論兇宅交易與不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力

孫良國(guó) 李開(kāi)霖

引 言

兇宅一直以來(lái)都是民間比較忌諱的問(wèn)題，在法律上也存在較大爭(zhēng)議。兇宅的事實(shí)或大或小地影響人們的交易決策以及交易決定條件，尤其是價(jià)格。因兇宅交易而發(fā)生的爭(zhēng)議非常敏感，處理起來(lái)也十分棘手，故而應(yīng)當(dāng)權(quán)衡各種法治價(jià)值進(jìn)行法律適用。在我國(guó)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，現(xiàn)代法律如何對(duì)待兇宅問(wèn)題，也考驗(yàn)著現(xiàn)代法治和現(xiàn)代司法的操作技巧。此種分析能夠總體反映國(guó)內(nèi)有關(guān)該類(lèi)問(wèn)題的當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)和民事審判情況，從而為此類(lèi)糾紛的裁判提供根據(jù)并借此反思理論問(wèn)題。當(dāng)然，基于分析的簡(jiǎn)便同時(shí)不影響分析的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，本文所言的“賣(mài)方”不僅僅是房屋交易的賣(mài)方，也包括租賃合同中的出租方以及侵權(quán)責(zé)任糾紛中的侵權(quán)行為人；“買(mǎi)方”不僅僅是房屋交易的買(mǎi)方，也包括租賃合同中的承租方以及侵權(quán)責(zé)任糾紛中的受害人。

依托“把手科技”案例檢索網(wǎng)站，筆者收集了所有與兇宅有關(guān)的案例，并對(duì)其進(jìn)行了較為具體的分析。截止日期2018年5月12日，以“兇宅”為關(guān)鍵詞，判決類(lèi)型為民事判決書(shū)和民事裁定書(shū)，共檢索到128件案例。而以法院是否對(duì)兇宅問(wèn)題表明態(tài)度為標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)甄別，只有51件案例與本文所論之兇宅真正相關(guān),從案由看，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛26件，租賃合同糾紛10件，①實(shí)際上，在法院劃分的案由中，有2件案例是物權(quán)糾紛，但經(jīng)過(guò)案件分析可知，其屬于租賃合同糾紛，故筆者將其放在了租賃合同的案由中，特此說(shuō)明。居間合同糾紛5件，侵權(quán)責(zé)任糾紛10件；從審理法院級(jí)別看，基層法院28件，中級(jí)法院21件，高級(jí)法院2件；從審級(jí)看，一審29件，二審21件，再審審查與審判監(jiān)督1件。余下的77件案例中，1件為重復(fù)錄入，其余的案例或者徹底與兇宅無(wú)關(guān)，或者僅在其他訴訟過(guò)程中涉及“兇宅”這一詞語(yǔ)。本文以該51件案例為樣本，擬從兇宅的概念界定、義務(wù)的分配、合同的效力對(duì)兇宅問(wèn)題進(jìn)行分析，為妥善解決《民法典》框架下的兇宅交易糾紛提供思路。②需要說(shuō)明的是，為了分析兇宅的判斷，在必要時(shí)筆者也會(huì)涉及明顯不是兇宅的案例。

一、“兇宅”的界定與法律意義

兇宅是生活用語(yǔ)和描述性用語(yǔ)，其重在生動(dòng)地表述交易房屋的某種特點(diǎn)，而非法律概念，但具有相當(dāng)強(qiáng)的規(guī)范內(nèi)容。因此，我們不可能期待在法律條文中發(fā)現(xiàn)“兇宅”的概念或者術(shù)語(yǔ)。 從根本上說(shuō)，法律規(guī)范必須具有抽象性和一般性，具體的民間用語(yǔ)是否具有法律意義要看該現(xiàn)象是否要被涵攝入法律術(shù)語(yǔ)或者法律概念中以獲得意義。因此，有些法律人甚或法官常言“法律未規(guī)定兇宅以及兇宅交易的處理”，這一表述本身就是一個(gè)偽命題，因?yàn)樵诜晌谋局芯筒豢赡艹霈F(xiàn)此概念。然而，法律認(rèn)真對(duì)待兇宅交易自身依然具有相當(dāng)?shù)姆梢饬x。主要因?yàn)椋旱谝?，兇宅是客觀存在的，兇宅交易在私法交易上占有一定的較小比例；第二，在兇宅交易中，由于所涉利益較大，雙方當(dāng)事人的預(yù)期較為不同甚或有根本差異，雙方行為往往會(huì)比較極端，處理不好會(huì)引發(fā)非常嚴(yán)重的矛盾、沖突甚或?qū)?；第三，兇宅交易不僅涉及買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人（或者租賃合同雙方當(dāng)事人），也涉及房屋中介機(jī)構(gòu)及其背后房屋中介市場(chǎng)的規(guī)范化。作為政策判斷，必須對(duì)兇宅進(jìn)行一定的界定才能夠準(zhǔn)確解決糾紛，同時(shí)避免任何一方機(jī)會(huì)主義地利用所謂的傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣，轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，法律不能使該概念過(guò)度寬泛，避免訴訟爆炸。基于上述因素的考慮，對(duì)兇宅的界定要充分考慮以下幾個(gè)因素：

第一，符合人們的合理預(yù)期。兇宅不會(huì)因?yàn)榉傻膽B(tài)度而從人們的觀念意識(shí)中抽離或者消失。在傳統(tǒng)觀念中，兇宅不僅會(huì)影響到一般人的主觀感受，而且會(huì)影響到人們決定是否進(jìn)行交易以及以何種條件或者價(jià)格進(jìn)行交易。從既有判決的內(nèi)容觀察和總結(jié)，無(wú)論系爭(zhēng)案件的當(dāng)事人還是人民法院都可能認(rèn)為，將住宅表述為兇宅可能是“封建迷信”。因此需要對(duì)兇宅是否屬于“封建迷信”予以闡釋。不可否認(rèn)的是，封建迷信與社會(huì)禁忌（taboo）不同。社會(huì)禁忌是指社會(huì)一般意義上不得做的事情，其通常不能用自然科學(xué)的原理來(lái)解釋?zhuān)遗c封建迷信有本質(zhì)區(qū)別：首先，這種禁忌并不直接侵害他人利益；其次，這種禁忌普遍存在，并不會(huì)破壞社會(huì)秩序。但在實(shí)踐中，部分法院認(rèn)為“兇宅”等有違科學(xué)認(rèn)知。①參見(jiàn)吉某訴張某合同糾紛案，上海市楊浦區(qū)人民法院（2012）楊民四(民)初字第1316號(hào)民事判決書(shū)。該判決將人從具體的社會(huì)語(yǔ)境中過(guò)度抽離，將法律視為自然科學(xué)認(rèn)知的產(chǎn)物，不符合法律的基本價(jià)值判斷和理性締約人之狀態(tài)。

第二，不能完全受制于無(wú)邊際的社會(huì)習(xí)俗。社會(huì)習(xí)俗如果意欲獲得法律的承認(rèn)或者保護(hù)，其必須符合或者至少不違反現(xiàn)代法治的價(jià)值。我國(guó)幅員遼闊，社會(huì)習(xí)俗在不同時(shí)間或者地區(qū)具有截然不同的內(nèi)容。有的社會(huì)習(xí)俗明顯超越了社會(huì)可容忍的禁忌范圍，甚至對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不利的影響或者對(duì)他人權(quán)利造成損害，如“大義滅親”等。在城市中，部分小區(qū)可能會(huì)建立在原有的墓地或者刑場(chǎng)上，而有的人會(huì)將建設(shè)在這些小區(qū)的房屋視為“兇宅”或者不吉利的象征，此時(shí)，社會(huì)習(xí)俗就逾越了法治的可容忍范圍。也有的社會(huì)習(xí)俗可能將風(fēng)水先生的說(shuō)法、②參見(jiàn)武錫鳳等訴王艷等農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，遼寧省本溪市中級(jí)人民法院（2013）本民一終字第00276號(hào)民事判決書(shū)。個(gè)人封建迷信如“房有白鬼”、③參見(jiàn)李金山等訴張慶旺等農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，北京市順義區(qū)人民法院（2014）順民初字第11504號(hào)民事判決書(shū)。原所有人離婚的事實(shí)、④參見(jiàn)趙文龍?jiān)V王瓊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，北京市第一中級(jí)人民法院（2015）一中民終字第02519號(hào)民事裁定書(shū)。在房屋門(mén)口或墻上涂抹紅漆或污穢物⑤參見(jiàn)上海太平洋房屋服務(wù)有限公司訴宋志勇居間合同糾紛案，上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第22094號(hào)民事判決書(shū)；朱明珍訴周蓉飛、徐齊法債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案，紹興市上虞區(qū)人民法院（2015）紹虞商初字第1547號(hào)民事判決書(shū)。以及房屋有受損情況⑥參見(jiàn)蕪湖中燃城市燃?xì)獍l(fā)展有限公司、合肥大維裝飾工程有限公司訴康俊清健康權(quán)、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案，安徽省蕪湖市中級(jí)人民法院（2013）蕪中民一終字第00525號(hào)民事判決書(shū)；楊某某訴趙某某離婚糾紛案，北京市昌平區(qū)人民法院（2014）昌民初字第03130號(hào)民事判決書(shū)。作為認(rèn)定兇宅的依據(jù)，但法律以及法院均未對(duì)其予以肯定。

第三，不能引發(fā)濫訴。如果法律所認(rèn)定或者允許的范圍過(guò)寬，就會(huì)有大量的不必要訴訟出現(xiàn)，從而無(wú)端增加訴累。不僅如此，過(guò)多訴訟也會(huì)增加諸多機(jī)會(huì)主義行為，即僅為自身利益最大化而使社會(huì)利益遭受較多損害。在美國(guó)，部分法院過(guò)于擴(kuò)大兇宅的范圍，導(dǎo)致大量的“場(chǎng)所外條件”（off-site conditions）被納入其中，而不僅僅局限于所售財(cái)產(chǎn)之界限，這些條件包括了諸如“吵鬧的鄰居到附近傾倒有毒物質(zhì)”等情形。在Shapiro v. Sutherland案中，法院甚至認(rèn)為，如果與侵?jǐn)_有關(guān)的事實(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值和可欲性產(chǎn)生重大影響，賣(mài)方即負(fù)有普通法和制定法上的披露全部信息的義務(wù)。①See 76Cal. Rptr.2d 101.

第四，塑造合理的預(yù)期。隨著社會(huì)的不斷變革，人們的預(yù)期也在不斷地進(jìn)行調(diào)整。在實(shí)踐中，影響人們交易決策的因素有很多，如小區(qū)所在地的位置、小區(qū)房屋的周邊環(huán)境甚或鄰里關(guān)系，但這些過(guò)于遙遠(yuǎn)的因素并不能成為兇宅的判定因素?，F(xiàn)實(shí)中也存在當(dāng)事人以房屋的前所有人鄰里關(guān)系不好、房屋曾經(jīng)被涂抹污穢物、警察經(jīng)常上門(mén)為由主張兇宅的案件，②參見(jiàn)上海太平洋房屋服務(wù)有限公司訴宋志勇居間合同糾紛案，上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第22094號(hào)民事判決書(shū)。這與塑造合理的預(yù)期因素有根本差別，法院也均未支持，這是明智的選擇。更為重要的是，人的正常的生老病死均屬于社會(huì)可接受的范圍。因此，對(duì)于家庭成員或者房?jī)?nèi)成員的正常死亡，作為一般意義上的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)可以接受，因?yàn)槿魏稳硕伎赡軙?huì)遇到這種情況，并且其通常并不會(huì)引發(fā)一般人的過(guò)度反應(yīng)。盡管有人對(duì)于他人正常死亡在房間的情形也很難接受，但其應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以容忍，否則只能自己承擔(dān)相應(yīng)損失。

第五，即使在西方，也同樣存在著類(lèi)似“兇宅”等的觀念。例如，在Reed v.King案中，賣(mài)方?jīng)]有披露在其所售房屋中曾發(fā)生數(shù)起謀殺的信息。加州上訴法院認(rèn)為，謀殺事實(shí)會(huì)影響買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)意愿，并進(jìn)而影響到房屋的價(jià)值。因此，若賣(mài)方知曉在其所售房屋中曾發(fā)生過(guò)此種犯罪，就應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以披露。③See 193 Cal.Rptr.130（Ct. App.1983）.當(dāng)然，這并不代表所有法院在此類(lèi)問(wèn)題上都持相同或相似立場(chǎng)。

因此，真正能夠進(jìn)入法律視野范圍內(nèi)的“兇宅”④需要說(shuō)明的是，在判決主文部分，盡管法院可能未必使用“兇宅”一詞，但筆者認(rèn)同的處理方式是，如果其不認(rèn)為合同的履行有瑕疵而不使用瑕疵履行裁判，而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)披露該信息，就推定其認(rèn)為該房屋為兇宅。應(yīng)當(dāng)是“在其中出現(xiàn)過(guò)非正常死亡”的交易房屋。在既有的51件案例中，具體情形如表1所示。

表1 樣本案例的情形分類(lèi)

通過(guò)表1可以看到，相關(guān)法院在這類(lèi)問(wèn)題上并沒(méi)有達(dá)成一致認(rèn)識(shí)。因?yàn)閮凑诟鞯貐^(qū)的界定和敏感度并不完全相同，發(fā)生的數(shù)量也不盡一致。第一，在存在非正常死亡的35件案例中，約80%的房屋被認(rèn)定為兇宅；第二，在存在正常死亡的8件案例中，僅有3件法院認(rèn)為所涉房屋構(gòu)成兇宅，其余5件法院均認(rèn)為涉案房屋不構(gòu)成兇宅；第三，如下文所述，某些特殊因素可能會(huì)改變兇宅的固有含義。

為了簡(jiǎn)化問(wèn)題的討論，筆者對(duì)本文所使用的術(shù)語(yǔ)進(jìn)行了限定：其一，死亡通常來(lái)講應(yīng)當(dāng)有死亡的結(jié)果，或者即使沒(méi)有死亡的結(jié)果，也應(yīng)當(dāng)有殺害人的行為；其二，死亡必須是非正常死亡，既包括上吊等自殺行為也包括被他人兇殺的情形。這一限定自然排除了以下幾種情況：第一，排除房屋之外的周邊環(huán)境中屬于“非正常死亡”的情況，因?yàn)槿羧绱藬U(kuò)張將會(huì)導(dǎo)致過(guò)多訴訟，故即使是在鄰居家曾發(fā)生過(guò)類(lèi)似情況，也不能主張自身交易效力的瑕疵；第二，排除了不屬于死亡的情況，因此諸如搶劫等較多發(fā)生的暴力犯罪不會(huì)被納入此列。但在實(shí)踐中，法院會(huì)做出幾點(diǎn)必要的可控性拓展：其一，兇宅問(wèn)題可能會(huì)涉及到發(fā)生在房屋院落中或者院落柵欄上的他人死亡的情況，此時(shí)法院會(huì)將具體房屋的空間擴(kuò)張至個(gè)人庭院或者柵欄；其二，如果房屋交易涉及重要的如結(jié)婚等事項(xiàng)，此時(shí)基于共同的可接受的社會(huì)習(xí)俗，法院也會(huì)相應(yīng)地對(duì)交易房屋的條件作出更高的要求，如要求房屋內(nèi)沒(méi)有發(fā)生死亡事件（包括正常死亡）等；其三，對(duì)于在房屋中出現(xiàn)“煤氣中毒”等事件是否屬于非正常死亡的情形，不同法院有其各自的理解，有的法院認(rèn)為“被告之弟一氧化碳中毒死亡系意外事件，并非兇殺、自殺等非正常死亡事件，與風(fēng)俗中所謂‘兇宅’之說(shuō)不盡一致，故原告訴稱(chēng)相悖于‘公序良俗’主張，既缺乏法律依據(jù)，也與善良的社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣相背離，不應(yīng)得到提倡”①杜某某訴黃某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，上海市普陀區(qū)人民法院（2013）普民四（民）初字第603號(hào)民事判決書(shū)。。也有法院認(rèn)為“我國(guó)人無(wú)論是購(gòu)置房產(chǎn)還是租賃房屋都講究風(fēng)水的好壞，通常情況下都不會(huì)選擇兇宅居住，被告的母親在涉案房屋內(nèi)因煤氣中毒死亡，屬于非正常死亡，如果被告將此實(shí)情相告陳某，陳某承租涉案房屋的可能性極小”②陳某、陳某某訴李某、李某某生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案，江蘇省連云港市連云區(qū)人民法院（2017）蘇0703民初1509號(hào)民事判決書(shū)。。

二、“兇宅”買(mǎi)賣(mài)糾紛解決的焦點(diǎn)問(wèn)題：無(wú)義務(wù)、詢(xún)問(wèn)義務(wù)抑或披露義務(wù)

對(duì)于兇宅買(mǎi)賣(mài)，實(shí)踐中最重要的問(wèn)題是，賣(mài)方有無(wú)告知義務(wù)，或者買(mǎi)方有無(wú)詢(xún)問(wèn)義務(wù)。如果賣(mài)方有義務(wù)告知買(mǎi)方，則若賣(mài)方不披露該信息，就可能構(gòu)成欺詐。而如果買(mǎi)方有責(zé)任詢(xún)問(wèn)賣(mài)方而未詢(xún)問(wèn)，此時(shí)由于買(mǎi)方?jīng)]有盡到自己的義務(wù)，故至多構(gòu)成重大誤解，只能獨(dú)立對(duì)損害后果承擔(dān)責(zé)任。對(duì)上述法律問(wèn)題的回答決定著兇宅交易的法律定性和法律效果，法院對(duì)此也有不同的意見(jiàn)和爭(zhēng)論。

（一）“買(mǎi)者自負(fù)”——無(wú)披露義務(wù)

買(mǎi)者自負(fù)原則在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都規(guī)范著不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易。根據(jù)該原則，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的賣(mài)方?jīng)]有義務(wù)告知買(mǎi)方財(cái)產(chǎn)的實(shí)際條件和特征。如果買(mǎi)方想要了解房屋狀況，其必須自己親歷性地去調(diào)查、了解該信息。該規(guī)則的隱喻是，法律允許賣(mài)方保持沉默，只要賣(mài)方不撒謊，就不承擔(dān)向買(mǎi)方披露財(cái)產(chǎn)瑕疵的義務(wù)。該規(guī)則得到十九世紀(jì)個(gè)人主義的支持：在自由市場(chǎng)中，人不能被法律剝奪其優(yōu)越技能以及合法獲得的知識(shí)成果。當(dāng)然，這也與市場(chǎng)放任的政治哲學(xué)相一致。根據(jù)該學(xué)說(shuō)，若買(mǎi)方信賴(lài)了其自身對(duì)商品的觀察且未從賣(mài)方處獲得擔(dān)保，則買(mǎi)方只能獲得其已經(jīng)得到的部分。在美國(guó)，直到1941年仍有部分州在貫徹此規(guī)則。③See Florrie Young Roberts, Disclosure Duties in Real Estate Sales and Attempts to Reallocate the Risk, 34 Connecticut Law Review3-4(2001).然而，該種規(guī)則受到了現(xiàn)代合同法觀點(diǎn)的挑戰(zhàn)，取而代之的是賦予不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)方以披露義務(wù)。

（二）設(shè)定義務(wù)的基礎(chǔ)根據(jù)

設(shè)定義務(wù)的邏輯和根據(jù)非常重要，但是對(duì)于如何設(shè)定義務(wù)，學(xué)界缺乏一般性的理論研究，而突破口可能在于法律的功能。有學(xué)者認(rèn)為，道德規(guī)范、政策以及經(jīng)驗(yàn)命題都可以作為正當(dāng)化法律規(guī)則的理由，④參見(jiàn)[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格：《普通法的本質(zhì)》，張曙光等譯，法律出版社2004年版，第20-61頁(yè)。筆者贊同這一觀點(diǎn)。

如果道德規(guī)范意欲在法律推理中發(fā)揮作用，其應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，即“當(dāng)?shù)赖聵?biāo)準(zhǔn)與建立、適用、改變普通法規(guī)則相沖突時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)適用社會(huì)道德?！鐣?huì)道德’這一詞語(yǔ)植根于社會(huì)整體愿望的道德標(biāo)準(zhǔn)和基于正當(dāng)?shù)姆椒ㄕ摱梢员还卣J(rèn)為已得到社會(huì)充分支持的道德標(biāo)準(zhǔn)”①[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格：《普通法的本質(zhì)》，張曙光等譯，法律出版社2004年版，第21頁(yè)。。根據(jù)這一觀點(diǎn)，若交易房屋屬于兇宅，則依據(jù)既有的社會(huì)道德或公序良俗，賣(mài)方有義務(wù)告知買(mǎi)方實(shí)際情況。有的法官認(rèn)為，一般情況下，房屋所有人不可能做到將該信息披露給買(mǎi)方，故法律不能強(qiáng)人所難而使其負(fù)擔(dān)披露義務(wù)。筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)在表面上是合理的，因?yàn)槠浔澈蟮睦碛墒牵悍刹荒芤笠话闳俗銎錈o(wú)法做到的事情。然而這一理由并無(wú)充分根據(jù)：一是因?yàn)榇祟?lèi)問(wèn)題不應(yīng)僅僅考慮到兇宅的所有人的利益，更要考慮到買(mǎi)方利益，因?yàn)榻灰姿婕暗氖请p方當(dāng)事人；二是即使房屋所有人不告知兇宅信息，該具體交易當(dāng)事人的行為也并不代表符合通常社會(huì)道德的要求；三是社會(huì)道德是基于社會(huì)整體意愿進(jìn)行的，而非基于處于抽象交易語(yǔ)境中的個(gè)人意愿。事實(shí)上，類(lèi)似欺詐等包含高度道德評(píng)價(jià)性的詞匯，具有高度的概括性，其完整意義也只能通過(guò)運(yùn)用道德標(biāo)準(zhǔn)制定更為具體的規(guī)則的方式來(lái)闡明。②參見(jiàn)[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格：《普通法的本質(zhì)》，張曙光等譯，法律出版社2004年版，第21頁(yè)。塞扎納·謝福林（Seana V. Shiffrin）教授就美國(guó)合同法進(jìn)行評(píng)論時(shí)明確指出：“盡管法律不應(yīng)朝向如此執(zhí)行個(gè)人間道德行為的方向發(fā)展，但法律的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與促進(jìn)繁榮的道德行為所必要的條件相一致。美國(guó)合同法的一些方面不僅沒(méi)有支撐道德上體面的人，而且也促成了一種很難被道德上體面的人所接受的法律和社會(huì)文化?！雹跾eana Valentine Shiffrin, The Divergence of Contract and Promise, 120 Harvard Law Review710(2007).這樣的命題對(duì)我國(guó)合同法也有積極的參考價(jià)值。因此，在社會(huì)道德意義上，賣(mài)方依然應(yīng)當(dāng)據(jù)此告知他人兇宅的事實(shí)，我國(guó)法院也明確肯定了此點(diǎn)?？隙ǖ姆绞街饕袃煞N：一是從誠(chéng)信交易的民法基本原則角度對(duì)其予以確認(rèn)；二是從風(fēng)俗習(xí)慣看，對(duì)兇宅的抵觸“是長(zhǎng)期以來(lái)形成的‘趨吉避兇’的風(fēng)俗習(xí)慣，并不違反公序良俗，理應(yīng)得到法律的尊重”④程衛(wèi)強(qiáng)訴平成貝斯特電子（平湖）有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案，浙江省平湖市人民法院（2011）嘉平民初字第102號(hào)民事判決書(shū)。。當(dāng)然，我們依然要冷靜地看待兇宅交易是否符合公序良俗的問(wèn)題。在上述兇宅交易裁判中，不披露信息的行為僅在不涉及公共秩序時(shí)才能被允許，其只能與善良風(fēng)俗有關(guān)。那么，何種善良風(fēng)俗能夠要求賣(mài)方披露兇宅呢？對(duì)此，在善良風(fēng)俗原則的理解上就出現(xiàn)了諸多可能：一種理解是，該善良風(fēng)俗屬于多數(shù)人接受的習(xí)慣，而人們通常并不會(huì)披露這一事實(shí)；另外一種理解是，若買(mǎi)方不關(guān)注房屋是否是兇宅，就意味著這一信息并不重要，否則其應(yīng)當(dāng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)。由此可知，不同的理解和認(rèn)識(shí)會(huì)得出不同的結(jié)論。

從事物狀態(tài)上看，政策對(duì)整體福利的影響利弊共存。法律適用可能會(huì)涉及政策，也可能會(huì)引用該政策制定出全新的法律規(guī)則。政策分為可操作性的政策、關(guān)系甚密的信息不對(duì)稱(chēng)的政策以及機(jī)會(huì)主義政策。可操作性政策是指一項(xiàng)法律規(guī)則的可適用性不應(yīng)當(dāng)依賴(lài)于法院無(wú)法確定的信息，關(guān)系甚密的信息不對(duì)稱(chēng)的政策是指法律規(guī)則的可適用性不應(yīng)依賴(lài)于僅為當(dāng)事一方所掌握的信息，機(jī)會(huì)主義政策是指法律規(guī)則不應(yīng)鼓勵(lì)利用性行為。①參見(jiàn)[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格：《普通法的本質(zhì)》，張曙光等譯，法律出版社2004年版，第35-36頁(yè)。盡管證實(shí)兇宅的成本有時(shí)相對(duì)較高或者需要一段持續(xù)性時(shí)間，且兇宅的信息通常僅由一方當(dāng)事人所掌握，但其依舊是可以被證實(shí)的。因此這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于采用何種政策會(huì)產(chǎn)生積極的福利效果。由于上述政策判斷均無(wú)法提供清晰的指示，法律規(guī)則將法律義務(wù)施加給何方依然需要進(jìn)一步明確可操作標(biāo)準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，此時(shí)作為社會(huì)福利的效率——成本和收益分析能夠?yàn)樵O(shè)定法律義務(wù)提供最有效的根據(jù)。這既是上述分析的下一步要求，同時(shí)也與合同法的內(nèi)在追求相一致：合同法應(yīng)當(dāng)促進(jìn)有效率的交易，或是做大蛋糕，即提高收益，或是降低成本，抑或在降低成本時(shí)擴(kuò)大收益。②參見(jiàn)[美]理查德·波斯納：《法律的經(jīng)濟(jì)分析》（第七版），蔣兆康譯，法律出版社2007年版，第132 頁(yè)。

（三）效率對(duì)義務(wù)配置的意義

效率是從社會(huì)意義上界定的，其既要考慮到每個(gè)個(gè)體的具體情況，也要考慮到每個(gè)個(gè)體所承載的抽象意義，即形成一種可欲的交易秩序。法律經(jīng)濟(jì)分析在義務(wù)設(shè)定上的基本原理是，要給予負(fù)擔(dān)最低成本的主體以義務(wù)，因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)這種方式才能實(shí)現(xiàn)以較低成本獲取更大收益的目的。當(dāng)然，義務(wù)設(shè)定的具體設(shè)計(jì)需要通過(guò)對(duì)義務(wù)設(shè)定給賣(mài)方還是買(mǎi)方的比較進(jìn)行闡釋。

在具體討論之前，我們首先需要假定兩個(gè)條件：一是兇宅的比例。假設(shè)兇宅的比例是萬(wàn)分之一，而我國(guó)大約有4億套住房，那么全國(guó)則大約有4萬(wàn)套兇宅。二是兇宅所有人或者處分人基于自利的考慮一般不會(huì)披露該信息。在這兩個(gè)假定條件的基礎(chǔ)上，我們可以作出如下分析：

第一，賣(mài)方何以特殊？我國(guó)合同法學(xué)界通常并不在乎主體的身份意義，而在普通法系國(guó)家，買(mǎi)賣(mài)各方的身份極為重要。那么，賣(mài)方何以獲得法律的特殊對(duì)待呢？美國(guó)著名合同法專(zhuān)家艾森伯格教授指出：“考慮到披露問(wèn)題，賣(mài)方通常有四個(gè)突出特征：（1）賣(mài)方對(duì)其出售的財(cái)產(chǎn)信息有非對(duì)稱(chēng)的獲得能力；（2）該信息通常并非刻意獲得；（3）如果賣(mài)方不披露該信息就會(huì)給不知道該信息的相對(duì)方產(chǎn)生損失而非使其放棄獲益；（4）即使賣(mài)方有披露義務(wù)，其也具備充分的激勵(lì)從而獲得財(cái)產(chǎn)的有關(guān)信息。”③Melvin A. Eisenberg, Disclosure in Contract Law, 91 California Law Review1674(2003).這實(shí)際上意味著賣(mài)方不僅能夠近乎無(wú)成本地獲得相關(guān)財(cái)產(chǎn)的信息，而且其本身具有獲得有關(guān)信息的內(nèi)在激勵(lì)。

第二，對(duì)比分析。如果將披露義務(wù)施加給賣(mài)方，賣(mài)方披露該信息的成本幾乎為零。其主要原因在于：賣(mài)方知曉該事實(shí)，其是以無(wú)成本或者近乎無(wú)成本的方式獲得該信息。而該披露義務(wù)的收益則主要體現(xiàn)在三方面：一是不需要買(mǎi)方進(jìn)行詢(xún)問(wèn)；二是能夠使買(mǎi)方基于真實(shí)意思來(lái)決定是否進(jìn)行交易或者以何種條件和價(jià)格進(jìn)行交易；三是可以避免未來(lái)因此而產(chǎn)生的難以解決的糾紛及其成本，因?yàn)榧m紛的解決通常會(huì)耗費(fèi)大量談判成本、情感成本、時(shí)間成本等。但賣(mài)方披露該信息的成本可能會(huì)在于，若賣(mài)方披露該信息，房屋極有可能無(wú)法完成交易，或者交易價(jià)格嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格，這可能會(huì)導(dǎo)致4萬(wàn)套住房將難以進(jìn)行交易。對(duì)該問(wèn)題筆者將在隨后部分進(jìn)行論述。

如果我們?cè)O(shè)定詢(xún)問(wèn)義務(wù)，買(mǎi)方就必須主動(dòng)詢(xún)問(wèn)，若詢(xún)問(wèn)不到位、信息不準(zhǔn)確或者詢(xún)問(wèn)者不相信對(duì)方的披露，買(mǎi)方還需承擔(dān)進(jìn)一步求證信息是否準(zhǔn)確的成本。總體而言，當(dāng)買(mǎi)方主動(dòng)詢(xún)問(wèn)賣(mài)方其所售房屋是否屬于兇宅時(shí)，如果賣(mài)方對(duì)此予以肯定，則可信性極強(qiáng)，交易通常就會(huì)到此為止，故成本較低。而如前所述，賣(mài)方往往不會(huì)做出真實(shí)的回答。如果法律賦予買(mǎi)方詢(xún)問(wèn)義務(wù)，而賣(mài)方否認(rèn)了房屋屬于兇宅的可能，那么對(duì)此我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行分析：如果該回答構(gòu)成了當(dāng)事人合同的組成部分，成為“瑕疵擔(dān)保責(zé)任”的一部分，那么其就被納入了該合同以及合同法的調(diào)整范圍；如果該回答沒(méi)有成為合同內(nèi)容的組成部分，那么當(dāng)事人的詢(xún)問(wèn)義務(wù)就不會(huì)轉(zhuǎn)化成為買(mǎi)方的任何合同義務(wù)。進(jìn)一步講，對(duì)于買(mǎi)方是否會(huì)信賴(lài)賣(mài)方，也是值得懷疑的。因?yàn)檎缜拔乃觯u(mài)方理性的選擇就是不提此事或者作出沒(méi)有此事的表達(dá)，故此時(shí)詢(xún)問(wèn)者不得不認(rèn)真核實(shí)信息的真實(shí)性。根據(jù)既有的51個(gè)案例所作出的統(tǒng)計(jì)，買(mǎi)方獲得兇宅信息的主要途徑有四種：一是與鄰居進(jìn)行交流。由于鄰居與賣(mài)方或者交易房屋有較多的接觸時(shí)間和空間，其有更大的幾率和較大可能性知曉某些非正常死亡信息，尤其是該死亡招致報(bào)警、救護(hù)車(chē)的情形時(shí)。當(dāng)然，如果不是謀殺之類(lèi)的非正常死亡，當(dāng)事人一般可以自行處理，鄰居通常也難以知曉該信息。二是向社區(qū)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，社區(qū)通常會(huì)對(duì)此類(lèi)事實(shí)有一定掌握。三是通過(guò)公安機(jī)關(guān)。公安機(jī)關(guān)所掌握的資料最全面也最權(quán)威，且非正常死亡事件大多會(huì)經(jīng)過(guò)公安機(jī)關(guān)的處理，如公安機(jī)關(guān)會(huì)調(diào)查該事件屬于他殺還是自殺等。四是通過(guò)新聞媒體。非正常死亡更能引起社會(huì)的共鳴和警醒，新聞媒體以及網(wǎng)絡(luò)媒體往往對(duì)此類(lèi)事實(shí)也比較敏感，因此通常會(huì)對(duì)其進(jìn)行報(bào)道。

以上描述是建立在鄰居、社區(qū)、物業(yè)或者公安機(jī)關(guān)愿意披露信息的情形下，然而我們知道，即使鄰居、社區(qū)或者公安機(jī)關(guān)掌握兇宅的信息，其也并無(wú)披露義務(wù)。一是法律上沒(méi)有為其設(shè)定此種義務(wù)；二是通常也沒(méi)有相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制；三是這些主體可能會(huì)消極作為，避免披露兇宅事實(shí)導(dǎo)致交易不能進(jìn)行或者訴訟進(jìn)而招致鄰里關(guān)系惡化或者賣(mài)方的報(bào)復(fù)。如果買(mǎi)方意欲得到更為準(zhǔn)確的信息，則其不得不進(jìn)行“購(gòu)買(mǎi)”。毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)事人做這些信息確認(rèn)和篩選工作需要耗費(fèi)大量精力和時(shí)間，而且搜尋準(zhǔn)確信息也會(huì)花費(fèi)較多時(shí)間。此外，上述幾種途徑中有的方式不太可行，如搜尋報(bào)紙這種方式，買(mǎi)方通過(guò)閱讀報(bào)紙可能只知道發(fā)生的非正常死亡事件是在某個(gè)小區(qū)而無(wú)法確定具體位置的房屋。假設(shè)每個(gè)人的詢(xún)問(wèn)成本是200元，那么這4萬(wàn)套住房的詢(xún)問(wèn)成本就是800萬(wàn)元（4萬(wàn)×200）。然而此種舉例是不當(dāng)?shù)模驗(yàn)槿绻@是一個(gè)重要的問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)按照全國(guó)房屋的交易數(shù)量來(lái)計(jì)算，而按照2016年的1200萬(wàn)套房屋的實(shí)際交易量來(lái)計(jì)算，該交易成本是24億元（1200萬(wàn)×200）。當(dāng)然，上述成本可能會(huì)因?yàn)槿缦率聦?shí)而變得更大，例如在實(shí)踐中，賣(mài)方可能要與數(shù)個(gè)甚或更多的人進(jìn)行談判才可能會(huì)確定一個(gè)最終交易的人。假設(shè)每套房屋需要與3個(gè)人談判才能夠成功交易，則總交易成本為72億元。當(dāng)然，并非所有的交易都會(huì)發(fā)生詢(xún)問(wèn)義務(wù)，但假設(shè)只有10%的人詢(xún)問(wèn)，其所產(chǎn)生的成本也會(huì)達(dá)到7.2億元（72億×10%）。當(dāng)然這還不包括由于不詢(xún)問(wèn)所產(chǎn)生的諸多糾紛解決成本。

更為關(guān)鍵的是，不披露會(huì)產(chǎn)生較高的社會(huì)成本。這些成本可以表現(xiàn)為無(wú)效率地收集信息，而這些信息屬于重復(fù)性的信息，所涵蓋的事實(shí)也都是已經(jīng)發(fā)生的且被賣(mài)方掌握的事實(shí)。換言之，這些信息都是分配性的，并不能產(chǎn)生有益于社會(huì)的效果。①See Jeffrey L. Harrison, Rethinking Mistake and Nondisclosure in Contract Law, 17 George Mason Law Review375(2010).

那么買(mǎi)方所獲得的收益是什么？實(shí)際上，對(duì)每個(gè)具體的人而言，其沒(méi)有任何積極收益。因?yàn)椴毁?gòu)買(mǎi)兇宅或者以其愿意承受的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)兇宅本來(lái)就是買(mǎi)方追求的結(jié)果。

因此，從成本收益分析的角度來(lái)看，賦予買(mǎi)受人詢(xún)問(wèn)義務(wù)的成本是7.2億元，而收益幾乎為零；賦予賣(mài)方披露義務(wù)，其成本幾乎為零，而收益則是避免7.2億元的成本支出。當(dāng)然，筆者以上結(jié)論是對(duì)成本收益的簡(jiǎn)單化處理，但已經(jīng)較為充分了。

總之，賦予賣(mài)方信息披露義務(wù)而非買(mǎi)方的詢(xún)問(wèn)義務(wù)具有突出的效率正當(dāng)性。美國(guó)著名合同法專(zhuān)家如此界定了披露義務(wù)的正當(dāng)性根據(jù)。他將其稱(chēng)之為披露原則（disclosure principle），即法律應(yīng)當(dāng)要求披露重要的信息，除非要求披露會(huì)產(chǎn)生重大的效率成本，僅產(chǎn)生相對(duì)輕微的成本損失不會(huì)影響該原則的適用。②See Melvin A. Eisenberg, Disclosure in Contract Law, 91 California Law Review1655-1656(2003).

值得贊同的是，在以上26件買(mǎi)賣(mài)合同案例中，有17件案例中的法院認(rèn)定買(mǎi)方有義務(wù)披露非正常死亡的事實(shí)，否則構(gòu)成欺詐或重大誤解。

（四）混合義務(wù)是否適當(dāng)

按照上述兩個(gè)方面論證可知，賣(mài)方有信息披露義務(wù)，法律并不應(yīng)當(dāng)賦予買(mǎi)方詢(xún)問(wèn)義務(wù)。然而實(shí)踐并不完全如此。在一個(gè)案例中，法院認(rèn)為：“吳有忠不如實(shí)告知其父親在×××房去世消息，應(yīng)承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任，申姍梅未盡謹(jǐn)慎查詢(xún)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要過(guò)錯(cuò)責(zé)任，天天公司作為中介人，未盡謹(jǐn)慎審查義務(wù)，也應(yīng)承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。綜合考慮本案情，認(rèn)定吳有忠承擔(dān)50%責(zé)任，申姍梅承擔(dān)30%責(zé)任，天天公司承擔(dān)20%責(zé)任?！雹偕陫櫭吩V吳有忠、湛江市天天房地產(chǎn)代理有限公司及第三人吳小蓉房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，湛江市霞山區(qū)人民法院（2014）湛霞法民二初字第184號(hào)民事判決書(shū)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，上述判決存在一定問(wèn)題。該判決可能過(guò)于依賴(lài)道德直覺(jué)的判斷：首先，其認(rèn)為，掌握兇宅信息的賣(mài)方確實(shí)存在問(wèn)題，其不予披露該信息構(gòu)成欺詐；其次，該判決又指出，不能將所有責(zé)任都?xì)w結(jié)于賣(mài)方，因?yàn)樽鳛橘I(mǎi)方，若其自身重視此類(lèi)事情，就應(yīng)當(dāng)詢(xún)問(wèn)賣(mài)方而非被動(dòng)接受賣(mài)方的披露。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這種理解具有非常強(qiáng)的道德性，也可能反映了法官自己的真實(shí)推理。如果判決不具有普遍性、一般性，則這一判決結(jié)果無(wú)可厚非，然而，該判決有以下兩點(diǎn)不足為憑，故不應(yīng)當(dāng)具有普遍性意義。首先，該種判決合理的前提在于，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)將重要的事情明確化，否則即為違反了對(duì)自己的義務(wù)，這種義務(wù)類(lèi)似于債法上義務(wù)群中的非真正義務(wù)。然而，這種預(yù)設(shè)存在兩個(gè)問(wèn)題：一是該問(wèn)題必須非常突出，以至于通常的買(mǎi)方都會(huì)存在內(nèi)在激勵(lì)去詢(xún)問(wèn)是否為兇宅。而基于兇宅存在比例極低的事實(shí)，賦予買(mǎi)方這一義務(wù)沒(méi)有效率的正當(dāng)性。二是只有在非常特定的語(yǔ)境下才可能將兇宅這一問(wèn)題明確化、顯然化從而作為談判的條款。比如自己的親朋好友經(jīng)歷過(guò)類(lèi)似兇宅交易的事實(shí)，或者因?yàn)榻Y(jié)婚等原因而產(chǎn)生過(guò)談判，當(dāng)然，這也可能依賴(lài)于成熟而發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)。其次，所有的判決都具有一般性意義。如果一旦確認(rèn)該論述，買(mǎi)方的詢(xún)問(wèn)義務(wù)就得以被確定，賣(mài)方的披露義務(wù)則得以被抵消。因此盡管在法律上賣(mài)方的行為可能構(gòu)成欺詐，但其大都適用過(guò)錯(cuò)相抵規(guī)則。值得肯定的是，這一點(diǎn)為問(wèn)題的處理提供了諸多杠桿，法院掌握一定的主動(dòng)權(quán)，具有個(gè)案意義上的策略?xún)r(jià)值。

（五）房屋價(jià)格是主觀的還是客觀的

房屋價(jià)值是主觀的還是客觀的，是法律適用必須解決的前提問(wèn)題。即使價(jià)格完全是客觀的，即都是完全物化或者貨幣化的，如其取決于房屋的位置、成本、格局、質(zhì)量等因素，而不承認(rèn)房屋價(jià)格也是主觀的，其也會(huì)取決于某些附帶的主觀因素。對(duì)此，筆者將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

首先，從現(xiàn)代合同法的總體價(jià)值取向看，合同法經(jīng)歷了從客觀價(jià)格到主觀價(jià)格的變化。在中世紀(jì)，對(duì)合同標(biāo)的物采用“公平價(jià)格說(shuō)”。然而公平價(jià)格說(shuō)與自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和工商業(yè)的發(fā)展格格不入，此時(shí)現(xiàn)代合同法轉(zhuǎn)而對(duì)合同標(biāo)的物價(jià)格持主觀說(shuō)。②See Larry Dimatteo, Contract theory : the evolution of contractual intent, Michigan State University Press, 1998, p.35.即，合同標(biāo)的物的價(jià)格由當(dāng)事人自己決定，并不存在一個(gè)一致的“公平價(jià)格”。即使同一個(gè)標(biāo)的物，不同的當(dāng)事人對(duì)其也會(huì)有不同的價(jià)格定位。換言之，標(biāo)的物的價(jià)格取決于具體締約人的偏好及選擇。

其次，對(duì)標(biāo)的物的價(jià)格既有客觀因素也有主觀因素的考量。事實(shí)上，影響房屋價(jià)格的因素是多重的，從抽象情況看，甚至是不能窮盡的。然而僅從典型生活狀態(tài)看，其主要的影響因素是可以確定的，如房屋的地段和位置、面積的大小、房屋的質(zhì)量、房屋的樓層、物業(yè)好壞等等。但事實(shí)上，很多房屋外因素也是實(shí)質(zhì)影響甚或決定房屋價(jià)格的重要參數(shù)，其中最為知名且具有代表性的當(dāng)屬“學(xué)區(qū)房”。當(dāng)然，這也包括房屋中是否發(fā)生過(guò)“非正常死亡”或“正常死亡”，或者發(fā)生其他被認(rèn)為不吉利的事件。

再次，既有的學(xué)術(shù)討論往往集中于客觀因素影響，而忽視主觀因素的影響。這些討論并不能窮盡真實(shí)的交易現(xiàn)實(shí)形態(tài)，具有一定的局限性。

令人欣慰的是，我國(guó)法院總體上肯定了主觀的房屋價(jià)格說(shuō)，兇宅的事實(shí)當(dāng)然會(huì)影響房屋的價(jià)格以及當(dāng)事人的交易決策和條件。這一論述在上海地區(qū)的法院中反映最為明顯，而且上海地區(qū)的法院在兇宅交易的判斷中格式統(tǒng)一。最典型的表述是：“系爭(zhēng)房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案件，系爭(zhēng)房屋雖然在實(shí)物形態(tài)上沒(méi)有受損，但因人們普遍對(duì)兇殺事件的恐懼心理及對(duì)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案件的房屋的忌諱心態(tài)，系爭(zhēng)房屋的價(jià)值會(huì)貶損，且購(gòu)房者的生活質(zhì)量會(huì)因此受到影響。”①某某某訴某某某案，上海市浦東新區(qū)人民法院（2012）浦民一（民）初字第10764號(hào)民事判決書(shū)。也有法院明確指出：“房屋的價(jià)值構(gòu)成要素不僅僅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市場(chǎng)價(jià)格往往由建筑成本、交通條件、居住環(huán)境、人文環(huán)境等社會(huì)綜合因素構(gòu)成，而廣大社會(huì)群眾對(duì)存在人員非正常死亡的房屋普遍帶有抵觸的意識(shí)……事實(shí)上存在的此類(lèi)房屋難以出租、轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀也說(shuō)明其交換價(jià)值的貶損，故本院認(rèn)定由于居住人的非正常死亡導(dǎo)致涉案房屋的價(jià)值受到損害。”②程衛(wèi)強(qiáng)訴平成貝斯特電子（平湖）有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案，浙江省平湖市人民法院（2011）嘉平民初字第102號(hào)民事判決書(shū)。

（六）房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)交易不能的風(fēng)險(xiǎn)和損失

由房屋所有人承擔(dān)兇宅交易不能的風(fēng)險(xiǎn)和損失是公平的。在兇宅交易中，有一種說(shuō)法值得我們認(rèn)真對(duì)待：法律并沒(méi)有禁止兇宅交易，若賦予賣(mài)方以披露義務(wù)，相當(dāng)于在很大程度上禁止了兇宅的交易。筆者認(rèn)為，這一認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，法律并沒(méi)有禁止兇宅交易，對(duì)于上述事實(shí)，符合法律內(nèi)在價(jià)值判斷的應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人在信息充分的基礎(chǔ)上決定是否進(jìn)行交易以及如何進(jìn)行交易。然而，對(duì)于兇宅交易，真正的法律問(wèn)題在于，如果兇宅不能進(jìn)行交易，針對(duì)該結(jié)果更能引起人們同情心理主體的是買(mǎi)方還是賣(mài)方？答案是顯而易見(jiàn)的——買(mǎi)方。

房屋所有權(quán)人從房屋中獲得了占有、使用、收益、處分的利益，其也應(yīng)當(dāng)承受相應(yīng)的不可預(yù)見(jiàn)到的不利益，這種不利益既可能源自外在的事件，這體現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)；也可能體現(xiàn)為其他的外在事件，如基于社會(huì)風(fēng)俗所給予不利評(píng)價(jià)的事件，例如發(fā)生非正常死亡等。進(jìn)一步講，不利益既包括侵權(quán)責(zé)任法意義上的高度風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，也應(yīng)當(dāng)包括因?yàn)榉课莼蛘卟粍?dòng)產(chǎn)使用而造成的價(jià)值減損。若由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)此種不利益則欠缺充分的根據(jù)和理由，因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)只能承受不利益而不能享有相應(yīng)的收益。因此，讓所有人承擔(dān)不利益既具有道德上的合理性，也具有法律上的正當(dāng)性。故而，即使由于披露該兇宅信息而導(dǎo)致房屋被閑置或者以更低的價(jià)格出售，這也是個(gè)人或其所處的社會(huì)應(yīng)當(dāng)承受的代價(jià)。法律如果強(qiáng)制性地讓買(mǎi)方承擔(dān)此種風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)培育出不符合傳統(tǒng)道德和社會(huì)習(xí)俗的不誠(chéng)信市場(chǎng)，進(jìn)而鼓勵(lì)欺詐和隱瞞，而這與合同法所意欲實(shí)現(xiàn)的培育誠(chéng)信和互信社會(huì)的目的相悖。且隨著文明程度的提高和時(shí)間的延長(zhǎng)，這一現(xiàn)象會(huì)隨著人們對(duì)兇宅觀念的改變而逐步改變，而非強(qiáng)制性地讓買(mǎi)方承擔(dān)詢(xún)問(wèn)義務(wù)。

由此，我們可以看出，賦予出賣(mài)方以?xún)凑畔⑴读x務(wù)既符合道德命題，也符合效率命題，并且與所有權(quán)的內(nèi)在觀念所體現(xiàn)的公平價(jià)值相一致。①See Florrie Young Roberts, Disclosure Duties in Real Estate Sales and Attempts to Reallocate the Risk, 34 Connecticut Law Review53(2001).

三、出賣(mài)人不披露是否影響合同效力

（一）是否構(gòu)成欺詐

實(shí)踐中，購(gòu)買(mǎi)方往往會(huì)主張出賣(mài)方欺詐，要求撤銷(xiāo)合同。對(duì)此，法院的觀點(diǎn)并不相同，有的法院認(rèn)為構(gòu)成欺詐，而有的法院則認(rèn)為不構(gòu)成欺詐。該問(wèn)題的核心在于，出賣(mài)方不披露兇宅的事實(shí)是否構(gòu)成欺詐。從請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析，能否構(gòu)成可變更、可撤銷(xiāo)的情形，需要考慮是否符合《民法典》第148條的規(guī)定，進(jìn)而分析其是否構(gòu)成欺詐。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉總則編若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典總則編解釋》)第21條規(guī)定：“故意告知虛假情況，或者負(fù)有告知義務(wù)的人故意隱瞞真實(shí)情況，致使當(dāng)事人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)作出意思表示的，人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規(guī)定的欺詐?！币虼?，賣(mài)方構(gòu)成欺詐的一個(gè)當(dāng)然解釋是：賣(mài)方有義務(wù)披露該事實(shí)。正如筆者上部分所示，關(guān)鍵的問(wèn)題在于披露兇宅的信息是否屬于披露義務(wù)。而一旦該問(wèn)題得到解決，構(gòu)成欺詐的事由也就會(huì)非常清晰。司法實(shí)踐也支持了筆者的上述分析。在判決認(rèn)定房屋屬于兇宅的16例買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，有75%的法院認(rèn)為賣(mài)方構(gòu)成欺詐進(jìn)而對(duì)合同予以撤銷(xiāo)，且判決中均明確表示，賣(mài)方對(duì)于兇宅的事實(shí)負(fù)有向買(mǎi)方的告知義務(wù)。

（二）原告能否主張其他可撤銷(xiāo)的理由

原告是否只能主張欺詐，需要考慮該種事實(shí)是否構(gòu)成脅迫、重大誤解、顯失公平。

1.是否構(gòu)成脅迫

《民法典總則編解釋》第22條規(guī)定：“以給自然人及其近親屬等的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益造成損害或者以給法人、非法人組織的名譽(yù)、榮譽(yù)、財(cái)產(chǎn)權(quán)益等造成損害為要挾，迫使其基于恐懼心理作出意思表示的，人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百五十條規(guī)定的脅迫?！痹谝话愕膬凑灰字?，賣(mài)方通常并沒(méi)有在身體或者精神上對(duì)買(mǎi)方形成威脅，單純以不披露兇宅信息為由主張構(gòu)成脅迫顯然沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。從既有的司法裁判看，系爭(zhēng)案件的當(dāng)事人也未出現(xiàn)主張脅迫情形。

2.是否構(gòu)成重大誤解

《民法典總則編解釋》第19條規(guī)定：“行為人對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人或者標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格、價(jià)格、數(shù)量等產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，按照通常理解如果不發(fā)生該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)行為人就不會(huì)作出相應(yīng)意思表示的，人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百四十七條規(guī)定的重大誤解?！庇稍摋l可知，無(wú)論是行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人，還是標(biāo)的物品種等，其都具有一個(gè)共同特征：都屬于標(biāo)的物的內(nèi)在品性，而不包括與標(biāo)的物物理性質(zhì)等不相關(guān)的其他主觀因素。單純從形式邏輯看，兇宅交易中的兇宅都與標(biāo)的物內(nèi)在特征無(wú)關(guān)，因此并不完全符合重大誤解的構(gòu)成要件。然而，此種基于通常情況所做的理解不能產(chǎn)生充分的說(shuō)服力。對(duì)此，筆者做出以下幾點(diǎn)解釋?zhuān)?/p>

第一，真正決定當(dāng)事人之間是否出現(xiàn)誤解的因素有很多。根據(jù)既有的通說(shuō)和文獻(xiàn)，并非所有誤解都構(gòu)成對(duì)法律有意義的內(nèi)容，很多誤解只能構(gòu)成法律意義上的動(dòng)機(jī)，而動(dòng)機(jī)通常不能構(gòu)成法律上的內(nèi)容。①參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《合同法》（第七版），法律出版社2021年版，第83頁(yè)。

第二，造成誤解的因素既可能內(nèi)在于標(biāo)的物，也可能外在于標(biāo)的物，這些因素會(huì)不可避免地包括一些主觀因素，如小區(qū)的環(huán)境、附近有無(wú)電廠(chǎng)、垃圾場(chǎng)、化工廠(chǎng)等等。這些不利因素都可能會(huì)降低房屋的價(jià)格。

第三，避免誤解是非常重要的選擇。除非交易雙方另有明確規(guī)定，否則對(duì)任何房屋交易而言，獲得適居性的房屋是該交易中買(mǎi)方需求的一般推定。該房屋在客觀上不能有明顯或者重要瑕疵，在主觀上也不能有不可容忍的特質(zhì)，如屬于兇宅等。這是理性人或者日常生活經(jīng)驗(yàn)的共同判斷，與當(dāng)事人是否明確規(guī)定該問(wèn)題無(wú)關(guān)。

因此，從《民法典總則編解釋》第19條文義規(guī)定看，重大誤解并不包括主觀因素。然而這種理解是狹隘的，因?yàn)閷?duì)第19條“等”字的理解有兩種，一種與之前所述相同，二是具有一定特色，即所有可能影響交易的重要因素都可能成為重大誤解的對(duì)象。顯然，兇宅的事實(shí)會(huì)在很大程度上影響交易的達(dá)成或者交易的條件。這是從重大誤解原理的規(guī)范目的進(jìn)行解釋的。當(dāng)然，筆者也不否認(rèn)，立法者在立法時(shí)可能并沒(méi)有考慮到此種情況，故需要對(duì)“等”的解釋予以設(shè)定，即如果立法者遇到此種情況會(huì)做出何種處理或者是否會(huì)適用該規(guī)則。當(dāng)然，即使立法者沒(méi)有明確意識(shí)到該問(wèn)題，“等”字也在實(shí)質(zhì)上賦予了法官一定的自由裁量權(quán)來(lái)決定具體案件結(jié)果的合理性。

總體而言，筆者認(rèn)為，兇宅的事實(shí)可以成為買(mǎi)方誤解和重大誤解的對(duì)象，能夠?qū)灰仔ЯΞa(chǎn)生充分影響。在已有的51例案件中，有近10%的判決認(rèn)為案件情形構(gòu)成重大誤解。在這些案件中，原告均訴稱(chēng)被告故意隱瞞兇宅這一信息，構(gòu)成欺詐，但由于證據(jù)不足以及案發(fā)時(shí)間久遠(yuǎn)等原因，法院會(huì)認(rèn)為，此種情況無(wú)法證明出賣(mài)方有欺詐的故意，該情形不足以構(gòu)成欺詐，但兇宅作為房屋交易的重要信息，原告對(duì)此不知情可以構(gòu)成重大誤解，故可依重大誤解撤銷(xiāo)合同。①參見(jiàn)王梅玲訴阿如汗房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市中級(jí)人民法院（2015）呼民一終字第01186號(hào)民事判決書(shū)；潘碧霞訴黃豪、余婷婷房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，福建省廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院（2015）湖民初字第5506號(hào)民事判決書(shū)。因此，重大誤解可以作為法院撤銷(xiāo)該類(lèi)合同的一種情形，并在必要時(shí)候起到補(bǔ)充作用?！霸诤贤ㄖ?，什么時(shí)候存在單方錯(cuò)誤以及一方當(dāng)事人是否有義務(wù)披露信息的問(wèn)題，通常是一個(gè)硬幣的兩面。當(dāng)一方當(dāng)事人主張存在單方錯(cuò)誤時(shí)，該主張通常是另一方知道該誤解而且能夠說(shuō)明但不選擇說(shuō)明。”②Jeffrey L. Harrison, Rethinking Mistake and Nondisclosure in Contract Law, 17 George Mason Law Review 335(2010).

3.是否顯失公平

《民法典》第151條規(guī)定：“一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)?！迸c《民法通則》以及《合同法》相比，《民法典》將傳統(tǒng)民法上的乘人之危與客觀的顯失公平相結(jié)合作為可撤銷(xiāo)合同的原因。對(duì)此，我們可以看到，在兇宅交易中，賣(mài)方具有明顯的信息優(yōu)勢(shì)，因?yàn)閷?duì)方并不知曉該事實(shí)，而且對(duì)方在很多情況下不可能提及該問(wèn)題，或者即使經(jīng)過(guò)了調(diào)查也未發(fā)現(xiàn)相關(guān)信息。從交易結(jié)果上看，如果交易價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格，而兇宅的價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，這就導(dǎo)致交易價(jià)格明顯違反公平原則或者等價(jià)有償原則。當(dāng)兇宅價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到30%或以上的比例時(shí)，有部分學(xué)者可能會(huì)認(rèn)為，既然價(jià)格如此之低，買(mǎi)方就應(yīng)當(dāng)意識(shí)到某些異常事實(shí)的存在，其應(yīng)當(dāng)承受相應(yīng)的不利后果。筆者對(duì)此不以為然，因?yàn)樵诤芏嗳丝磥?lái)，兇宅通常不具有市場(chǎng)價(jià)值甚或是負(fù)價(jià)值，或者其價(jià)值應(yīng)當(dāng)極其低。因此，筆者認(rèn)為，如果賣(mài)方未披露兇宅的信息，當(dāng)交易價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，即使是非市場(chǎng)價(jià)格，其可能滿(mǎn)足顯失公平制度的客觀要件。然而，《民法典》第151條中所謂一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)，即傳統(tǒng)民法上的乘人之危，是指一方當(dāng)事人故意利用他人的危困處境，迫使他方訂立于其極為不利的合同。③參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《合同法》（第七版），法律出版社2021年版，第85頁(yè)。兇宅交易中通常并不存在買(mǎi)方處于危難之機(jī)的情況，更何況即使賣(mài)方謀取不正當(dāng)利益，其也未迫使對(duì)方做出不真實(shí)的意思表示，盡管在結(jié)果上會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方利益。兇宅交易僅滿(mǎn)足顯失公平制度的客觀要件，并不滿(mǎn)足其主觀要件，故購(gòu)買(mǎi)方不能依據(jù)顯失公平制度撤銷(xiāo)合同。

總體而言，在兇宅交易的語(yǔ)境中，其既可能構(gòu)成欺詐，也可能構(gòu)成重大誤解，買(mǎi)方可以根據(jù)上述兩種理由中的任何一種主張撤銷(xiāo)合同。

（三）當(dāng)事人或者法院為什么將構(gòu)成欺詐作為常態(tài)？

我們看到，無(wú)論當(dāng)事人的主張還是法院的判決，大都支撐了構(gòu)成欺詐的理由，這究竟為什么？其背后存在較多的原因，而法律理論不僅僅要知道選擇是什么或者如何選擇，更要清楚地闡釋這些法律適用背后的規(guī)律或者理由。①參見(jiàn)姚建宗：《法學(xué)研究及其思維方式的思想變革》，載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2012年第1期。這種現(xiàn)象背后可能的理由存在以下幾點(diǎn)：

第一，欺詐具有獨(dú)特的道德說(shuō)服力。盡管重大誤解也有一定的道德評(píng)價(jià)性，然而欺詐作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)具有更強(qiáng)的道德評(píng)價(jià)性和否定性，欺詐的人往往會(huì)受到更多的指責(zé)。法院適用欺詐規(guī)則來(lái)撤銷(xiāo)合同能夠在更大程度上體現(xiàn)該判決對(duì)賣(mài)方的道德說(shuō)服力。而重大誤解則主要言明的是買(mǎi)方自身的過(guò)錯(cuò)所導(dǎo)致的某種情況，賣(mài)方的道德可歸責(zé)性非常弱。

當(dāng)然，道德否定性評(píng)價(jià)強(qiáng)，也可能會(huì)產(chǎn)生更多的對(duì)抗。法院對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的處理方式為盡量少用或者不用欺詐的術(shù)語(yǔ)，甚或在明顯屬于欺詐的情形下依據(jù)重大誤解撤銷(xiāo)了該合同，如有法院在其判決中論述為：“涉案房屋曾發(fā)生過(guò)自殺事件這一信息，對(duì)熊春龍是否愿意與周柏全交易以及以何種條件進(jìn)行交易有重大影響，周柏全負(fù)有如實(shí)披露的義務(wù)?，F(xiàn)周柏全違反誠(chéng)實(shí)信用原則，造成熊春龍因重大誤解而簽訂了涉案《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》……應(yīng)當(dāng)對(duì)合同予以撤銷(xiāo)。”②熊春龍?jiān)V周柏全、黎奮強(qiáng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，廣東省佛山市中級(jí)人民法院（2015）佛中法民三終字第999號(hào)民事判決書(shū)。其內(nèi)容主要表現(xiàn)為兩點(diǎn)：一是判決并不直接言明賣(mài)方構(gòu)成欺詐；二是法院允許買(mǎi)方撤銷(xiāo)合同。這種處理盡管不完全符合法治社會(huì)判決的核心要素，但是體現(xiàn)了中國(guó)法院裁判的兩點(diǎn)智慧：一是只要達(dá)到解決糾紛的目的即可，道德否定性評(píng)價(jià)未必要苛刻；二是體現(xiàn)了中國(guó)的“中庸之道”。其典型表述為：“被告明知系爭(zhēng)房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生兇殺事件，但被告未舉證證明在出售前曾告知原告上述兇殺情況，對(duì)原告隱瞞了與系爭(zhēng)房屋相關(guān)的重大信息，被告的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。故現(xiàn)原告要求撤銷(xiāo)原、被告所簽的《合同》，并要求被告返還房款91萬(wàn)元，符合法律規(guī)定，予以支持。”③某某某訴某某某案，上海市浦東新區(qū)人民法院（2012）浦民一（民）初字第10764號(hào)民事判決書(shū)。但也有判決明確指出，此種情況構(gòu)成欺詐，進(jìn)而主張撤銷(xiāo)。如“韋相蓮未將出賣(mài)的房屋曾發(fā)生兇殺案向歐陽(yáng)宗澤披露，歐陽(yáng)宗澤在不知情的情況下與其簽訂合同，會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格虛偽，韋相蓮有欺詐的行為。歐陽(yáng)宗澤主張應(yīng)撤銷(xiāo)案涉的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有據(jù)，本院予以支持”①韋相蓮訴歐陽(yáng)宗澤、東莞市三人行房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，廣東省東莞市中級(jí)人民法院（2014）東中法民一終字第36號(hào)民事判決書(shū)。。

第二，法院在適用重大誤解時(shí)存在障礙。盡管在理論上能夠證明可適用性，然而法院或者法官是相對(duì)比較保守的，其很難突破將重大誤解的對(duì)象擴(kuò)張至房屋的內(nèi)在特征之外的主觀因素，而且這也會(huì)面臨一定的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。我們不能對(duì)法官施以同理論家一般的要求。在篩選的51件案例中，僅有一件案例中的買(mǎi)方主動(dòng)選擇適用“重大誤解”，但法院以原告進(jìn)行了實(shí)地查看等為由認(rèn)定不構(gòu)成重大誤解。②參見(jiàn)杜某某訴黃某某案，上海市普陀區(qū)人民法院（2013）普民四（民）初字第603號(hào)民事判決書(shū)?？梢?jiàn)，在有更易于適用的諸如欺詐等規(guī)則時(shí)，法院會(huì)選擇適用該規(guī)則以承擔(dān)更小的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）另外的選擇：合同有效+合同解除或價(jià)格調(diào)整

在具體案件中，有的法院并不認(rèn)為賣(mài)方有義務(wù)披露房屋是否是兇宅的事實(shí)，而是認(rèn)為買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)主動(dòng)調(diào)查或者詢(xún)問(wèn)，從而維持了合同效力。但考慮到兇宅確實(shí)會(huì)影響房屋價(jià)格，法院會(huì)酌定調(diào)整房屋價(jià)格。那么，此種做法是否可接受？

筆者認(rèn)為，維持合同效力盡管未必理想，但也具有避免支持一方機(jī)會(huì)主義行為的考量。有人認(rèn)為，調(diào)整合同價(jià)格的主要理由可能是存在情勢(shì)變更、違約責(zé)任、可撤銷(xiāo)的事由。然而，首先，類(lèi)似案件并不存在情勢(shì)變更的情況。而適用違約責(zé)任會(huì)面臨較大問(wèn)題，因?yàn)槿绻贤行?，則只有當(dāng)賣(mài)方的履行不適當(dāng)或者有瑕疵履行時(shí)，買(mǎi)方才可能主張違約責(zé)任。在一般情況下，若賣(mài)方交付的房屋質(zhì)量有瑕疵，買(mǎi)受人往往會(huì)主張解除合同，而由于既無(wú)約定解除的情形，也不存在附條件解除的情形，故買(mǎi)方只能根據(jù)《民法典》第563條的規(guī)定來(lái)解除合同，其中符合條件的只能是第4項(xiàng)：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定，交付兇宅自然屬于“有其他違約行為”導(dǎo)致通過(guò)買(mǎi)賣(mài)居住房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。因此，如果當(dāng)事人不愿意主張欺詐，其以賣(mài)方違反約定交付了不合適的住房為由主張解除合同，在法律上也有適當(dāng)依據(jù)。當(dāng)然，在這種情況下，如果兇宅的買(mǎi)受人已經(jīng)將房屋實(shí)際轉(zhuǎn)讓給其他買(mǎi)方，或者其在賣(mài)方交付之前已經(jīng)將該房屋轉(zhuǎn)讓給其他買(mǎi)受人，則若買(mǎi)受人僅請(qǐng)求賣(mài)方返還價(jià)款及利息，其主張解除合同比主張欺詐更為合適，因?yàn)橘I(mǎi)受人不僅在判決結(jié)果上體現(xiàn)了同等目的，同時(shí)也避免了欺詐術(shù)語(yǔ)可能會(huì)導(dǎo)致的矛盾激化。③需要特別說(shuō)明的是，學(xué)界大都認(rèn)為合同效力一元論，即合同效力只是其中的一種形式，而事實(shí)上這不能有效地描述司法實(shí)踐的真正狀態(tài)，也不符合當(dāng)事人的合理的規(guī)則需求。在這51件案例中，有3件法院采用了解除合同的方式。其中1件法院認(rèn)為，雖然房屋不屬于兇宅，但由于雙方當(dāng)事人合意解除合同，故對(duì)此予以認(rèn)定；④參見(jiàn)王列軍訴閔國(guó)軍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，江蘇省江陰市人民法院（2016）蘇0281民初9251號(hào)民事判決書(shū)。在第2件案例中，由于合同屬于租賃合同，故法院判決合同在承租人通知出租方解除合同之日起解除；①參見(jiàn)青島三友置業(yè)投資有限公司訴金旭兵房屋租賃合同糾紛案，青島市嶗山區(qū)人民法院（2015）嶗民一初字第579號(hào)民事判決書(shū)。而第3件案例即屬于上文所述的房屋已轉(zhuǎn)讓給第三方、合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，該法院判決解除合同。②參見(jiàn)陳霞訴楊富強(qiáng)、楊焱房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，廣東省廣州市中級(jí)人民法院（2014）穗中法民五終字第474號(hào)民事判決書(shū)。

筆者認(rèn)為，在理論上，若法院判決合同有效，則其對(duì)房屋價(jià)格的調(diào)整也具有可行性。該價(jià)格調(diào)整的正當(dāng)性根據(jù)可能存在于締約過(guò)失責(zé)任之中。在我國(guó)既有的學(xué)說(shuō)中，即使當(dāng)事人在締約過(guò)程中違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，如果隨后的合同成立且有效，締約過(guò)失責(zé)任則被阻隔，當(dāng)事人只能主張違約責(zé)任。然而也有觀點(diǎn)認(rèn)為，即使合同成立有效，締約階段的締約過(guò)失責(zé)任也不能被吸收，但這里的表現(xiàn)形態(tài)并非締約過(guò)失責(zé)任，而是價(jià)格調(diào)整。

當(dāng)然，在法律上還存其他可能性。例如，《民法典》第610條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)?！庇捎趦凑聦?shí)會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的降低，此時(shí)是否可以適用該條的規(guī)定？對(duì)此，筆者認(rèn)為，按照瑕疵擔(dān)保責(zé)任的核心要義，兇宅的確不能被理解成為“不符合質(zhì)量要求”。這里的質(zhì)量不能超過(guò)產(chǎn)品的內(nèi)在要素以外的其他主觀要素。但是，即使無(wú)法適用該條規(guī)定，我們也可以通過(guò)類(lèi)推適用的方式解決此問(wèn)題。因?yàn)樵谝话闱闆r下，買(mǎi)方并不愿意居住該房屋，故合同的居住目的不能實(shí)現(xiàn)，甚至買(mǎi)方基于投資需求的目的都難以實(shí)現(xiàn)。

結(jié) 論

兇宅交易在生活中極為少見(jiàn)，然而其一旦出現(xiàn)就會(huì)涉及諸多問(wèn)題，訴訟雙方對(duì)抗的程度也可能較為激烈。筆者認(rèn)為，若賣(mài)方未披露兇宅事實(shí)，買(mǎi)方可選擇多種方案：如果其意欲維持合同效力，可以選擇適用解除合同的方案；如果其不愿維持合同效力，則可以選擇性主張欺詐、重大誤解。在實(shí)踐中，兇宅交易最容易被認(rèn)定為欺詐。法律最主要的應(yīng)當(dāng)是順應(yīng)民間習(xí)慣和禁忌，而不能要求人們擺脫社會(huì)禁忌的影響。當(dāng)然，關(guān)于披露義務(wù)的研究也不能過(guò)度延伸，不能直接適用有關(guān)證券披露以及軟件交易披露的規(guī)則，因?yàn)閮烧呔哂胁煌奶匦?。③See Florencia Marotta-Wurgler, Will Increased Disclosure Help? Evaluating the Recommendations of the ALO's“Principles of the Law of Software Contracts”, 78 University of Chicago Law Review165-186(2011).