亂象卷土重來經(jīng)營貸換房貸暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)

◎文/張守坤 陳磊

銀保監(jiān)會近日公布了8 張行政處罰罰單，其中5 張罰單處罰原因涉及個(gè)人經(jīng)營貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、個(gè)人經(jīng)營貸款制度不審慎等。

近年來，隨著國家對小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場報(bào)價(jià)利率逐步走低，多家商業(yè)銀行的經(jīng)營貸利率下調(diào)至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率，且遠(yuǎn)低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差，一些中介活躍在推銷經(jīng)營貸的前線，忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率較低的經(jīng)營貸，聲稱可以省下一大筆利息。

然而，真有這樣的好事嗎？經(jīng)營貸置換房貸背后隱藏著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？有相關(guān)媒體對此展開了調(diào)查。

“我們可以代辦‘轉(zhuǎn)貸降息’，對您來說特別合適?！苯眨易V東省廣州市的王蕊（化名）接到一名從事資金周轉(zhuǎn)服務(wù)中介的電話。對方稱，相對于目前的房貸利率，經(jīng)營貸利率低至3.2%左右，若選擇置換，每年可為她省下上萬元貸款利息。

王蕊心動(dòng)了。去年，她買了一套二手房，總價(jià)約250 萬元，純商業(yè)貸款利率5.5%，月供超過8000 元，感覺到壓力特別大。在聽到中介介紹的“經(jīng)營貸置換房貸”辦法時(shí)，王蕊很快來了興趣。中介告訴她，經(jīng)營貸是商業(yè)銀行針對中小企業(yè)或個(gè)體工商戶推出的貸款產(chǎn)品，目的在于減輕企業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)的負(fù)擔(dān)，“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，都是通過正規(guī)銀行放款的，絕對安全”。

據(jù)了解，辦理經(jīng)營貸的基本條件，申請人必須是一家企業(yè)的法定代表人或者最大股東，且該公司經(jīng)營資質(zhì)要達(dá)到一年以上。目前市場上很多中介對于不符合資質(zhì)的貸款人也宣稱，通過一番“私下操作”也能讓對方順利拿到錢、省下錢。

然而，經(jīng)相關(guān)媒體近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費(fèi)，后續(xù)還有一系列未知風(fēng)險(xiǎn)，比如擾亂金融市場秩序、可能會對購房者征信產(chǎn)生不可逆的影響等。

暗箱操作以貸換貸宣稱降低還貸成本

經(jīng)相關(guān)媒體采訪發(fā)現(xiàn)，有不少人收到過金融中介、房地產(chǎn)中介的推銷短信或電話，稱可以通過經(jīng)營貸置換房貸達(dá)到降息目的。

據(jù)了解，經(jīng)營貸主要用于支持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營發(fā)展，貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門檻和利率較低，銀行向小微企業(yè)發(fā)放的貸款利率普遍在4%以下，一些銀行甚至可以做到3%左右，低于房地產(chǎn)市場首套房尤其遠(yuǎn)低于二套房利率。

一位銀行內(nèi)部人士表示，小微企業(yè)在申請經(jīng)營貸時(shí)，銀行會要求企業(yè)營業(yè)執(zhí)照至少滿一年，有實(shí)際經(jīng)營地點(diǎn)，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用于抵押的房產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款。

但這些限制條件在一些中介看來并非難事。

北京市某房地產(chǎn)中介公司貸款專員李女士介紹道，房貸通常通過以下操作手法轉(zhuǎn)換成經(jīng)營貸：假如你手上有200 萬元房貸，想要提前還款卻沒有充足資金，中介會先把還房貸的錢借給你，你還清房貸后，房產(chǎn)得以解押。之后，中介會讓你以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請經(jīng)營貸款，等貸款批下來再用這筆錢償還欠中介的債務(wù)。最后，你名下?lián)碛薪?jīng)營貸，同時(shí)按期支付經(jīng)營貸的利息。

“與房貸相比，經(jīng)營貸都是先息后本，每個(gè)月還的都是利息，還貸壓力會小很多?！崩钆空f，“如果名下沒有公司，我們會負(fù)責(zé)幫你辦，經(jīng)營流水、地點(diǎn)等資料也能操作，銀行審核基本都能過，后續(xù)也不會有風(fēng)險(xiǎn)，只需要付一定的手續(xù)費(fèi)即可，手續(xù)費(fèi)一般是貸款額的1%左右。”

隱性收費(fèi)不可小覷實(shí)際負(fù)擔(dān)可能增加

“轉(zhuǎn)貸降息”，這個(gè)宣稱能減少數(shù)十萬元利息的誘惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介溝通后，有關(guān)媒體了解到，經(jīng)營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費(fèi)，后續(xù)還有一系列未知風(fēng)險(xiǎn)。

“以貸款金額200 萬元、經(jīng)營貸貸款時(shí)間5 年計(jì)算，中介費(fèi)至少要2 萬元，過橋墊資費(fèi)、空殼公司維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用需要8 萬元左右，粗略估算辦經(jīng)營貸成本就要超過10 萬元?！眮碜园不帐∷拗菔械姆康禺a(chǎn)中介牛奇（化名）介紹道。

他舉例稱，若按照房貸利率5.7%、等額本息25 年計(jì)算，200 萬元房貸每月月供1.25 萬元，利息總額175.65 萬元；假如5 年期經(jīng)營貸年化利率3.7%，每月月供6167 元?？瓷先ッ吭略鹿┛梢怨?jié)省6333 元，卻忽略了本金帶來的壓力，經(jīng)營貸先息后本，前面償還的都是利息，5年后需一次性歸還本金200 萬元，到時(shí)如果一下子拿不出這么多錢怎么辦？

“相比于房貸長達(dá)二三十年的還貸款周期，經(jīng)營貸的貸款期限往往只有3 ～5 年。置換之后，貸款人的還款壓力驟增。如果沒有足夠的現(xiàn)金流支撐，購房者就要面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。雖然可以走新一輪流程重新貸款，但這又得面臨被‘割韭菜’。更何況一旦將來政策有變或貸款收緊，能否重新獲得貸款也是未知數(shù)。”牛奇說。

“在經(jīng)營貸置換房貸過程中，一些中介只告訴購房者好處，而選擇性不說存在的風(fēng)險(xiǎn)，甚至在運(yùn)作過程中提出增加服務(wù)費(fèi)。購房者真得三思而后行?！迸Ｆ姹硎荆绻麠l件允許，正常通過銀行提前還房貸，要比用經(jīng)營貸置換房貸更安全、更省錢。

值得注意的是，目前想提前還房貸也不容易。

來自北京市豐臺區(qū)的王潔（化名）去年8 月購入一套房產(chǎn)，貸款260 萬元。最近她想提前還款，卻發(fā)現(xiàn)通過銀行App 申請線上提前還貸業(yè)務(wù)時(shí)困難重重，銀行工作人員解釋稱“系統(tǒng)升級出現(xiàn)bug”，需要和銀行預(yù)約線下提前還款。

來自安徽、江蘇、重慶、山東等地的購房者也遇到了類似問題。即便能夠成功申請到提前還貸，流程也很復(fù)雜，如果銀行不支持App 或網(wǎng)站辦理，那么線下辦理流程更煩瑣，有時(shí)需要花費(fèi)幾個(gè)月時(shí)間。

短貸長投違反約定或存在流動(dòng)性危險(xiǎn)

對于購房者來說，經(jīng)營貸置換房貸，雖然表面上看能降低資金成本，但可能會對自身征信產(chǎn)生不可逆的影響。

“在許多中介的運(yùn)作下，經(jīng)營貸的貸款期限也能夠被拉長到和房貸差不多，但這中間存在續(xù)貸行為，比如每3 年～5年向銀行遞交一次申請材料，接受一次審核。風(fēng)險(xiǎn)恰恰藏于其中，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經(jīng)不住多次審查。”牛奇說。

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法認(rèn)為，將經(jīng)營貸置換為房貸，以獲取利差，違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會約定借款用途，借款人未經(jīng)貸款銀行同意，將經(jīng)營用貸款挪作購房，依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，貸款銀行有權(quán)提前收回貸款或解除合同。

“貸款銀行提前收回貸款，購房人的還款壓力會大幅增加。因經(jīng)營貸期限較短，購房貸款期限長，經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸會造成短貸長投，這會給購房人形成流動(dòng)性危險(xiǎn)。”楊勤法說。

北京瀛和律師事務(wù)所律師胡云云表示，國家明令禁止企業(yè)經(jīng)營貸資金進(jìn)入樓市，中國銀保監(jiān)會多次下發(fā)通知“禁止經(jīng)營類貸款違規(guī)進(jìn)入樓市”。經(jīng)營類貸款進(jìn)入樓市后一旦被查處，銀行可能會收回貸款，影響個(gè)人征信，甚至有被認(rèn)定為貸款詐騙或合同詐騙的風(fēng)險(xiǎn)。

刑法規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

為了維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，有關(guān)部門一直在行動(dòng)。

2021 年3 月26 日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住建部辦公廳、人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。要求銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查，加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款“三查”，落實(shí)各項(xiàng)授信審批要求，不得向無實(shí)際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。

與此同時(shí)，從去年下半年開始，金融監(jiān)管部門有序調(diào)整樓市金融監(jiān)管政策，全國房貸利率進(jìn)入調(diào)降期。尤其今年以來，央行多次下調(diào)貸款市場報(bào)價(jià)利率并降低房貸利率下限，推動(dòng)全國各地房貸利率大幅度調(diào)降。

“監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)貸款信息共享，及時(shí)了解經(jīng)營貸款的具體流向，發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的，要立即查處，并予以處罰，包括拉入貸款黑名單等征信措施。銀行要關(guān)注客戶資金流向，對可疑的資金流動(dòng)，要及時(shí)向監(jiān)管部門報(bào)告，對于違規(guī)流入的，該提前收回的，應(yīng)提前收回經(jīng)營貸。中介及購房者要有守法、守紀(jì)的觀念，不貪圖小利而違規(guī)違法?！睏钋诜ㄕf。