房地產(chǎn)交易中的風險及其防范措施

陳燁

對于一個國家而言，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用十分重要，實現(xiàn)穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，暢通國民經(jīng)濟循環(huán)，需要房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)也和人民生活息息相關(guān)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，也暴露出來一些問題，房地產(chǎn)交易風險略顯突出。對此，本文論述了房地產(chǎn)交易中的風險及其防范措施，以供參考。

為了讓房地產(chǎn)交易的公正性、合理性得到充分保證，我國房地產(chǎn)市場也先后展開了多次改革，形成了較為成熟的交易體系，對于人們的交易需求基本能夠滿足。與此同時，在管理房地產(chǎn)交易方面，國家也相繼出臺了一系列政策法規(guī)，提供了基礎(chǔ)的保障給人們購買房屋。但即使如此仍然有諸多問題存在，下面筆者將從幾個方面進行探討分析。

一、房地產(chǎn)交易中存在的風險

1.因購房者缺乏法律意識引發(fā)的風險

目前，購房者關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及稅收政策往往并不了解，也未充分了解房地產(chǎn)各方面的信息，再加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介人員的虛假宣傳之下，購房者在并沒有詳細了解開發(fā)企業(yè)和房屋的基本情況下，對購房合同條款也未細看，便簽訂了合同，最終引發(fā)糾紛和風險。具體表現(xiàn)為：房屋有質(zhì)量問題存在、不了解所購買的房屋是否獲取了預售許可證、購買了被查封或有抵押的房屋。除此之外，還包括購買了已向他人出售的房屋以及合同中未對房屋交付與生效時間做出明確規(guī)定的。

2.由于開發(fā)商違規(guī)導致的風險

為了實現(xiàn)利益最大化，部分開發(fā)商占用原本規(guī)劃的綠地，不建造或占用規(guī)劃的公共設(shè)施，這些行為均對城市建設(shè)的整體規(guī)劃造成了嚴重影響。開發(fā)商從利益出發(fā)，在建設(shè)房屋中存在諸多問題，如水電配套質(zhì)量不達標、未根據(jù)消防與環(huán)保要求建設(shè)、偷工減料等，進而難以確保房屋質(zhì)量。在銷售房屋方面，以虛假廣告內(nèi)容誤導消費者，因為消費者所接收的信息不真實，導致買賣雙方的信息不對稱。同時，消費者對房地產(chǎn)專業(yè)知識了解甚少，對此，開發(fā)商常運用不合規(guī)的營銷方式，最終導致消費者購買房屋后出現(xiàn)不能按期入住或無法順利辦理不動產(chǎn)等問題。

3.與房地產(chǎn)中介組織交易過程中存在的風險

房地產(chǎn)交易主要包括了二手房和新建商品房的交易。兩者之間具有顯著區(qū)別，前者一般來說均是借助第三方中介機構(gòu)展開，后者是開發(fā)商和消費者買賣雙方之間的交易。而在二手房交易中，中介機構(gòu)不按要求操作，致使交易風險問題產(chǎn)生的現(xiàn)象十分常見。為了能夠獲取更多的利益，大多數(shù)中介機構(gòu)隱瞞雙方交易信息，造成購房者買入的價格比實際價值高。本文總結(jié)了房地產(chǎn)中介易出現(xiàn)的幾種風險，主要包括：（1）房地產(chǎn)中介隱瞞房屋定價，購房者購入價格比房主定價高，以此為方式獲利。（2）違法銷售非售賣的房屋，在無產(chǎn)權(quán)變更時，向消費者銷售房屋。（3）購買者向中介付了全款或首付款后，中介非法侵占這些資金。

二、防范房地產(chǎn)交易風險的相關(guān)措施

1.建立健全房地產(chǎn)法制體系

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)體系尚待完善。因此，政府相關(guān)部門要將自身主導作用充分發(fā)揮出來，與企業(yè)展開密切合作，對市場展開深入分析。在以市場需求為基礎(chǔ)的同時，借助傳媒監(jiān)督、網(wǎng)絡(luò)建言以及聽證會等形式，不斷構(gòu)建和完善房地產(chǎn)相關(guān)法制制度體系。在落實制度方面，相關(guān)部門必須做到“有法必依，違法必究，執(zhí)法必嚴”。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他相關(guān)企事業(yè)單位存在違法違規(guī)行為，必須要嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)進行處罰，從而在實際工作中充分發(fā)揮出相關(guān)制度的作用。

2.規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風險

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場相關(guān)法律法規(guī)體系還有待進一步完善，所以合同風險成為了房地產(chǎn)交易過程中最突出的問題之一，也使購房者被迫承擔額外的風險。

因此，要以法律法規(guī)為基礎(chǔ)，簽訂合法合規(guī)的購房合同，確保合同具有法律效力。購房者在簽訂合同時，應(yīng)將政府部門制定的規(guī)范合同文本作為參考標準，細致地閱讀相關(guān)條款，加深對條款內(nèi)容的了解；明確雙方違約責任及權(quán)利與義務(wù)，若出現(xiàn)未按合同時間交房、質(zhì)量不符合合同標準等情況，應(yīng)迅速予以糾正，以免今后引發(fā)更多糾紛；全面掌握與分析交易合同所具有的法律特性，有條件的可以聘請專業(yè)律師或?qū)＜覈栏駥徍撕贤?，提升自身利益維護力度。

另外，為了在交易時進一步避免合同風險，在購買預售商品房時，購房者應(yīng)全面了解房源信息，查看商品房銷售相關(guān)證書；二手房買賣時應(yīng)對賣方情況進行全面了解，特別是重點查看房屋是否存在抵押查封、出租等情況，以此來保障交易主體的合法性，將合同的法律效力最大化發(fā)揮出來，使購房者的購房權(quán)以及轉(zhuǎn)讓的合法性得到充分保障，

3.建立房地產(chǎn)市場信息管理體系

建立并優(yōu)化房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，對房地產(chǎn)特別是商品房的實際情況進行全方位監(jiān)測，進一步完善信息管理制度，這樣實際交易脫離房地產(chǎn)市場信息的問題才能得到一定解決。在此方面，相關(guān)部門要打開壁壘積極溝通整合相關(guān)信息，在加深其對土地和房價變動了解的基礎(chǔ)上，積極引導社會輿論，明確相關(guān)政策的意義，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的相關(guān)預期，有力地指導市場平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，針對因為信息不對稱造成消費者心存疑慮的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當主動應(yīng)對解決，以此提升自身信譽度與影響力。在樹立良好職業(yè)道德的同時，確保消費者可以對商品信息的真實性、完整性充滿信心。另一方面，消費者要積極學習和掌握相關(guān)專業(yè)知識，只有在加深對商品信息了解的基礎(chǔ)上，才可以確保交易的平等性，因此要從各個方面入手了解掌握相關(guān)信息和專業(yè)知識，將信息社會便利性充分利用起來。

4.加強宣傳，提高購房者法律意識

利用形式多樣的宣傳活動為購房者提供正確引導，促進其法律意識與風險意識的提升。同時借助媒體的力量宣傳各種違法案列，通過具有代表性的案例，讓廣大群眾能夠知曉更多的法律知識。在購房前，購房者應(yīng)對開發(fā)商的資信狀況以及是否具備“五證”進行考察。須知，開發(fā)商的資質(zhì)等級是其實力、信譽以及管理水平的體現(xiàn)，高資信的開發(fā)企業(yè)不論是工程工期還是工程質(zhì)量均有更好的保障。除此之外，購房者在購房前應(yīng)仔細審查購房合同，避免一些不必要的糾紛出現(xiàn)。購房者必須認識到，如果購買了與購房合同銷售條件不符的商品房，其存在的風險是非常大的，后續(xù)也無法真正享受到應(yīng)有的權(quán)益。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)交易包括諸多內(nèi)容，和民生發(fā)展息息相關(guān)。交易風險直接關(guān)系到消費者的合法權(quán)益。新時代，社會大眾價值觀發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)交易風險直接關(guān)系到整個市場的穩(wěn)定運行。在“防風險”和“穩(wěn)增長”中，我們應(yīng)對房地產(chǎn)交易風險進行重點防控。政府及相關(guān)職能部門應(yīng)積極發(fā)揮自身職能，構(gòu)建合理、完善的房地產(chǎn)市場信息體系，加大房地產(chǎn)信息安全管理力度，進一步強化監(jiān)督和聯(lián)動，監(jiān)督服務(wù)并舉，助力良性循環(huán)，提高人員素養(yǎng)，確保房地產(chǎn)交易更加安全。