡的8件案例中,僅有3件法院認(rèn)為所涉房屋構(gòu)成兇宅,其余5件法院均認(rèn)為涉案房屋不構(gòu)成兇宅;第三,如下文所述,某些特殊因素可能會(huì)改變兇宅的固有含義。
為了簡(jiǎn)化問(wèn)題的討論,筆者對(duì)本文所使用的術(shù)語(yǔ)進(jìn)行了限定:其一,死亡通常來(lái)講應(yīng)當(dāng)有死亡的結(jié)果,或者即使沒(méi)有死亡的結(jié)果,也應(yīng)當(dāng)有殺害人的行為;其二,死亡必須是非正常死亡,既包括上吊等自殺行為也包括被他人兇殺的情形。這一限定自然排除了以下幾種情況:第一,排除房屋之外的周邊環(huán)境中屬于“非正常死亡”的情況,因?yàn)槿羧绱藬U(kuò)張將會(huì)導(dǎo)致過(guò)多訴訟,故即使是在鄰居家曾發(fā)生過(guò)類(lèi)似情況,也不能主張自身交易效力的瑕疵;第二,排除了不屬于死亡的情況,因此諸如搶劫等較多發(fā)生的暴力犯罪不會(huì)被納入此列。但在實(shí)踐中,法院會(huì)做出幾點(diǎn)必要的可控性拓展:其一,兇宅問(wèn)題可能會(huì)涉及到發(fā)生在房屋院落中或者院落柵欄上的他人死亡的情況,此時(shí)法院會(huì)將具體房屋的空間擴(kuò)張至個(gè)人庭院或者柵欄;其二,如果房屋交易涉及重要的如結(jié)婚等事項(xiàng),此時(shí)基于共同的可接受的社會(huì)習(xí)俗,法院也會(huì)相應(yīng)地對(duì)交易房屋的條件作出更高的要求,如要求房屋內(nèi)沒(méi)有發(fā)生死亡事件(包括正常死亡)等;其三,對(duì)于在房屋中出現(xiàn)“煤氣中毒”等事件是否屬于非正常死亡的情形,不同法院有其各自的理解,有的法院認(rèn)為“被告之弟一氧化碳中毒死亡系意外事件,并非兇殺、自殺等非正常死亡事件,與風(fēng)俗中所謂‘兇宅’之說(shuō)不盡一致,故原告訴稱(chēng)相悖于‘公序良俗’主張,既缺乏法律依據(jù),也與善良的社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣相背離,不應(yīng)得到提倡”①杜某某訴黃某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,上海市普陀區(qū)人民法院(2013)普民四(民)初字第603號(hào)民事判決書(shū)。。也有法院認(rèn)為“我國(guó)人無(wú)論是購(gòu)置房產(chǎn)還是租賃房屋都講究風(fēng)水的好壞,通常情況下都不會(huì)選擇兇宅居住,被告的母親在涉案房屋內(nèi)因煤氣中毒死亡,屬于非正常死亡,如果被告將此實(shí)情相告陳某,陳某承租涉案房屋的可能性極小”②陳某、陳某某訴李某、李某某生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案,江蘇省連云港市連云區(qū)人民法院(2017)蘇0703民初1509號(hào)民事判決書(shū)。。
對(duì)于兇宅買(mǎi)賣(mài),實(shí)踐中最重要的問(wèn)題是,賣(mài)方有無(wú)告知義務(wù),或者買(mǎi)方有無(wú)詢(xún)問(wèn)義務(wù)。如果賣(mài)方有義務(wù)告知買(mǎi)方,則若賣(mài)方不披露該信息,就可能構(gòu)成欺詐。而如果買(mǎi)方有責(zé)任詢(xún)問(wèn)賣(mài)方而未詢(xún)問(wèn),此時(shí)由于買(mǎi)方?jīng)]有盡到自己的義務(wù),故至多構(gòu)成重大誤解,只能獨(dú)立對(duì)損害后果承擔(dān)責(zé)任。對(duì)上述法律問(wèn)題的回答決定著兇宅交易的法律定性和法律效果,法院對(duì)此也有不同的意見(jiàn)和爭(zhēng)論。
買(mǎi)者自負(fù)原則在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都規(guī)范著不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易。根據(jù)該原則,不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的賣(mài)方?jīng)]有義務(wù)告知買(mǎi)方財(cái)產(chǎn)的實(shí)際條件和特征。如果買(mǎi)方想要了解房屋狀況,其必須自己親歷性地去調(diào)查、了解該信息。該規(guī)則的隱喻是,法律允許賣(mài)方保持沉默,只要賣(mài)方不撒謊,就不承擔(dān)向買(mǎi)方披露財(cái)產(chǎn)瑕疵的義務(wù)。該規(guī)則得到十九世紀(jì)個(gè)人主義的支持:在自由市場(chǎng)中,人不能被法律剝奪其優(yōu)越技能以及合法獲得的知識(shí)成果。當(dāng)然,這也與市場(chǎng)放任的政治哲學(xué)相一致。根據(jù)該學(xué)說(shuō),若買(mǎi)方信賴(lài)了其自身對(duì)商品的觀察且未從賣(mài)方處獲得擔(dān)保,則買(mǎi)方只能獲得其已經(jīng)得到的部分。在美國(guó),直到1941年仍有部分州在貫徹此規(guī)則。③See Florrie Young Roberts, Disclosure Duties in Real Estate Sales and Attempts to Reallocate the Risk, 34 Connecticut Law Review3-4(2001).然而,該種規(guī)則受到了現(xiàn)代合同法觀點(diǎn)的挑戰(zhàn),取而代之的是賦予不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)方以披露義務(wù)。
設(shè)定義務(wù)的邏輯和根據(jù)非常重要,但是對(duì)于如何設(shè)定義務(wù),學(xué)界缺乏一般性的理論研究,而突破口可能在于法律的功能。有學(xué)者認(rèn)為,道德規(guī)范、政策以及經(jīng)驗(yàn)命題都可以作為正當(dāng)化法律規(guī)則的理由,④參見(jiàn)[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格:《普通法的本質(zhì)》,張曙光等譯,法律出版社2004年版,第20-61頁(yè)。筆者贊同這一觀點(diǎn)。
如果道德規(guī)范意欲在法律推理中發(fā)揮作用,其應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),即“當(dāng)?shù)赖聵?biāo)準(zhǔn)與建立、適用、改變普通法規(guī)則相沖突時(shí),法院應(yīng)當(dāng)適用社會(huì)道德?!鐣?huì)道德’這一詞語(yǔ)植根于社會(huì)整體愿望的道德標(biāo)準(zhǔn)和基于正當(dāng)?shù)姆椒ㄕ摱梢员还卣J(rèn)為已得到社會(huì)充分支持的道德標(biāo)準(zhǔn)”①[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格:《普通法的本質(zhì)》,張曙光等譯,法律出版社2004年版,第21頁(yè)。。根據(jù)這一觀點(diǎn),若交易房屋屬于兇宅,則依據(jù)既有的社會(huì)道德或公序良俗,賣(mài)方有義務(wù)告知買(mǎi)方實(shí)際情況。有的法官認(rèn)為,一般情況下,房屋所有人不可能做到將該信息披露給買(mǎi)方,故法律不能強(qiáng)人所難而使其負(fù)擔(dān)披露義務(wù)。筆者認(rèn)為,該觀點(diǎn)在表面上是合理的,因?yàn)槠浔澈蟮睦碛墒牵悍刹荒芤笠话闳俗銎錈o(wú)法做到的事情。然而這一理由并無(wú)充分根據(jù):一是因?yàn)榇祟?lèi)問(wèn)題不應(yīng)僅僅考慮到兇宅的所有人的利益,更要考慮到買(mǎi)方利益,因?yàn)榻灰姿婕暗氖请p方當(dāng)事人;二是即使房屋所有人不告知兇宅信息,該具體交易當(dāng)事人的行為也并不代表符合通常社會(huì)道德的要求;三是社會(huì)道德是基于社會(huì)整體意愿進(jìn)行的,而非基于處于抽象交易語(yǔ)境中的個(gè)人意愿。事實(shí)上,類(lèi)似欺詐等包含高度道德評(píng)價(jià)性的詞匯,具有高度的概括性,其完整意義也只能通過(guò)運(yùn)用道德標(biāo)準(zhǔn)制定更為具體的規(guī)則的方式來(lái)闡明。②參見(jiàn)[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格:《普通法的本質(zhì)》,張曙光等譯,法律出版社2004年版,第21頁(yè)。塞扎納·謝福林(Seana V. Shiffrin)教授就美國(guó)合同法進(jìn)行評(píng)論時(shí)明確指出:“盡管法律不應(yīng)朝向如此執(zhí)行個(gè)人間道德行為的方向發(fā)展,但法律的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與促進(jìn)繁榮的道德行為所必要的條件相一致。美國(guó)合同法的一些方面不僅沒(méi)有支撐道德上體面的人,而且也促成了一種很難被道德上體面的人所接受的法律和社會(huì)文化?!雹跾eana Valentine Shiffrin, The Divergence of Contract and Promise, 120 Harvard Law Review710(2007).這樣的命題對(duì)我國(guó)合同法也有積極的參考價(jià)值。因此,在社會(huì)道德意義上,賣(mài)方依然應(yīng)當(dāng)據(jù)此告知他人兇宅的事實(shí),我國(guó)法院也明確肯定了此點(diǎn)??隙ǖ姆绞街饕袃煞N:一是從誠(chéng)信交易的民法基本原則角度對(duì)其予以確認(rèn);二是從風(fēng)俗習(xí)慣看,對(duì)兇宅的抵觸“是長(zhǎng)期以來(lái)形成的‘趨吉避兇’的風(fēng)俗習(xí)慣,并不違反公序良俗,理應(yīng)得到法律的尊重”④程衛(wèi)強(qiáng)訴平成貝斯特電子(平湖)有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案,浙江省平湖市人民法院(2011)嘉平民初字第102號(hào)民事判決書(shū)。。當(dāng)然,我們依然要冷靜地看待兇宅交易是否符合公序良俗的問(wèn)題。在上述兇宅交易裁判中,不披露信息的行為僅在不涉及公共秩序時(shí)才能被允許,其只能與善良風(fēng)俗有關(guān)。那么,何種善良風(fēng)俗能夠要求賣(mài)方披露兇宅呢?對(duì)此,在善良風(fēng)俗原則的理解上就出現(xiàn)了諸多可能:一種理解是,該善良風(fēng)俗屬于多數(shù)人接受的習(xí)慣,而人們通常并不會(huì)披露這一事實(shí);另外一種理解是,若買(mǎi)方不關(guān)注房屋是否是兇宅,就意味著這一信息并不重要,否則其應(yīng)當(dāng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)。由此可知,不同的理解和認(rèn)識(shí)會(huì)得出不同的結(jié)論。
從事物狀態(tài)上看,政策對(duì)整體福利的影響利弊共存。法律適用可能會(huì)涉及政策,也可能會(huì)引用該政策制定出全新的法律規(guī)則。政策分為可操作性的政策、關(guān)系甚密的信息不對(duì)稱(chēng)的政策以及機(jī)會(huì)主義政策。可操作性政策是指一項(xiàng)法律規(guī)則的可適用性不應(yīng)當(dāng)依賴(lài)于法院無(wú)法確定的信息,關(guān)系甚密的信息不對(duì)稱(chēng)的政策是指法律規(guī)則的可適用性不應(yīng)依賴(lài)于僅為當(dāng)事一方所掌握的信息,機(jī)會(huì)主義政策是指法律規(guī)則不應(yīng)鼓勵(lì)利用性行為。①參見(jiàn)[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格:《普通法的本質(zhì)》,張曙光等譯,法律出版社2004年版,第35-36頁(yè)。盡管證實(shí)兇宅的成本有時(shí)相對(duì)較高或者需要一段持續(xù)性時(shí)間,且兇宅的信息通常僅由一方當(dāng)事人所掌握,但其依舊是可以被證實(shí)的。因此這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于采用何種政策會(huì)產(chǎn)生積極的福利效果。由于上述政策判斷均無(wú)法提供清晰的指示,法律規(guī)則將法律義務(wù)施加給何方依然需要進(jìn)一步明確可操作標(biāo)準(zhǔn)。
筆者認(rèn)為,此時(shí)作為社會(huì)福利的效率——成本和收益分析能夠?yàn)樵O(shè)定法律義務(wù)提供最有效的根據(jù)。這既是上述分析的下一步要求,同時(shí)也與合同法的內(nèi)在追求相一致:合同法應(yīng)當(dāng)促進(jìn)有效率的交易,或是做大蛋糕,即提高收益,或是降低成本,抑或在降低成本時(shí)擴(kuò)大收益。②參見(jiàn)[美]理查德·波斯納:《法律的經(jīng)濟(jì)分析》(第七版),蔣兆康譯,法律出版社2007年版,第132 頁(yè)。
效率是從社會(huì)意義上界定的,其既要考慮到每個(gè)個(gè)體的具體情況,也要考慮到每個(gè)個(gè)體所承載的抽象意義,即形成一種可欲的交易秩序。法律經(jīng)濟(jì)分析在義務(wù)設(shè)定上的基本原理是,要給予負(fù)擔(dān)最低成本的主體以義務(wù),因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)這種方式才能實(shí)現(xiàn)以較低成本獲取更大收益的目的。當(dāng)然,義務(wù)設(shè)定的具體設(shè)計(jì)需要通過(guò)對(duì)義務(wù)設(shè)定給賣(mài)方還是買(mǎi)方的比較進(jìn)行闡釋。
在具體討論之前,我們首先需要假定兩個(gè)條件:一是兇宅的比例。假設(shè)兇宅的比例是萬(wàn)分之一,而我國(guó)大約有4億套住房,那么全國(guó)則大約有4萬(wàn)套兇宅。二是兇宅所有人或者處分人基于自利的考慮一般不會(huì)披露該信息。在這兩個(gè)假定條件的基礎(chǔ)上,我們可以作出如下分析:
第一,賣(mài)方何以特殊?我國(guó)合同法學(xué)界通常并不在乎主體的身份意義,而在普通法系國(guó)家,買(mǎi)賣(mài)各方的身份極為重要。那么,賣(mài)方何以獲得法律的特殊對(duì)待呢?美國(guó)著名合同法專(zhuān)家艾森伯格教授指出:“考慮到披露問(wèn)題,賣(mài)方通常有四個(gè)突出特征:(1)賣(mài)方對(duì)其出售的財(cái)產(chǎn)信息有非對(duì)稱(chēng)的獲得能力;(2)該信息通常并非刻意獲得;(3)如果賣(mài)方不披露該信息就會(huì)給不知道該信息的相對(duì)方產(chǎn)生損失而非使其放棄獲益;(4)即使賣(mài)方有披露義務(wù),其也具備充分的激勵(lì)從而獲得財(cái)產(chǎn)的有關(guān)信息。”③Melvin A. Eisenberg, Disclosure in Contract Law, 91 California Law Review1674(2003).這實(shí)際上意味著賣(mài)方不僅能夠近乎無(wú)成本地獲得相關(guān)財(cái)產(chǎn)的信息,而且其本身具有獲得有關(guān)信息的內(nèi)在激勵(lì)。
第二,對(duì)比分析。如果將披露義務(wù)施加給賣(mài)方,賣(mài)方披露該信息的成本幾乎為零。其主要原因在于:賣(mài)方知曉該事實(shí),其是以無(wú)成本或者近乎無(wú)成本的方式獲得該信息。而該披露義務(wù)的收益則主要體現(xiàn)在三方面:一是不需要買(mǎi)方進(jìn)行詢(xún)問(wèn);二是能夠使買(mǎi)方基于真實(shí)意思來(lái)決定是否進(jìn)行交易或者以何種條件和價(jià)格進(jìn)行交易;三是可以避免未來(lái)因此而產(chǎn)生的難以解決的糾紛及其成本,因?yàn)榧m紛的解決通常會(huì)耗費(fèi)大量談判成本、情感成本、時(shí)間成本等。但賣(mài)方披露該信息的成本可能會(huì)在于,若賣(mài)方披露該信息,房屋極有可能無(wú)法完成交易,或者交易價(jià)格嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格,這可能會(huì)導(dǎo)致4萬(wàn)套住房將難以進(jìn)行交易。對(duì)該問(wèn)題筆者將在隨后部分進(jìn)行論述。
如果我們?cè)O(shè)定詢(xún)問(wèn)義務(wù),買(mǎi)方就必須主動(dòng)詢(xún)問(wèn),若詢(xún)問(wèn)不到位、信息不準(zhǔn)確或者詢(xún)問(wèn)者不相信對(duì)方的披露,買(mǎi)方還需承擔(dān)進(jìn)一步求證信息是否準(zhǔn)確的成本。總體而言,當(dāng)買(mǎi)方主動(dòng)詢(xún)問(wèn)賣(mài)方其所售房屋是否屬于兇宅時(shí),如果賣(mài)方對(duì)此予以肯定,則可信性極強(qiáng),交易通常就會(huì)到此為止,故成本較低。而如前所述,賣(mài)方往往不會(huì)做出真實(shí)的回答。如果法律賦予買(mǎi)方詢(xún)問(wèn)義務(wù),而賣(mài)方否認(rèn)了房屋屬于兇宅的可能,那么對(duì)此我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行分析:如果該回答構(gòu)成了當(dāng)事人合同的組成部分,成為“瑕疵擔(dān)保責(zé)任”的一部分,那么其就被納入了該合同以及合同法的調(diào)整范圍;如果該回答沒(méi)有成為合同內(nèi)容的組成部分,那么當(dāng)事人的詢(xún)問(wèn)義務(wù)就不會(huì)轉(zhuǎn)化成為買(mǎi)方的任何合同義務(wù)。進(jìn)一步講,對(duì)于買(mǎi)方是否會(huì)信賴(lài)賣(mài)方,也是值得懷疑的。因?yàn)檎缜拔乃觯u(mài)方理性的選擇就是不提此事或者作出沒(méi)有此事的表達(dá),故此時(shí)詢(xún)問(wèn)者不得不認(rèn)真核實(shí)信息的真實(shí)性。根據(jù)既有的51個(gè)案例所作出的統(tǒng)計(jì),買(mǎi)方獲得兇宅信息的主要途徑有四種:一是與鄰居進(jìn)行交流。由于鄰居與賣(mài)方或者交易房屋有較多的接觸時(shí)間和空間,其有更大的幾率和較大可能性知曉某些非正常死亡信息,尤其是該死亡招致報(bào)警、救護(hù)車(chē)的情形時(shí)。當(dāng)然,如果不是謀殺之類(lèi)的非正常死亡,當(dāng)事人一般可以自行處理,鄰居通常也難以知曉該信息。二是向社區(qū)進(jìn)行詢(xún)問(wèn),社區(qū)通常會(huì)對(duì)此類(lèi)事實(shí)有一定掌握。三是通過(guò)公安機(jī)關(guān)。公安機(jī)關(guān)所掌握的資料最全面也最權(quán)威,且非正常死亡事件大多會(huì)經(jīng)過(guò)公安機(jī)關(guān)的處理,如公安機(jī)關(guān)會(huì)調(diào)查該事件屬于他殺還是自殺等。四是通過(guò)新聞媒體。非正常死亡更能引起社會(huì)的共鳴和警醒,新聞媒體以及網(wǎng)絡(luò)媒體往往對(duì)此類(lèi)事實(shí)也比較敏感,因此通常會(huì)對(duì)其進(jìn)行報(bào)道。
以上描述是建立在鄰居、社區(qū)、物業(yè)或者公安機(jī)關(guān)愿意披露信息的情形下,然而我們知道,即使鄰居、社區(qū)或者公安機(jī)關(guān)掌握兇宅的信息,其也并無(wú)披露義務(wù)。一是法律上沒(méi)有為其設(shè)定此種義務(wù);二是通常也沒(méi)有相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制;三是這些主體可能會(huì)消極作為,避免披露兇宅事實(shí)導(dǎo)致交易不能進(jìn)行或者訴訟進(jìn)而招致鄰里關(guān)系惡化或者賣(mài)方的報(bào)復(fù)。如果買(mǎi)方意欲得到更為準(zhǔn)確的信息,則其不得不進(jìn)行“購(gòu)買(mǎi)”。毫無(wú)疑問(wèn),當(dāng)事人做這些信息確認(rèn)和篩選工作需要耗費(fèi)大量精力和時(shí)間,而且搜尋準(zhǔn)確信息也會(huì)花費(fèi)較多時(shí)間。此外,上述幾種途徑中有的方式不太可行,如搜尋報(bào)紙這種方式,買(mǎi)方通過(guò)閱讀報(bào)紙可能只知道發(fā)生的非正常死亡事件是在某個(gè)小區(qū)而無(wú)法確定具體位置的房屋。假設(shè)每個(gè)人的詢(xún)問(wèn)成本是200元,那么這4萬(wàn)套住房的詢(xún)問(wèn)成本就是800萬(wàn)元(4萬(wàn)×200)。然而此種舉例是不當(dāng)?shù)模驗(yàn)槿绻@是一個(gè)重要的問(wèn)題,就應(yīng)當(dāng)按照全國(guó)房屋的交易數(shù)量來(lái)計(jì)算,而按照2016年的1200萬(wàn)套房屋的實(shí)際交易量來(lái)計(jì)算,該交易成本是24億元(1200萬(wàn)×200)。當(dāng)然,上述成本可能會(huì)因?yàn)槿缦率聦?shí)而變得更大,例如在實(shí)踐中,賣(mài)方可能要與數(shù)個(gè)甚或更多的人進(jìn)行談判才可能會(huì)確定一個(gè)最終交易的人。假設(shè)每套房屋需要與3個(gè)人談判才能夠成功交易,則總交易成本為72億元。當(dāng)然,并非所有的交易都會(huì)發(fā)生詢(xún)問(wèn)義務(wù),但假設(shè)只有10%的人詢(xún)問(wèn),其所產(chǎn)生的成本也會(huì)達(dá)到7.2億元(72億×10%)。當(dāng)然這還不包括由于不詢(xún)問(wèn)所產(chǎn)生的諸多糾紛解決成本。
更為關(guān)鍵的是,不披露會(huì)產(chǎn)生較高的社會(huì)成本。這些成本可以表現(xiàn)為無(wú)效率地收集信息,而這些信息屬于重復(fù)性的信息,所涵蓋的事實(shí)也都是已經(jīng)發(fā)生的且被賣(mài)方掌握的事實(shí)。換言之,這些信息都是分配性的,并不能產(chǎn)生有益于社會(huì)的效果。①See Jeffrey L. Harrison, Rethinking Mistake and Nondisclosure in Contract Law, 17 George Mason Law Review375(2010).
那么買(mǎi)方所獲得的收益是什么?實(shí)際上,對(duì)每個(gè)具體的人而言,其沒(méi)有任何積極收益。因?yàn)椴毁?gòu)買(mǎi)兇宅或者以其愿意承受的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)兇宅本來(lái)就是買(mǎi)方追求的結(jié)果。
因此,從成本收益分析的角度來(lái)看,賦予買(mǎi)受人詢(xún)問(wèn)義務(wù)的成本是7.2億元,而收益幾乎為零;賦予賣(mài)方披露義務(wù),其成本幾乎為零,而收益則是避免7.2億元的成本支出。當(dāng)然,筆者以上結(jié)論是對(duì)成本收益的簡(jiǎn)單化處理,但已經(jīng)較為充分了。
總之,賦予賣(mài)方信息披露義務(wù)而非買(mǎi)方的詢(xún)問(wèn)義務(wù)具有突出的效率正當(dāng)性。美國(guó)著名合同法專(zhuān)家如此界定了披露義務(wù)的正當(dāng)性根據(jù)。他將其稱(chēng)之為披露原則(disclosure principle),即法律應(yīng)當(dāng)要求披露重要的信息,除非要求披露會(huì)產(chǎn)生重大的效率成本,僅產(chǎn)生相對(duì)輕微的成本損失不會(huì)影響該原則的適用。②See Melvin A. Eisenberg, Disclosure in Contract Law, 91 California Law Review1655-1656(2003).
值得贊同的是,在以上26件買(mǎi)賣(mài)合同案例中,有17件案例中的法院認(rèn)定買(mǎi)方有義務(wù)披露非正常死亡的事實(shí),否則構(gòu)成欺詐或重大誤解。
按照上述兩個(gè)方面論證可知,賣(mài)方有信息披露義務(wù),法律并不應(yīng)當(dāng)賦予買(mǎi)方詢(xún)問(wèn)義務(wù)。然而實(shí)踐并不完全如此。在一個(gè)案例中,法院認(rèn)為:“吳有忠不如實(shí)告知其父親在×××房去世消息,應(yīng)承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任,申姍梅未盡謹(jǐn)慎查詢(xún)義務(wù),應(yīng)承擔(dān)次要過(guò)錯(cuò)責(zé)任,天天公司作為中介人,未盡謹(jǐn)慎審查義務(wù),也應(yīng)承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。綜合考慮本案情,認(rèn)定吳有忠承擔(dān)50%責(zé)任,申姍梅承擔(dān)30%責(zé)任,天天公司承擔(dān)20%責(zé)任?!雹偕陫櫭吩V吳有忠、湛江市天天房地產(chǎn)代理有限公司及第三人吳小蓉房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,湛江市霞山區(qū)人民法院(2014)湛霞法民二初字第184號(hào)民事判決書(shū)。對(duì)此,筆者認(rèn)為,上述判決存在一定問(wèn)題。該判決可能過(guò)于依賴(lài)道德直覺(jué)的判斷:首先,其認(rèn)為,掌握兇宅信息的賣(mài)方確實(shí)存在問(wèn)題,其不予披露該信息構(gòu)成欺詐;其次,該判決又指出,不能將所有責(zé)任都?xì)w結(jié)于賣(mài)方,因?yàn)樽鳛橘I(mǎi)方,若其自身重視此類(lèi)事情,就應(yīng)當(dāng)詢(xún)問(wèn)賣(mài)方而非被動(dòng)接受賣(mài)方的披露。應(yīng)當(dāng)說(shuō),這種理解具有非常強(qiáng)的道德性,也可能反映了法官自己的真實(shí)推理。如果判決不具有普遍性、一般性,則這一判決結(jié)果無(wú)可厚非,然而,該判決有以下兩點(diǎn)不足為憑,故不應(yīng)當(dāng)具有普遍性意義。首先,該種判決合理的前提在于,買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)將重要的事情明確化,否則即為違反了對(duì)自己的義務(wù),這種義務(wù)類(lèi)似于債法上義務(wù)群中的非真正義務(wù)。然而,這種預(yù)設(shè)存在兩個(gè)問(wèn)題:一是該問(wèn)題必須非常突出,以至于通常的買(mǎi)方都會(huì)存在內(nèi)在激勵(lì)去詢(xún)問(wèn)是否為兇宅。而基于兇宅存在比例極低的事實(shí),賦予買(mǎi)方這一義務(wù)沒(méi)有效率的正當(dāng)性。二是只有在非常特定的語(yǔ)境下才可能將兇宅這一問(wèn)題明確化、顯然化從而作為談判的條款。比如自己的親朋好友經(jīng)歷過(guò)類(lèi)似兇宅交易的事實(shí),或者因?yàn)榻Y(jié)婚等原因而產(chǎn)生過(guò)談判,當(dāng)然,這也可能依賴(lài)于成熟而發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)。其次,所有的判決都具有一般性意義。如果一旦確認(rèn)該論述,買(mǎi)方的詢(xún)問(wèn)義務(wù)就得以被確定,賣(mài)方的披露義務(wù)則得以被抵消。因此盡管在法律上賣(mài)方的行為可能構(gòu)成欺詐,但其大都適用過(guò)錯(cuò)相抵規(guī)則。值得肯定的是,這一點(diǎn)為問(wèn)題的處理提供了諸多杠桿,法院掌握一定的主動(dòng)權(quán),具有個(gè)案意義上的策略?xún)r(jià)值。
房屋價(jià)值是主觀的還是客觀的,是法律適用必須解決的前提問(wèn)題。即使價(jià)格完全是客觀的,即都是完全物化或者貨幣化的,如其取決于房屋的位置、成本、格局、質(zhì)量等因素,而不承認(rèn)房屋價(jià)格也是主觀的,其也會(huì)取決于某些附帶的主觀因素。對(duì)此,筆者將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析:
首先,從現(xiàn)代合同法的總體價(jià)值取向看,合同法經(jīng)歷了從客觀價(jià)格到主觀價(jià)格的變化。在中世紀(jì),對(duì)合同標(biāo)的物采用“公平價(jià)格說(shuō)”。然而公平價(jià)格說(shuō)與自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和工商業(yè)的發(fā)展格格不入,此時(shí)現(xiàn)代合同法轉(zhuǎn)而對(duì)合同標(biāo)的物價(jià)格持主觀說(shuō)。②See Larry Dimatteo, Contract theory : the evolution of contractual intent, Michigan State University Press, 1998, p.35.即,合同標(biāo)的物的價(jià)格由當(dāng)事人自己決定,并不存在一個(gè)一致的“公平價(jià)格”。即使同一個(gè)標(biāo)的物,不同的當(dāng)事人對(duì)其也會(huì)有不同的價(jià)格定位。換言之,標(biāo)的物的價(jià)格取決于具體締約人的偏好及選擇。
其次,對(duì)標(biāo)的物的價(jià)格既有客觀因素也有主觀因素的考量。事實(shí)上,影響房屋價(jià)格的因素是多重的,從抽象情況看,甚至是不能窮盡的。然而僅從典型生活狀態(tài)看,其主要的影響因素是可以確定的,如房屋的地段和位置、面積的大小、房屋的質(zhì)量、房屋的樓層、物業(yè)好壞等等。但事實(shí)上,很多房屋外因素也是實(shí)質(zhì)影響甚或決定房屋價(jià)格的重要參數(shù),其中最為知名且具有代表性的當(dāng)屬“學(xué)區(qū)房”。當(dāng)然,這也包括房屋中是否發(fā)生過(guò)“非正常死亡”或“正常死亡”,或者發(fā)生其他被認(rèn)為不吉利的事件。
再次,既有的學(xué)術(shù)討論往往集中于客觀因素影響,而忽視主觀因素的影響。這些討論并不能窮盡真實(shí)的交易現(xiàn)實(shí)形態(tài),具有一定的局限性。
令人欣慰的是,我國(guó)法院總體上肯定了主觀的房屋價(jià)格說(shuō),兇宅的事實(shí)當(dāng)然會(huì)影響房屋的價(jià)格以及當(dāng)事人的交易決策和條件。這一論述在上海地區(qū)的法院中反映最為明顯,而且上海地區(qū)的法院在兇宅交易的判斷中格式統(tǒng)一。最典型的表述是:“系爭(zhēng)房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案件,系爭(zhēng)房屋雖然在實(shí)物形態(tài)上沒(méi)有受損,但因人們普遍對(duì)兇殺事件的恐懼心理及對(duì)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案件的房屋的忌諱心態(tài),系爭(zhēng)房屋的價(jià)值會(huì)貶損,且購(gòu)房者的生活質(zhì)量會(huì)因此受到影響。”①某某某訴某某某案,上海市浦東新區(qū)人民法院(2012)浦民一(民)初字第10764號(hào)民事判決書(shū)。也有法院明確指出:“房屋的價(jià)值構(gòu)成要素不僅僅局限于建筑本身的使用功能,房屋的市場(chǎng)價(jià)格往往由建筑成本、交通條件、居住環(huán)境、人文環(huán)境等社會(huì)綜合因素構(gòu)成,而廣大社會(huì)群眾對(duì)存在人員非正常死亡的房屋普遍帶有抵觸的意識(shí)……事實(shí)上存在的此類(lèi)房屋難以出租、轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀也說(shuō)明其交換價(jià)值的貶損,故本院認(rèn)定由于居住人的非正常死亡導(dǎo)致涉案房屋的價(jià)值受到損害。”②程衛(wèi)強(qiáng)訴平成貝斯特電子(平湖)有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案,浙江省平湖市人民法院(2011)嘉平民初字第102號(hào)民事判決書(shū)。
由房屋所有人承擔(dān)兇宅交易不能的風(fēng)險(xiǎn)和損失是公平的。在兇宅交易中,有一種說(shuō)法值得我們認(rèn)真對(duì)待:法律并沒(méi)有禁止兇宅交易,若賦予賣(mài)方以披露義務(wù),相當(dāng)于在很大程度上禁止了兇宅的交易。筆者認(rèn)為,這一認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的,法律并沒(méi)有禁止兇宅交易,對(duì)于上述事實(shí),符合法律內(nèi)在價(jià)值判斷的應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人在信息充分的基礎(chǔ)上決定是否進(jìn)行交易以及如何進(jìn)行交易。然而,對(duì)于兇宅交易,真正的法律問(wèn)題在于,如果兇宅不能進(jìn)行交易,針對(duì)該結(jié)果更能引起人們同情心理主體的是買(mǎi)方還是賣(mài)方?答案是顯而易見(jiàn)的——買(mǎi)方。
房屋所有權(quán)人從房屋中獲得了占有、使用、收益、處分的利益,其也應(yīng)當(dāng)承受相應(yīng)的不可預(yù)見(jiàn)到的不利益,這種不利益既可能源自外在的事件,這體現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān);也可能體現(xiàn)為其他的外在事件,如基于社會(huì)風(fēng)俗所給予不利評(píng)價(jià)的事件,例如發(fā)生非正常死亡等。進(jìn)一步講,不利益既包括侵權(quán)責(zé)任法意義上的高度風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,也應(yīng)當(dāng)包括因?yàn)榉课莼蛘卟粍?dòng)產(chǎn)使用而造成的價(jià)值減損。若由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)此種不利益則欠缺充分的根據(jù)和理由,因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)只能承受不利益而不能享有相應(yīng)的收益。因此,讓所有人承擔(dān)不利益既具有道德上的合理性,也具有法律上的正當(dāng)性。故而,即使由于披露該兇宅信息而導(dǎo)致房屋被閑置或者以更低的價(jià)格出售,這也是個(gè)人或其所處的社會(huì)應(yīng)當(dāng)承受的代價(jià)。法律如果強(qiáng)制性地讓買(mǎi)方承擔(dān)此種風(fēng)險(xiǎn),將會(huì)培育出不符合傳統(tǒng)道德和社會(huì)習(xí)俗的不誠(chéng)信市場(chǎng),進(jìn)而鼓勵(lì)欺詐和隱瞞,而這與合同法所意欲實(shí)現(xiàn)的培育誠(chéng)信和互信社會(huì)的目的相悖。且隨著文明程度的提高和時(shí)間的延長(zhǎng),這一現(xiàn)象會(huì)隨著人們對(duì)兇宅觀念的改變而逐步改變,而非強(qiáng)制性地讓買(mǎi)方承擔(dān)詢(xún)問(wèn)義務(wù)。
由此,我們可以看出,賦予出賣(mài)方以?xún)凑畔⑴读x務(wù)既符合道德命題,也符合效率命題,并且與所有權(quán)的內(nèi)在觀念所體現(xiàn)的公平價(jià)值相一致。①See Florrie Young Roberts, Disclosure Duties in Real Estate Sales and Attempts to Reallocate the Risk, 34 Connecticut Law Review53(2001).
實(shí)踐中,購(gòu)買(mǎi)方往往會(huì)主張出賣(mài)方欺詐,要求撤銷(xiāo)合同。對(duì)此,法院的觀點(diǎn)并不相同,有的法院認(rèn)為構(gòu)成欺詐,而有的法院則認(rèn)為不構(gòu)成欺詐。該問(wèn)題的核心在于,出賣(mài)方不披露兇宅的事實(shí)是否構(gòu)成欺詐。從請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析,能否構(gòu)成可變更、可撤銷(xiāo)的情形,需要考慮是否符合《民法典》第148條的規(guī)定,進(jìn)而分析其是否構(gòu)成欺詐。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉總則編若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典總則編解釋》)第21條規(guī)定:“故意告知虛假情況,或者負(fù)有告知義務(wù)的人故意隱瞞真實(shí)情況,致使當(dāng)事人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)作出意思表示的,人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規(guī)定的欺詐?!币虼?,賣(mài)方構(gòu)成欺詐的一個(gè)當(dāng)然解釋是:賣(mài)方有義務(wù)披露該事實(shí)。正如筆者上部分所示,關(guān)鍵的問(wèn)題在于披露兇宅的信息是否屬于披露義務(wù)。而一旦該問(wèn)題得到解決,構(gòu)成欺詐的事由也就會(huì)非常清晰。司法實(shí)踐也支持了筆者的上述分析。在判決認(rèn)定房屋屬于兇宅的16例買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中,有75%的法院認(rèn)為賣(mài)方構(gòu)成欺詐進(jìn)而對(duì)合同予以撤銷(xiāo),且判決中均明確表示,賣(mài)方對(duì)于兇宅的事實(shí)負(fù)有向買(mǎi)方的告知義務(wù)。
原告是否只能主張欺詐,需要考慮該種事實(shí)是否構(gòu)成脅迫、重大誤解、顯失公平。
1.是否構(gòu)成脅迫
《民法典總則編解釋》第22條規(guī)定:“以給自然人及其近親屬等的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益造成損害或者以給法人、非法人組織的名譽(yù)、榮譽(yù)、財(cái)產(chǎn)權(quán)益等造成損害為要挾,迫使其基于恐懼心理作出意思表示的,人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百五十條規(guī)定的脅迫?!痹谝话愕膬凑灰字?,賣(mài)方通常并沒(méi)有在身體或者精神上對(duì)買(mǎi)方形成威脅,單純以不披露兇宅信息為由主張構(gòu)成脅迫顯然沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。從既有的司法裁判看,系爭(zhēng)案件的當(dāng)事人也未出現(xiàn)主張脅迫情形。
2.是否構(gòu)成重大誤解
《民法典總則編解釋》第19條規(guī)定:“行為人對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人或者標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格、價(jià)格、數(shù)量等產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),按照通常理解如果不發(fā)生該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)行為人就不會(huì)作出相應(yīng)意思表示的,人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百四十七條規(guī)定的重大誤解?!庇稍摋l可知,無(wú)論是行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人,還是標(biāo)的物品種等,其都具有一個(gè)共同特征:都屬于標(biāo)的物的內(nèi)在品性,而不包括與標(biāo)的物物理性質(zhì)等不相關(guān)的其他主觀因素。單純從形式邏輯看,兇宅交易中的兇宅都與標(biāo)的物內(nèi)在特征無(wú)關(guān),因此并不完全符合重大誤解的構(gòu)成要件。然而,此種基于通常情況所做的理解不能產(chǎn)生充分的說(shuō)服力。對(duì)此,筆者做出以下幾點(diǎn)解釋?zhuān)?/p>
第一,真正決定當(dāng)事人之間是否出現(xiàn)誤解的因素有很多。根據(jù)既有的通說(shuō)和文獻(xiàn),并非所有誤解都構(gòu)成對(duì)法律有意義的內(nèi)容,很多誤解只能構(gòu)成法律意義上的動(dòng)機(jī),而動(dòng)機(jī)通常不能構(gòu)成法律上的內(nèi)容。①參見(jiàn)崔建遠(yuǎn):《合同法》(第七版),法律出版社2021年版,第83頁(yè)。
第二,造成誤解的因素既可能內(nèi)在于標(biāo)的物,也可能外在于標(biāo)的物,這些因素會(huì)不可避免地包括一些主觀因素,如小區(qū)的環(huán)境、附近有無(wú)電廠(chǎng)、垃圾場(chǎng)、化工廠(chǎng)等等。這些不利因素都可能會(huì)降低房屋的價(jià)格。
第三,避免誤解是非常重要的選擇。除非交易雙方另有明確規(guī)定,否則對(duì)任何房屋交易而言,獲得適居性的房屋是該交易中買(mǎi)方需求的一般推定。該房屋在客觀上不能有明顯或者重要瑕疵,在主觀上也不能有不可容忍的特質(zhì),如屬于兇宅等。這是理性人或者日常生活經(jīng)驗(yàn)的共同判斷,與當(dāng)事人是否明確規(guī)定該問(wèn)題無(wú)關(guān)。
因此,從《民法典總則編解釋》第19條文義規(guī)定看,重大誤解并不包括主觀因素。然而這種理解是狹隘的,因?yàn)閷?duì)第19條“等”字的理解有兩種,一種與之前所述相同,二是具有一定特色,即所有可能影響交易的重要因素都可能成為重大誤解的對(duì)象。顯然,兇宅的事實(shí)會(huì)在很大程度上影響交易的達(dá)成或者交易的條件。這是從重大誤解原理的規(guī)范目的進(jìn)行解釋的。當(dāng)然,筆者也不否認(rèn),立法者在立法時(shí)可能并沒(méi)有考慮到此種情況,故需要對(duì)“等”的解釋予以設(shè)定,即如果立法者遇到此種情況會(huì)做出何種處理或者是否會(huì)適用該規(guī)則。當(dāng)然,即使立法者沒(méi)有明確意識(shí)到該問(wèn)題,“等”字也在實(shí)質(zhì)上賦予了法官一定的自由裁量權(quán)來(lái)決定具體案件結(jié)果的合理性。
總體而言,筆者認(rèn)為,兇宅的事實(shí)可以成為買(mǎi)方誤解和重大誤解的對(duì)象,能夠?qū)灰仔ЯΞa(chǎn)生充分影響。在已有的51例案件中,有近10%的判決認(rèn)為案件情形構(gòu)成重大誤解。在這些案件中,原告均訴稱(chēng)被告故意隱瞞兇宅這一信息,構(gòu)成欺詐,但由于證據(jù)不足以及案發(fā)時(shí)間久遠(yuǎn)等原因,法院會(huì)認(rèn)為,此種情況無(wú)法證明出賣(mài)方有欺詐的故意,該情形不足以構(gòu)成欺詐,但兇宅作為房屋交易的重要信息,原告對(duì)此不知情可以構(gòu)成重大誤解,故可依重大誤解撤銷(xiāo)合同。①參見(jiàn)王梅玲訴阿如汗房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市中級(jí)人民法院(2015)呼民一終字第01186號(hào)民事判決書(shū);潘碧霞訴黃豪、余婷婷房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,福建省廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院(2015)湖民初字第5506號(hào)民事判決書(shū)。因此,重大誤解可以作為法院撤銷(xiāo)該類(lèi)合同的一種情形,并在必要時(shí)候起到補(bǔ)充作用?!霸诤贤ㄖ?,什么時(shí)候存在單方錯(cuò)誤以及一方當(dāng)事人是否有義務(wù)披露信息的問(wèn)題,通常是一個(gè)硬幣的兩面。當(dāng)一方當(dāng)事人主張存在單方錯(cuò)誤時(shí),該主張通常是另一方知道該誤解而且能夠說(shuō)明但不選擇說(shuō)明。”②Jeffrey L. Harrison, Rethinking Mistake and Nondisclosure in Contract Law, 17 George Mason Law Review 335(2010).
3.是否顯失公平
《民法典》第151條規(guī)定:“一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形,致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)?!迸c《民法通則》以及《合同法》相比,《民法典》將傳統(tǒng)民法上的乘人之危與客觀的顯失公平相結(jié)合作為可撤銷(xiāo)合同的原因。對(duì)此,我們可以看到,在兇宅交易中,賣(mài)方具有明顯的信息優(yōu)勢(shì),因?yàn)閷?duì)方并不知曉該事實(shí),而且對(duì)方在很多情況下不可能提及該問(wèn)題,或者即使經(jīng)過(guò)了調(diào)查也未發(fā)現(xiàn)相關(guān)信息。從交易結(jié)果上看,如果交易價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格,而兇宅的價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格,這就導(dǎo)致交易價(jià)格明顯違反公平原則或者等價(jià)有償原則。當(dāng)兇宅價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到30%或以上的比例時(shí),有部分學(xué)者可能會(huì)認(rèn)為,既然價(jià)格如此之低,買(mǎi)方就應(yīng)當(dāng)意識(shí)到某些異常事實(shí)的存在,其應(yīng)當(dāng)承受相應(yīng)的不利后果。筆者對(duì)此不以為然,因?yàn)樵诤芏嗳丝磥?lái),兇宅通常不具有市場(chǎng)價(jià)值甚或是負(fù)價(jià)值,或者其價(jià)值應(yīng)當(dāng)極其低。因此,筆者認(rèn)為,如果賣(mài)方未披露兇宅的信息,當(dāng)交易價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格時(shí),即使是非市場(chǎng)價(jià)格,其可能滿(mǎn)足顯失公平制度的客觀要件。然而,《民法典》第151條中所謂一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài),即傳統(tǒng)民法上的乘人之危,是指一方當(dāng)事人故意利用他人的危困處境,迫使他方訂立于其極為不利的合同。③參見(jiàn)崔建遠(yuǎn):《合同法》(第七版),法律出版社2021年版,第85頁(yè)。兇宅交易中通常并不存在買(mǎi)方處于危難之機(jī)的情況,更何況即使賣(mài)方謀取不正當(dāng)利益,其也未迫使對(duì)方做出不真實(shí)的意思表示,盡管在結(jié)果上會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方利益。兇宅交易僅滿(mǎn)足顯失公平制度的客觀要件,并不滿(mǎn)足其主觀要件,故購(gòu)買(mǎi)方不能依據(jù)顯失公平制度撤銷(xiāo)合同。
總體而言,在兇宅交易的語(yǔ)境中,其既可能構(gòu)成欺詐,也可能構(gòu)成重大誤解,買(mǎi)方可以根據(jù)上述兩種理由中的任何一種主張撤銷(xiāo)合同。
我們看到,無(wú)論當(dāng)事人的主張還是法院的判決,大都支撐了構(gòu)成欺詐的理由,這究竟為什么?其背后存在較多的原因,而法律理論不僅僅要知道選擇是什么或者如何選擇,更要清楚地闡釋這些法律適用背后的規(guī)律或者理由。①參見(jiàn)姚建宗:《法學(xué)研究及其思維方式的思想變革》,載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2012年第1期。這種現(xiàn)象背后可能的理由存在以下幾點(diǎn):
第一,欺詐具有獨(dú)特的道德說(shuō)服力。盡管重大誤解也有一定的道德評(píng)價(jià)性,然而欺詐作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)具有更強(qiáng)的道德評(píng)價(jià)性和否定性,欺詐的人往往會(huì)受到更多的指責(zé)。法院適用欺詐規(guī)則來(lái)撤銷(xiāo)合同能夠在更大程度上體現(xiàn)該判決對(duì)賣(mài)方的道德說(shuō)服力。而重大誤解則主要言明的是買(mǎi)方自身的過(guò)錯(cuò)所導(dǎo)致的某種情況,賣(mài)方的道德可歸責(zé)性非常弱。
當(dāng)然,道德否定性評(píng)價(jià)強(qiáng),也可能會(huì)產(chǎn)生更多的對(duì)抗。法院對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的處理方式為盡量少用或者不用欺詐的術(shù)語(yǔ),甚或在明顯屬于欺詐的情形下依據(jù)重大誤解撤銷(xiāo)了該合同,如有法院在其判決中論述為:“涉案房屋曾發(fā)生過(guò)自殺事件這一信息,對(duì)熊春龍是否愿意與周柏全交易以及以何種條件進(jìn)行交易有重大影響,周柏全負(fù)有如實(shí)披露的義務(wù)?,F(xiàn)周柏全違反誠(chéng)實(shí)信用原則,造成熊春龍因重大誤解而簽訂了涉案《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》……應(yīng)當(dāng)對(duì)合同予以撤銷(xiāo)。”②熊春龍?jiān)V周柏全、黎奮強(qiáng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,廣東省佛山市中級(jí)人民法院(2015)佛中法民三終字第999號(hào)民事判決書(shū)。其內(nèi)容主要表現(xiàn)為兩點(diǎn):一是判決并不直接言明賣(mài)方構(gòu)成欺詐;二是法院允許買(mǎi)方撤銷(xiāo)合同。這種處理盡管不完全符合法治社會(huì)判決的核心要素,但是體現(xiàn)了中國(guó)法院裁判的兩點(diǎn)智慧:一是只要達(dá)到解決糾紛的目的即可,道德否定性評(píng)價(jià)未必要苛刻;二是體現(xiàn)了中國(guó)的“中庸之道”。其典型表述為:“被告明知系爭(zhēng)房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生兇殺事件,但被告未舉證證明在出售前曾告知原告上述兇殺情況,對(duì)原告隱瞞了與系爭(zhēng)房屋相關(guān)的重大信息,被告的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。故現(xiàn)原告要求撤銷(xiāo)原、被告所簽的《合同》,并要求被告返還房款91萬(wàn)元,符合法律規(guī)定,予以支持。”③某某某訴某某某案,上海市浦東新區(qū)人民法院(2012)浦民一(民)初字第10764號(hào)民事判決書(shū)。但也有判決明確指出,此種情況構(gòu)成欺詐,進(jìn)而主張撤銷(xiāo)。如“韋相蓮未將出賣(mài)的房屋曾發(fā)生兇殺案向歐陽(yáng)宗澤披露,歐陽(yáng)宗澤在不知情的情況下與其簽訂合同,會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格虛偽,韋相蓮有欺詐的行為。歐陽(yáng)宗澤主張應(yīng)撤銷(xiāo)案涉的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有據(jù),本院予以支持”①韋相蓮訴歐陽(yáng)宗澤、東莞市三人行房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,廣東省東莞市中級(jí)人民法院(2014)東中法民一終字第36號(hào)民事判決書(shū)。。
第二,法院在適用重大誤解時(shí)存在障礙。盡管在理論上能夠證明可適用性,然而法院或者法官是相對(duì)比較保守的,其很難突破將重大誤解的對(duì)象擴(kuò)張至房屋的內(nèi)在特征之外的主觀因素,而且這也會(huì)面臨一定的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。我們不能對(duì)法官施以同理論家一般的要求。在篩選的51件案例中,僅有一件案例中的買(mǎi)方主動(dòng)選擇適用“重大誤解”,但法院以原告進(jìn)行了實(shí)地查看等為由認(rèn)定不構(gòu)成重大誤解。②參見(jiàn)杜某某訴黃某某案,上海市普陀區(qū)人民法院(2013)普民四(民)初字第603號(hào)民事判決書(shū)??梢?jiàn),在有更易于適用的諸如欺詐等規(guī)則時(shí),法院會(huì)選擇適用該規(guī)則以承擔(dān)更小的風(fēng)險(xiǎn)。
在具體案件中,有的法院并不認(rèn)為賣(mài)方有義務(wù)披露房屋是否是兇宅的事實(shí),而是認(rèn)為買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)主動(dòng)調(diào)查或者詢(xún)問(wèn),從而維持了合同效力。但考慮到兇宅確實(shí)會(huì)影響房屋價(jià)格,法院會(huì)酌定調(diào)整房屋價(jià)格。那么,此種做法是否可接受?
筆者認(rèn)為,維持合同效力盡管未必理想,但也具有避免支持一方機(jī)會(huì)主義行為的考量。有人認(rèn)為,調(diào)整合同價(jià)格的主要理由可能是存在情勢(shì)變更、違約責(zé)任、可撤銷(xiāo)的事由。然而,首先,類(lèi)似案件并不存在情勢(shì)變更的情況。而適用違約責(zé)任會(huì)面臨較大問(wèn)題,因?yàn)槿绻贤行?,則只有當(dāng)賣(mài)方的履行不適當(dāng)或者有瑕疵履行時(shí),買(mǎi)方才可能主張違約責(zé)任。在一般情況下,若賣(mài)方交付的房屋質(zhì)量有瑕疵,買(mǎi)受人往往會(huì)主張解除合同,而由于既無(wú)約定解除的情形,也不存在附條件解除的情形,故買(mǎi)方只能根據(jù)《民法典》第563條的規(guī)定來(lái)解除合同,其中符合條件的只能是第4項(xiàng):當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定,交付兇宅自然屬于“有其他違約行為”導(dǎo)致通過(guò)買(mǎi)賣(mài)居住房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。因此,如果當(dāng)事人不愿意主張欺詐,其以賣(mài)方違反約定交付了不合適的住房為由主張解除合同,在法律上也有適當(dāng)依據(jù)。當(dāng)然,在這種情況下,如果兇宅的買(mǎi)受人已經(jīng)將房屋實(shí)際轉(zhuǎn)讓給其他買(mǎi)方,或者其在賣(mài)方交付之前已經(jīng)將該房屋轉(zhuǎn)讓給其他買(mǎi)受人,則若買(mǎi)受人僅請(qǐng)求賣(mài)方返還價(jià)款及利息,其主張解除合同比主張欺詐更為合適,因?yàn)橘I(mǎi)受人不僅在判決結(jié)果上體現(xiàn)了同等目的,同時(shí)也避免了欺詐術(shù)語(yǔ)可能會(huì)導(dǎo)致的矛盾激化。③需要特別說(shuō)明的是,學(xué)界大都認(rèn)為合同效力一元論,即合同效力只是其中的一種形式,而事實(shí)上這不能有效地描述司法實(shí)踐的真正狀態(tài),也不符合當(dāng)事人的合理的規(guī)則需求。在這51件案例中,有3件法院采用了解除合同的方式。其中1件法院認(rèn)為,雖然房屋不屬于兇宅,但由于雙方當(dāng)事人合意解除合同,故對(duì)此予以認(rèn)定;④參見(jiàn)王列軍訴閔國(guó)軍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,江蘇省江陰市人民法院(2016)蘇0281民初9251號(hào)民事判決書(shū)。在第2件案例中,由于合同屬于租賃合同,故法院判決合同在承租人通知出租方解除合同之日起解除;①參見(jiàn)青島三友置業(yè)投資有限公司訴金旭兵房屋租賃合同糾紛案,青島市嶗山區(qū)人民法院(2015)嶗民一初字第579號(hào)民事判決書(shū)。而第3件案例即屬于上文所述的房屋已轉(zhuǎn)讓給第三方、合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形,該法院判決解除合同。②參見(jiàn)陳霞訴楊富強(qiáng)、楊焱房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,廣東省廣州市中級(jí)人民法院(2014)穗中法民五終字第474號(hào)民事判決書(shū)。
筆者認(rèn)為,在理論上,若法院判決合同有效,則其對(duì)房屋價(jià)格的調(diào)整也具有可行性。該價(jià)格調(diào)整的正當(dāng)性根據(jù)可能存在于締約過(guò)失責(zé)任之中。在我國(guó)既有的學(xué)說(shuō)中,即使當(dāng)事人在締約過(guò)程中違反了誠(chéng)實(shí)信用原則,如果隨后的合同成立且有效,締約過(guò)失責(zé)任則被阻隔,當(dāng)事人只能主張違約責(zé)任。然而也有觀點(diǎn)認(rèn)為,即使合同成立有效,締約階段的締約過(guò)失責(zé)任也不能被吸收,但這里的表現(xiàn)形態(tài)并非締約過(guò)失責(zé)任,而是價(jià)格調(diào)整。
當(dāng)然,在法律上還存其他可能性。例如,《民法典》第610條規(guī)定:“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的,標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)?!庇捎趦凑聦?shí)會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的降低,此時(shí)是否可以適用該條的規(guī)定?對(duì)此,筆者認(rèn)為,按照瑕疵擔(dān)保責(zé)任的核心要義,兇宅的確不能被理解成為“不符合質(zhì)量要求”。這里的質(zhì)量不能超過(guò)產(chǎn)品的內(nèi)在要素以外的其他主觀要素。但是,即使無(wú)法適用該條規(guī)定,我們也可以通過(guò)類(lèi)推適用的方式解決此問(wèn)題。因?yàn)樵谝话闱闆r下,買(mǎi)方并不愿意居住該房屋,故合同的居住目的不能實(shí)現(xiàn),甚至買(mǎi)方基于投資需求的目的都難以實(shí)現(xiàn)。
兇宅交易在生活中極為少見(jiàn),然而其一旦出現(xiàn)就會(huì)涉及諸多問(wèn)題,訴訟雙方對(duì)抗的程度也可能較為激烈。筆者認(rèn)為,若賣(mài)方未披露兇宅事實(shí),買(mǎi)方可選擇多種方案:如果其意欲維持合同效力,可以選擇適用解除合同的方案;如果其不愿維持合同效力,則可以選擇性主張欺詐、重大誤解。在實(shí)踐中,兇宅交易最容易被認(rèn)定為欺詐。法律最主要的應(yīng)當(dāng)是順應(yīng)民間習(xí)慣和禁忌,而不能要求人們擺脫社會(huì)禁忌的影響。當(dāng)然,關(guān)于披露義務(wù)的研究也不能過(guò)度延伸,不能直接適用有關(guān)證券披露以及軟件交易披露的規(guī)則,因?yàn)閮烧呔哂胁煌奶匦?。③See Florencia Marotta-Wurgler, Will Increased Disclosure Help? Evaluating the Recommendations of the ALO's“Principles of the Law of Software Contracts”, 78 University of Chicago Law Review165-186(2011).