促進(jìn)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議

季 潔

（北京市工程咨詢有限公司，北京 100124）

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)），同時(shí)，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，是基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的一大創(chuàng)新。自2021年6月首批公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地以來，截至2022年9月25日，已上市REITs共17支，募集資金580億元，總市值696億元；3個(gè)項(xiàng)目已發(fā)行待上市，募集資金39億元。從行業(yè)分布看，底層資產(chǎn)已經(jīng)從最初的產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流擴(kuò)展到保障性租賃住房、清潔能源等①程丹.17支公募REITs產(chǎn)品募集資金580億元［EB/OL］.（2022-09-29）.https：//www.163.com/dy/article/HIF1QBG 7053469RG.html.。2020年9月28日，北京市發(fā)布《關(guān)于支持北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》（京發(fā)改〔2020〕1465號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“北京十二條”），首次提出REITs產(chǎn)業(yè)概念，北京也是國(guó)內(nèi)第一個(gè)將鼓勵(lì)REITs發(fā)展提升至產(chǎn)業(yè)高度的城市。隨后，上海、蘇州等城市也發(fā)布政策提出要發(fā)展REITs產(chǎn)業(yè)。作為我國(guó)全新的產(chǎn)業(yè)，如何促進(jìn)REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)亟待研究的課題。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）國(guó)外研究

由于國(guó)外REITs市場(chǎng)發(fā)展較早且配套政策細(xì)則較完善，相關(guān)領(lǐng)域的研究成果也比較豐富，主要涉及REITs的收益、資產(chǎn)配置作用、風(fēng)險(xiǎn)及防控等方面[1-2]。

1.REITs的收益

一是將REITs與股票、債券、信托和基金等進(jìn)行對(duì)比。Kuhle等（1986）認(rèn)為REITs的表現(xiàn)顯著優(yōu)于普通股票[3]，但是Gyourko等（1992）基于同樣模型研究發(fā)現(xiàn)這種差異在不同樣本期間有不同的表現(xiàn)[4]。而Titman等（1986）并未發(fā)現(xiàn)REITs表現(xiàn)顯著優(yōu)于普通股票[5]。Goebel等（1989）認(rèn)為REITs的投資收益要高于有限的生命信托[6]。

二是研究REITs與股票、債券、信托和基金等之間的關(guān)聯(lián)性。Oppenheimer等（1998）通過考察1989—1995年美國(guó)REITs與股票市場(chǎng)指數(shù)、美國(guó)國(guó)債指數(shù)之間的一致性發(fā)現(xiàn)，REITs和股票市場(chǎng)指數(shù)之間存在顯著的協(xié)同性，與國(guó)債指數(shù)協(xié)同性較弱[7]。Bley等（2003）認(rèn)為REITs與股票之間的相關(guān)性隨著時(shí)間的推移而減弱[8]。Basse等（2009）基于1999年1月至2009年6月美國(guó)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，在危機(jī)時(shí)期，投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)增加了，同時(shí)金融資產(chǎn)之間的關(guān)系變得不穩(wěn)定[9]。

三是研究REITs收益的影響因素。宏觀層面主要表現(xiàn)為貨幣沖擊、利率、房?jī)r(jià)、股市和債市[10-11]。微觀層面主要體現(xiàn)為動(dòng)量效應(yīng)[12]、REITs自身的規(guī)模[13]、會(huì)計(jì)措施、財(cái)政壓力[14]、公司治理[15]、基金經(jīng)理的能力[16]等。

2.REITs的資產(chǎn)配置作用

基于REITs的收益與股票市場(chǎng)或債券市場(chǎng)的低相關(guān)性觀點(diǎn)，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為在資產(chǎn)組合中加入REITs，有利于提高整個(gè)投資組合的收益，而且權(quán)益型REITs的提升效果更為明顯[17-18]。但Glascock等（2000）的研究結(jié)果顯示，1992年后將REITs納入多資產(chǎn)投資組合進(jìn)行分散投資的收益減少[19]。

3.REITs的風(fēng)險(xiǎn)及防控

一是對(duì)REITs風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。一般情況下，REITs的風(fēng)險(xiǎn)小于股票，但在危機(jī)時(shí)期比如金融危機(jī)時(shí)期，REITs和股票的極端風(fēng)險(xiǎn)水平會(huì)顯著增加[20]。Adams等（2015）認(rèn)為這種風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)溢出，其風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)的規(guī)模是REITs處于財(cái)務(wù)困境中的兩倍[21]。

二是對(duì)REITs風(fēng)險(xiǎn)影響因素的研究。REITs風(fēng)險(xiǎn)影響因素可以分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。Gyourko等（1996）研究發(fā)現(xiàn)REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因投資的房地產(chǎn)類型而異[22]，Patel等（1984）認(rèn)為REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)還受到財(cái)務(wù)杠桿、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和顧問費(fèi)的影響[23]。Chaudhry等（2004）認(rèn)為效率、流動(dòng)性和收益可變性是非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要決定因素，規(guī)模和資本則不是[24]。

三是對(duì)REITs的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和防控的研究。Chang等（2011）認(rèn)為分散且多樣化的投資組合可以降低REITs的風(fēng)險(xiǎn)[25]，但Gyourko等（1996）認(rèn)為采用多樣化的投資策略并不能降低REITs的風(fēng)險(xiǎn)[22]，因?yàn)槎鄻踊耐顿Y策略會(huì)導(dǎo)致相對(duì)高的運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)而增加風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述研究之外，學(xué)者們還關(guān)注REITs的管理模式、REITs收益評(píng)估指標(biāo)和方法、REITs對(duì)抗通貨膨脹、REITs如何分紅等問題[2]?？傊?，國(guó)外關(guān)于REITs的研究涉及面廣，并且在定性研究的基礎(chǔ)上，不斷向定量研究的層面深入，無論是理論基礎(chǔ)、制度設(shè)計(jì)還是實(shí)證研究，都已形成較為科學(xué)的體系。

（二）國(guó)內(nèi)研究

我國(guó)的REITs市場(chǎng)起步較晚，對(duì)REITs領(lǐng)域的研究主要集中在發(fā)展探索、政策法規(guī)、REITs收益與風(fēng)險(xiǎn)等方面。

一是在我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展探索方面。蔡建春等（2020）探討了我國(guó)REITs制度的發(fā)展路徑，給出了我國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)的方案[26]。韓志峰等（2021）系統(tǒng)分析了我國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)的歷程、制度構(gòu)架設(shè)計(jì)、申報(bào)發(fā)行的要點(diǎn)、實(shí)務(wù)操作方法等[27]。魯筱等（2022）基于美國(guó)REITs市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為我國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展要圍繞底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性與經(jīng)營(yíng)管理的優(yōu)質(zhì)性這兩個(gè)關(guān)鍵核心問題來進(jìn)行[28]。中信建投證券課題組（2021）基于境外REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展過程中的制度經(jīng)驗(yàn)，提出我國(guó)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs相應(yīng)的法規(guī)政策原則和具體建議[29]。羅桂連（2022）分析了國(guó)際成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，圍繞我國(guó)REITs發(fā)展，提出了定型交易結(jié)構(gòu)、提供法律保障和稅收支持政策、擴(kuò)大基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍等政策建議[30]。

二是在REITs收益與風(fēng)險(xiǎn)方面。李澤正等（2022）通過對(duì)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs收益風(fēng)險(xiǎn)特征的定量分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs收益風(fēng)險(xiǎn)特征與海外REITs相類似，具有典型的較高收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的特征[31]。徐光遠(yuǎn)等（2016）研究認(rèn)為REITs具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)性能和保值特性，是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的投資工具[32]。劉建利等（2022）也認(rèn)為REITs是一種較為穩(wěn)健的投資工具，其風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上受宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，而且受利率波動(dòng)的影響最大[33]。

總體而言，國(guó)外REITs市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，積累了大量的歷史經(jīng)驗(yàn)與理論基礎(chǔ)，而我國(guó)目前對(duì)REITs領(lǐng)域的研究還處于探索階段，相關(guān)研究的深度和廣度都有待提高，而且當(dāng)前學(xué)界對(duì)此主要偏重于研究金融工具本身，而較少?gòu)漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度考慮。因此，本文將在分析公募REITs產(chǎn)業(yè)鏈參與要素的基礎(chǔ)上，對(duì)當(dāng)期各主要城市出臺(tái)的促進(jìn)公募REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策和要點(diǎn)進(jìn)行比較總結(jié)，分析我國(guó)公募REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題，并提出相應(yīng)的政策建議。

二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)業(yè)參與主體分析

推動(dòng)公募REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要前提是了解發(fā)展基礎(chǔ)，研究我國(guó)公募REITs產(chǎn)業(yè)各參與主體的特點(diǎn)，從而有針對(duì)性地提出相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策。從公募REITs全產(chǎn)業(yè)鏈條角度來看，主要參與主體包括：原始權(quán)益人、底層資產(chǎn)、中介機(jī)構(gòu)、政府部門、投資人、交易所、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商等。本文以2021年發(fā)行的11支公募REITs產(chǎn)品為例，分析原始權(quán)益人、中介機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)這三類主要參與主體的現(xiàn)狀、特點(diǎn)及面臨的障礙，為提出有針對(duì)性的政策建議提供研究基礎(chǔ)。

（一）原始權(quán)益人

目前原始權(quán)益人發(fā)行公募REITs意愿較高的領(lǐng)域集中在交通、環(huán)保、新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房等行業(yè)，這些行業(yè)基本滿足以下幾個(gè)特征：（1）重資產(chǎn)，資產(chǎn)回收期長(zhǎng)，資產(chǎn)負(fù)債率較高；（2）股市融資受阻或行業(yè)估值較低；（3）主要融資手段為私募基金等高息融資渠道，銀行融資等傳統(tǒng)融資成本較高；（4）行業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Υ螅度谫Y需求較高。

除了原始權(quán)益人的發(fā)行意愿外，公募REITs所擁有的底層資產(chǎn)質(zhì)量決定了最終能否發(fā)行成功。如果行業(yè)本身盈利能力不足，對(duì)政府補(bǔ)貼依賴過重，或者擴(kuò)募資產(chǎn)不足首發(fā)規(guī)模的2倍等，則難以通過監(jiān)管部門的嚴(yán)格審批。通過對(duì)北京50多家基礎(chǔ)設(shè)施類企業(yè)REITs底層資產(chǎn)的調(diào)查情況來看，真正能完全滿足試點(diǎn)發(fā)行條件的資產(chǎn)數(shù)量有限，項(xiàng)目均存在或大或小的問題。

（二）中介機(jī)構(gòu)

公募REITs產(chǎn)業(yè)涉及的主要中介機(jī)構(gòu)包括公募基金管理人、財(cái)務(wù)顧問、評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等。

1.公募基金管理人。截至2021年6月底，我國(guó)境內(nèi)共有151家公募基金管理人，下轄管理8320支基金，基金總規(guī)模23.03萬億元①中基協(xié)：上半年公募基金規(guī)模達(dá)23.03萬億元，易方達(dá)以10 002.46億元位列非貨公募月均規(guī)模第一［EB/OL］.（2021-07-28）.https：//www.163.com/dy/article/GG17SCIG05198 UNI.html.。其中，上海、深圳、北京的公募基金管理人占比較高。原始權(quán)益人在選擇公募基金管理人時(shí)，除了注重基金管理人的管理能力外，還具有較強(qiáng)的地域傾向，傾向于使用關(guān)聯(lián)方。

2.財(cái)務(wù)顧問（券商）。由于業(yè)務(wù)需要，券商總部及注冊(cè)地一般臨近交易所，因此上海、深圳的投行、券商機(jī)構(gòu)數(shù)量明顯高于其他城市。根據(jù)2021年中國(guó)證監(jiān)會(huì)公布的證券公司分類結(jié)果，國(guó)內(nèi)全部103家證券公司中，15家被評(píng)為AA級(jí)（尚無機(jī)構(gòu)獲評(píng)AAA級(jí)，見表1），可視為市場(chǎng)頭部券商機(jī)構(gòu)。

表1 AA級(jí)證券公司注冊(cè)地分布

3.評(píng)估機(jī)構(gòu)。11支公募REITs的評(píng)估機(jī)構(gòu)均為國(guó)內(nèi)主流評(píng)估機(jī)構(gòu)，其中戴德梁行的市場(chǎng)占有率顯著高于同行，共參與7個(gè)項(xiàng)目，涵蓋兩個(gè)交易所。部分原始權(quán)益人在中介機(jī)構(gòu)選聘上有外資限制。

4.會(huì)計(jì)師事務(wù)所。11支公募REITs的會(huì)計(jì)師事務(wù)所均為國(guó)內(nèi)主流會(huì)計(jì)師事務(wù)所。其中，普華永道參與項(xiàng)目支數(shù)最多，為7家，德勤2家（其中與普華同參與1家），畢馬威1家。未來天健和致同兩個(gè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的參與力度將加大。

5.律師事務(wù)所。國(guó)內(nèi)頭部律師事務(wù)所漢坤、海問、金杜、中倫等在基礎(chǔ)設(shè)施、金融領(lǐng)域有豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，較好的服務(wù)能力，開展公募REITs業(yè)務(wù)的意愿也較強(qiáng)。當(dāng)前，律師事務(wù)所在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中較為激烈，項(xiàng)目、人才、資源向頭部律師事務(wù)所集中趨勢(shì)明顯，各地方對(duì)頭部律師事務(wù)所、頭部團(tuán)隊(duì)的爭(zhēng)搶力度正在逐漸加強(qiáng)。

當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)面臨的共性障礙在于公募REITs發(fā)行項(xiàng)目較少，公募REITs主動(dòng)管理所需的人員成本負(fù)擔(dān)過重，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，缺乏“基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)+金融”的復(fù)合型人才。評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所三類中介機(jī)構(gòu)均愿意開辟公募REITs新領(lǐng)域，推進(jìn)公募REITs常態(tài)化、流程化運(yùn)作，對(duì)未來發(fā)展保持樂觀態(tài)度。同時(shí)希望公募REITs可以制定統(tǒng)一的行業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，防止因無序競(jìng)爭(zhēng)造成咨詢服務(wù)質(zhì)量下降，影響公募REITs的良性發(fā)展。

（三）投資機(jī)構(gòu)

公募REITs投資人主要分為三大類：戰(zhàn)略投資人、網(wǎng)下投資人和公眾投資人。11支公募REITs共募集資金364.13億元，其中戰(zhàn)略投資人占比最高，達(dá)到71%（見圖1）。

圖1 公募REITs投資人整體類型分布

1.戰(zhàn)略投資人。戰(zhàn)略投資人主要包括原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方、保險(xiǎn)資金、產(chǎn)業(yè)資本及券商自營(yíng)資金，以上四類投資者占到戰(zhàn)略投資人總投資金額的86.23%（見圖2）。戰(zhàn)略投資人分布呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是原始權(quán)益人自持比例高。試點(diǎn)項(xiàng)目整體資產(chǎn)質(zhì)量較為優(yōu)質(zhì)，原始權(quán)益人對(duì)資產(chǎn)收益信心較強(qiáng)。同時(shí)，部分原始權(quán)益人有資產(chǎn)并表的訴求，因此原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方自持比例較高，占11個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目全部戰(zhàn)略投資配售份額的55.15%。二是投資者以長(zhǎng)期資金為主。保險(xiǎn)資金和產(chǎn)業(yè)資本合計(jì)占到戰(zhàn)略配售總規(guī)模的23.93%，是除原始權(quán)益人以外，最主要的戰(zhàn)略投資人。保險(xiǎn)資金和產(chǎn)業(yè)資本均以長(zhǎng)期持有為目的，符合監(jiān)管部門對(duì)戰(zhàn)略投資人的定位。

圖2 公募REITs戰(zhàn)略投資人類型分布

2.網(wǎng)下投資人。在網(wǎng)下投資人中，券商自營(yíng)資金投資規(guī)模超過網(wǎng)下總配售規(guī)模的一半，占到58.18%。此外，保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)、私募基金也是網(wǎng)下投資人的主力（見圖3）。

圖3 公募REITs網(wǎng)下投資人類型分布

3.公眾投資人。與戰(zhàn)略投資人和網(wǎng)下投資人對(duì)資質(zhì)有明確要求不同，公眾發(fā)售份額面向全社會(huì)投資人。公眾投資人認(rèn)購(gòu)熱情高漲，在首批公募REITs中，公眾配售比例最低的項(xiàng)目?jī)H為1.76%。因?yàn)楣姲l(fā)售部分認(rèn)購(gòu)倍數(shù)過高，9個(gè)項(xiàng)目中有6個(gè)項(xiàng)目最終啟動(dòng)了回?fù)軝C(jī)制①即網(wǎng)下發(fā)售份額向公眾發(fā)售份額回?fù)?，以增加公眾發(fā)售份額的數(shù)量。。第二批公募REITs的火爆程度更超過第一批公募REITs。

當(dāng)前，投資機(jī)構(gòu)面臨的共性障礙主要有兩方面：一是首批公募REITs發(fā)行后長(zhǎng)線資金參與較少，流動(dòng)性較弱。參與首批項(xiàng)目的投資人建議設(shè)置中央對(duì)手方來提供流動(dòng)性，以積極改善養(yǎng)老、保險(xiǎn)等長(zhǎng)線資金參與的政策環(huán)境。二是試點(diǎn)公募REITs留給市場(chǎng)的消化反應(yīng)時(shí)間較少。首批公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行時(shí)，路演周期短，留給投資人的研究機(jī)會(huì)不足，建議后續(xù)為投資人留出更多研究、談判的時(shí)間。部分資產(chǎn)的專業(yè)壁壘過強(qiáng)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)投資者來說，需要進(jìn)行充分的研判，建議增加信息披露。

三、國(guó)內(nèi)主要城市基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)政策梳理

“北京十二條”提出了12條具體舉措，為原始權(quán)益人等參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs營(yíng)造了良好的政策環(huán)境，起到了示范效應(yīng)。此后，上海、成都、蘇州、廣州等城市也紛紛出臺(tái)政策，支持本地區(qū)REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

“北京十二條”主要涉及產(chǎn)業(yè)要素、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、政策保障等三個(gè)方面，具體內(nèi)容包括：

第一，抓牢核心要素，培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是挖掘儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；二是整合資源打造運(yùn)營(yíng)頭部企業(yè)；三是培育優(yōu)質(zhì)資管團(tuán)隊(duì)。

第二，培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)中介機(jī)構(gòu)積極拓展REITs業(yè)務(wù)；二是通過戰(zhàn)略配售主動(dòng)引入長(zhǎng)期資金；三是打造REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。

第三，完善政策保障，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是支持打造全產(chǎn)業(yè)鏈集聚發(fā)展；二是培育引進(jìn)專業(yè)人才；三是創(chuàng)新財(cái)稅獎(jiǎng)補(bǔ)、國(guó)有企業(yè)考核指標(biāo)等政策措施；四是積極探索“PPP+REITs”模式；五是成立推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

上海、成都、蘇州、廣州已發(fā)布的政策文件在“北京十二條”的基礎(chǔ)上，新增了部分特色內(nèi)容。新增的內(nèi)容主要集中在行業(yè)加強(qiáng)自我管理、設(shè)立專項(xiàng)支持資金、鼓勵(lì)跨區(qū)域合作、完善REITs申報(bào)流程等四方面。

第一，加強(qiáng)行業(yè)自律管理。上海、成都和廣州均認(rèn)為要加強(qiáng)行業(yè)管理。支持成立基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)協(xié)會(huì)，通過制定行業(yè)相關(guān)自律規(guī)則、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)規(guī)范，推動(dòng)業(yè)內(nèi)交流，加強(qiáng)行業(yè)自律。

第二，設(shè)立專項(xiàng)支持資金。上海提出設(shè)立REITs專項(xiàng)資金和產(chǎn)業(yè)投資基金，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣畬?duì)公募REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度重視。

第三，鼓勵(lì)跨區(qū)域合作。上海和蘇州均鼓勵(lì)市域內(nèi)及城市群區(qū)域內(nèi)符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體打包發(fā)行公募REITs產(chǎn)品；定期召開城市群區(qū)域公募REITs論壇，共同謀劃基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

第四，完善公募REITs申報(bào)流程。上海和廣州提出進(jìn)一步完善申報(bào)流程，建立“市區(qū)同步、部門并聯(lián)”的項(xiàng)目審核工作流程。各級(jí)發(fā)展改革部門會(huì)同相關(guān)部門，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刈C監(jiān)局、擬上市證券交易所等溝通協(xié)作，加快開展項(xiàng)目合規(guī)性審查。

四、我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)業(yè)存在的問題

（一）公募REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于培育期，亟需大力扶持

1.公募REITs市值較小。截至2022年2月16日，11支公募REITs總市值498億元，而美國(guó)REITs同一天總市值達(dá)到1.4萬億美元，是中國(guó)公募REITs總市值的179倍。從占股市總市值來看，美國(guó)REITs總市值占美股總市值2.04%，中國(guó)公募REITs規(guī)模僅占A股總市值的0.054%。不論從發(fā)行規(guī)模還是占股市總市值比例來看，中國(guó)的公募REITs產(chǎn)業(yè)規(guī)模還很小，處于起步階段，未來的道路還任重而道遠(yuǎn)。

2.管理人專業(yè)能力有待提升。公募基金傳統(tǒng)產(chǎn)品的特征與公募REITs有較大區(qū)別，傳統(tǒng)投資產(chǎn)品是股票、債券等具有流動(dòng)性的證券，往往是以組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)為原則，并據(jù)此設(shè)計(jì)相關(guān)的監(jiān)管、信息披露、公司內(nèi)部制度與流程、風(fēng)險(xiǎn)控制、人才配置等。公募REITs要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行主動(dòng)管理，以控制性投資為主，要求基礎(chǔ)資產(chǎn)的專業(yè)化管理與運(yùn)營(yíng)水平較高。因此，如何在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，快速推動(dòng)參與公募REITs業(yè)務(wù)的公募基金的專業(yè)化，是當(dāng)前需重點(diǎn)解決的問題。

3.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，配套機(jī)制不成熟。試點(diǎn)公募REITs產(chǎn)品采取了公募基金+ABS的結(jié)構(gòu)，是當(dāng)前最為現(xiàn)實(shí)且具有可操作性的選擇，但在公募REITs的持續(xù)運(yùn)營(yíng)過程中，多層級(jí)的管理人架構(gòu)帶來流程復(fù)雜、效率低下、責(zé)任不明確等問題，有必要適當(dāng)簡(jiǎn)化。配套機(jī)制上，2022年初財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布了公募REITs配套稅收政策，但總體而言，公募REITs的相關(guān)配套機(jī)制還不夠成熟。審計(jì)、評(píng)估、會(huì)計(jì)、國(guó)資轉(zhuǎn)讓等配套政策未出臺(tái)，底層資產(chǎn)監(jiān)管不足，中介機(jī)構(gòu)管理亟需規(guī)范，國(guó)有資產(chǎn)保值增值要求對(duì)公募REITs發(fā)行造成一定影響，申報(bào)流程復(fù)雜，擴(kuò)募流程未明確等問題較為突出。

4.產(chǎn)業(yè)鏈及產(chǎn)業(yè)生態(tài)尚未形成。公募REITs產(chǎn)業(yè)鏈條諸多環(huán)節(jié)較為薄弱，良好產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境仍有待構(gòu)建。從參與首批試點(diǎn)項(xiàng)目的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)來看，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)、托管銀行高度集中在少數(shù)頭部企業(yè)，行業(yè)規(guī)模和人才儲(chǔ)備整體偏弱，對(duì)項(xiàng)目的支撐能力有限；大多數(shù)公募基金管理人無論是在公募REITs發(fā)行還是在后續(xù)管理上都缺乏經(jīng)驗(yàn)，存在較為嚴(yán)重的供需矛盾。亟需推進(jìn)制定頒發(fā)公募REITs專項(xiàng)牌照，規(guī)范基金管理，提高公募REITs行業(yè)的基金管理能力。

（二）底層資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)發(fā)揮仍存在諸多障礙

根據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院的估計(jì)，我國(guó)多年來積累的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)的投資額超過130萬億元。如果基于成熟市場(chǎng)的現(xiàn)狀，4%的資產(chǎn)可用于REITs，即我國(guó)公募REITs擁有5.2萬億元的潛在規(guī)模，約為目前美國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模的50%以上。不過，大多數(shù)資產(chǎn)在客觀條件上仍難以滿足試點(diǎn)的高要求。

1.近期具備發(fā)行條件的行業(yè)領(lǐng)域比重依然較小。我國(guó)雖然基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量規(guī)模大，但是滿足試點(diǎn)發(fā)行條件的資產(chǎn)比重并不高。以北京市為例，北京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為成熟，存量資產(chǎn)體量龐大，但從底層資產(chǎn)領(lǐng)域上看，北京市基礎(chǔ)設(shè)施總投資規(guī)模排名前三的分別為軌道交通、高速公路、電力領(lǐng)域，占總規(guī)模的55%，但地鐵未明確納入試點(diǎn)領(lǐng)域。而高速公路受《收費(fèi)公路條例》“剩余經(jīng)營(yíng)期不足三分之一無法轉(zhuǎn)讓”的條款限制，大部分項(xiàng)目無法發(fā)行。養(yǎng)老、老舊小區(qū)等發(fā)行意愿較強(qiáng)的領(lǐng)域也未明確納入試點(diǎn)范圍。此外，改造水環(huán)境綜合治理、光伏發(fā)電等行業(yè)，由于使用者付費(fèi)比重較小或難以分割而無法滿足發(fā)行條件。充電樁、停車場(chǎng)、景區(qū)等領(lǐng)域資源割裂，單體資產(chǎn)規(guī)模較小且屬于多個(gè)主體，難以滿足首次發(fā)行規(guī)模超過10億元的要求。除不滿足條件和不適宜發(fā)行的領(lǐng)域外，近期有發(fā)行潛力的底層資產(chǎn)規(guī)模僅占13.4%。具體到項(xiàng)目層面，同時(shí)滿足試點(diǎn)要求的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)則更少。

2.部分原始權(quán)益人主觀意愿受多因素影響，積極性不高。部分原始權(quán)益人尤其是信譽(yù)較好的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)，僅將公募REITs視為融資手段，但是公募REITs融資成本較銀行貸款、發(fā)債等方式不占優(yōu)勢(shì)，影響了原始權(quán)益人的發(fā)行意愿。部分行業(yè)發(fā)展處于成熟階段甚至減量發(fā)展階段，新增投資發(fā)展需求較弱，如燃?xì)狻⒂芯€電視行業(yè)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流充足，資產(chǎn)負(fù)債率不高，發(fā)行動(dòng)力不足。另外，公募REITs的高信息披露要求也給部分企業(yè)帶來壓力。一些政府平臺(tái)公司，依賴優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，若優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)剝離，現(xiàn)金流將無法平衡，或?qū)⒂绊懫髽I(yè)信用評(píng)級(jí)和信貸額度，增加融資成本。

3.長(zhǎng)期以來重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)，對(duì)公募REITs發(fā)行造成一定影響。主要體現(xiàn)在：一是管理體制機(jī)制不完善，例如一些地區(qū)的國(guó)有水務(wù)企業(yè)依賴財(cái)政補(bǔ)貼，收益水平較低，不滿足公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行條件。二是市場(chǎng)化程度低，某些行業(yè)存在著資產(chǎn)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)分離的現(xiàn)象。

4.行業(yè)發(fā)展不均衡。部分基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)處在快速發(fā)展階段，資金缺口大，但是存量資產(chǎn)對(duì)政府補(bǔ)貼依賴較大，收益性不足，以公募REITs方式盤活較困難，如地鐵、市郊鐵路、水務(wù)行業(yè)；部分基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟甚至減量發(fā)展期，現(xiàn)金流充裕，滿足公募REITs發(fā)行條件，但缺乏新增投資需求，原始權(quán)益人發(fā)行動(dòng)力不足。同一個(gè)城市中，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域間由于發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策的差異，出現(xiàn)有公募REITs發(fā)行需求的企業(yè)不滿足條件，而滿足條件的企業(yè)沒有發(fā)行需求的不平衡現(xiàn)象。

（三）產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套機(jī)制和政策亟需優(yōu)化完善

當(dāng)前公募REITs產(chǎn)業(yè)剛剛起步，還存在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備機(jī)制不健全、發(fā)行流程冗長(zhǎng)、溝通協(xié)調(diào)難度較大、行業(yè)監(jiān)管缺位、價(jià)格規(guī)制不完善等問題，對(duì)政府部門和原有的審批監(jiān)管流程提出了新的挑戰(zhàn)和要求。

1.項(xiàng)目?jī)?chǔ)備機(jī)制需進(jìn)一步創(chuàng)新。公募REITs項(xiàng)目未形成常態(tài)化儲(chǔ)備機(jī)制，目前各地項(xiàng)目?jī)?chǔ)備以被動(dòng)接收原始權(quán)益人申報(bào)項(xiàng)目、進(jìn)入儲(chǔ)備庫(kù)為主，主動(dòng)策劃推進(jìn)項(xiàng)目的意識(shí)不足。

2.發(fā)行流程需進(jìn)一步優(yōu)化。從首批試點(diǎn)項(xiàng)目的發(fā)行經(jīng)驗(yàn)和普遍反映的問題來看，發(fā)行審批環(huán)節(jié)較多，各環(huán)節(jié)銜接不暢，發(fā)行流程有待進(jìn)一步優(yōu)化。一方面，由于歷史原因，基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)普遍存在前期手續(xù)缺失的問題，試點(diǎn)階段為了保障發(fā)行質(zhì)量和效率，各地對(duì)前期手續(xù)補(bǔ)辦、豁免國(guó)資進(jìn)場(chǎng)、政府出具無異議函等事項(xiàng)，多采用“一事一議”機(jī)制，無法滿足公募REITs申報(bào)發(fā)行常態(tài)化的要求。另一方面，跨地區(qū)、跨部門溝通難度大。多地資產(chǎn)打包發(fā)行的公募REITs需要跨地區(qū)、多部門溝通，溝通成本較高。各省市發(fā)改委的資料審核標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)出具無異議函審批機(jī)制缺乏一致性，影響發(fā)行申報(bào)進(jìn)度。

3.行業(yè)監(jiān)管需進(jìn)一步強(qiáng)化。一方面，募資投向和運(yùn)營(yíng)期監(jiān)管有待加強(qiáng)。原始權(quán)益人在申報(bào)階段承諾將80%以上的凈募集資金投向新建或在建的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，但實(shí)際未對(duì)實(shí)際資金投向開展跟蹤、監(jiān)測(cè)和管理，公募REITs上市發(fā)行盤活存量資產(chǎn)后是否達(dá)到新增投資的預(yù)期效果，仍需要進(jìn)一步落實(shí)。從認(rèn)購(gòu)比例、價(jià)格走勢(shì)看，試點(diǎn)上市的項(xiàng)目受到市場(chǎng)充分認(rèn)可，但是上市后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況和原始權(quán)益人的運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量缺乏持續(xù)評(píng)價(jià)、監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，信息披露不充分，不利于增強(qiáng)投資人對(duì)底層資產(chǎn)和原始權(quán)益人的信心。另一方面，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管有待加強(qiáng)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了低價(jià)中標(biāo)、同時(shí)為買方和賣方評(píng)估等現(xiàn)象，破壞擾亂市場(chǎng)秩序，有損公允形象。

4.底層資產(chǎn)價(jià)格規(guī)制需進(jìn)一步完善。部分基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的定價(jià)機(jī)制和調(diào)整機(jī)制不健全，不利于公募REITs的發(fā)行。如供熱行業(yè)，目前部分地區(qū)的供熱價(jià)格采用政府定價(jià)方式，供熱價(jià)格多年未調(diào)整，上游燃?xì)鈨r(jià)格不斷上升，供熱行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷受到擠壓。供熱干線項(xiàng)目的主要收益來源于政府支付的管輸費(fèi)（熱電廠售熱價(jià)格與支線項(xiàng)目購(gòu)熱價(jià)格的差價(jià)），其支付尚未以政策文件的形式確定下來，不滿足發(fā)行公募REITs需要的現(xiàn)金流穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的條件。

（四）公募REITs自身的局限性和潛在風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)一步認(rèn)識(shí)

1.原始權(quán)益人退出存在一定風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于政府方、使用者而言，原始權(quán)益人以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出表發(fā)行REITs，可能存在基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)質(zhì)量下滑、公共安全受損的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于出表的底層資產(chǎn)，雖然監(jiān)管要求原始權(quán)益人自持20%以上的基金份額，但是三到五年后解禁期滿，如何保障公募REITs上市后乃至原始權(quán)益人徹底退出后底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量，如何處理出表資產(chǎn)與原始權(quán)益人其他同類資產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如何解決原始權(quán)益人與基金管理人的代理風(fēng)險(xiǎn)，有待進(jìn)一步研究。

2.融資效率較低，融資成本不占優(yōu)勢(shì)。公募REITs作為權(quán)益型融資工具，相對(duì)債權(quán)融資，其融資成本和效率均不占優(yōu)勢(shì)。尤其對(duì)于優(yōu)質(zhì)國(guó)企而言，融資方式多樣，融資成本低于公募REITs收益率要求。另外，從融資效率上看，債權(quán)融資的周期較短，通常在半年以內(nèi)，而首批試點(diǎn)項(xiàng)目的發(fā)行周期超過一年，且發(fā)行交易成本較高，融資效率相對(duì)較低也降低了原始權(quán)益人的意愿。同時(shí)，在我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度下設(shè)立和持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，客觀上制約了公募REITs的收益率。

3.PPP+REITs需要關(guān)注的特殊問題。PPP或特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)行公募REITs可能對(duì)政府造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中，通常要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)政府方同意，政府出于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)安全和政府履約信息披露等考慮，可能不愿意社會(huì)資本方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。此外，一些PPP項(xiàng)目中政府出資人代表持有少量股權(quán)，這部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓難度較大。即使出資人代表股權(quán)得以轉(zhuǎn)讓給公募基金，但是原協(xié)議中重大事項(xiàng)一票否決權(quán)或決策權(quán)也無法在基金層面獲得保障，對(duì)于公共安全存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

五、政策建議和措施

（一）進(jìn)一步擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)范圍

1.進(jìn)一步拓展公募REITs發(fā)行范圍和規(guī)模。在鞏固和擴(kuò)大已發(fā)行行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)?；A(chǔ)上，積極引導(dǎo)企業(yè)篩選具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、但尚未試點(diǎn)發(fā)行的新領(lǐng)域，重點(diǎn)突破目前仍有一定發(fā)行障礙的領(lǐng)域，從頂層設(shè)計(jì)角度解決公用事業(yè)收費(fèi)、行業(yè)發(fā)展不均衡、行業(yè)較分散、募資投向不足等問題，支持企業(yè)將募集來的資金用于不同領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資建設(shè)，為下一步發(fā)行公募REITs培育底層資產(chǎn)。

2.積極探索存量PPP項(xiàng)目開展公募REITs試點(diǎn)。鼓勵(lì)各級(jí)行業(yè)主管部門、政府為存量PPP項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供支持。對(duì)于新建PPP項(xiàng)目，在項(xiàng)目PPP模式設(shè)計(jì)階段就為項(xiàng)目發(fā)行公募REITs預(yù)留條件，同時(shí)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制、交易結(jié)構(gòu)等方面做好銜接，做好風(fēng)險(xiǎn)分析和研判。

（二）優(yōu)化REITs申報(bào)發(fā)行服務(wù)流程

1.建立公募REITs項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行綠色通道。為項(xiàng)目初次申報(bào)和擴(kuò)募階段的合規(guī)手續(xù)（相關(guān)證照、承諾函）辦理、補(bǔ)辦提供“一口進(jìn)、一口出”的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，減少申報(bào)企業(yè)跑動(dòng)次數(shù)，縮短申報(bào)發(fā)行前期準(zhǔn)備時(shí)間，降低原始權(quán)益人前期溝通成本，進(jìn)一步營(yíng)造友好、便利、高效的營(yíng)商環(huán)境。

2.強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)行申報(bào)材料初審。省級(jí)發(fā)展改革委委托具有基礎(chǔ)設(shè)施投融資相關(guān)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的工程咨詢公司開展項(xiàng)目盡職調(diào)查，并結(jié)合項(xiàng)目申報(bào)材料編制公募REITs發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，省級(jí)發(fā)改委將相關(guān)申報(bào)材料及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告作為項(xiàng)目初審材料，初審結(jié)果反饋給原始權(quán)益人修改完善，幫助原始權(quán)益人提高項(xiàng)目申報(bào)的成功率。

（三）建立公募REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)備運(yùn)行機(jī)制

1.設(shè)立REITs產(chǎn)業(yè)基金。設(shè)立由省級(jí)政府財(cái)政資金主導(dǎo)的公募REITs產(chǎn)業(yè)基金，用于推動(dòng)相關(guān)行業(yè)資源整合，增加基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)規(guī)模，使得原本規(guī)模小、產(chǎn)權(quán)分散的潛在可發(fā)行領(lǐng)域達(dá)到具備發(fā)行公募REITs的規(guī)模條件，幫助潛在原始權(quán)益人實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)投資，解決募資投向不足、行業(yè)發(fā)展不均衡等問題。

2.著力培育基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。加大基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)資源整合，推動(dòng)國(guó)有企業(yè)輕重資產(chǎn)分離，在優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域打造專業(yè)、大型運(yùn)營(yíng)商，既為國(guó)資國(guó)企的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供機(jī)遇，同時(shí)也提高本地基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和管理水平，為儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)培育優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為公募REITs發(fā)行后的項(xiàng)目收益提供保障。

（四）落實(shí)公募REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持政策

1.鼓勵(lì)地方加大對(duì)發(fā)行公募REITs項(xiàng)目的原始權(quán)益人、中介機(jī)構(gòu)、基金管理人資金獎(jiǎng)勵(lì)力度。設(shè)立地方公募REITs專項(xiàng)資金，用于原始權(quán)益人、基金管理人、中介機(jī)構(gòu)等主體在項(xiàng)目培育、資源整合、機(jī)構(gòu)設(shè)立、辦公用房、人才引進(jìn)等方面的支持。

2.吸引大型優(yōu)質(zhì)券商、基金管理人入駐并開展公募REITs業(yè)務(wù)。吸引大型優(yōu)質(zhì)券商、基金管理人入駐并開展公募REITs業(yè)務(wù)，支持金融機(jī)構(gòu)獲得公募REITs管理人的資質(zhì)。同時(shí)，對(duì)新設(shè)或遷入的持牌公募基金管理人、券商等機(jī)構(gòu)加快行政審批，加大財(cái)稅支持和人才、醫(yī)療、教育、住房等公共服務(wù)配套支持，構(gòu)建優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。吸引高端金融人才，量身制定個(gè)稅退稅方案。

3.加大地方層面配套支持政策。各地可在公募REITs相關(guān)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、稅收制度、公用事業(yè)收費(fèi)、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、國(guó)資進(jìn)場(chǎng)等方面先行先試。對(duì)于本地國(guó)有企業(yè)參與發(fā)行的公募REITs項(xiàng)目，由國(guó)資部門明確免予進(jìn)場(chǎng)交易。支持和引進(jìn)專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，在公用事業(yè)收費(fèi)、項(xiàng)目審批等方面進(jìn)一步營(yíng)造便利、高效的營(yíng)商環(huán)境。研究建立基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制，對(duì)于供熱、供水、排水、水利等行業(yè)，綜合考慮資本市場(chǎng)收益定價(jià)原則，完善價(jià)格形成機(jī)制，提高行業(yè)市場(chǎng)化水平。

（五）創(chuàng)建公募REITs良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境

1.定期組織公募REITs論壇。通過論壇、峰會(huì)等形式集聚公募REITs管理團(tuán)隊(duì)、原始權(quán)益人、投資人、監(jiān)管部門等各方力量。搭建項(xiàng)目對(duì)接平臺(tái)，幫助中介機(jī)構(gòu)、原始權(quán)益人、新建項(xiàng)目、投資人實(shí)現(xiàn)快速精準(zhǔn)對(duì)接，利用募集資金推動(dòng)優(yōu)秀城市開發(fā)項(xiàng)目落地，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.設(shè)立專家?guī)?。設(shè)立公募REITs專家?guī)欤袚?dān)本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作中重大理論與實(shí)踐問題研究、發(fā)展規(guī)劃、政策制定、制度設(shè)計(jì)等工作；參與本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs重大專題研討會(huì)，就公募REITs推進(jìn)過程中出現(xiàn)的重點(diǎn)難點(diǎn)問題進(jìn)行調(diào)研分析，提出政策建議；為重大REITs項(xiàng)目提供決策咨詢；參與本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目評(píng)估、REITs年度發(fā)展報(bào)告編撰、REITs相關(guān)法律、法規(guī)及政策的宣傳普及、REITs培訓(xùn)工作。

3.加強(qiáng)對(duì)基金管理等專業(yè)人才的培養(yǎng)。設(shè)計(jì)搭建REITs相關(guān)的培訓(xùn)課程，定期組織REITs經(jīng)驗(yàn)推廣交流、專業(yè)培訓(xùn)，搭建交流平臺(tái)的同時(shí)，普及公募REITs領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。與各相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)、大學(xué)聯(lián)合制定基金+基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人才培養(yǎng)計(jì)劃，提高公募REITs基金管理專業(yè)度。

（六）完善公募REITs行業(yè)持續(xù)監(jiān)管機(jī)制

1.建立績(jī)效考核機(jī)制。將公募REITs發(fā)行與政府部門、國(guó)資國(guó)企績(jī)效考核掛鉤，對(duì)參與發(fā)行公募REITs的相關(guān)部門和國(guó)資國(guó)企開展績(jī)效評(píng)價(jià)，結(jié)果納入政府部門績(jī)效考核。

2.建立公募REITs發(fā)行后的監(jiān)測(cè)機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)原始權(quán)益人募資投向的跟蹤和監(jiān)測(cè)，搭建原始權(quán)益人與新建項(xiàng)目的對(duì)接平臺(tái)，提供貸款貼息、投資補(bǔ)助等財(cái)政政策，鼓勵(lì)將募資投向本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，構(gòu)建區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大循環(huán)。加強(qiáng)對(duì)本地基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)上市后運(yùn)行狀況的持續(xù)監(jiān)控，定期評(píng)估、披露資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況、上市價(jià)格波動(dòng)及流動(dòng)性情況等，穩(wěn)定市場(chǎng)投資環(huán)境。

3.加強(qiáng)PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）與公募REITs的制度銜接。重點(diǎn)研究PPP項(xiàng)目通過REITs退出的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施。對(duì)PPP合同主體變更、股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制、權(quán)利義務(wù)重新劃分、政府監(jiān)管權(quán)保障、投資人和公共利益平衡等問題在PPP合同中提前約定，為公募REITs方式退出打通路徑。由于PPP項(xiàng)目的特殊性，在發(fā)行公募REITs之前，建議由專業(yè)PPP咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目發(fā)行REITs的整體方案進(jìn)行可行性研究，上市發(fā)行后定期編制評(píng)估報(bào)告。