律師如何查詢對(duì)方當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)登記資料

□ 徐映雪

案 例

甲、乙系A(chǔ) 律師事務(wù)所律師，二人接受丙的委托，代為處理丙與丁民間借貸糾紛一案在審判和執(zhí)行階段的相關(guān)事宜?，F(xiàn)甲、乙持法院的受理案件通知書、律師證、A 律師事務(wù)所出具的證明材料、授權(quán)委托書等到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查詢丁名下所有不動(dòng)產(chǎn)登記材料，登記機(jī)構(gòu)能否為其查詢？

分 析

在實(shí)務(wù)中，律師作為一個(gè)相對(duì)特殊的群體，如何查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，一直聚訟紛紜。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是律師在代理民間借貸糾紛、離婚析產(chǎn)、遺產(chǎn)繼承等過(guò)程中，能否以對(duì)方當(dāng)事人的姓名、身份證號(hào)作為索引查詢其名下不動(dòng)產(chǎn)登記資料。筆者認(rèn)為，僅以姓名或身份證號(hào)作為索引查詢某個(gè)人名下的不動(dòng)產(chǎn)登記信息——即“以人查房”，應(yīng)根據(jù)具體情況加以區(qū)分，其中，主要分為以下三種情形。

第一種：案件尚未受理立案，律師持律師證和律師事務(wù)所證明等查詢

根據(jù)《民法典》第二百一十八條、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條等法律法規(guī)，有權(quán)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢主體有三類，即權(quán)利人、利害關(guān)系人及有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)，律師并非法定的查詢主體，并不能基于其特殊身份直接查詢。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第十九條的規(guī)定，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果。案件尚未受理立案，如當(dāng)事人屬于利害關(guān)系人的，律師的查詢權(quán)限不能大于利害關(guān)系人的權(quán)限，通常以坐落、產(chǎn)權(quán)證號(hào)或不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)進(jìn)行查詢，不能“以人查房”。根據(jù)《辦法》第二十一條、第二十二條的規(guī)定，擬就不動(dòng)產(chǎn)提起訴訟時(shí)只能按“準(zhǔn)利害關(guān)系人”身份查詢對(duì)方當(dāng)事人的部分不動(dòng)產(chǎn)登記信息。當(dāng)事人委托的律師比“準(zhǔn)利害關(guān)系人”的查詢權(quán)限略寬一些，但也不能“以人查房”。

第二種：案件已受理立案，律師持受理案件通知書查詢

律師作為訴訟代理人，接到法院的受理案件通知書后，為防止對(duì)方當(dāng)事人惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，往往到登記機(jī)構(gòu)要求查詢對(duì)方當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)登記資料，以便通過(guò)財(cái)產(chǎn)保全確保債權(quán)能順利實(shí)現(xiàn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《律師法》第三十五條第二款規(guī)定，律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位或者個(gè)人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。如案件已立案，則該條賦予了律師查詢對(duì)方當(dāng)事人所有不動(dòng)產(chǎn)登記資料的權(quán)利。筆者不贊同此觀點(diǎn)。原因如下：其一，該條賦予了律師調(diào)查權(quán)，但僅是原則性、宣示性的規(guī)定，具體還需通過(guò)相應(yīng)的實(shí)體法規(guī)定予以實(shí)現(xiàn)。其二，調(diào)查的范圍并不是無(wú)限制的，只能調(diào)查“與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況”。如律師能夠提交查詢的不動(dòng)產(chǎn)與承辦法律事務(wù)有關(guān)的證明材料，登記機(jī)構(gòu)方可依法協(xié)助查詢。上述案例中，甲、乙是否取得丁的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，均不影響該借貸糾紛案件的事實(shí)認(rèn)定及判決結(jié)果，其申請(qǐng)查詢的事項(xiàng)僅與后續(xù)執(zhí)行有關(guān)，與所辦理案件本身并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，故登記機(jī)構(gòu)不能為其查詢。其三，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條第四款規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況，據(jù)此，“交易、繼承、訴訟”受到“因不動(dòng)產(chǎn)”的限制，上述案例中涉及的民事訴訟是民間借貸訴訟，而非因不動(dòng)產(chǎn)訴訟，故丙不屬于上述規(guī)定的利害關(guān)系人，甲、乙作為訴訟代理人申請(qǐng)“以人查房”，于法無(wú)據(jù)。

第三種：律師持法院調(diào)查令查詢

《辦法》第二十三條第二款規(guī)定，律師持法院的調(diào)查令申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，除提交申請(qǐng)書、身份證明材料外，還應(yīng)當(dāng)提交律師證、律師事務(wù)所出具的證明材料以及法院的調(diào)查令。調(diào)查令是指當(dāng)事人在民事訴訟中因客觀原因無(wú)法取得證據(jù)，經(jīng)申請(qǐng)并獲法院批準(zhǔn)，由法院簽發(fā)給當(dāng)事人的代理律師向有關(guān)單位和個(gè)人收集證據(jù)的法律文件。律師持調(diào)查令來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照調(diào)查令明確的查詢范圍提供登記資料。如調(diào)查令明確需提供某個(gè)人名下的所有不動(dòng)產(chǎn)登記信息，即可“以人查房”。