基于現(xiàn)金流視角下房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理的思考

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（青島泰澤海泉置業(yè)有限公司，山東 青島 266200）

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務和現(xiàn)金流管理的時代背景

隨著我國對房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)融資政策的收緊，穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)金流管理包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，現(xiàn)金流出主要包括土地成本支出、開發(fā)成本支出、期間費用支出和稅金支出。近年來，我國稅務系統(tǒng)金稅三期實行和金稅四期的即將上線，都對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理提出了更高的要求，稅務部門通過金稅系統(tǒng)對房地產(chǎn)企業(yè)進行多維度對比，加大監(jiān)管力度，要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅務必須合法，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務現(xiàn)金流支出顯得更加重要。房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下必須加強稅務管理，而合法有效的稅務管理也有助于企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)健運行，為企業(yè)提供“血液”，高效的稅務管理，能夠使企業(yè)納稅成本有效降低，減少和延緩現(xiàn)金流的支出，從而為企業(yè)節(jié)省資金成本，增加企業(yè)的利潤。

二、稅務管理對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的意義

（一）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的意義

在房地產(chǎn)調(diào)控愈加嚴格的形勢下，從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的角度來看，現(xiàn)金流即是企業(yè)的血脈，只有對現(xiàn)金流進行科學的預測和規(guī)劃，合理管理現(xiàn)金的流入和流出，才能保證企業(yè)的正常穩(wěn)健運行。如果流入企業(yè)的現(xiàn)金流不能滿足企業(yè)項目需求，出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，企業(yè)將會無法進行債務償還。這不僅影響自身經(jīng)營發(fā)展，還會顯著加大企業(yè)的現(xiàn)金流風險，對企業(yè)的品牌形象造成嚴重負面影響。

（二）稅務管理對企業(yè)現(xiàn)金流的意義

一是良好的稅務管理有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益。隨著我國金稅三期稅務系統(tǒng)的實施和即將實施的金稅四期，稅務管控逐步進入數(shù)字化時代，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理提出了更高的要求。如果企業(yè)忽視稅務風險的防控，只是一味的追求企業(yè)利潤最大化，降低稅務成本，如果遇到稅務稽查、檢查時，出現(xiàn)較大的稅務風險，企業(yè)不僅會面臨行政罰款，同時還會被追繳稅款和滯納金，并處以罰款，會產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流出。二是有效的稅務管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)健。隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的嚴控和老百姓對房地產(chǎn)的市場預期趨于理性，房地產(chǎn)企業(yè)市場行情已經(jīng)不再是高毛利的行業(yè)，銷售也出現(xiàn)一定的下滑，給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來巨大的壓力，各個房地產(chǎn)企業(yè)均在采取措施，做到開源節(jié)流。有效的稅務管理、稅務預測能夠合理的預測稅金的支出，做到事前鋪排，為企業(yè)提供預警的信號，助力經(jīng)營者提前采取預防措施，科學、合理的制定財務預算，為企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)健提供保障。三是有效的稅務管理有助于保持良好的信譽，降低成本。企業(yè)有效的稅務風險管理可以降低企業(yè)的稅務違法行為，保持企業(yè)良好的企業(yè)聲譽，幫助企業(yè)以較低的成本獲得資金或者政府的支持，降低企業(yè)的稅務成本，降低不正確的稅務風險管理、稅務籌劃而導致的罰款和滯納金，促進企業(yè)實現(xiàn)價值最大化。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理存在的問題

（一）企業(yè)稅務風險管理意識淡薄

現(xiàn)階段，我國仍有許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對稅務風險管理意識淡薄，在經(jīng)營過程中往往比較偏重現(xiàn)金流管理，對潛在的稅務風險存在僥幸心理，對稅務風險沒有深刻的理解。同時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，涉稅流程復雜，每個環(huán)節(jié)的業(yè)務人員對稅法僅有表面的理解，有時認為輕微的違反稅法行為會瞞天過海，不被發(fā)現(xiàn)。財務人員迫于資金壓力，往往在稅金支出方面進行拖延，減緩現(xiàn)金流的支出，然而一旦稅務問題被查出，就會導致嚴重的后果，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流平衡。

（二）企業(yè)內(nèi)部稅務風險控制制度不健全

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部稅務風險控制體系還有待完善。由于沒有單獨設置稅務管理的機構(gòu)，涉稅事項主要由財務人員兼顧處理，因此對稅法的理解往往不夠深入。而且，公司的財務和稅務沒有明確的劃分，導致企業(yè)辦稅人員對稅務風險的識別能力不強，缺少對公司稅務管理的全局意識，一旦出現(xiàn)稅務風險，各部門之間會出現(xiàn)相互推諉的現(xiàn)象。

（三）企業(yè)稅務人員與稅務管理部門之間缺乏有效稅企溝通

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中涉及的稅務風險多，且業(yè)務復雜和金額較大，現(xiàn)有的稅收法律、法規(guī)并不能完全覆蓋開發(fā)經(jīng)營操作中的各個方面和新出現(xiàn)的業(yè)務類型，稅企之間缺乏良好的溝通往往會導致企業(yè)產(chǎn)生巨大的稅務風險和現(xiàn)金流流出，甚至是行政罰款。當企業(yè)出現(xiàn)稅務問題時，習慣性地與稅務機關各稅種管理部門分別聯(lián)系，但是同一個政策在不同地區(qū)、甚至同一地區(qū)的不同稅務部門也會存在理解、解讀不一致，由此造成執(zhí)行偏差較大。所以，如果沒有有效、良好的稅企溝通機制，將會造成企業(yè)的稅務風險增加，影響企業(yè)的稅務管理和經(jīng)濟效益。

（四）缺乏稅務現(xiàn)金流預算管理制度

我國許多房地產(chǎn)企業(yè)對稅務管理缺少預算管理制度，認為稅金的支出就是按照業(yè)務的發(fā)生依法合理的支出，無需進行稅務籌劃，并未建立稅務預算管理制度，這樣做的結(jié)果就是，會影響房地產(chǎn)企業(yè)稅金的有序支出和房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)健。同時，在房地產(chǎn)項目實際開發(fā)建設過程中，由于項目涉及因素較多，之前做的各項稅務預算計劃往往未得到有效落實，這樣在超出預算額時也無法進行有效彌補，從而使得稅務的預算管理常常流于形式，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理。

四、基于現(xiàn)金流視角的房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防范建議

（一）提高對稅務風險管理意識和重視程度

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，項目規(guī)模增加，企業(yè)的管理人員不僅需要轉(zhuǎn)變對稅務風險的認識，還要把企業(yè)稅務風險管理和稅務預算提高到企業(yè)的戰(zhàn)略層面進行重視，將基于現(xiàn)金流視角管理的稅務風險管理，融入到企業(yè)經(jīng)營開發(fā)各個環(huán)節(jié)和企業(yè)的戰(zhàn)略目標中，增強全員對稅務現(xiàn)金流管理的重視，讓員工深刻認識到稅務風險管理對公司日?，F(xiàn)金流管理的重要性。通過職責分工，對涉及稅務風險和現(xiàn)金流支出較多的開發(fā)環(huán)節(jié)進行重點關注，確保各項涉稅流程合法、合理、合規(guī)，保證企業(yè)的稅務籌劃、稅務風險在可控的范圍內(nèi)，合理安排稅務資金的流出。

（二）提高涉稅崗位人員的稅務專業(yè)水平

房地產(chǎn)項目經(jīng)營開發(fā)涉及的周期長，在此過程中涉及的資金量較大，出現(xiàn)的問題也較多，這樣就對企業(yè)稅務專業(yè)人員的能力提出較高要求。在管理中，要對內(nèi)部的稅務崗位進行調(diào)整，設立專業(yè)的稅務管理崗，組建高水平的稅務專業(yè)隊伍，提高稅務人員的專業(yè)化水平，發(fā)揮其專業(yè)能力。在人員的培訓和招聘過程中，要招聘稅務復合型人才，對招聘人員的專業(yè)背景和日常申報等業(yè)務能力提高要求，降低員工適應稅務崗位的時間成本。同時，稅務相關人員要積極關注新出臺的稅收政策以及已有政策的適用范圍和優(yōu)惠內(nèi)容的變化，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅務事項合法，降低企業(yè)的稅務風險。

（三）加強企業(yè)內(nèi)部以及與主管稅務部門的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應該加強企業(yè)內(nèi)部各部門之間的橫向溝通，稅務管理人員應定期參與項目公司的例會，了解項目的開發(fā)進度，掌控每個環(huán)節(jié)的稅務風險，對項目開發(fā)過程中遇到的稅務問題及時給予解決支持，確保稅務方案的可執(zhí)行性。企業(yè)應定期加強與稅務局的溝通，對有爭議的稅務事項和稅務政策，需要提前溝通，防止對政策文件理解錯誤而造成違反稅法的稅務風險。通過與稅務部門的良好溝通，可以及時掌握地方上稅收政策的變動和最新的稅務政策，有效降低企業(yè)稅務風險，避免稅務罰款、滯納金的產(chǎn)生，確保企業(yè)的現(xiàn)金流正常維持，從而提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險預警機制

房地產(chǎn)項目開發(fā)工期較長，需要從各個階段、各個業(yè)務環(huán)節(jié)進行稅務風險預警管理，對存在大額涉稅風險可能性的重點環(huán)節(jié)，進行風險源查找和分析統(tǒng)計，對涉稅風險分等級進行設置，將稅務風險的防范流程細化，針對不同的稅務風險采取不同的措施，最大限度地規(guī)避風險。同時，要重視稅務信息化建設，借助計算機云計算、大數(shù)據(jù)處理技術等手段，對簡單、重復的稅務數(shù)據(jù)，在進行統(tǒng)計、簡單匯總、分析工作時，可以交給信息系統(tǒng)計算。

（五）建立有效的稅務風險管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理是企業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，健康的現(xiàn)金流有助于企業(yè)提高項目的利潤，降低財務風險。同時，現(xiàn)金流管理又涉及企業(yè)各運營環(huán)節(jié)，涉及面比較廣，這其中稅務管理是影響現(xiàn)金流的一個重要方面。企業(yè)應該根據(jù)自身的實際情況，建立有效的稅務風險管理制度，加強對稅務風險的重視程度和認識，在崗位設置、稅務信息化建設方面增加投入，降低企業(yè)的稅務風險，維持健康良好的現(xiàn)金流，向銀行等外部金融機構(gòu)傳遞企業(yè)健康發(fā)展的積極信息，降低企業(yè)的融資成本，深入挖掘房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)在利潤點，建立現(xiàn)金流視角的稅務風險管理競爭優(yōu)勢，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。