美國(guó)人的房產(chǎn)稅

美國(guó)的房產(chǎn)稅自1792 年起征，至今已經(jīng)有230 年的歷史。對(duì)于美國(guó)人來說，擁有一套房產(chǎn)可能是負(fù)擔(dān)的開始。除了高額的人工維修費(fèi)等雜費(fèi)，房主每年都要為它繳納一定比例的房產(chǎn)稅，甚至有80 歲老人為此要外出打工。

在美國(guó)，對(duì)于很多普通人來說，擁有一套房產(chǎn)不一定是財(cái)富的象征，甚至可能是負(fù)擔(dān)的開始。除了高額的人工維修費(fèi)等雜費(fèi)，房主每年都要為它繳納一定比例的房產(chǎn)稅。據(jù)美國(guó)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，在某些地區(qū)，對(duì)于一個(gè)美國(guó)普通中產(chǎn)家庭而言，房產(chǎn)稅甚至可以占到他們支出的20%。

美式房產(chǎn)稅

美國(guó)的房產(chǎn)稅自1792 年起征，至今已經(jīng)有230 年的歷史，形成了較為完善的稅收政策體系。在美國(guó)，不管你房子面積多大、居住人員多少、有幾處房子，只要有房產(chǎn)，就必須按一定稅率繳納房產(chǎn)稅。而稅率則由各州政府自行制定，通常在1%至3%之間不等，制定的標(biāo)準(zhǔn)一般跟地方預(yù)算需求有關(guān)。

來自《今日美國(guó)》的數(shù)據(jù)顯示，全美50 個(gè)州中，目前最低的是夏威夷州，只有0.3%；最高的是新澤西州，為2.21%。這意味著一套價(jià)值100 萬美元的房子（約合人民幣700 萬元），在夏威夷每年只要繳納房產(chǎn)稅3000美元（約合人民幣2.1 萬元），在新澤西州卻要繳納22100 美元（約合人民幣15.47 萬元）。

房地產(chǎn)稅的高低還與房子的價(jià)值有關(guān)。一般來說，各地方政府會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)以及房產(chǎn)稅率來決定房產(chǎn)稅額。

比如住在洛杉磯市的一位女士，購買了一套價(jià)格為64 萬美元（約合人民幣448 萬元）的房子，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅稅率為1.25%，所以房產(chǎn)稅約為8000 美元（約合人民幣5.6 萬元），后來房?jī)r(jià)漲到了72 萬美元，在稅率不變的情況下，房產(chǎn)稅就提高到9000 美元（約合人民幣6.3 萬元）。

美國(guó)的房產(chǎn)稅并不是在購房時(shí)一次性收取，而是每年征收。比如，新澤西州每年要征收4 次房產(chǎn)稅，加州一年2 次，而費(fèi)城一年只收1 次。

如果房主欠稅漏稅，美國(guó)政府往往會(huì)留給納稅人一段時(shí)間的寬限期。如果超過了所給期限，政府則會(huì)強(qiáng)制收繳房屋并啟動(dòng)拍賣程序。不僅如此，房主的信用記錄還會(huì)大受影響，以后很難再獲得貸款買車買房。

《福布斯》雜志曾報(bào)道過一個(gè)極端的例子，83 歲的退休工程師尤利花了6 萬美元（約合人民幣42 萬元）購買了奧克蘭縣南菲爾德一棟面積140 平方米的房子。然而，他在繳納房地產(chǎn)稅時(shí)因?yàn)橛?jì)算錯(cuò)誤，漏繳了一筆8.41 美元的利息，結(jié)果奧克蘭縣當(dāng)局沒收了這棟房子，并以2.45 萬美元（約合人民幣17.15 萬元）的價(jià)格將其拍賣。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，這棟房子現(xiàn)在價(jià)值近13 萬美元（約合人民幣91 萬元），比尤利購買時(shí)翻了一倍以上。

繳稅的煩惱

由于各州標(biāo)準(zhǔn)不一，來自高房產(chǎn)稅地區(qū)的居民抱怨更多。比如在伊利諾伊州，其平均房產(chǎn)稅率位居全美第二，高達(dá)2.05%。該州一名小企業(yè)主鮑勃在收到的房產(chǎn)稅單后，創(chuàng)作了一首歌曲：“他們這也收稅，那也收稅，完全不留余地，我總在付錢……”

“我們已經(jīng)盡一切可能來開源節(jié)流了。”同樣來自伊利諾伊州的夫婦透露，由于當(dāng)?shù)仄叩姆慨a(chǎn)稅，他們放棄了好幾年的休假，只敢買相對(duì)便宜的車。但即便如此，對(duì)于房子的未來，他們?nèi)匀恍睦餂]底。

有人即便還清了房貸，也不能完全安心居住。20 世紀(jì)60 年代，80 歲的蘇珊在紐約花了1.5萬美元（約合人民幣10.5 萬元）購置了一套房產(chǎn)，目前這套房子已經(jīng)漲到20 萬余美元（約合人民幣140 萬余元）了。雖然蘇珊早就還清了房貸，但每年仍有高額的房產(chǎn)稅在等著她繳納。

在紐約，雖然65 歲以上的老人有房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，但蘇珊每年要繳納的稅款仍然高達(dá)1000 美元（約合人民幣7000元）左右。由于房產(chǎn)稅占據(jù)了她收入的15%以上，蘇珊不得不在自家附近打工來支付這筆費(fèi)用。為了省錢，冬天她甚至不敢開暖氣?！暗任覠o力工作了，我就準(zhǔn)備賣掉這套房子，離開紐約。”蘇珊說。

房地產(chǎn)稅不僅牽動(dòng)著普通美國(guó)人的心，也讓美國(guó)富人煩惱。位于紐約市郊的斯卡斯代爾號(hào)稱“美國(guó)最富裕小鎮(zhèn)”，但許多居民發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)卣趯?duì)房產(chǎn)重新估值后，他們要繳納的房產(chǎn)稅突然大漲。比如，理財(cái)經(jīng)理沃克斯的豪宅經(jīng)過評(píng)估后，價(jià)值從530 萬美元（約合人民幣3710 萬元）增至750 萬美元（約合人民幣5250 萬元），房產(chǎn)稅也由每年12 萬美元（約合人民幣84 萬元）增至18 萬美元（約合人民幣126 萬元）。

對(duì)此，當(dāng)?shù)卣賳T呼吁居民以積極心態(tài)面對(duì)房產(chǎn)稅漲價(jià)，因?yàn)檫@意味著房子更值錢。

“減去種種成本，在美國(guó)投資房產(chǎn)要在短期內(nèi)盈利不容易?！奔~約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人杰西說。在他看來，投資美國(guó)房地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有投資股票、基金、債券更有吸引力。

疫情讓房產(chǎn)稅大漲

疫情之下，美國(guó)各州由于財(cái)政進(jìn)一步吃緊，不得不通過加征房產(chǎn)稅的方式彌補(bǔ)預(yù)算開支。比如，在田納西州，納什維爾市議會(huì)便通過決議，讓房產(chǎn)稅一口氣上漲34%。

芝加哥市市長(zhǎng)萊特福特也表示，新冠肺炎疫情對(duì)芝加哥市財(cái)政造成嚴(yán)重影響，如果突破了市政府的底線，那么她傾向于上漲房產(chǎn)稅。

據(jù)美國(guó)彭博社報(bào)道，2020年，全美房產(chǎn)稅平均大漲約5%，增幅創(chuàng)4 年來的最高。通過對(duì)美國(guó)8700 萬間住宅的分析顯示，單戶住宅在疫情后的平均房產(chǎn)稅額為3719 美元（約合人民幣26033 萬元），較2019年上漲4.4%。這說明美國(guó)購房者未來將面臨不少壓力，以承擔(dān)不斷上漲的公共服務(wù)成本。

但這阻止不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。最新的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)正在以有記錄以來的最快速度上漲。在線房地產(chǎn)交易平臺(tái)Zillow 預(yù)測(cè)，未來一年，美國(guó)房?jī)r(jià)將上漲11.7%。