不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

肖靖霖

一、引言

不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)以向單位或個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)取得租金為主要收入來(lái)源，包括但不限于出租公寓、住宅、場(chǎng)地、商鋪、市場(chǎng)檔口、停車(chē)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目。近年來(lái)，受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境低迷的影響，外加各類(lèi)電商的嚴(yán)峻沖擊，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)營(yíng)業(yè)額受到明顯影響，毛利率下降趨勢(shì)明顯。許多租戶(hù)要求減租退租，大量投資性房地產(chǎn)處于空置狀態(tài)，招租難度與日俱增，長(zhǎng)租客戶(hù)逐漸減少，客戶(hù)質(zhì)量良莠不齊，經(jīng)常出現(xiàn)客戶(hù)拖欠租金的現(xiàn)象。同時(shí)，企業(yè)人工成本卻沒(méi)有下降，不動(dòng)產(chǎn)維修維護(hù)保養(yǎng)成本逐年遞增。在此前提下，企業(yè)成本管理顯得格外重要。作為財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)工具，做好企業(yè)成本管理，把成本管理理論與企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，嚴(yán)格控制成本開(kāi)支，削減不合理成本，應(yīng)用新型成本管理方法，提高不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)成本利潤(rùn)率，將是不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、利潤(rùn)穩(wěn)中有升的重要舉措。

二、企業(yè)成本管理的重要性概述

成本管理，是企業(yè)對(duì)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)各類(lèi)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析等工作的總稱(chēng)。成本管理可以節(jié)省開(kāi)支增加利潤(rùn)、加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)核算、改善企業(yè)管理水平，對(duì)于提升企業(yè)社會(huì)地位有著重要意義。

1.成本管理有助于加強(qiáng)成本開(kāi)支控制

企業(yè)通過(guò)新型成本管理方法，如作業(yè)成本法，對(duì)企業(yè)傳統(tǒng)成本重新核算，可以重新審視企業(yè)成本，顛覆原有成本觀念，識(shí)別出不合理成本，制定有效措施加以控制；又如目標(biāo)成本法，以標(biāo)桿企業(yè)的成本作為本企業(yè)成本控制目標(biāo)，從而加強(qiáng)成本管理，節(jié)省成本開(kāi)支。

2.成本管理有助于提升企業(yè)凝聚力

上下同欲者勝、同舟共濟(jì)者贏。成本管理，要求企業(yè)上下一心，形成統(tǒng)一的成本管理理念。企業(yè)內(nèi)部各層級(jí)員工均以成本管理作為行動(dòng)指南，各項(xiàng)開(kāi)支均有理有據(jù)、用得其所。員工以統(tǒng)一目標(biāo)行事，團(tuán)結(jié)一致、事半功倍。既能為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)筑牢根基，又能提升企業(yè)內(nèi)部凝聚力。

3.成本管理有助于優(yōu)化企業(yè)資源配置

企業(yè)的資源總是有限的。做好成本管理，對(duì)需求做好精細(xì)判斷、對(duì)成本做好精準(zhǔn)控制、對(duì)效益做好精確預(yù)測(cè)，可以最大程度調(diào)動(dòng)企業(yè)有限的資源，提供至企業(yè)最需要最合適最核心的地方，避免資源浪費(fèi)，提高投入產(chǎn)出比。

4.成本管理有助于形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

市場(chǎng)日新月異，企業(yè)推陳出新。若想在激烈競(jìng)爭(zhēng)的紅海市場(chǎng)中，殺出一條嶄新的血路，企業(yè)必須形成屬于自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。成本管理，有助于企業(yè)形成自身的成本管理制度，幫助企業(yè)在保證質(zhì)量前提下低成本高效益經(jīng)營(yíng)，而低成本高效益就是一種核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

1.缺乏成本管理專(zhuān)業(yè)人員

人往高處走，水往低處流。外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在威脅，企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況惡化，企業(yè)提供的薪酬福利必然有所下降，企業(yè)對(duì)成本管理專(zhuān)業(yè)人才關(guān)懷不夠、重視不足，企業(yè)文化塑造不佳，久而久之，企業(yè)人心不齊，賢才難以安定，必然導(dǎo)致人才嚴(yán)重流失。而人才流失又反過(guò)來(lái)影響于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。缺乏成本管理專(zhuān)業(yè)人才，企業(yè)成本管理無(wú)從談起，企業(yè)缺乏成本控制，利潤(rùn)必然難有起色，影響企業(yè)內(nèi)外部相關(guān)者利益。古往今來(lái)，企業(yè)的成功離不開(kāi)人才，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才儲(chǔ)備是企業(yè)發(fā)展壯大的最大保證。欠缺成本管理專(zhuān)業(yè)人才，必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)從發(fā)力、逐步走向衰敗。

2.成本控制相關(guān)工作尚待改進(jìn)

目前，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)主要以會(huì)計(jì)要素設(shè)置崗位，如收入會(huì)計(jì)、成本會(huì)計(jì)、資產(chǎn)管理會(huì)計(jì)、應(yīng)收應(yīng)付會(huì)計(jì)等。財(cái)務(wù)部門(mén)日常工作中，主要以核算工作為主，包括憑證錄入、報(bào)表輸出等。在這種工作框架下，部門(mén)相對(duì)注重核算而輕視管理控制，只有成本核算崗位，沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的成本管理崗位，對(duì)成本數(shù)據(jù)只停留在核算數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)輸出的階段，并沒(méi)有針對(duì)數(shù)據(jù)情況根據(jù)形勢(shì)因地制宜制定相關(guān)管理措施加以控制。當(dāng)前在企業(yè)內(nèi)控中，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)大多對(duì)成本費(fèi)用支出審批把關(guān)不嚴(yán)、簽名隨意、過(guò)問(wèn)不多，導(dǎo)致審批流程雖有設(shè)置但作用不大，不利支出控制欠妥、有利支出效率偏低。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)于成本控制應(yīng)剛性控制和柔性控制有機(jī)結(jié)合，對(duì)于不利支出應(yīng)嚴(yán)格做好剛性控制，對(duì)于超預(yù)算有利支出則應(yīng)注重柔性控制。若柔性控制應(yīng)用于不利支出，而剛性控制應(yīng)用于有利支出，必然使得企業(yè)成本管理工作弄巧成拙。

3.成本核算方法尚待改良

不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)，一般以出租項(xiàng)目作為核算對(duì)象，如對(duì)某一寫(xiě)字樓、某一運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、某一市場(chǎng)進(jìn)行收入成本核算。這種核算方法，對(duì)間接成本一般采用按收入比例分配，雖然有利于反映各項(xiàng)目各自經(jīng)營(yíng)情況，但不利于反映真實(shí)的間接成本。優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目如高端寫(xiě)字樓，租金往往較高而需要投入的人工和維護(hù)成本均較低，若按收入比例把間接成本在各個(gè)出租項(xiàng)目之間進(jìn)行分配，雖然減少了財(cái)務(wù)人員成本核算的工作量，但虛增了該項(xiàng)目的成本數(shù)額。另外，這種僅以收入比例為標(biāo)準(zhǔn)分配間接成本的核算方法相對(duì)簡(jiǎn)化單一，沒(méi)有考慮成本信息與實(shí)際業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性問(wèn)題，許多與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度很低的間接成本也分配了較大數(shù)額到項(xiàng)目中，造成成本錯(cuò)覺(jué)，提供給管理層錯(cuò)誤的數(shù)字信號(hào)，不利于企業(yè)及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況做出正確的經(jīng)營(yíng)決策。

4.人工成本控制失當(dāng)

人工成本是不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)總成本費(fèi)用中占比第一的成本類(lèi)別。不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)目前在人員管理方面依然存在部門(mén)繁多、人員臃腫等問(wèn)題。企業(yè)中銷(xiāo)售部門(mén)設(shè)置繁多，寫(xiě)字樓部、商鋪部、住宅部等等琳瑯滿目五花八門(mén)，僅僅以項(xiàng)目類(lèi)別來(lái)設(shè)置部門(mén)，導(dǎo)致各個(gè)銷(xiāo)售部門(mén)中招租、簽約、收款等崗位職能重疊，各部門(mén)里面都設(shè)置上述崗位人員，導(dǎo)致人員臃腫，人工成本陡然升高，同時(shí)容易導(dǎo)致人員尸位素餐、各自為政，消耗了企業(yè)高昂的人工成本，但沒(méi)有起到該有的效果。另外，部門(mén)里面人員結(jié)構(gòu)為倒金字塔結(jié)構(gòu)，部門(mén)中層領(lǐng)導(dǎo)過(guò)多，普通員工過(guò)少，甚至出現(xiàn)部門(mén)中層領(lǐng)導(dǎo)比普通員工還要多的異?，F(xiàn)象，管理型工作人員過(guò)多而基礎(chǔ)型工作人員過(guò)少，一方面造成企業(yè)人工成本過(guò)高，另一方面造成企業(yè)底層員工工作量過(guò)大工作質(zhì)量下降，人工成本效率偏低就不足為奇。

5.添購(gòu)資產(chǎn)重購(gòu)置成本輕維護(hù)成本

不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)成本類(lèi)別中，占比第二大成本支出，當(dāng)屬維修維護(hù)成本。目前，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)基本都已制定自身購(gòu)置資產(chǎn)相關(guān)管理制度安排。根據(jù)制度規(guī)定，企業(yè)購(gòu)置資產(chǎn)一般需經(jīng)過(guò)立項(xiàng)比價(jià)階段，但企業(yè)在多方比價(jià)選擇供應(yīng)商過(guò)程中，往往片面選擇購(gòu)置成本報(bào)價(jià)較低的供應(yīng)商作為成交對(duì)象。購(gòu)置成本較低的資產(chǎn)，性能和質(zhì)量一般難以保證，后續(xù)資產(chǎn)維修維護(hù)成本通常較高，甚至使用年限很低，容易提前報(bào)廢，使得企業(yè)又要開(kāi)展二次立項(xiàng)采購(gòu)。另外，資產(chǎn)的好壞，間接影響不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)的社會(huì)形象，影響企業(yè)出租率?？蛻?hù)在租賃過(guò)程中，對(duì)企業(yè)提供的資產(chǎn)（如空調(diào)）會(huì)做出使用反饋。優(yōu)良資產(chǎn)能幫助提高企業(yè)的口碑，劣質(zhì)資產(chǎn)也會(huì)打消客戶(hù)繼續(xù)長(zhǎng)租的意愿。企業(yè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，僅僅看重廉價(jià)初始購(gòu)置成本，導(dǎo)致資產(chǎn)生命周期總成本偏高，浪費(fèi)企業(yè)資源同時(shí)影響企業(yè)的租金收入。

四、完善不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)成本管理的對(duì)策建議

1.培養(yǎng)高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)成本管理人才

企業(yè)有人才，企業(yè)才有希望。不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)需要培養(yǎng)一支滿足企業(yè)自身發(fā)展需求的專(zhuān)業(yè)成本管理人才隊(duì)伍。從人才招聘開(kāi)始，招收專(zhuān)業(yè)對(duì)口人才，最大限度降低人才入門(mén)培訓(xùn)時(shí)間。以職業(yè)道德為先，職業(yè)道德體現(xiàn)人才品行素養(yǎng)；以經(jīng)驗(yàn)與職稱(chēng)作為參考依據(jù)，經(jīng)驗(yàn)與職稱(chēng)能體現(xiàn)人才執(zhí)行能力和學(xué)習(xí)能力，為成本管理工作打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在人才培養(yǎng)過(guò)程中，注重塑造企業(yè)優(yōu)良文化，以企業(yè)文化感染人才，使人才真正融入企業(yè)，勤勤懇懇全心全意為企業(yè)服務(wù)。在成本管理工作中，輔以績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)措施激勵(lì)人才開(kāi)展成本控制工作，例如在順利完成企業(yè)階段性工作任務(wù)目標(biāo)后給予人才高額績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)，又或者對(duì)優(yōu)秀人才授予公司股票股權(quán)。在企業(yè)內(nèi)部形成良性循環(huán)：企業(yè)成本降低、利潤(rùn)提升，人才樂(lè)享報(bào)酬、專(zhuān)注服務(wù)回報(bào)企業(yè)。因此，企業(yè)各部門(mén)應(yīng)重視和珍惜人才，善于發(fā)掘人才，做好人才培養(yǎng)，給予人才機(jī)會(huì)，扶持人才成長(zhǎng)，留住寶貴人才。

2.完善成本控制相關(guān)工作

不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)部，應(yīng)上下聯(lián)動(dòng)，配合做好成本控制相關(guān)工作。財(cái)務(wù)部門(mén)不應(yīng)僅僅止步于財(cái)務(wù)核算層面，還應(yīng)設(shè)置成本管理職能崗位，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)技能，體現(xiàn)財(cái)務(wù)人員優(yōu)質(zhì)價(jià)值，從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)邁進(jìn)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)成本核算觀念，兼顧成本核算和成本管理。成本管理崗位專(zhuān)人專(zhuān)崗，利用多種計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析軟件工具，對(duì)企業(yè)成本核算數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的多角度分析。例如與行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)可比數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)標(biāo)分析、與企業(yè)自身以往期間數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)毛利率過(guò)低、某項(xiàng)成本偏高的原因，做出及時(shí)的有效性建議，提供給公司管理層與成本控制相關(guān)的可行性方案。同時(shí)，管理層各領(lǐng)導(dǎo)在簽批報(bào)銷(xiāo)單據(jù)時(shí)，應(yīng)提高警覺(jué)意識(shí)，對(duì)單據(jù)認(rèn)真把關(guān)，對(duì)不合理成本支出堅(jiān)決打回，切實(shí)保障企業(yè)利益。

3.優(yōu)化現(xiàn)有成本核算方法

企業(yè)目前成本核算方法傳統(tǒng)單一，間接成本分配方式與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要不匹配。應(yīng)引進(jìn)新型成本核算方法對(duì)企業(yè)間接成本進(jìn)行重新核算，如作業(yè)成本法：利用成本動(dòng)因，把間接成本最終分配至各不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目中。例如：同時(shí)負(fù)責(zé)片區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目維修的人員人工成本，可按各項(xiàng)目消耗維修時(shí)長(zhǎng)作為分配依據(jù)；對(duì)片區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目提供電力資源的發(fā)電廠房，其折舊可按各項(xiàng)目消耗電量為分配依據(jù)；對(duì)片區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行綠化環(huán)衛(wèi)作業(yè)的成本，可按作業(yè)面積作為分配依據(jù)，如此類(lèi)推。通過(guò)利用作業(yè)成本法對(duì)間接成本分配，更加契合企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，更加反映出各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目真實(shí)利潤(rùn)狀況。同時(shí)，經(jīng)過(guò)作業(yè)分析，能識(shí)別出哪些是增值作業(yè)，哪些是非增值作業(yè)，發(fā)現(xiàn)重要性作業(yè)。有利于企業(yè)管理層做出及時(shí)和正確的決策，改進(jìn)非增值作業(yè)甚至清理非增值作業(yè)，提高成本利用效率。

4.提高人工成本使用效率

部門(mén)設(shè)置應(yīng)以分工為導(dǎo)向，各部門(mén)各司其職，共同為企業(yè)完成戰(zhàn)略目標(biāo)通力合作。銷(xiāo)售部門(mén)不應(yīng)設(shè)置過(guò)多，部門(mén)內(nèi)部可按項(xiàng)目類(lèi)別設(shè)置分管項(xiàng)目人員，輔助崗位如招租、簽約、收款等設(shè)置則應(yīng)借鑒共享服務(wù)理念，共享為各類(lèi)別項(xiàng)目提供服務(wù)。既可避免設(shè)置多個(gè)銷(xiāo)售部門(mén)，內(nèi)部各自又設(shè)置相同重復(fù)的輔助崗位，造成人浮于事的現(xiàn)象，浪費(fèi)人工成本，徒增企業(yè)利潤(rùn)壓力；又可避免設(shè)置多個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人，各自為政，損害企業(yè)整體利益。另外，部門(mén)內(nèi)部人員管理架構(gòu)設(shè)置應(yīng)合理高效。部門(mén)管理型人員不宜過(guò)多，部門(mén)副職領(lǐng)導(dǎo)設(shè)置應(yīng)以契合部門(mén)工作開(kāi)展需要作為標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)以非工作需要的因人設(shè)崗。改善部門(mén)梯隊(duì)建設(shè)，提高部門(mén)全體人員工作積極性。精兵簡(jiǎn)政方能管理高效、方能提高人工成本使用效率。人工成本在不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)成本中占比最大，做好人工成本控制，是不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)成本控制的首要關(guān)鍵。

5.全方位考量資產(chǎn)添購(gòu)合理性

一項(xiàng)資產(chǎn)的添購(gòu)，不應(yīng)僅僅考量初始購(gòu)置成本，還要考量后續(xù)各種維修、維護(hù)、保養(yǎng)、廢棄等成本。以綜合總成本及性能質(zhì)量好壞，作為選擇購(gòu)置資產(chǎn)綜合考量的標(biāo)準(zhǔn)。例如企業(yè)購(gòu)置公務(wù)用車(chē)，可以選擇市場(chǎng)上質(zhì)量公認(rèn)品牌的車(chē)輛，雖然價(jià)格不如廉價(jià)品牌，但其車(chē)輛并不需要經(jīng)常入廠維修維護(hù)，既能滿足企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的使用需要，又能減少后續(xù)維修維護(hù)成本，不易出現(xiàn)影響安全事件，何不美哉。不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)在購(gòu)置資產(chǎn)，尤其是高價(jià)值資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)多部門(mén)綜合評(píng)價(jià)，進(jìn)行可行性研究，從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，做出有利于企業(yè)正常經(jīng)常的正確選擇。合理選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，減輕后續(xù)維修維護(hù)人力物力、減輕企業(yè)成本負(fù)擔(dān)。

五、結(jié)語(yǔ)

成本管理，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，成本壓力越來(lái)越高，生活環(huán)境越來(lái)越惡劣，控制成本提高利潤(rùn)箭在弦上、刻不容緩。加強(qiáng)成本管理控制，通過(guò)培養(yǎng)高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)成本管理人才、完善成本控制相關(guān)工作、優(yōu)化現(xiàn)有成本核算方法、提高人工成本使用效率、全方位考量資產(chǎn)添購(gòu)合理性等對(duì)策建議，解決不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)目前成本管理中存在的問(wèn)題，提高不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)成本管理水平，優(yōu)化企業(yè)成本結(jié)構(gòu)，保障不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。