房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理研究

李甲武 晉能房地產(chǎn)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收包含多個(gè)方面，因而所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)和稅務(wù)數(shù)據(jù)也是非常多的。這一狀況直接給房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理帶來了一定的挑戰(zhàn)性，需要在風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中考慮到稅收數(shù)據(jù)的復(fù)雜化和多樣化。同時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)存在偷稅和漏稅的行為，也給稅務(wù)監(jiān)管方面帶來了工作上的難題。因此，有必要在新時(shí)期加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，并做好稅收監(jiān)督，完善基礎(chǔ)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.成本核算方面的準(zhǔn)確性問題

成本核算本身是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的重要內(nèi)容之一，相對(duì)而言，這一內(nèi)容出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性是最大的。在目前的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段，許多企業(yè)都出現(xiàn)成本核算數(shù)據(jù)造假的情況，妄圖通過一些虛增成本數(shù)據(jù)來逃避稅收，再加上房地產(chǎn)開發(fā)有一定的期限性特征，這期間往往會(huì)受到多種因素的影響，因而相應(yīng)的成本核算也較為復(fù)雜。一些房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)涉及較多的配套設(shè)施，因此，往往會(huì)選擇在工程完工之后才展開成本核算，由于所涉及內(nèi)容較多，核算難度也會(huì)隨之增大。面對(duì)這些狀況，房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)當(dāng)著重關(guān)注成本核算環(huán)節(jié)[1]。

2.電子稅務(wù)數(shù)據(jù)存在不規(guī)范現(xiàn)象

現(xiàn)如今，越來越多的企業(yè)開始實(shí)施電子化辦公，電子稅收也逐漸映入人們的眼簾，其能夠迅速完成稅務(wù)數(shù)據(jù)填報(bào)，整個(gè)稅務(wù)申報(bào)環(huán)節(jié)也較為方便快速。但從目前狀況來看，不少房地產(chǎn)企業(yè)所申報(bào)的電子稅務(wù)數(shù)據(jù)都存在一定的問題，比如，基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)科目出現(xiàn)混亂狀況、記賬時(shí)間不準(zhǔn)確、科目填寫不正確等。之所以會(huì)出現(xiàn)這些狀況，主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理人員缺乏對(duì)電子稅收的準(zhǔn)確認(rèn)知，對(duì)相關(guān)計(jì)算機(jī)軟件的應(yīng)用不太熟悉，以至于電子稅務(wù)數(shù)據(jù)填寫會(huì)出現(xiàn)不規(guī)范問題，直接影響到了稅務(wù)申報(bào)結(jié)果。

3.個(gè)人所得稅代扣代繳流程不完善

房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式本身較為特殊，所涉及的財(cái)務(wù)活動(dòng)環(huán)節(jié)也較多。在開展房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，一般會(huì)有工程隊(duì)伍直接承包建設(shè)工作，那么必然需要給這一部分人員發(fā)放工資，并做好個(gè)人所得稅的代扣代繳工作。但對(duì)于其中的一部分臨時(shí)工而言，他們本身不屬于公司的正式員工，且存在一定的流動(dòng)性，那么在對(duì)這些人員展開個(gè)人所得稅代扣代繳工作時(shí)，便容易出現(xiàn)流程不完善的現(xiàn)象，不僅不會(huì)開具一些正規(guī)發(fā)票，也沒有將這一部分人的工資實(shí)時(shí)納入企業(yè)勞務(wù)報(bào)酬當(dāng)中。這一狀況無疑給房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)性[2]。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.土地信息登記不符合相關(guān)規(guī)定要求

在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收項(xiàng)目當(dāng)中，城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于其中非常重要的一種，而對(duì)于這一稅收項(xiàng)目的繳納，需要有相應(yīng)的土地信息登記作為基礎(chǔ)，但有不少房地產(chǎn)企業(yè)并沒有按照相關(guān)規(guī)定要求展開土地信息登記工作，導(dǎo)致稅務(wù)繳納的延遲，也給稅務(wù)管理帶來了一定程度上的風(fēng)險(xiǎn)。在電子稅務(wù)系統(tǒng)的逐步完善下，已經(jīng)可以掃描到哪些企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行繳納稅務(wù)，如果房地產(chǎn)企業(yè)被查出存在延遲繳納稅務(wù)的行為，那么必然會(huì)受到一定處罰。

2.房屋房產(chǎn)稅延遲繳納的風(fēng)險(xiǎn)性

在房地產(chǎn)的房子建設(shè)完工后，除了交付給業(yè)主的房子，其他房子都需要出租或者自用處理，而這一部分房屋也會(huì)有相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收，需要做好房屋信息登記，并按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來展開稅務(wù)繳納。但從實(shí)際狀況來看，不少企業(yè)忽略了這一部分稅務(wù)，不僅沒有對(duì)相應(yīng)的房屋進(jìn)行登記，也沒有繳納相關(guān)稅務(wù)。因此，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，必然需要著重關(guān)注出租和自用房屋的稅務(wù)問題，做好相關(guān)信息登記，否則將會(huì)受到嚴(yán)厲處罰[3]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的主要形成原因分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，本身經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品較為特殊，主要是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，通過對(duì)房屋建筑物的加工改造和銷售，來達(dá)到盈利的目的。從經(jīng)營(yíng)性質(zhì)上來看，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與一般的商品和勞務(wù)是完全區(qū)別開來的，開發(fā)形式也呈現(xiàn)出了復(fù)雜多樣化的特征，與我們生活中常見的其他行業(yè)表現(xiàn)出了巨大的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)需要涉及到房地產(chǎn)建設(shè)和銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，在每個(gè)環(huán)節(jié)的處理方式也有一定的差異性，因而會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)人員形成一定的素質(zhì)要求。如果財(cái)務(wù)人員不具備較高的專業(yè)素質(zhì)，那么便很難處理好財(cái)務(wù)和稅務(wù)。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性，財(cái)務(wù)人員必須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)知識(shí)，能夠準(zhǔn)確、合理地分析稅務(wù)數(shù)據(jù)，正確開展稅務(wù)核算和申報(bào)工作。無論其中的哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)數(shù)據(jù)方面的問題，都會(huì)導(dǎo)致不同程度上的稅收風(fēng)險(xiǎn)，因而必須需要加以重視。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)稅收機(jī)制的多變性

相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，所涉及的業(yè)務(wù)非常廣泛，對(duì)應(yīng)的稅務(wù)種類也相當(dāng)多。在對(duì)不同稅務(wù)展開處理時(shí)，所需要遵循的機(jī)制方法也有一定差異。同時(shí)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所出臺(tái)的稅收政策較多，且存在多變性，很容易隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境的改變而發(fā)生變動(dòng)。在這種形勢(shì)下，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法妥善處理好不同稅務(wù)，那么便容易產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)管理層缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

現(xiàn)如今的許多房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)方面都沒有形成良好的風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)知，也沒有重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)而造成企業(yè)所有人員都沒有認(rèn)真對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)問題，缺乏相關(guān)知識(shí)，認(rèn)為只需要做好基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)核算和稅收申報(bào)變沒有問題了。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能來源于各個(gè)方面，僅僅做好財(cái)務(wù)核算是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)當(dāng)深層次關(guān)注稅務(wù)流程，做好事前的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和中期的稅收監(jiān)督工作，并在后期對(duì)整個(gè)稅收展開工作檢查。這需要整個(gè)企業(yè)上下集體形成良好的稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，并認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性[4]。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的主要建議

(一)合理運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)展開納稅工作

結(jié)合當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，近些年涌現(xiàn)出的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量非?？捎^，且不同房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模也不一樣，除了一些我們所熟知的大型房地產(chǎn)企業(yè)，也分布著許多規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)。由于自身規(guī)模較小，因而相應(yīng)的管理措施也不是特別成熟，更加難以合理開展稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作。對(duì)于這一狀況的改善，可以選擇合理運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理逐步融入大數(shù)據(jù)當(dāng)中。一是可以加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作，二是能夠提高稅務(wù)繳納的準(zhǔn)確性。大數(shù)據(jù)的應(yīng)用相當(dāng)廣泛，而且具有智能化的特征，將其應(yīng)用到稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作中的時(shí)候，可以完全覆蓋到不同的房地產(chǎn)建設(shè)階段，并結(jié)合不同階段的財(cái)務(wù)管理狀況，具體性地解決和應(yīng)對(duì)稅收管理工作中的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)切實(shí)完善現(xiàn)有稅收風(fēng)險(xiǎn)防范管理機(jī)制

在應(yīng)對(duì)稅收管理的相關(guān)問題時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要遵循相關(guān)法律法規(guī)，做好基礎(chǔ)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)培訓(xùn)，主動(dòng)分析稅務(wù)繳納過程中容易出現(xiàn)問題的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，從而做到有效的稅收風(fēng)險(xiǎn)防范管理。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從大的方向出發(fā)，切實(shí)完善現(xiàn)有稅收風(fēng)險(xiǎn)防范管理機(jī)制，從根本上提高自身的稅收風(fēng)險(xiǎn)防范能力，不斷加大成本核算階段的稅收監(jiān)督力度，盡可能避免稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

(三)構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題完全覆蓋了從開發(fā)、建設(shè)到完工交付的三個(gè)階段，因而在實(shí)際的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理當(dāng)中，也需要結(jié)合這三個(gè)階段來具體對(duì)待稅收問題。為了有效評(píng)定不同階段的風(fēng)險(xiǎn)程度，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著構(gòu)建科學(xué)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，采用定量的方法展開稅務(wù)綜合考察，嚴(yán)格確保數(shù)據(jù)的真實(shí)有效性。一旦發(fā)現(xiàn)稅收數(shù)據(jù)存在問題，需要及時(shí)進(jìn)行糾正。首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部可以組建一支主要負(fù)責(zé)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)展開評(píng)估的隊(duì)伍，如果缺乏內(nèi)部組建條件，那么也可以從外部聘請(qǐng)一些優(yōu)秀的高素質(zhì)專業(yè)人才，由他們進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估，從而了解風(fēng)險(xiǎn)程度以及威脅性；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化稅務(wù)信息收集體系，確保所有信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)稅務(wù)數(shù)據(jù)造假的情況；最后，房地產(chǎn)企業(yè)有必要結(jié)合自身的稅務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，準(zhǔn)確覆蓋房地產(chǎn)建設(shè)工作的各個(gè)階段，做好預(yù)警和防范工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并加以有效處理。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體實(shí)踐措施

(一)拓寬稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理途徑，加強(qiáng)部門之間的交流合作

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理涉及到了非常多的工作內(nèi)容，且包括了多種多樣的稅務(wù)類型，無論采用哪一種計(jì)稅方式，都需要由專業(yè)人員展開納稅申報(bào)。在這一狀況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，缺乏專業(yè)性較強(qiáng)的稅務(wù)管理人員，那么便可以將稅收風(fēng)險(xiǎn)管理交由外部稅務(wù)事務(wù)所。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃初期，稅務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)將主要的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)放在契稅和耕地稅方面，而到了中期的施工階段，則需要關(guān)注印花稅和營(yíng)業(yè)稅。在這其中，一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過會(huì)計(jì)手段來調(diào)整營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到延長(zhǎng)現(xiàn)有資金的目的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售和完成階段，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理需要著重關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅，并且也需要了解這一過程中的房產(chǎn)稅以及附加稅等。為了確保稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能夠有效開展，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)部門之間的交流合作，做好房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門之間的溝通聯(lián)系，及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的變化，進(jìn)而降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)準(zhǔn)確分析稅收實(shí)際狀況，適當(dāng)調(diào)節(jié)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效開展，必然會(huì)涉及到相當(dāng)多的財(cái)務(wù)活動(dòng)和管理人員，因而在對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防控制時(shí)，需要充分結(jié)合稅務(wù)實(shí)際狀況來進(jìn)行，并對(duì)相關(guān)的稅收籌劃數(shù)據(jù)加以分析研究，發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)與參考數(shù)據(jù)之間的差異，隨之做好稅務(wù)方面的監(jiān)督管理。如果稅收風(fēng)險(xiǎn)是由于人為因素導(dǎo)致的，那么還需要結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)有制度進(jìn)行調(diào)節(jié)，以達(dá)到順利轉(zhuǎn)移稅收風(fēng)險(xiǎn)的目的。如果稅收風(fēng)險(xiǎn)是由于稅收政策變化的原因?qū)е?，并給企業(yè)帶來相當(dāng)大的稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員需要及時(shí)快速做出反應(yīng)，適當(dāng)調(diào)節(jié)現(xiàn)有的稅收籌劃。如果稅收風(fēng)險(xiǎn)是由會(huì)計(jì)核算方面的問題導(dǎo)致的，那么需要對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行審查，充分了解哪一部分的數(shù)據(jù)核算出現(xiàn)了問題，并要求稅收管理人員重新核對(duì)稅務(wù)數(shù)據(jù)，避免造成更大的稅收風(fēng)險(xiǎn)[5]。

(三)強(qiáng)化企業(yè)守法意識(shí)，堅(jiān)決做好誠(chéng)信納稅

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展整體較為穩(wěn)健，而在國(guó)家實(shí)施全新的住房制度后，很多城市都出現(xiàn)了房源供大于求的狀況，使得房地產(chǎn)企業(yè)所能獲得的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。對(duì)此，政府必然需要采取一定的措施平衡其中的利潤(rùn)差異，因而針對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策也在逐步完善和調(diào)整當(dāng)中。但也有一部分房地產(chǎn)企業(yè)為了從獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，沒有按照相關(guān)政策來完成納稅工作，甚至開始出現(xiàn)偷稅漏稅行為，進(jìn)而導(dǎo)致了一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了避免這一狀況的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)引以為戒，強(qiáng)化自身的守法意識(shí)，引領(lǐng)企業(yè)的所有人員形成良好的納稅認(rèn)知，堅(jiān)決做好誠(chéng)信納稅，杜絕偷稅漏稅行為。

(四)優(yōu)化企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，針對(duì)性設(shè)置稅務(wù)管理崗位

房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合稅務(wù)政策，從根本上防范和控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，積極貫徹國(guó)家的相關(guān)稅務(wù)政策。首先，要樹立企業(yè)法人的稅務(wù)治理觀念，提升管理層在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范中的指導(dǎo)作用，明確不同崗位的職責(zé)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)性地設(shè)置稅務(wù)管理崗位，盡可能配置專業(yè)素質(zhì)較高的稅務(wù)管理人員，并做好日常的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)工作，逐步提高稅務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合稅收政策的變動(dòng)來不斷優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)防范和管理機(jī)制，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任的細(xì)化，一旦出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，能夠第一時(shí)間加以處理和應(yīng)對(duì)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要逐步形成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本操作規(guī)范，盡可能將稅務(wù)工作所包含的文書傳輸、表格填寫、稅款核算等工作全部納入其中，并要求所有管理人員嚴(yán)格按照這一規(guī)范來開展日常的稅務(wù)管理工作。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理本身較為復(fù)雜，需要考慮的因素也非常多，整體的管理難度非常大。在新時(shí)期的發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以稅收政策為基準(zhǔn)，持續(xù)優(yōu)化和完善稅收風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，設(shè)置針對(duì)性的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，提升管理人員的專業(yè)素質(zhì)，全面保障稅收管理工作的有序開展。