大都市核心區(qū)混合功能社區(qū)更新開發(fā)中的營(yíng)造策略
——以紐約“埃塞克斯十字”項(xiàng)目為例

■ 韓 碩 欒 峰

0 引言

大都市核心區(qū)的更新是全球共同面臨的難題，我國(guó)也有越來越多的大都市進(jìn)入到更新開發(fā)的關(guān)鍵時(shí)期。從發(fā)展的角度來看，大都市核心區(qū)的更新并不是新問題，人類社會(huì)已經(jīng)積累了較為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并且持續(xù)推動(dòng)了相關(guān)理論發(fā)展。城市更新理論與實(shí)踐活動(dòng)密不可分，大致經(jīng)歷了4 個(gè)階段：①關(guān)注環(huán)境衛(wèi)生與基礎(chǔ)設(shè)施，大拆大建；②關(guān)注社區(qū)與住房條件，填空補(bǔ)缺；③在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)下進(jìn)行舊城再開發(fā)；④有機(jī)更新，多維度復(fù)興[1]。改革開放40 多年來，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅速推進(jìn)，歷經(jīng)了多個(gè)階段的更新歷程，遭遇過城市特色消弭、風(fēng)貌不協(xié)調(diào)、老城活力下降、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)弱化等諸多問題，再開發(fā)項(xiàng)目尺度失當(dāng)對(duì)于既有空間肌理造成嚴(yán)重破壞的現(xiàn)象也屢見不鮮[2]。近年來，城市規(guī)劃相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域愈發(fā)關(guān)注立足于城市文化和社會(huì)本底的、推動(dòng)空間資源整合的城市更新方式[3]，并且出現(xiàn)了越來越多的新探索?？傮w上，社區(qū)功能的混合，被認(rèn)為是維護(hù)社區(qū)更具備社會(huì)和環(huán)境可持續(xù)性的重要舉措[4]。多元化功能混合有助于激發(fā)城市空間與經(jīng)濟(jì)活力，多元化人群混合也有利于提高社區(qū)安全性和營(yíng)造社區(qū)認(rèn)同[5]?；旌瞎δ芨麻_發(fā)具有多樣性高、包容性強(qiáng)、彈性大等特點(diǎn)[6]，并且能夠更好地與城市核心區(qū)環(huán)境文脈復(fù)雜、利益群體多元的特質(zhì)相適應(yīng)。然而，在具體實(shí)踐上，如何應(yīng)對(duì)混合功能更新開發(fā)中的功能干擾、交通壓力、多開發(fā)主體間權(quán)責(zé)不清、城市界面混亂等問題，依然亟待探索。美國(guó)紐約“埃塞克斯十字”項(xiàng)目針對(duì)這些問題的應(yīng)對(duì)策略，對(duì)我國(guó)此類項(xiàng)目的更新開發(fā)具有一定參考價(jià)值。

1 項(xiàng)目背景

“埃塞克斯十字”項(xiàng)目位于美國(guó)紐約市下東區(qū)（圖1），北接以文化藝術(shù)聞名的東村，西鄰多種族混居的中國(guó)城和小意大利（圖2）。該項(xiàng)目占地約2.5 hm2，共10 個(gè)地塊，于2015年啟動(dòng)更新，2021年基本完成，并計(jì)劃于2024年全面完成。作為大都市核心區(qū)的城市更新項(xiàng)目，“埃塞克斯十字”混合了居住、商業(yè)、文化服務(wù)設(shè)施等多種功能，較好地回應(yīng)城市文脈，并且明顯改善社區(qū)環(huán)境品質(zhì)，為社區(qū)帶來活力，提升城市形象，在保障經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)貢獻(xiàn)社會(huì)公共利益，被譽(yù)為“長(zhǎng)時(shí)間的社區(qū)營(yíng)造和整體規(guī)劃的成果”（圖3）。

圖1 項(xiàng)目區(qū)位圖

圖2 項(xiàng)目地塊編號(hào)

圖3 項(xiàng)目整體風(fēng)貌

早在19世紀(jì)，來自歐洲的猶太移民潮涌入紐約市下東區(qū)，以手推車攤位兜售食物蔬果的現(xiàn)象開始在此盛行。1888年，“埃塞克斯十字”所在地誕生了紐約市最大的手推車露天市場(chǎng)——埃塞克斯市場(chǎng)，意大利和波多黎各移民先后成為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的主要群體，塑造著基地混合多樣的特質(zhì)（圖4）。20世紀(jì)40年代，露天市場(chǎng)經(jīng)過改造成為紐約市重要的室內(nèi)市場(chǎng)，從此一直在紐約居民心中占有重要地位（圖5）。

圖4 埃塞克斯市場(chǎng)上的多種族商戶

圖5 20世紀(jì)40年代的埃塞克斯市場(chǎng)

20世紀(jì)50年代，時(shí)任紐約市交通規(guī)劃委員會(huì)主席羅伯特·摩西大刀闊斧推行貧民窟清理計(jì)劃，于1955年獲批包括蘇厄德公園城市更新片區(qū)在內(nèi)的6 個(gè)貧民窟清除試點(diǎn)項(xiàng)目，1958年貧民窟清除委員會(huì)又進(jìn)一步提出了包括本項(xiàng)目基地的蘇厄德公園擴(kuò)展區(qū)貧民窟清理計(jì)劃（圖6）。清理后的項(xiàng)目基地僅余包括埃塞克斯市場(chǎng)在內(nèi)的2 座建筑。然而，因聯(lián)邦政府貸款無法支撐重建預(yù)算和“反摩西”風(fēng)潮，蘇厄德公園擴(kuò)展區(qū)項(xiàng)目被迫中止，已經(jīng)拆除的地塊也因此被長(zhǎng)期閑置，后來改為停車場(chǎng)（圖7）[7]。埃塞克斯市場(chǎng)雖然保持著開放，但原有的社區(qū)活力受到了明顯影響。

圖6 蘇厄德公園擴(kuò)展區(qū)“更新”規(guī)劃

圖7 項(xiàng)目開發(fā)前被作為停車場(chǎng)的基地[7]

此后的半個(gè)多世紀(jì)，如何重建這片城市區(qū)域成為重要議題，由于錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系，主要功能和開發(fā)模式長(zhǎng)期未定，更新項(xiàng)目遲遲未能推動(dòng)。2008年起，在紐約市第三社區(qū)委員會(huì)（Community Board 3,下簡(jiǎn)稱社區(qū)委員會(huì)）主導(dǎo)下重啟關(guān)于更新發(fā)展的討論，并推動(dòng)了社區(qū)咨詢與規(guī)劃設(shè)計(jì)。經(jīng)討論認(rèn)為，從城市角度來看，下東區(qū)職住極不平衡，住宅緊缺：2001—2008年間，該地區(qū)每新增一個(gè)就業(yè)崗位，便新增2.2 個(gè)住房單元，而2018年該數(shù)據(jù)僅為0.3個(gè)[8]。居住開發(fā)的大幅減緩加劇職住失衡，增加通勤壓力，且大量開發(fā)商業(yè)住宅容易造成社區(qū)士紳化，對(duì)原本的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)造成影響。從社區(qū)角度來看，下東區(qū)屬于傳統(tǒng)移民社區(qū)，擁有多彩交融的文化和高度混合的人群，大規(guī)模商業(yè)化開發(fā)帶來的集團(tuán)化、連鎖式商業(yè)業(yè)態(tài)將會(huì)明顯擠壓當(dāng)?shù)氐男∩虡I(yè)經(jīng)營(yíng)者的生存空間，因此必須強(qiáng)化對(duì)小商業(yè)經(jīng)營(yíng)者利益的保護(hù)。另外，9 號(hào)地塊現(xiàn)存的埃塞克斯市場(chǎng)具有重要的文化意義，在整個(gè)更新開發(fā)過程中不能停止運(yùn)行，這也對(duì)開發(fā)分期提出了要求。

2 發(fā)展定位及功能布局

規(guī)劃從區(qū)域獨(dú)特的歷史記憶，以及依然留存的埃塞克斯市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，確立了建設(shè)居住與多元城市功能交融的混合功能社區(qū)的總體定位。發(fā)展定位不僅保護(hù)并延續(xù)了歷史文脈和獨(dú)特社區(qū)記憶，也容納了多元化的功能和業(yè)態(tài)，滿足住宅開發(fā)需求的同時(shí)兼顧社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的發(fā)展要求，為促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和多元化人群的交流作出了積極貢獻(xiàn)。

根據(jù)開發(fā)方案，基地的總建筑面積超過20 hm2。其中住宅1000 余套，約占總建筑面積60%，并且配置了1 hm2的社區(qū)和文化設(shè)施空間，以及1 hm2的綠地。此外還提供超過7 hm2的商業(yè)空間，以及3.5 hm2的辦公空間。在業(yè)態(tài)上，社區(qū)內(nèi)包括商務(wù)辦公場(chǎng)所、酒店、電影院、社區(qū)服務(wù)設(shè)施及類型多樣的零售商業(yè)，豐富了功能空間。從面向的使用人群上看，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例約為1 ∶1，并且經(jīng)濟(jì)適用房中約20%專屬于低收入老年人，此外，社區(qū)中所有商業(yè)及文化設(shè)施都面向不同消費(fèi)層次的人群（圖8）。

圖8 功能布局

（1）項(xiàng)目在整體布局上強(qiáng)調(diào)開放和共享理念。為此項(xiàng)目布局了連通地下和地上3 層的開放式商業(yè)街區(qū)，接合主要地塊。作為指導(dǎo)本項(xiàng)目建設(shè)的主要文件，《蘇厄德公園開發(fā)導(dǎo)則》（下稱《導(dǎo)則》）明確提出分級(jí)分類布置商業(yè)等設(shè)施的要求，引導(dǎo)街區(qū)形成連續(xù)而富有活力的底層空間[9]。主要街道建筑界面（德蘭西街、埃塞克斯街等）業(yè)態(tài)以零售商業(yè)為主，其中1 層為小體量（小于1 000 m2）、具有本地特色、流量高的店鋪，2 層及以上則鼓勵(lì)置入中等體量（1 000～3 000 m2）的零售店鋪；次級(jí)街道界面（布魯姆街等）則以生活服務(wù)和便利零售為主（圖9）?！拔幕洃浀貥?biāo)”埃塞克斯市場(chǎng)從9號(hào)地塊原址搬離，重新選址公共性更強(qiáng)的2 號(hào)地塊，升級(jí)成為面積擴(kuò)大、環(huán)境改善的新埃塞克斯市場(chǎng)。同時(shí)，2 號(hào)地塊也是整個(gè)更新項(xiàng)目中的旗艦設(shè)施——“市場(chǎng)線”的起點(diǎn)，成為項(xiàng)目根植于城市的門戶性“錨點(diǎn)”（圖10）。根據(jù)規(guī)劃，“市場(chǎng)線”商業(yè)街在地下綿延連通2、3、4 號(hào)地塊，引入紐約居民耳熟能詳?shù)慕诌呅〕缘赇仯蛟毂镜鼗?、集社區(qū)文化和休閑娛樂于一體的地下市場(chǎng)和美食廣場(chǎng)。通過對(duì)地下至地上3 層空間的通高處理，地下的“市場(chǎng)線”、地面層以及2 層的布魯姆街花園和3 層實(shí)現(xiàn)了良好互通，不僅為辦公和其他零售商業(yè)功能的良好互動(dòng)提供便利，也為高層住宅居民提供了便捷的直達(dá)條件。居民可以乘坐住宅專用電梯，到達(dá)位于2 層與辦公空間共享的平臺(tái)，從而“足不出戶”地享受城市級(jí)公共設(shè)施（圖11）。

圖9 商業(yè)設(shè)施布局原則

圖10 新埃塞克斯市場(chǎng)與“市場(chǎng)線”

圖11 以“市場(chǎng)線”為錨點(diǎn)塑造開放共享街區(qū)

（2）項(xiàng)目高度重視多元功能混合。在總體布局上，項(xiàng)目區(qū)分了面向城市的功能和面向社區(qū)的功能，并特別強(qiáng)調(diào)了豎向上的功能混合（圖12）。低層的商業(yè)街區(qū)匯聚了面向城市的服務(wù)功能，不僅安排了商務(wù)辦公和大型商業(yè)，還布局了豐富的文化設(shè)施，如1 號(hào)地塊設(shè)置了國(guó)際攝影中心和地下保齡球館，2 號(hào)地塊布局了影院?；亓硪欢说? 號(hào)地塊靠近下東區(qū)核心位置，設(shè)置了主要為周邊社區(qū)提供服務(wù)的大型超市，6 號(hào)地塊則設(shè)置了社區(qū)中心和健康中心等主要為本地居民服務(wù)的功能。豎向上，幾乎所有地塊上的建筑物都堅(jiān)持了混合布局的原則，除開發(fā)情況尚待明確的7 號(hào)地塊外，9 個(gè)地塊均有住宅開發(fā)，并且5個(gè)地塊為商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房混合模式，比例約為1 ∶1，供出租和出售的住宅比例約為3 ∶2，能夠更好地滿足社區(qū)人口流動(dòng)需要（圖13）。

圖12 “多元混合”的城市功能和居住功能

圖13 住宅類型比例

（3）項(xiàng)目貫徹綠色低能耗以及適老化的設(shè)計(jì)理念（圖14）。作為本區(qū)建筑面積最大的住宅開發(fā)，項(xiàng)目獲得了能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒（LEED）“鄰里開發(fā)”認(rèn)證。在綠色低能耗設(shè)計(jì)方面，除了安裝太陽(yáng)能光伏系統(tǒng)，建筑立面上還采用較小的開窗面積和節(jié)能玻璃，以減少能源消耗，并利用露臺(tái)進(jìn)行有機(jī)蔬菜種植。在適老化設(shè)計(jì)方面，以6 號(hào)地塊的老年人經(jīng)濟(jì)適用房為例，實(shí)施方案相比總體方案進(jìn)行了精細(xì)化調(diào)整，充分考慮老年人健康因素，將部分原來規(guī)劃的東西朝向住宅調(diào)整為南北朝向，解決東部塔樓遮擋和西曬等問題，爭(zhēng)取到更好的采光及景觀朝向，朝北單元可以俯瞰下東區(qū)和曼哈頓天際線，朝南單元?jiǎng)t享有一覽無余的視野和充足的陽(yáng)光。室內(nèi)也采用有益于老年人視力的中性色調(diào)（圖15），并在住宅首層設(shè)計(jì)直通大廳的露臺(tái)，老年人可以在這里社交并享有陽(yáng)光和新鮮空氣。

圖14 老年人經(jīng)濟(jì)適用房綠色設(shè)計(jì)[10]

圖15 老年人經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?nèi)部色彩調(diào)和[10]

3 交通流線組織

較高的開發(fā)強(qiáng)度和混合街區(qū)式的開發(fā)模式，對(duì)于項(xiàng)目的交通組織提出更高的要求。基于基地現(xiàn)狀及發(fā)展定位，交通流線組織既要很好地尊重所在區(qū)域的現(xiàn)狀路網(wǎng)格局，又要積極強(qiáng)化與城市主要交通流線的銜接以支持項(xiàng)目?jī)?nèi)的城市功能開發(fā)，并且還要優(yōu)化內(nèi)部交通流線。此外，交通流線在適當(dāng)分離辦公、城市商業(yè)和文化娛樂動(dòng)線與社區(qū)居住生活動(dòng)線的同時(shí)，為項(xiàng)目功能的共享及相互支持提供重要支撐。為此，在保留基地既有高密度路網(wǎng)格局基礎(chǔ)上，規(guī)劃重點(diǎn)強(qiáng)化地面與地下交通的互聯(lián)互助，以及不同類型交通流線的內(nèi)部組織和轉(zhuǎn)換便利性。

（1）在機(jī)動(dòng)車交通方面，考慮到基地位于威廉斯堡大橋前端，德蘭西街的過境交通流量大、平均車速高，再開發(fā)會(huì)帶來更多的交通流量等問題，規(guī)劃推進(jìn)兩方面的優(yōu)化。一方面，對(duì)于德蘭西街和威廉斯堡大橋一線的交通，新設(shè)置了3 個(gè)特定方向的通行限制，以控制進(jìn)入基地車流的流量和主要來向；另一方面，對(duì)于河濱快速路和格蘭德街一線的交通，則通過地面標(biāo)識(shí)的方式規(guī)定了車行流線，并增加了通行限制的規(guī)定，與內(nèi)部后勤交通的主要流線進(jìn)行區(qū)隔，避免內(nèi)外交通流線互相干擾 （圖16）[11]。

圖16 機(jī)動(dòng)車交通改進(jìn)方案[11]

（2）在步行交通方面，高度重視步行環(huán)境的改善和連續(xù)性，營(yíng)造內(nèi)部街道生活氛圍。首先，通過將“市場(chǎng)線”商業(yè)街置于地下，并在多個(gè)地塊設(shè)置出入口，把更多的人流直接引入地下，最大可能地避免了人流與地面主干道車流的沖突；其次，堅(jiān)持延續(xù)周邊傳統(tǒng)社區(qū)街道生活的理念，針對(duì)原機(jī)動(dòng)車道過寬的問題，采取重新調(diào)整機(jī)動(dòng)交通與步行空間的方法，設(shè)置較大面積的過街休息空間，利用地面鋪裝、綠植等元素減弱城市道路給街區(qū)帶來的負(fù)面影響，明顯改善步行和街道生活體驗(yàn)；再次，對(duì)于車流量較小的社區(qū)道路，拓寬人行道，并使用地面鋪裝將人行道與車行道加以明顯區(qū)分，為沿街的小型商業(yè)拓展出外擺和展示空間，豐富街道活動(dòng)，營(yíng)造活力氛圍（圖17）。對(duì)于布魯姆街，還進(jìn)一步在5 號(hào)地塊設(shè)置小型花園為行人提供休憩場(chǎng)所（圖18）。

圖17 基地內(nèi)部步行環(huán)境提升

圖18 街頭口袋花園

（3）項(xiàng)目著重對(duì)建筑出入口進(jìn)行梳理，在強(qiáng)化跨地塊及多功能建筑物內(nèi)部的步行連通基礎(chǔ)上，通過分別組織出入口的方式，使不同功能空間能夠相對(duì)獨(dú)立，保證居住生活區(qū)域的安靜環(huán)境。以6 號(hào)地塊為例，設(shè)計(jì)將住宅出入口單獨(dú)設(shè)置于安靜的地塊內(nèi)街，與位于布魯姆街的后勤出入口、位于克林頓街和德蘭西街的零售商業(yè)界面做出明顯區(qū)分。住宅使用專用電梯并享有專屬露臺(tái)，由此避免了辦公和商業(yè)等功能的干擾，提高了居住生活品質(zhì)（圖19）。

圖19 各功能交通流線區(qū)隔[10]

（4）綠色交通的理念也在項(xiàng)目中得以貫徹。項(xiàng)目初期曾計(jì)劃通過設(shè)置地下停車場(chǎng)的方式彌補(bǔ)城市更新中減少的500 多個(gè)停車位，但經(jīng)綜合評(píng)估，認(rèn)為這樣反而會(huì)帶來更多的機(jī)動(dòng)車交通流量，對(duì)街道的社區(qū)氛圍造成負(fù)面影響，也與該項(xiàng)目鼓勵(lì)綠色低碳出行、為人們提供更多的交往空間的更新原則相悖。最終，項(xiàng)目范圍內(nèi)取消了機(jī)動(dòng)車停車位，因開發(fā)帶來的高峰時(shí)段平均257 輛機(jī)動(dòng)車停車需求，由周邊半徑400 m 內(nèi)任意時(shí)段都不少于375 個(gè)停車位來共同承擔(dān)。

4 城市設(shè)計(jì)

項(xiàng)目重點(diǎn)強(qiáng)化城市設(shè)計(jì)引領(lǐng)，并且在形象塑造和設(shè)計(jì)過程及成果中，高度重視并積極響應(yīng)歷史文脈及營(yíng)銷策劃需要，在空間肌理、建設(shè)體量、標(biāo)志形象營(yíng)造及旗艦項(xiàng)目營(yíng)造等多個(gè)方面進(jìn)行更新設(shè)計(jì)。

（1）在空間肌理上，基地所在城片區(qū)存在兩種主要肌理，西北片區(qū)為圍合式街區(qū)肌理，東南片區(qū)則多為點(diǎn)狀塔樓肌理。圍合式街區(qū)的街道網(wǎng)格較小，更適合步行和容納豐富的街道生活，具有濃厚的商業(yè)氛圍；點(diǎn)狀塔樓街區(qū)內(nèi)部綠化豐富，有居民獨(dú)享的庭院空間，但其城市界面封閉，周邊街道安全系數(shù)低，步行體驗(yàn)較差。更新設(shè)計(jì)疊合2 種肌理，在地面層延續(xù)了西北側(cè)圍合街區(qū)的肌理，形成連續(xù)的街道空間；高層塔樓則疊合圍合式街區(qū)肌理之上，并設(shè)置屋頂花園（圖20）。

圖20 空間肌理[7]

（2）在體量和高度上，基地內(nèi)主要有兩種典型空間模式。西北片區(qū)圍合式街區(qū)內(nèi)的建筑多為4～6 層（平均高度約15～25 m），東南片區(qū)內(nèi)的塔樓則多為20～25 層（平均高度約60～72 m）。更新設(shè)計(jì)采取“分級(jí)分類”的策略，設(shè)置了高層塔樓（15～25層）、中高層塔樓（8～14 層）、較高街墻界面（6～7 層）、較低街墻界面（4～5 層）等幾類體量，并分別布置在主要道路路口、主要道路沿街面、次要道路沿街面等，營(yíng)造具有標(biāo)志性、具有親切感等不同的空間氛圍（圖21）[7]。

圖21 體量和高度[7]

（3）在標(biāo)志形象營(yíng)造上，沿南北向形成清晰的“高—低—高”天際線（圖22），針對(duì)兩個(gè)重要的城市節(jié)點(diǎn)（埃塞克斯街與德蘭西街交叉口、威廉斯堡大橋入口）打造形象門戶。

圖22 城市天際線[7]

（4）在項(xiàng)目進(jìn)程中，重點(diǎn)項(xiàng)目的空間形態(tài)設(shè)計(jì)與功能定位始終互動(dòng)。作為大體量的商業(yè)設(shè)施，“市場(chǎng)線”被設(shè)計(jì)成為整合街頭藝術(shù)、生活服務(wù)的“大型公共市場(chǎng)”（圖23）[12]。設(shè)計(jì)采用巨大的落地窗和通高設(shè)計(jì)，并引入反光材質(zhì)的膜結(jié)構(gòu)吊頂，使得光線能毫無阻礙地進(jìn)入地下市場(chǎng)中，形成令人印象深刻的空間（圖24、25）?！笆袌?chǎng)線”獨(dú)特的空間形式與項(xiàng)目整體概念緊密契合，人們穿梭其中，仿佛漫步在上世紀(jì)的紐約街道。

圖23 “市場(chǎng)線”及周邊重要空間[12]

圖24 新埃塞克斯市場(chǎng)與“市場(chǎng)線”連接處

圖25 “市場(chǎng)線”內(nèi)部

5 項(xiàng)目開發(fā)模式與社區(qū)營(yíng)造

在項(xiàng)目組織和開發(fā)上，更新具有兩大特點(diǎn)：一是多方合作、社區(qū)咨詢；二是規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)策劃的一體化。

5.1 多方合作的項(xiàng)目組織

項(xiàng)目組織上的多方合作被公認(rèn)為是項(xiàng)目成功推進(jìn)的基石。項(xiàng)目組織由社區(qū)委員會(huì)牽頭，集合本地社區(qū)（主要包括社區(qū)居民、在20世紀(jì)城市清理中被迫離開的原住居民和本地小商業(yè)經(jīng)營(yíng)者）、非營(yíng)利社區(qū)組織、私人開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)、以及公共機(jī)構(gòu)等四方力量[13]（圖26），在項(xiàng)目開發(fā)的各階段共同合作推進(jìn)項(xiàng)目落實(shí)（圖27）。

圖26 多方合作示意圖

圖27 項(xiàng)目流程圖

（1）第一階段自2008年始，社區(qū)委員會(huì)將所有利益相關(guān)方集中在討論桌前，確立集居住、商業(yè)、社區(qū)、公共空間為一體的混合功能開發(fā)目標(biāo)，并提出通過提供保障住房、雇傭本地員工等方式保障本地社區(qū)權(quán)益。2011年頒布的《導(dǎo)則》是該階段的重要成果，同年開展的城市設(shè)計(jì)方案工作在《導(dǎo)則》指導(dǎo)下完成，《環(huán)境影響報(bào)告》草案同步完成。

（2）第二階段自2012年始，項(xiàng)目正式進(jìn)入統(tǒng)一土地使用審核程序。該程序充分引入來自政府等公共機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力量，通過對(duì)該地區(qū)原規(guī)劃圖則的修訂，將《導(dǎo)則》中的導(dǎo)向性條款落實(shí)為控制性要素，并將《環(huán)境影響報(bào)告》和社區(qū)居民會(huì)議等其他方面提出的對(duì)更新開發(fā)有意義的條目，以備忘錄、會(huì)議文件等形式確定。

（3）第三階段自2013年始，社區(qū)委員會(huì)在居民代表會(huì)和紐約市相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)作下，發(fā)布招標(biāo)文件，并最終選定德蘭西街合伙人進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。德蘭西街合伙人為項(xiàng)目進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)與工程招標(biāo)，其子公司普魯士集團(tuán)平行負(fù)責(zé)招商工作，而設(shè)計(jì)、施工、招商都由社區(qū)委員會(huì)監(jiān)督進(jìn)行，項(xiàng)目隨后動(dòng)工。

5.2 多層面聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目統(tǒng)籌

作為漸進(jìn)式城市更新項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)中運(yùn)用了規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)策劃一體化的模式，這種多層面聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目統(tǒng)籌使得最初的項(xiàng)目概念與定位在全過程中得以貫徹，并有效地從全周期視角分配資源，保證項(xiàng)目財(cái)務(wù)健康度，做到了真正“好鋼用在刀刃上”。

（1）項(xiàng)目的分期策略便是多層面聯(lián)動(dòng)統(tǒng)籌的結(jié)果（圖28）。項(xiàng)目分為3 期開發(fā)：①1 期開發(fā)1、2、5、6 號(hào)地塊，于2015年開工，2018年基本完成，其中包括全項(xiàng)目60%的住宅、新埃塞克斯市場(chǎng)、主要的戶外公共空間、社區(qū)服務(wù)設(shè)施和富豪電影院、塔吉特百貨、喬氏超市等大型商業(yè)項(xiàng)目；②2 期開發(fā)3、4、8 號(hào)地塊，于2017年開工，2019年10月基本完成，其中包括項(xiàng)目的辦公空間“埃塞克斯辦公室”，以及“市場(chǎng)線”的主體部分，2 期交付使用后，“市場(chǎng)線”貫通，項(xiàng)目主體部分完成；③3 期開發(fā)9、10 號(hào)地塊，地塊功能以居住為主，由于原埃塞克斯市場(chǎng)位于9 號(hào)地塊，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中計(jì)劃待位于2 號(hào)地塊的新埃塞克斯市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間、商戶搬遷完畢后，再停止老市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)并進(jìn)行拆除工作，故后置開發(fā)。

圖28 項(xiàng)目分期示意圖

項(xiàng)目分期的主要原則總結(jié)為：租售平衡，資金穩(wěn)定；重點(diǎn)先行，能級(jí)提升；結(jié)合實(shí)際，打造形象。①優(yōu)先開發(fā)能給項(xiàng)目帶來大量現(xiàn)金流的出售住宅單元，以支持下一步開發(fā)建設(shè)，并同步開發(fā)租賃單元穩(wěn)定回款；②重點(diǎn)開發(fā)大型商業(yè)及公共設(shè)施等能形成社會(huì)認(rèn)知度、提升城市活力的項(xiàng)目，營(yíng)造社區(qū)氛圍，既有利于品牌形象，又可提高后續(xù)開發(fā)的產(chǎn)品價(jià)值；③充分考慮基地拆建難度、運(yùn)營(yíng)管理成本等，先打造項(xiàng)目整體形象，再后置逐步解決難開發(fā)、對(duì)整體形象貢獻(xiàn)小的地塊。

（2）重點(diǎn)項(xiàng)目埃塞克斯市場(chǎng)的更新開發(fā)同樣得益于這種全局性、綜合性的統(tǒng)籌。設(shè)計(jì)不僅僅停留在空間形態(tài)層面，而是與整體運(yùn)營(yíng)策劃、分期策略對(duì)接，提出“新設(shè)施”“保持現(xiàn)狀”“保留立面”“兩個(gè)市場(chǎng)”等4 個(gè)更新場(chǎng)景（圖29）[14]。社區(qū)委員會(huì)對(duì)4 個(gè)場(chǎng)景的社區(qū)貢獻(xiàn)、財(cái)務(wù)可持續(xù)性、社會(huì)公平性、與整體分期策略的適應(yīng)性等多方面進(jìn)行評(píng)估，最終選擇“新設(shè)施”場(chǎng)景進(jìn)行更新開發(fā)。該場(chǎng)景可以較大的開發(fā)建設(shè)量和出租出售的公寓量為市場(chǎng)更新帶來現(xiàn)金流支持，從而在保留全部原商戶的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大市場(chǎng)面積；同時(shí)，該場(chǎng)景也能為市場(chǎng)配備更先進(jìn)、現(xiàn)代化的冷藏、儲(chǔ)存、垃圾處理等設(shè)施，并能通過規(guī)劃和設(shè)計(jì)提高市場(chǎng)的公共性，從而吸引更多客流（圖30）。

圖29 埃塞克斯市場(chǎng)發(fā)展場(chǎng)景[14]

圖30 場(chǎng)景評(píng)估[14]

（3）在較長(zhǎng)的開發(fā)周期中，“開發(fā)—反哺—社區(qū)活力營(yíng)造”的循環(huán)體系逐漸形成（圖31）。這一體系使開發(fā)過程本身成為增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、激活社區(qū)經(jīng)濟(jì)的助力劑。在后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)過程中，“開發(fā)商+社區(qū)合作伙伴”的運(yùn)營(yíng)方式保證開發(fā)商不會(huì)在開發(fā)過程結(jié)束后退場(chǎng)，從而保持開發(fā)到運(yùn)營(yíng)管理的一貫性，確保運(yùn)營(yíng)方式能夠貼合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)實(shí)情。

圖31 反哺社區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)機(jī)制

6 總結(jié)與啟示

作為大都市核心區(qū)的混合功能社區(qū)更新開發(fā)項(xiàng)目，“埃塞克斯十字”項(xiàng)目對(duì)于我國(guó)的此類項(xiàng)目，有以下方面可以借鑒。

（1）大都市核心區(qū)的更新開發(fā)應(yīng)以“文化”為主脈，立足基地文化本底，才能彰顯社區(qū)特色，避免“千城一面”。從“埃塞克斯十字”項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)來看，立足文化本底并不是簡(jiǎn)單地保留歷史建筑、建設(shè)文化展覽館，而是動(dòng)態(tài)地、發(fā)展地將基地獨(dú)有的文化特質(zhì)與歷史淵源展現(xiàn)在城市中。從公共機(jī)構(gòu)的角度，以住房保障政策、社區(qū)就業(yè)與技能培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)為依托，將“人”留??；從私人開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)的角度，挖掘文化要素，打造獨(dú)特的商業(yè)文化品牌和地標(biāo)性項(xiàng)目，借“文”興“產(chǎn)”，都有助于文化要素在更新開發(fā)中起到積極作用。

（2）漸進(jìn)式更新的特點(diǎn)決定其規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的過程都不是一蹴而就的，應(yīng)以過程的視角、整體的視角看待更新項(xiàng)目。在更新開發(fā)的過程中，隨著城市外部環(huán)境的改變，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能受到挑戰(zhàn)。在此過程中應(yīng)保持各環(huán)節(jié)間的互相反饋和一體化運(yùn)作，靈活配置優(yōu)勢(shì)資源，將短期經(jīng)濟(jì)效益顯著的項(xiàng)目和具有標(biāo)志意義的項(xiàng)目進(jìn)行組合，并統(tǒng)籌考慮運(yùn)營(yíng)宣傳、社區(qū)營(yíng)造等傳統(tǒng)意義上相對(duì)末端的環(huán)節(jié)，保持項(xiàng)目的一貫水準(zhǔn)，同時(shí)注意財(cái)務(wù)的健康度，避免“高開低走”。

（3）全面精細(xì)的管控和對(duì)前期概念的落實(shí)能力，在混合功能更新開發(fā)項(xiàng)目中尤為重要?！鞍Ｈ怂故帧表?xiàng)目中，其“混合多元”概念的實(shí)現(xiàn)是依賴于《導(dǎo)則》對(duì)這一抽象概念的具體拆解，確立了保障住房最低比例和分布要求、區(qū)內(nèi)商業(yè)類型與規(guī)模比例和分布要求、地塊功能多樣性要求等，并在后續(xù)過程中以規(guī)劃文件的形式正式條文化?？梢?，項(xiàng)目概念的貫徹需要首先轉(zhuǎn)譯成為全面細(xì)致、可操作性強(qiáng)的引導(dǎo)性、導(dǎo)則性文件，并通過可靠的制度流程一一落實(shí)。