房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策

趙西云 中國人民銀行張家口市中心支行

改革開放以后，我國房地產(chǎn)金融得以迅速發(fā)展，其已經(jīng)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分，尤其是在農(nóng)村土地改革、現(xiàn)代化城市建設(shè)中房地產(chǎn)金融發(fā)揮出了重要的作用。不過在我國房地產(chǎn)金融逐漸走向成熟的過程中也逐漸出現(xiàn)了一些問題，比如監(jiān)管體系不完善、融資結(jié)構(gòu)單一等，這些問題的出現(xiàn)會嚴(yán)重制約房地產(chǎn)金融功能的發(fā)揮，同時也會對我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展造成阻礙，所以這就要求我們在不斷對房地產(chǎn)金融進(jìn)行創(chuàng)新的過程中，深入對創(chuàng)新過程中面臨的問題進(jìn)行探究和分析，并在此基礎(chǔ)上不斷優(yōu)化和完善，為促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。2021年9月，房地產(chǎn)金融工作座談會上再度明確“房住不炒”的原則，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，促進(jìn)整體工作的有效開展，在2021年央行多次提及房地產(chǎn)工作，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場并維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。作為房地產(chǎn)融資的主要資金來源，怎樣實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展，升級風(fēng)險管控策略具有重要意義。

一、相關(guān)理論概述

（一）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內(nèi)涵及內(nèi)容

房地產(chǎn)金融是將房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)聯(lián)系起來的產(chǎn)物，是各種與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動相關(guān)的金融活動，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，由金融機(jī)構(gòu)開展的信用活動或提供的貨幣資金融通。從內(nèi)容上來看，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要包括了房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)、土地使用權(quán)的購買、房地產(chǎn)市場信息的交易等各種資金融通活動，房地產(chǎn)金融在形式上還主要包括了資金貸放、資金籌集、資金借貸等內(nèi)容，同時也涉及通過金融市場的融資以及間接融資方式。隨著中國經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展和創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)和服務(wù)范圍有很大的提升，這樣也帶動了中國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，逐漸形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新作用及意義

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新可以促進(jìn)金融穩(wěn)定，在金融政策、局面長期穩(wěn)定的情況下，能夠為我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。房地產(chǎn)投資具有規(guī)模大、專業(yè)性強(qiáng)、資金周期長等特征，這些特征決定了大眾投資者很難接入房地產(chǎn)項目，而通過房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方式推出相關(guān)金融產(chǎn)品，為大眾投資者參與房地產(chǎn)項目提供了多元化的投資渠道。在房地產(chǎn)金融不斷創(chuàng)新的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)這些金融產(chǎn)品，有效拓寬金融渠道，在這樣的情況下就能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)對間接融資的依賴性，有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新具體表現(xiàn)

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新得益于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善與發(fā)展，與美國等西方國家相比，由于體制轉(zhuǎn)軌的階段性特征以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度存在一定差異，使得我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在短期內(nèi)呈現(xiàn)出了較強(qiáng)的波動性特征，同時在不斷進(jìn)行創(chuàng)新的過程中也出現(xiàn)了一些新的金融風(fēng)險，且這些風(fēng)險具有一定隱蔽性、集中性特征。

（四）房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)一般表示開發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)出于盈利的目的，投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，其中涉及立項決策到竣工驗收再到宣傳銷售的全部經(jīng)營管理過程。房地產(chǎn)即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合成，是客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)、站在法律層面考慮，房地產(chǎn)實際上屬于一種財務(wù)權(quán)利，這是一種寓含于房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)利益和由此形成的各種權(quán)利，包括了租賃權(quán)、抵押權(quán)、使用權(quán)、所有權(quán)等。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題

目前，房地產(chǎn)金融市場多元化融資新格局正在形成。越來越多新的融資工具和主體開始涌現(xiàn)，新型房地產(chǎn)金融融資工具的快速發(fā)展也帶來了一定的風(fēng)險，包括房地產(chǎn)金融法律法規(guī)嚴(yán)重滯后、監(jiān)管機(jī)制不完善、執(zhí)法監(jiān)管不嚴(yán)等，給房地產(chǎn)金融市場發(fā)展帶來了隱憂。2021年1月－8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資134364億元，同比增長14.8%。整體上房地產(chǎn)金融整體規(guī)模年均增長8.7%。其中，國內(nèi)貸款16918億元，下降6.1%，房地產(chǎn)市場自籌資金40773億元，增長9.3%，房地產(chǎn)市場的定金和預(yù)付款共計50997億元，增長31.3%，而個人住房抵押貸款整體規(guī)模達(dá)到21490億元，增長13.4%。

（一）金融體系不完善，金融創(chuàng)新性不夠

房地產(chǎn)金融體系包括了房地產(chǎn)一、二級市場，通過有效結(jié)合兩個市場的方式，可以形成一個萬能的房地產(chǎn)金融體系。與西方發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融體系的完善程度不夠，我國許多居民缺乏主動投資意向，導(dǎo)致我國市場資本比較落后，無法為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供充足的資金。同時在金融創(chuàng)新不足的情況下，也難以發(fā)揮房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用[1]。金融體系的不完善和創(chuàng)新性不足，本質(zhì)上已經(jīng)在中國房地產(chǎn)市場中顯現(xiàn)，因為當(dāng)下對于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作力度加強(qiáng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不同程度上遇到流動性危機(jī)，根據(jù)2021年10月數(shù)據(jù)，100家房地產(chǎn)商的融資總量環(huán)比下降54.5%，同比下降73%，這樣的數(shù)據(jù)之下，房地產(chǎn)企業(yè)的格局發(fā)生了變化，如果沒有創(chuàng)新支撐，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展都會受到很大的影響。

（二）監(jiān)管體系有待完善

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展時間較長，目前已經(jīng)逐漸走向成熟，尤其是房地產(chǎn)金融發(fā)展速度受到了人們的廣泛關(guān)注，相比而言對房地產(chǎn)金融制度、規(guī)范的建立缺乏一定的重視。在我國經(jīng)濟(jì)、科技不斷發(fā)展的過程中，市場上涌現(xiàn)出了許多新的金融產(chǎn)品、服務(wù)，由于這些金融產(chǎn)品、服務(wù)缺乏對應(yīng)的制度、規(guī)范，所以很難在市場上發(fā)揮應(yīng)有的作用，在這樣的情況下也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中需要面臨的風(fēng)險。在具體開展房地產(chǎn)金融監(jiān)管工作的過程中，還普遍存在監(jiān)管效率低下的問題，房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系有待完善，這從一定程度上造成了大量金融資源流失，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)金融創(chuàng)新效率，最終制約了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。國內(nèi)的房地產(chǎn)金融配套體系不夠完善，相較于國外也有很大的發(fā)展差距，比方說國外在發(fā)展一級市場的時候會先審核房地產(chǎn)金融配套體系，然后防范金融風(fēng)險，在貸前審查的時候需要有個人信用制度體系，且做好借款人財務(wù)情況的監(jiān)督。以美國為例，美國公民有一個社保號碼和相應(yīng)賬戶，公民的收支、納稅、犯罪記錄等等都記錄在案，這樣就避免了監(jiān)管中出現(xiàn)漏洞，這在國內(nèi)還是比較欠缺的。

（三）金融市場產(chǎn)品單一，市場發(fā)展不平衡

從目前的情況來看，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新難以滿足多樣性、專業(yè)化特征，在這樣的情況下就對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新形成了制約，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場中的產(chǎn)品類別比較單一。房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，也僅僅局限于產(chǎn)品數(shù)量創(chuàng)新，產(chǎn)品之間的差異性不夠明顯。同時房地產(chǎn)行業(yè)對金融產(chǎn)品的制作還存在一定弊端，比如房地產(chǎn)金融中的信貸功能與房地產(chǎn)相關(guān)貸款產(chǎn)品的存現(xiàn)期較短。從目前的情況來看，在我國房地產(chǎn)金融市場中，很少有超過兩年的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，多數(shù)信貸產(chǎn)品時間在1～2年左右，在這樣的情況下會對房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)造成嚴(yán)重影響，最終影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（四）法律法規(guī)制約力度有待提高

近年來，我國房地產(chǎn)金融行業(yè)得以迅速發(fā)展，當(dāng)前我國出臺的相關(guān)法律法規(guī)對房地產(chǎn)金融行業(yè)的影響、制約力度較小，甚至還沒有覆蓋所有的金融問題，這就給許多只顧及短期經(jīng)濟(jì)利益的企業(yè)創(chuàng)造了良好機(jī)會，嚴(yán)重?fù)p害了人民群眾的合法權(quán)益。在部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中，企業(yè)現(xiàn)有監(jiān)管模式還缺乏系統(tǒng)性的管理，并且法律法規(guī)也比較落后[2]。比如部分企業(yè)在金融財務(wù)方面雖然制定了風(fēng)險監(jiān)管制度，但是在具體實施的過程中并沒有得到有效監(jiān)管。部分管理人員對金融財務(wù)會計審核活動缺乏妥善管理，只是根據(jù)相關(guān)審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，沒有深入對企業(yè)財務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查與審核，在這樣的情況下必然會影響企業(yè)制度體系的有效落實，并且也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定經(jīng)營風(fēng)險。所以我國還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步對房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善，杜絕房地產(chǎn)金融市場中出現(xiàn)一系列負(fù)面問題，逐步加大在房地產(chǎn)金融市場中的懲處力度，確保在促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過程中，為房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新采取的對策

（一）政府發(fā)揮作用，建立和健全全方位的監(jiān)管體系

對于政府部門來說，必須直接或間接發(fā)揮在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的領(lǐng)導(dǎo)作用，政府部門可以組織專業(yè)的金融人員直接參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供穩(wěn)定的資金來源，強(qiáng)化對住基金的管理，有效提升企業(yè)、個人住房公積金的使用效率。政府部門也可以間接發(fā)揮對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的支持作用，制定完善的制度，通過制度實施的方式促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，進(jìn)一步維護(hù)我國房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。為了杜絕金融風(fēng)險對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成的影響，政府部門應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的作用，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融體系，并在此基礎(chǔ)上持續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，建立和健全全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。比如可以加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融發(fā)展中潛在風(fēng)險的分析，以政府為主導(dǎo)制定和實施相應(yīng)的監(jiān)管制度，切實降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險發(fā)生的概率[3]。還可以通過建立針對房地產(chǎn)金融的信用體系，鼓勵更多信用機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，結(jié)合各種先進(jìn)的現(xiàn)代化技術(shù)，構(gòu)建覆蓋全國的信息資源庫，切實保證信息的可靠與真實性，著重將企業(yè)、個人的信用信息納入資源庫中，通過這種方式為提高房地產(chǎn)金融安全性提供重要的保障。

（二）完善金融體系，拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化發(fā)展

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠商業(yè)銀行進(jìn)行融資，這種融資方式比較單一，一旦融資流程出現(xiàn)差錯，或者銀行拒絕融資，必然會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。針對這些問題，需要進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，實現(xiàn)多元化發(fā)展目標(biāo)，這從一定程度上可以分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險，同時也為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供新的方向與思路。比如可以適當(dāng)降低企業(yè)發(fā)行債券、股票的條件，促進(jìn)房地產(chǎn)抵押逐漸朝著證券化的方向邁進(jìn)。同時在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上，還可以建立房地產(chǎn)基金，政府通過出臺更多優(yōu)惠政策的方式吸引更多金融機(jī)構(gòu)尤其是國外金融機(jī)構(gòu)加入，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資，為推動我國房地產(chǎn)金融多元化發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。在這一背景下，國家也可以逐步開放住房公積金貸款，通過這種方式有效緩解貸款壓力。

（三）預(yù)防金融創(chuàng)新風(fēng)險，服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向

我國房地產(chǎn)市場目前還存在著產(chǎn)品單一、市場不完善等問題，因此必須進(jìn)一步對一級市場進(jìn)行完善，同時還應(yīng)當(dāng)積極推動二級市場發(fā)展，為房地產(chǎn)抵押創(chuàng)造良好的條件，充分豐富金融市場產(chǎn)品供給，完善市場機(jī)制，持續(xù)加強(qiáng)對長期性房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防控力度。逐步完善房地產(chǎn)金融體系，拓寬資金來源與金融市場面積，為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中產(chǎn)品質(zhì)量與數(shù)量的提升創(chuàng)造良好的條件。實體經(jīng)濟(jì)主要是通過產(chǎn)品制造、生產(chǎn)的方式，直接將這些產(chǎn)品運(yùn)用到實際活動當(dāng)中，相比而言虛擬經(jīng)濟(jì)非常依賴各種資本的運(yùn)作[4]。歐洲發(fā)生的歐債危機(jī)和美國發(fā)生的次貸危機(jī)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了一定警示作用，要求我國在不斷對房地產(chǎn)金融進(jìn)行創(chuàng)新的過程中，要始終堅持走實體經(jīng)濟(jì)的道路，通過這種方式進(jìn)一步發(fā)揮我國房地產(chǎn)金融促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)升級、轉(zhuǎn)型的作用，為維護(hù)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。同時政府部門也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的作用，根據(jù)雙線并行政策，有效對我國房地產(chǎn)市場供給進(jìn)行調(diào)整，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

四、結(jié)語

綜上所述，2021年是房地產(chǎn)企業(yè)難熬的一年，房地產(chǎn)企業(yè)“以價換量”的窗口期不斷縮小，回款空間越來越小。房地產(chǎn)企業(yè)整體融資環(huán)境仍將趨緊。此外，由于銀行貸款的風(fēng)險偏好，部分房企融資難有實質(zhì)性改善，償債壓力可能持續(xù)加大，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)都在下滑，成為市場的主基調(diào)。自央行提出“兩個維護(hù)”以來，監(jiān)管層相繼發(fā)聲，房地產(chǎn)信貸環(huán)境回暖，出現(xiàn)拐點(diǎn)，房貸端也有放松跡象。但考慮到房地產(chǎn)稅試點(diǎn)已進(jìn)入實際操作階段，市場觸底過程中觀望情緒并未消除，只有房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正式實施后，市場走勢才會趨于穩(wěn)定。

文章重點(diǎn)對我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的問題以及解決對策進(jìn)行了分析。從目前的情況來看，我國在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中還存在金融體系和監(jiān)管體系不完善、金融市場產(chǎn)品單一、法律法規(guī)約束力度較低等問題。針對這些問題，我國政府部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的干預(yù)力度，著手建立全方位的監(jiān)管體系，不斷拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，加強(qiáng)對金融創(chuàng)新風(fēng)險的管控，進(jìn)一步推動我國房地產(chǎn)金融行業(yè)健康發(fā)展。