北京某商務(wù)區(qū)地下空間大物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)與對(duì)策*

李 冰， 梁忠恕， 劉 敏， 劉 鵬， 郭 峰， 李彥清

(1.建科公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理有限公司，北京 100044；2.北京商務(wù)中心區(qū)物業(yè)管理有限公司，北京 100022)

0 引言

北京某商務(wù)區(qū)規(guī)劃地上總建筑面積270萬 m2，地下總建筑面積140萬 m2。目前，此商務(wù)區(qū)部分分區(qū)已基本建成并已陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。該商務(wù)區(qū)地下總建筑面積規(guī)模大，其中，地下公共空間建筑面積約52萬 m2(共有六層，含夾層)，涵蓋地下管廊、各類設(shè)備設(shè)施機(jī)房、商業(yè)、餐飲、停車場(chǎng)、快遞中轉(zhuǎn)站、地下環(huán)隧、公共交通站點(diǎn)、指揮中心、公共指揮平臺(tái)等[1-2]，服務(wù)于區(qū)內(nèi)各樓宇、地下商業(yè)與訪客。

該商務(wù)區(qū)地下空間管理面積大、出入口多、客流量巨大、人員復(fù)雜、業(yè)態(tài)種類多、設(shè)備設(shè)施繁多且分散，管理要求高、責(zé)任重、難度大。鑒于該商務(wù)區(qū)的特點(diǎn)與地下空間的特殊復(fù)雜性，結(jié)合國(guó)內(nèi)外采用大物業(yè)管理模式對(duì)大型商務(wù)中心區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行管理的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該商務(wù)區(qū)地下空間的管理采用大物業(yè)管理模式，由大物業(yè)管理公司對(duì)地下空間公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一統(tǒng)籌管理，為地下空間提供 24 h 運(yùn)行保障。

在大物業(yè)管理模式下，以商務(wù)區(qū)內(nèi)景觀公園地下空間的公共區(qū)域、地下綜合管廊本體為研究對(duì)象，對(duì)該商務(wù)區(qū)地下公共空間物業(yè)管理問題進(jìn)行分析，針對(duì)大物業(yè)管理面臨的難點(diǎn)，開展管理對(duì)策與建議研究，為下一步開展技術(shù)措施研究奠定基礎(chǔ)，從而助力該商務(wù)區(qū)實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)成為國(guó)際一流商務(wù)區(qū)的宏大目標(biāo)[3]。

1 物業(yè)管理問題分析

1.1 地下空間安全管理復(fù)雜

(1) 該商務(wù)區(qū)辦公人員數(shù)量極大，加上洽談業(yè)務(wù)的訪客、游客、逛街消費(fèi)人群等流動(dòng)人口在內(nèi)臨時(shí)訪問人群(據(jù)調(diào)研，一線城市的核心商區(qū)臨時(shí)訪問的人群占全部人流量的60%及以上[4])，這就造成了區(qū)內(nèi)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人員流動(dòng)性極強(qiáng)。

(2) 該商務(wù)區(qū)地下空間深入地下六層(含夾層)，物業(yè)管理面積大，與各地塊樓宇、文化中心、地鐵、下沉商場(chǎng)等相連通，出入口眾多，疏散困難。

(3) 該商務(wù)區(qū)地下空間具有公共服務(wù)性質(zhì)，業(yè)態(tài)多樣，安全隱患極高。

(4) 該商務(wù)區(qū)地下空間設(shè)備設(shè)施繁多，包括地下綜合管廊、空調(diào)系統(tǒng)、冷熱源系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等，變電站、柴油發(fā)電機(jī)房、設(shè)備設(shè)施機(jī)房等位置分散。

1.2 地下空間應(yīng)急管理難度系數(shù)高

(1) 地下空間結(jié)構(gòu)復(fù)雜、人員疏散難度大，一般物業(yè)管理的應(yīng)急預(yù)案是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以處理如此復(fù)雜的問題。

(2) 地下空間與各樓宇聯(lián)通，各相關(guān)單位聯(lián)動(dòng)復(fù)雜，雖然各相關(guān)單位都有獨(dú)立的應(yīng)急預(yù)案，但缺乏宏觀調(diào)控。

(3) 地下空間業(yè)態(tài)繁多，存在的安全隱患多，若缺乏強(qiáng)大的統(tǒng)籌力度，進(jìn)行應(yīng)急管理非常困難。

(4) 地下空間設(shè)備設(shè)施多，又涉及地下綜合管廊，應(yīng)急管理要求高。

1.3 與各相關(guān)方界面劃分與協(xié)調(diào)不易

大物業(yè)管理公司與各樓宇、商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司、地下綜合管廊入廊管線單位界面劃分難，具體體現(xiàn)在與各相關(guān)方之間公用設(shè)備設(shè)施與地下綜合管廊的責(zé)權(quán)劃分。統(tǒng)一好公共設(shè)備與地下綜合管廊的管理邊界，建立健全且完善的地下空間管理體系，制定一套適合該商務(wù)區(qū)地下空間管理的規(guī)章制度，是大物業(yè)管理公司在運(yùn)營(yíng)管理中亟需考量的內(nèi)容之一。

1.4 地下空間環(huán)境管理任務(wù)重

《全球商業(yè)區(qū)吸引力報(bào)告》中就全球21個(gè)知名中央商業(yè)區(qū)的8項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了評(píng)分與排序[5]。其中，北京中央商務(wù)區(qū)城市環(huán)境質(zhì)量與環(huán)境績(jī)效評(píng)級(jí)相對(duì)較低。大物業(yè)管理公司需以更高要求、更高標(biāo)準(zhǔn)為北京商務(wù)區(qū)提供更高質(zhì)量的服務(wù)，從而協(xié)助相關(guān)政府主管部門提升北京商務(wù)區(qū)的整體。

1.5 通行與停車?yán)щy

該商務(wù)區(qū)對(duì)外交往頻繁，外來人口多，人流量及過境交通流量巨大[6]，但由于該商務(wù)區(qū)道路較窄，部分道路還在施工中，且共享單車占道更加劇了區(qū)內(nèi)交通堵塞程度。此外，根據(jù)前期調(diào)研，區(qū)內(nèi)快遞量極大，快遞公司當(dāng)街設(shè)置臨時(shí)配送點(diǎn)，形成堵點(diǎn)。另一方面，該商務(wù)區(qū)地下公共車位嚴(yán)重不足，供不應(yīng)求。

2 公共區(qū)域內(nèi)安全與應(yīng)急管理對(duì)策

2.1 公共區(qū)域內(nèi)安全管理對(duì)策

基于該商務(wù)區(qū)開放共享的性質(zhì)與地下空間的特點(diǎn)，大物業(yè)管理公司在對(duì)該商務(wù)區(qū)地下空間物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)根據(jù)國(guó)家的相關(guān)安全規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，與區(qū)內(nèi)各樓宇物業(yè)管理公司、管廊內(nèi)入廊管線單位、地下空間商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司建立聯(lián)絡(luò)機(jī)制，健全安全生產(chǎn)管理制度，充分識(shí)別綜合管廊及地下空間公共區(qū)域內(nèi)的危險(xiǎn)源，定期開展地下空間安全生產(chǎn)事故隱患排查，加強(qiáng)對(duì)員工的安全教育培訓(xùn)，做好安全預(yù)防與合理的防控措施，消除地下空間安全生產(chǎn)管理中發(fā)現(xiàn)的事故隱患，構(gòu)建該商務(wù)區(qū)地下空間強(qiáng)大的安全網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)地下空間公共區(qū)域治安良好、安全有序。

2.2 公共區(qū)域內(nèi)應(yīng)急管理對(duì)策

地下空間具有很大的危險(xiǎn)性與復(fù)雜性[7]，大物業(yè)管理公司需建立并完善地下空間應(yīng)急預(yù)案與執(zhí)行方案，建立與各地塊樓宇物業(yè)管理公司、商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司以及熱力、電力、電信、供水、消防、公安等相關(guān)單位共同參與的應(yīng)急聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并定期組織相關(guān)部門與人員開展具有針對(duì)性的應(yīng)急演練(如防汛應(yīng)急、火災(zāi)事故應(yīng)急、管廊內(nèi)CH4氣體超標(biāo)應(yīng)急等)，實(shí)現(xiàn)對(duì)該商務(wù)區(qū)地下空間應(yīng)急管理的統(tǒng)一規(guī)劃。

3 公用資源管理對(duì)策

3.1 公用設(shè)備設(shè)施管理對(duì)策

該商務(wù)區(qū)地下空間含有大量的公用設(shè)備設(shè)施，對(duì)公共區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的巡檢、維修維護(hù)、設(shè)備靜態(tài)信息與動(dòng)態(tài)信息監(jiān)測(cè)是商務(wù)區(qū)地下空間設(shè)備設(shè)施管理工作的重點(diǎn)。

對(duì)地下空間公用設(shè)備設(shè)施的巡檢可借助智慧設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)，大物業(yè)管理公司管理人員依據(jù)設(shè)備臺(tái)賬制定巡檢計(jì)劃并合理部署各巡檢人員的責(zé)任區(qū)域，通過智慧系統(tǒng)自動(dòng)將巡檢信息推送給巡檢人員；巡檢時(shí)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)線上報(bào)修，確保在第一時(shí)間內(nèi)消除安全隱患；大物業(yè)管理公司還需規(guī)劃好公共區(qū)域內(nèi)高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作。

另一方面，借助智慧系統(tǒng)對(duì)地下空間公用設(shè)備設(shè)施的靜態(tài)數(shù)據(jù)和動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行預(yù)警分析與故障預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施的全生命周期跟蹤，解決設(shè)備全生命周期管理難題，保障區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行。

3.2 地下綜合管廊運(yùn)營(yíng)管理對(duì)策

大物業(yè)管理公司需將智慧化運(yùn)營(yíng)管理的理念貫徹到地下綜合管廊的日常管理中，實(shí)時(shí)監(jiān)控管廊內(nèi)重要設(shè)備設(shè)施的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)、廊內(nèi)管線敷設(shè)區(qū)域的環(huán)境變化，使運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能在事故發(fā)生前得到智慧化運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)發(fā)出的預(yù)警，以既定措施消弭各種可能發(fā)生的危機(jī)，保障該商務(wù)區(qū)地下綜合管廊24 h全天候、安全無事故、穩(wěn)定運(yùn)行。

在管理模式上，大物業(yè)管理公司需建立一套完善且閉環(huán)的綜合管廊日常管理制度與措施，研究如何對(duì)管廊內(nèi)的通風(fēng)、照明、給排水、消防報(bào)警、環(huán)境監(jiān)測(cè)、檢修電源、管廊主體建筑等公共系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)地及網(wǎng)上虛擬巡檢、提供及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)。

4 疫情常態(tài)化下公共區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理對(duì)策

作為全球性開放共享商務(wù)區(qū)[8]，尤其在新冠疫情沖擊的社會(huì)背景下，建議大物業(yè)管理公司對(duì)該商務(wù)區(qū)地下空間公共區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理的主要任務(wù)是保障地下空間的環(huán)境及空氣質(zhì)量、衛(wèi)生保潔、環(huán)境消殺、環(huán)境綠化美化、道路管理、災(zāi)害預(yù)防等，營(yíng)造整潔、文明、舒適的營(yíng)商及旅游環(huán)境，進(jìn)一步提升該商務(wù)區(qū)的環(huán)境質(zhì)量與環(huán)境績(jī)效評(píng)級(jí)。

5 公共區(qū)域內(nèi)通行與停車管理對(duì)策

5.1 建管并行期公共區(qū)域內(nèi)通行管理對(duì)策

面臨人流與車流的雙重壓力，商務(wù)區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的行人與車輛管理是物業(yè)管理的重中之重。建議大物業(yè)管理公司在區(qū)內(nèi)施行“人車分流”的交通組織模式，并根據(jù)該商務(wù)區(qū)的特點(diǎn)與實(shí)際建設(shè)情況，協(xié)助相關(guān)部門合理規(guī)劃該商務(wù)區(qū)內(nèi)行人、機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的進(jìn)出口和行駛路線，對(duì)交通車輛實(shí)行規(guī)范化管理(如標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等)，在一定程度上緩解區(qū)內(nèi)通行壓力。

5.2 公共區(qū)域內(nèi)停車管理對(duì)策

該商務(wù)區(qū)公共區(qū)域內(nèi)道路交通、停車管理制度是管理運(yùn)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各地塊的基本因素。在智慧化停車管理的背景下，建議大物業(yè)管理公司重點(diǎn)研究該商務(wù)區(qū)地下空間公共停車場(chǎng)與區(qū)內(nèi)各樓宇停車場(chǎng)的互補(bǔ)機(jī)制、車位共享機(jī)制，將有限的停車位最大化利用，建立北京先進(jìn)車輛管理形象，使該商務(wù)區(qū)更具吸引力。

在建管并行期，建議大物業(yè)管理公司結(jié)合實(shí)際，按照入駐時(shí)序、入駐人數(shù)，對(duì)商務(wù)區(qū)公共區(qū)域的通行與停車進(jìn)行分階段管理，還應(yīng)針對(duì)性制定施工車輛、社會(huì)車輛、非機(jī)動(dòng)車車輛以及人流的組織的管理方案，并結(jié)合各樓宇企業(yè)入駐交通需求變化，進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。

6 結(jié)論

本文以商務(wù)區(qū)內(nèi)地下空間的公共區(qū)域、地下綜合管廊本體為研究對(duì)象，針對(duì)北京某商務(wù)區(qū)地下公共空間大物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)，開展管理對(duì)策與建議研究，得到以下結(jié)論與建議：(1)在安全方面，建議大物業(yè)管理公司完善并落實(shí)該商務(wù)區(qū)公共區(qū)域安全管理制度，深入分析辨識(shí)危險(xiǎn)源，做好隱患排查，加強(qiáng)教育與培訓(xùn)；(2)在應(yīng)急管理方面，建議大物業(yè)管理公司建立完善且適合該商務(wù)區(qū)地下空間的應(yīng)急管理體系，做好應(yīng)急處理聯(lián)動(dòng)工作，定期開展針對(duì)性的應(yīng)急演練；(3)在公用設(shè)備設(shè)施方面，建議大物業(yè)管理公司借助智慧設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)公用設(shè)備設(shè)施的巡檢與保養(yǎng)，并對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行預(yù)警分析與故障預(yù)測(cè)；(4)對(duì)于地下綜合管廊，建議大物業(yè)管理公司建立完善且閉環(huán)的地下綜合管廊的管理規(guī)章制度與入廊收費(fèi)制度，并將智慧化運(yùn)營(yíng)管理理念貫徹到地下綜合管廊的日常管理中；(5)在新冠疫情常態(tài)化下，建議大物業(yè)管理公司做好公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理，進(jìn)一步提升該商務(wù)區(qū)的環(huán)境質(zhì)量與環(huán)境績(jī)效評(píng)級(jí)；(6)在建管并行期，建議大物業(yè)管理公司結(jié)合實(shí)際，針對(duì)性的對(duì)該商務(wù)區(qū)公共區(qū)域的通行與停車進(jìn)行分階段管理。

7 結(jié)束語