新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型研究

陳 潔

（淄博市住房和城鄉(xiāng)建設保障服務中心，山東 淄博 255000）

我國持續(xù)推進新型城鎮(zhèn)化，將GDP作為指導的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化逐漸轉(zhuǎn)變成為新型城鎮(zhèn)化，所表現(xiàn)出的特點為：提供公共服務與創(chuàng)造就業(yè)機會。而基于新型城鎮(zhèn)化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也應當進行不斷的調(diào)整與優(yōu)化。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃中的有關(guān)要求也會對房地產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)生一定的影響。從而使房地產(chǎn)企業(yè)不僅獲得了新的發(fā)展契機，同時還會面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)。由此，本文針對新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型進行研究，并基于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀提出相應的轉(zhuǎn)型策略，具備了重要的現(xiàn)實意義。

一、相關(guān)概念簡介

（一）新型城鎮(zhèn)化概述

筆者通過查閱現(xiàn)有相關(guān)研究文獻，發(fā)現(xiàn)由于研究的側(cè)重點不同，因此所界定的新型城鎮(zhèn)化概念也存在一定差異，結(jié)合本文的研究側(cè)重點，認為：新型城鎮(zhèn)化指的是基于對民生、穩(wěn)定發(fā)展及質(zhì)量提升的追求為基礎，具備了平等、幸福、轉(zhuǎn)型、綠色及可持續(xù)發(fā)展等特點的發(fā)展規(guī)劃，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要目標在于健康、集約，重視區(qū)域的統(tǒng)籌調(diào)整、低碳轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)文明、集約效率、制度創(chuàng)新及制度改革等[1]。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)模式概述

房地產(chǎn)開發(fā)模式指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足消費者的需要，在對建設物產(chǎn)品開發(fā)的過程中所運用的某種特殊的動作方式。房地產(chǎn)企業(yè)在對建筑物產(chǎn)品進行開發(fā)與動作時，其中涉及融資、土地購置、規(guī)劃設計、建設施工及產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)，各種開發(fā)模式在實施過程中的某個或幾個環(huán)節(jié)具備了明顯的特殊性，此類特殊性的動作方式與其他模式之間存在著明顯的差異。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型概述

對于房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型來說，其指的是因受到客觀條件的改變影響，從而導致現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式隨之發(fā)生改變，或調(diào)整。我國的房地產(chǎn)開發(fā)模式并不是沒有變化的，其會伴隨著外部環(huán)境的改變，以及自身存在的問題而持續(xù)進行調(diào)整。目前，外部環(huán)境的不斷變化，其中包括了新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的落實，導致現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)模式在發(fā)展過程中存在的問題越來越明顯。傳統(tǒng)的開發(fā)模式早已無法滿足新型城鎮(zhèn)化的相關(guān)要求。房地產(chǎn)企業(yè)應當明確開發(fā)模式轉(zhuǎn)型的途徑，促進自身的發(fā)展創(chuàng)新，以此有效解決發(fā)展過程中存在的各種問題，順應發(fā)展新環(huán)境，如此才能保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及模式分析

（一）國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

首先，資源、能源的利用率偏低，碳排放量較高。一直以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括了制造業(yè)、建筑業(yè)等均存在著能源消耗大、資源利用率偏低及污染物排放超標等多種問題。因此，近年來我國倡導將節(jié)能環(huán)保、綠色低碳為特征的建筑物作為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的主要方向。伴隨著全球環(huán)境的不斷惡化，大氣污染的日益嚴重，從而使得社會大眾越來越關(guān)注低碳化的生活與生產(chǎn)，低碳經(jīng)濟早已逐漸成籽各個國家社會經(jīng)濟發(fā)展的一大趨勢。但是，綠色建筑在我國剛剛出現(xiàn)，因此，依然需要解決其中存在的一些問題，如此也對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的能源開發(fā)及資源利用等能力提出了更高的要求，與此同時，還需要采取可行性的策略降低碳排放量，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的綠色、低碳建筑開發(fā)提供保障[2]。

其次，生產(chǎn)方式過于滯后，施工效率偏低。房地產(chǎn)開發(fā)與建筑行業(yè)之間存在著極其緊密的關(guān)系，而房地產(chǎn)項目的建設施工也成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中重要的組成部分，施工環(huán)節(jié)中存在的各種問題也成籽房地產(chǎn)開發(fā)模式急需解決的主要問題。我國的建筑行業(yè)經(jīng)過長期發(fā)展，現(xiàn)階段，依然將現(xiàn)場施工作為主要內(nèi)容，所運用的施工方式大多為：半人工、半機械化的方式。這種施工方式需要消耗大量的資源與能源，由于利用率偏低，所以，其不符合發(fā)展綠色、低碳建筑的理念。并且，這種施工方式的生產(chǎn)效率偏低，缺乏科技含量，建筑的施工周期也相對信長，如此也使得建筑的施工成本持續(xù)增加。采用這種施工模式，當施工周期確定以后，假如降低施工成本，那么建筑的整體質(zhì)量就可能隨之下降，甚至可能產(chǎn)生各種問題和糾紛。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在開發(fā)過程中要想充分提升本企業(yè)的經(jīng)濟效益，就必須注重及時解決施工方面存在的成本和質(zhì)量等方面存在的問題，大力落實傳統(tǒng)施工方式的轉(zhuǎn)型，以此促進建筑行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，進而為房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型夯實基礎。

最后，融資渠道單一、過于依賴銀行資金。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要資金作為重要支撐，并且由于行業(yè)具備了投資規(guī)模較大、運轉(zhuǎn)周期較長、風險較高等多種特征，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要大量的運轉(zhuǎn)資金，但是，房地產(chǎn)企業(yè)的融資關(guān)系著項目的順利建設，同時，其還會對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的實際情況來看，其融資渠道較為單一，圩依賴于銀行貸款等問題，行業(yè)中大部分企業(yè)均是通過向銀行申請信貸資金，或者提前銷售商品房等方法進行融資，將其作為項目開發(fā)與建設的主要融資渠道，如此也致使房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面受到了嚴重的限制。并且，不斷向銀行貸款也會導致房地產(chǎn)企業(yè)的財務支出持續(xù)上漲，假如項目的開發(fā)與銷售過程中出現(xiàn)問題，那么，可能會導致企業(yè)財務發(fā)生連鎖反應，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)面臨極大的風險。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)模式分析

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式主要分為：

1.住宅型房地產(chǎn)開發(fā)模式

這里所說的住宅指的是房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)銷售的商品住宅，通常包括了：普通住宅、別墅、花園式洋房及公寓等。住宅型房地產(chǎn)開發(fā)械是我國所有房地產(chǎn)開發(fā)模式中最早出現(xiàn)與發(fā)展的一種模式，其屬于基礎型開發(fā)模式，很多地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模均由其所衍生出來的。住宅地產(chǎn)開發(fā)模式存在著一些共同的特點，即住宅的地產(chǎn)開發(fā)的主要目的在于滿足社會大眾的居住需求，因此，住宅項目的規(guī)劃與設計必須將居住舒適度與便利性為著眼點，重視房型、基礎設施及配套景觀等元素；項目的融資方式主要是向銀行申請貸款，預售房產(chǎn)也是企業(yè)彌補資金不足的主要方式之五。另外，住宅項目能夠進行分期建設，通過分期銷售的方式回籠資金，然后再將資金投入到后續(xù)項目的開發(fā)中，以此避免一次性投資導致資金出現(xiàn)不足的問題，與商業(yè)地產(chǎn)及其他地產(chǎn)的開發(fā)相比，住宅地產(chǎn)開發(fā)所面臨的融資壓力偏低[3]。

2.商業(yè)型地產(chǎn)開發(fā)模式

商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)指的是用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項目，其中主要包括了：會展中心、寫字樓、酒店、購物中心、娛樂中心及餐飲場所等。城市綜合體是一種高端的商業(yè)型地產(chǎn)，其具備了較強的綜合性，目前，其開發(fā)模式在我國商業(yè)類地產(chǎn)開發(fā)中比較常見。

3.旅游型地產(chǎn)開發(fā)模式

旅游型地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)行業(yè)與旅游行業(yè)相互融合的一種地產(chǎn)開發(fā)模式，其依托旅游景區(qū)的自然景點、歷史文化、人文資源等，主要用于游客的度假、觀光、休養(yǎng)與商務等活動，為游客提供住宿餐飲、休閑度假、商務會議等服務，以及旅游物業(yè)項目。旅游型地產(chǎn)所具備的突出特征為過于依賴于旅游景觀，注重對外界環(huán)境進行科學合理的規(guī)劃、設計，以及建設相配套的基礎設施。其規(guī)劃設計強調(diào)人性化，要求滿足游客的休閑度假等方面的需求，項目開發(fā)的前期準備工作是極其重要的內(nèi)容，并且，其開發(fā)資金的需求量較大。

除了以上幾種類型的房地產(chǎn)開發(fā)模式之外，還有養(yǎng)老型、產(chǎn)業(yè)園型等其他一些開發(fā)模式。

三、基于新型城鎮(zhèn)化背景下，我國房地產(chǎn)開發(fā)面臨的挑戰(zhàn)與機遇

（一）面臨低碳環(huán)保發(fā)展方面的挑戰(zhàn)

對于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃來說，其是我國推進現(xiàn)代化建設戰(zhàn)略所需要完成的重要歷史任務，同時還是促進我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。新型城鎮(zhèn)化與我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型發(fā)展之間存在著緊密地聯(lián)系。我國于2014年3月出臺了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》。規(guī)劃是新時期我國新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)定發(fā)展的根本性、宏觀型的規(guī)劃。其明確了我國城鎮(zhèn)發(fā)展的新思路，同時也強調(diào)有序推動農(nóng)業(yè)流動人口的市民化、對城鎮(zhèn)化的形態(tài)與布局進行優(yōu)化、持續(xù)強化城市可持續(xù)發(fā)展的能力、推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。由此可知，我國的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃強調(diào)是將人民放在主體地位。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，應當充分發(fā)揮本行業(yè)的配套性、支柱性作用，必然成為行業(yè)發(fā)展的重要保證，同時民生定位也不可更改。新型城鎮(zhèn)化使得我國社會與經(jīng)濟的眾多領域受到巨大的影響，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。而新型城鎮(zhèn)化能夠為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造何種機遇，房地產(chǎn)行業(yè)因新型城鎮(zhèn)化的實施又會面臨哪些方面的挑戰(zhàn)等，有效解決這些問題，必將有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。

（二）農(nóng)業(yè)流動人口與市民化提升了住房需求

新型城鎮(zhèn)化的落實，要求實現(xiàn)農(nóng)業(yè)流動人口的市民化，因此，農(nóng)業(yè)流動人口必須享有城鎮(zhèn)的基本配套設施與公共服務。市民化的落實，需要逐步提高流動人口在就業(yè)、基本養(yǎng)老、子女教育、醫(yī)療保險、住房保障及衛(wèi)生條件等方面的服務，如此才能使城鎮(zhèn)的吸引力明顯提高，促使流動人口的住房需求增加，從而為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造機遇[4]。

（三）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、消費需求不斷增長

我國出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中明確要求：必須貫徹落實綠色建筑行動計劃，建立健全綠色的認證與標準體系，增強執(zhí)行力度，推進現(xiàn)有建筑的節(jié)能改造，大力發(fā)展環(huán)保建材，促進建筑的工業(yè)化發(fā)展?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃》強調(diào)貫徹落實生態(tài)文明建設，將生態(tài)文明觀念充分融入城市的發(fā)展全程中，從而促使生活、生產(chǎn)方式及消費模式的綠色化。

長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)都是我國的能源消耗最大的一個行業(yè)，因此，其首先需要解決的問題就是推進綠色城市的建設。2012年，我國的城市的綠色建筑的數(shù)量在新建建筑總數(shù)量中的所占的比例僅為2%，基于此，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中提出了：到2020年我國城鎮(zhèn)中的綠色建筑數(shù)量在新建建筑總數(shù)量中所占比例應當達到50%。這一發(fā)展任務是極其艱巨的。要想有效應對這一挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應當注重采用各種科學合理的策略，注重綠色環(huán)保型建筑項目的開發(fā)與建設，注重研發(fā)與應用各種環(huán)保技術(shù)與綠色建材，落實綠色建筑行動計劃，與此同時，加快推進現(xiàn)有住宅建筑的節(jié)能改造工作。在房地產(chǎn)開發(fā)與建設過程中，大力推廣與應用各種新技術(shù)、新設備、新材料及新工藝。

（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展

對于各個產(chǎn)業(yè)來說，要想實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展就必須具備相適應的空間與載體。近年來，我國的工業(yè)地產(chǎn)獲得了良好的發(fā)展契機。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應當抓住新型城鎮(zhèn)化的契機，增強產(chǎn)業(yè)的支撐，注重建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺。實際上，工業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展也必須遵守“城市產(chǎn)業(yè)一體化”的理念。不僅應好重視工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，以及配套設施的建立健全，同時還應當強化招商引資的能力，注重與地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級相結(jié)合，引領產(chǎn)業(yè)發(fā)展。反之，由于產(chǎn)業(yè)的支撐力度較弱，新建城市或地區(qū)會出現(xiàn)“空殼”的現(xiàn)象。所以，強化產(chǎn)業(yè)支撐能力也是新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開展模式轉(zhuǎn)型提出的要求，同時，也是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。

四、新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型對策

（一）注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的高能耗模式

首先，政府需要制定完善的低碳建筑評估標準，或者構(gòu)建起健全的能耗識別體系。我國的房地產(chǎn)低碳化發(fā)展應當根據(jù)我國的基本國情制定評價標準。如此不僅可以保障我國的監(jiān)管部門有法可依；同時，還可以使房地產(chǎn)企業(yè)有律可循。另外，消費者也能夠?qū)⑵渥鳛楦鶕?jù)，從而在選擇住房時對低碳型住房更有信心。房地產(chǎn)低碳化標準的重點在于設計低碳化原則，低碳化施工技術(shù)及低碳化等級識別等，評估房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的建筑物是否符合低碳房地產(chǎn)的標準。

其次，強化引導與宣傳的力度，以此使廣大消費者對低碳住房有更全面的了解，并逐漸接受低碳住房。房地產(chǎn)低碳化發(fā)展應當將消費市場作為出發(fā)點。注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的高能耗模式。激發(fā)消費者購置低碳型住房的積極性，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)低碳型房地產(chǎn)。并且房地產(chǎn)企業(yè)應和與政府在低碳宣傳方面做好協(xié)調(diào)配合，大力宣傳低碳化城市生活，正確引導消費者進行綠色、健康式消費。持續(xù)向廣大消費者普及低碳化建筑的相關(guān)知識與理念，如此才有利于保證低碳房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的建筑模式

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)所沿用的依然是傳統(tǒng)的建筑模式，這種生產(chǎn)方式過于落后，施工效率偏低。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應當將傳統(tǒng)的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變成為產(chǎn)業(yè)化建筑模式，如此才能有效解決當前建筑生產(chǎn)“半人工、半機械”式，粗放化施工等多種問題。產(chǎn)業(yè)化建筑模式主要指的是采用現(xiàn)代化的管理理念，針對建筑物的施工過程實施標準化的規(guī)劃與設計，以此有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效率，以及提高建筑物施工的整體質(zhì)量，與此同時，還可以明顯降低企業(yè)的施工成本，節(jié)約資源與能源的消耗。房地產(chǎn)開發(fā)模式在向產(chǎn)業(yè)化建筑模式轉(zhuǎn)型的過程中，產(chǎn)品質(zhì)量及生產(chǎn)效率均可以得到明顯的提高，建筑物的使用壽命也可以得到延長，施工成本降低的同時，企業(yè)的經(jīng)濟效益也得到提高。

（三）注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的融資模式

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式主要依賴于銀行資金，如此也導致企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著極大的資金風險，并且融資渠道過于單一。伴隨著行業(yè)的快速發(fā)展，以及投資額的持續(xù)增加，如果融資渠道過于單一會使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求無法得到滿足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應持續(xù)拓寬融資渠道，融資模式的創(chuàng)新指的是企業(yè)通過拓寬融資渠道，有效打破傳統(tǒng)融資渠道單一的禁錮，使融資模式更加多樣，可以和銀行加強合作，以及采用金融板塊、小股操盤模式，以及投資依托基金等方式拓展融資渠道。

（四）注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的物業(yè)服務模式

房地產(chǎn)企業(yè)應注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的物業(yè)服務模式，為居民、社區(qū)及城市提供公共服務，為社區(qū)的商業(yè)中心。體育中心、教育、醫(yī)療及養(yǎng)老機構(gòu)建立健全配套設施，而其他設施則可以根據(jù)服務對象的需求進行集中配置。房地產(chǎn)企業(yè)在項目的規(guī)劃、設計中，需考慮建設完善的公共服務設施，注重引進教育、醫(yī)療等資源，強化與有關(guān)機構(gòu)的合作與溝通，增強自身的資源配置能力，同時，為引進配套的機構(gòu)創(chuàng)造良好的環(huán)境[5]。

（五）注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)模式

注重將傳統(tǒng)的單一式物業(yè)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變成為集成式立體城市模式，立體城市看似一種“緊湊型”的建筑體系，實際上，其屬于融合了綠色低碳、商住均衡、產(chǎn)業(yè)先導、生活和諧、持續(xù)發(fā)展及技術(shù)先進于一體的現(xiàn)代小型城市，其中涵蓋了立體城市開發(fā)模式。立體城市模式主要是對我國城市建設中存在的問題進行深入的思考，同時，也是城市土地集中利用、房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)融合、綠色生態(tài)發(fā)展的全面探索，因此，其也符合我國新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的相關(guān)要求，具備了重要的現(xiàn)實意義。

五、結(jié)束語

總而言之，新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，應當順應新時代發(fā)展的要求，在轉(zhuǎn)型過程中，針對自身存在的各種問題采用相關(guān)的有效策略，從而使房地產(chǎn)開發(fā)模式得到進一步完善，以此為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展夯實基礎。