基于房地產(chǎn)景觀設(shè)計的全程化管理分析

孟勐

（合肥蜀新園投資有限公司，安徽 合肥 230000）

0 引言

隨著經(jīng)濟的增長，人們不斷努力改善經(jīng)濟的同時也對改善生活質(zhì)量和環(huán)境加強了關(guān)注，景觀將在改善人們的居住環(huán)境方面發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)通常需要進行景觀美化，包括室內(nèi)和室外景觀設(shè)計。景觀設(shè)計的全過程管理是物業(yè)管理的一部分，將對物業(yè)質(zhì)量起到非常重要的作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強全過程景觀管理，進一步提升房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量。

1 房地產(chǎn)景觀設(shè)計全程化管理的現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，很多投資者只是單純看到了房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益，并沒有在房地產(chǎn)本身投入更多的心血和精力便涉足房地產(chǎn)行業(yè)。這種現(xiàn)象可能導致房地產(chǎn)行業(yè)管理不善，房地產(chǎn)企業(yè)在景觀設(shè)計的全過程管理中往往會外包給園林綠化企業(yè)進行，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有過多參與，這導致其在參與景觀設(shè)計管理方面并未完全擁有房地產(chǎn)領(lǐng)域的所有權(quán)，建筑單位是交給商戶的，商戶是交給私人進行的，在整個過程中責任被分散，這阻止了房地產(chǎn)公司在景觀方面的主導地位，而私人設(shè)計的景觀的概念也很難被房地產(chǎn)公司認可[1]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)立專門的景觀設(shè)計管理部門，對社區(qū)、商場進行景觀綠化，并將設(shè)計圖紙?zhí)峤粚徟?，這樣的方式雖然比較花費時間，但是景觀設(shè)計質(zhì)量可以得到保證。

2 房地產(chǎn)景觀設(shè)計要點及基本原則

2.1 設(shè)計要點

2.1.1 設(shè)計師需要在項目的早期階段進行干預

在規(guī)劃景觀時，設(shè)計師必須參與規(guī)劃的初步階段。在這個階段，設(shè)計師應該了解業(yè)主和開發(fā)商的需求以及建筑環(huán)境，并提出專業(yè)的景觀美化建議。首先要了解業(yè)主的有用需求，分析房地產(chǎn)項目的目標客戶，確定業(yè)主對景觀的敏感度作為設(shè)計點。其次，為了了解開發(fā)商對項目有效性的需求，景觀設(shè)計旨在提高項目的整體有效性。在規(guī)劃的初始階段，通過提供專業(yè)的景觀美化，從開發(fā)商的角度，設(shè)計師應對項目環(huán)境進行詳細的調(diào)查分析，分析項目景觀的優(yōu)勢。同時要分析項目的現(xiàn)狀，包括自然條件：了解周邊建筑的特點；文化條件：捕捉人們的生活習慣、社會習慣等。此外，要了解現(xiàn)有的項目建筑，具體的景觀設(shè)計應考慮相關(guān)的約束條件，包括結(jié)構(gòu)荷載、防火規(guī)劃等。簡而言之，景觀設(shè)計師的最終目標是使企業(yè)利潤最大化，因此景觀設(shè)計的管理應從前期規(guī)劃入手，綜合考慮各種因素，保證景觀設(shè)計的科學性。合理、符合房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的要求，為居民提供優(yōu)質(zhì)的景觀，從而提高房地產(chǎn)項目的整體價值。

2.1.2 根據(jù)當前項目情況進行設(shè)計

在房地產(chǎn)景觀設(shè)計中，設(shè)計師必須了解設(shè)計標準，充分了解當前項目情況，包括地形、環(huán)境條件、資源條件等。在設(shè)計上，在規(guī)劃為居民提供更好的照明和通風時，應考慮到陽光和多風的條件。此外，規(guī)劃需要對當前區(qū)塊進行深入分析，全面了解土地利用率、地塊綠化率，以及當?shù)厝嗣竦奈幕曀缀蜕盍晳T，所以要改進景觀設(shè)計與房地產(chǎn)項目的融合程度，從而提高房地產(chǎn)項目的潛在附加值。

2.2 現(xiàn)代房地產(chǎn)景觀規(guī)劃的基本原則

2.2.1 規(guī)劃設(shè)計要因地制宜

現(xiàn)代地產(chǎn)的景觀，結(jié)合小區(qū)的地質(zhì)特點，充分利用現(xiàn)有的地理條件，經(jīng)濟投資，然后是最合適的服務(wù)，與當?shù)氐娘L土人情緊密結(jié)合，營造出非常溫馨的氛圍，親近自然，能夠滿足居民對現(xiàn)代生活環(huán)境的需求。因此，在規(guī)劃現(xiàn)代社區(qū)的居住環(huán)境之前，需要對社區(qū)居民進行深入的調(diào)查分析，聽取居民意見，將其融入設(shè)計規(guī)劃和設(shè)計理念，提煉居民的思想和理念，設(shè)計相關(guān)元素并將它們?nèi)谌刖用竦纳睢?/p>

2.2.2 突出房地產(chǎn)的具體特點

規(guī)劃是一個不斷設(shè)計創(chuàng)新的過程，對設(shè)計師和規(guī)劃師提出了更高的要求。如果每個房地產(chǎn)都想突出自己的特色，就需要從不同方面對各個層面的小區(qū)特點進行本地化分析。這個過程往往非常困難和復雜，需要考慮的因素很多。充分分析研究小區(qū)的主要特點、社區(qū)居民的性質(zhì)與和諧程度。而且，必須充分關(guān)注環(huán)境保護，不能只追求建設(shè)特點而忽視最基本的環(huán)境問題。

2.2.3 以人為本

現(xiàn)代地產(chǎn)營造居住環(huán)境的終極目標是做到最好，休閑交流空間應該是溫馨舒適的，即所有社區(qū)設(shè)計的目標都是為社區(qū)居民服務(wù)。以人為本，充分利用社區(qū)的環(huán)境景觀，為居民創(chuàng)造充滿生活氣息的景觀，實現(xiàn)任何景觀設(shè)計、人文需求和服務(wù)。另外，根據(jù)人們的年齡和性別，放置符合人們需要的景觀，不要過分強調(diào)崇高，也不能過多吹噓和強調(diào)太多的虛擬概念?，F(xiàn)代地產(chǎn)景觀規(guī)劃的一切工作都是為了一個目的，就是為小區(qū)居民提供一個交流休閑、運動和生活的場所。小區(qū)景觀設(shè)計，還需要結(jié)合小區(qū)景觀結(jié)構(gòu)的工作人員的實地調(diào)研，比如根據(jù)當?shù)厝说拇蟛糠志幼^(qū)，盡量選擇當?shù)厝耸熘闹参?，比較符合本土品味，讓設(shè)計更人性化、更溫暖。

3 房地產(chǎn)景觀設(shè)計全過程管理措施

目前，房地產(chǎn)景觀設(shè)計在很大程度上仍未受到監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)也未能完全把控景觀設(shè)計的質(zhì)量。這就需要加強景觀設(shè)計全過程的管理。整個房地產(chǎn)景觀設(shè)計管理過程的實現(xiàn)主要分為3 個方面：景觀設(shè)計初步規(guī)劃、景觀綠化優(yōu)化與景觀綠化成本控制。

3.1 景觀設(shè)計初步規(guī)劃

房地產(chǎn)公司在進行住宅小區(qū)或商場的景觀設(shè)計之前，需要綜合考慮所有因素的規(guī)模規(guī)劃，提高景觀設(shè)計的質(zhì)量。初步規(guī)劃的價值在于“確保所有工程設(shè)計工作的方向性決策”。在景觀設(shè)計的初期，景觀管理者應該從業(yè)主和開發(fā)商的角度進行規(guī)劃。

3.1.1 業(yè)主視角的住宅景觀規(guī)劃分析

15-LOX-1在炎癥性腸病患者外周血和組織中的表達及其臨床意義………………………… 周玉玲，王 歡，屠 強（5·335）

業(yè)主是房地產(chǎn)景觀的最終用戶，業(yè)主的需求直接影響產(chǎn)品的設(shè)計。住宅景觀規(guī)劃主要基于目標客戶及其需求，通過分析客戶對景觀的敏感性，總結(jié)項目的品牌、產(chǎn)品和景觀設(shè)計的優(yōu)先事項。房地產(chǎn)產(chǎn)品的分類目前可分為四類首次置業(yè)、首次改善、改善并重新激活空巢（目前不考慮豪華和商業(yè)住宅）。不同類型的市場針對不同的客戶群，進一步分析人口比例，評估業(yè)主景觀的需求分類。

3.1.2 開發(fā)商視角的住宅景觀規(guī)劃分析

開發(fā)商是住宅區(qū)的建設(shè)者，旨在最大化綜合性利益。景觀工程包括開發(fā)、規(guī)劃、成本核算、營銷、建設(shè)、房地產(chǎn)管理、客戶服務(wù)等。不同部門的工作是一體化的，各個行業(yè)都是景觀的消費者和用戶。開發(fā)商的景觀規(guī)劃分析包括以下內(nèi)容。

（1）項目環(huán)境分析。通過調(diào)查周邊環(huán)境、同類項目、資源情況、陽光照射程度與方向、風向等現(xiàn)狀，分析選址優(yōu)劣，比較項目環(huán)境的優(yōu)劣勢，充分挖掘附加值上升的可能性。

（2）項目情況分析。基本分析人道主義學科自然條件、歷史文化和現(xiàn)狀。通過分析土地利用規(guī)模、地塊比例和項目綠化規(guī)模，了解景觀空間，產(chǎn)品影響分析，考察該地區(qū)的歷史聯(lián)系、文化背景和生活特征，同時考慮歷史文化的設(shè)計、文化內(nèi)容展示和項目的個性化特點。

（3）工程方案分析。研究紅線范圍，道路清潔、地形規(guī)劃差異、地下室方位、防火設(shè)計、產(chǎn)品計劃、結(jié)構(gòu)荷載、設(shè)施綜合體等，提出優(yōu)化規(guī)劃的可能建議，并設(shè)計以擴大景觀游樂空間。

（4）物業(yè)管理分析。主要是交通分析，停車模式分析、無障礙設(shè)計和鎖定系統(tǒng)。實現(xiàn)人車的合理分隔，兼顧尊重行人和司機；除消防設(shè)計外，還要滿足殘疾人、老人等特殊人群無障礙設(shè)計；落實封閉式社區(qū)管理，強調(diào)質(zhì)量安全意識。

3.2 優(yōu)化景觀設(shè)計的品質(zhì)

景觀設(shè)計管理的縱向階段，最重要的是景觀設(shè)計的質(zhì)量設(shè)計階段。一個好的景觀設(shè)計將極大地促進后續(xù)房地產(chǎn)的銷售。通常，設(shè)計成本約占總建設(shè)投資的1%，但對建設(shè)成本的影響可能高達75%或更多[2]。景觀設(shè)計的質(zhì)量直接決定了企業(yè)的產(chǎn)品是否滿足客戶的需求和產(chǎn)品的附加值。優(yōu)質(zhì)的設(shè)計是項目效率的主要保證，如何在整個景觀管理過程中檢查設(shè)計質(zhì)量，筆者在根據(jù)工作經(jīng)驗認為景觀設(shè)計全過程管理應該強調(diào)了以下5 個要點。

3.2.1 優(yōu)選設(shè)計單位

要想尋找一家好的設(shè)計公司，公司需要有景觀設(shè)計經(jīng)驗和技能的人來領(lǐng)導一個項目，開發(fā)商可以要求設(shè)計單位擔任項目合同的首席設(shè)計師。

3.2.2 檢查景觀設(shè)計干預的時機

一般來說，景觀設(shè)計公司應該參與概念交流項目的規(guī)劃階段。在規(guī)劃過程中，例如路網(wǎng)、建筑平面測量等，景觀專業(yè)人士應從景觀結(jié)構(gòu)和景觀組織的角度為規(guī)劃建設(shè)提供建議，提升景觀價值。

3.2.3 制定清晰的設(shè)計總結(jié)

設(shè)計的任務(wù)是介紹設(shè)計，要想有好的設(shè)計效果，就必須有足夠的設(shè)計數(shù)據(jù)。景觀綠化設(shè)計不僅包含明確的背景、范圍、經(jīng)濟技術(shù)指標、規(guī)劃建議、成果要求，還應明確并包括以下內(nèi)容：高層管理公司的規(guī)劃建議、市場部提供的產(chǎn)品定位部門、物業(yè)公司、客服部門提供客戶建議、開發(fā)部門提供政府咨詢、預算部門提供初步造價建議、項目現(xiàn)場辦事處提供調(diào)查報告等。這樣，設(shè)計師可以避免重復工作，基本上確保開發(fā)商認可景觀的最終效果。

3.2.4 設(shè)計過程的及時有效控制

首先是主節(jié)點的控制。設(shè)計實施前，設(shè)計部門制定設(shè)計項目主要設(shè)計節(jié)點的方案；在主要節(jié)點，設(shè)計部門應安排檢查，必要時安排各部門參與項目調(diào)度，并與規(guī)劃部門協(xié)商。遇到不確定的問題時，及時解決。其次是日常跟蹤工作進度與實施質(zhì)量，在規(guī)劃過程中，專業(yè)的景觀設(shè)計師必須及時監(jiān)控規(guī)劃動態(tài)并進行研究，以免偏離目標而造成項目重返。最后，與項目部溝通，記錄過程應在項目完成后隨時提供現(xiàn)場詳細報告，為了避免在以后的統(tǒng)計分析中重復這些問題，更容易評估和管理項目單元。

3.2.5 設(shè)計結(jié)果審核

設(shè)計評估是確定設(shè)計目的的另一個重要工具，設(shè)計公司的最終分析結(jié)果在很大程度上決定了項目簽證的規(guī)劃和簽發(fā)的進一步變化。

3.3 景觀設(shè)計成本控制

園林綠化成本可以理解為單邊景觀成本，即為每塊地的實際成本。包括景觀綠化成本、環(huán)境保護或資源恢復成本及后續(xù)維護成本，這是項目景觀周期的成本。在景觀規(guī)劃階段，定價部門將根據(jù)項目價格進行定價、市場地位和平均售價的分析，提供景觀定額設(shè)計指標，景觀設(shè)計公司按照設(shè)計標準開發(fā)符合技術(shù)要求的設(shè)計項目。景觀控制的目的是提高景觀建設(shè)的效率，滿足有限成本的目標需求，增加景觀帶來的附加值。主要方法是確定客戶的敏感景觀區(qū)域并評估不同區(qū)域的大小，并根據(jù)客戶的景觀敏感度重新分配成本，分配后的單邊成本以及整體預算滿足整個區(qū)域的配額要求。景觀造價控制包括景觀比例控制、低成本景觀面積控制、大樹數(shù)控制、水生景觀形態(tài)和水面控制、小地塊數(shù)量、基礎(chǔ)材料選擇、種植密度等。以3:7 的比例控制硬軟景觀的比例，并根據(jù)此原則管理景觀設(shè)計[3]?？刂撇莸?、地被和硬景非石材的面積超過53%；單株植被覆蓋面積＜40m2，確保特大喬木數(shù)、大喬木數(shù)、中小喬木數(shù)比例為1:2:7，常綠、落葉喬木根據(jù)不同季節(jié)的觀賞效果劃分比例為1:3 或1:4[4]。

3.4 房地產(chǎn)景觀設(shè)計全過程管理中的注意事項

管理人員應定期檢查施工現(xiàn)場，組織協(xié)調(diào)施工設(shè)計工作。需要為緊急情況做好準備。在設(shè)計工作期間，需要妥善保管物品和材料。確保保護各種材料，例如防止材料受潮，做好防雨工作，防止某些可能對公司造成重大損害的貴重材料的盜竊行為出現(xiàn)。規(guī)劃建設(shè)注意安全，特別是居民區(qū)行人以及兒童的影響，盡量不要在夜間在光線不足的地方進行規(guī)劃和建造。同時，強制相關(guān)工作人員佩戴好安全頭盔，防止事故發(fā)生。注意消防安全，確保一些易燃物品遠離火源。做好設(shè)計監(jiān)督工作，確保管理受控，施工必須遵循相應的規(guī)則和計劃，防止人員偷工減料和誤用材料。

4 結(jié)語

綜上所述，隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，人們對生活質(zhì)量的需求也在不斷增長。因此，房地產(chǎn)行業(yè)也必須特別重視環(huán)境的建設(shè)，加強整個房地產(chǎn)行業(yè)景觀設(shè)計的統(tǒng)籌管理，提高房地產(chǎn)質(zhì)量。在景觀設(shè)計全過程管理過程中，重點應放在景觀設(shè)計初期規(guī)劃、景觀設(shè)計質(zhì)量和景觀設(shè)計成本控制上，綜合各方面提高景觀設(shè)計質(zhì)量，加強對管理中的各項控制。房地產(chǎn)景觀設(shè)計全過程管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進步的基礎(chǔ)，只有有效貫徹管理理念，才能保證房地產(chǎn)景觀的質(zhì)量。