我國(guó)城市房?jī)r(jià)影響因素的異質(zhì)性研究

崔 征，周夢(mèng)茜，孔靈柱

（吉林建筑大學(xué)，吉林 長(zhǎng)春 130118）

國(guó)家對(duì)住房問題的高度關(guān)注使得影響房?jī)r(jià)的因素成為學(xué)術(shù)界的重要研究課題。針對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素，國(guó)內(nèi)學(xué)者做了大量研究，他們認(rèn)為地區(qū)生產(chǎn)總值、利率、股票價(jià)格、居民消費(fèi)水平、信貸規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要因素。［1-5］此外，還有學(xué)者對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行了研究，相關(guān)探討主要從以下兩方面展開：其一是研究特定范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)影響因素。衣保中等、雷田禮等、湯文彬以35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)作為研究對(duì)象，［6-8］而陳卓、劉有章等、韓艷紅等主要研究長(zhǎng)三角城市群房?jī)r(jià)。［9-11］其二是比較不同區(qū)域房?jī)r(jià)影響因素的異同。周小平、李永剛等學(xué)者按省份或城市所處地理位置將全國(guó)分為東、中、西部，對(duì)比了相關(guān)因素對(duì)三個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)影響的差異，［12，13］陳鵬、李懷等則研究了一、二、三線城市房?jī)r(jià)影響因素的異質(zhì)性。［14，15］

已有文獻(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行了全方位、多角度的研究，但仍有可進(jìn)一步研究的空間。第一，盡管學(xué)者們認(rèn)識(shí)到了相同因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響在不同區(qū)域具有差異，但忽視了城市間發(fā)展的異質(zhì)性。研究中所用樣本數(shù)量較少，難以對(duì)科學(xué)的客觀規(guī)律進(jìn)行歸納；另外，利用低頻數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，無法準(zhǔn)確分析相關(guān)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。第二，在變量選擇上，少有學(xué)者關(guān)注到國(guó)際貿(mào)易給我國(guó)房?jī)r(jià)帶來的影響，但在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，國(guó)際貿(mào)易水平對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響是不容忽視的。第三，時(shí)間序列數(shù)據(jù)包含信息較少，會(huì)對(duì)研究結(jié)論的正確性產(chǎn)生影響?；诖?，本文擬從以上三個(gè)角度加以改進(jìn)，并通過對(duì)比一線、新一線、二線、全國(guó)城市房?jī)r(jià)受影響因素沖擊后的響應(yīng)，剖析學(xué)者們結(jié)論沖突的原因，以期實(shí)現(xiàn)一定的理論貢獻(xiàn)。

一、相關(guān)因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的路徑分析

1.公共物品供給。早在1969年，Oates就提出了公共品的資本化理論，即在其他條件相同的情況下，公共品供給越好的地方，越能獲得居民的青睞，地方的財(cái)產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨之得到提高。［16］而財(cái)產(chǎn)價(jià)值的提高又會(huì)促進(jìn)地方公共品供給，進(jìn)而形成良性循環(huán)。朱思宇、謝敘祎通過構(gòu)建固定效應(yīng)面板模型驗(yàn)證了公共物品供給對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)效應(yīng)。［17］受社會(huì)資源分配和城市地理位置影響，公共物品資源的豐富程度在不同等級(jí)城市間分配不均，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的城市公共物品無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都早已處于優(yōu)質(zhì)狀態(tài)，提升空間小，對(duì)居民購(gòu)房影響不大。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差城市的人民而言，他們更注重“有沒有”公共物品，而不是公共物品“好不好”。據(jù)此，提出假設(shè)：

H1：公共物品供給對(duì)新一線、二線城市房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用高于一線城市房?jī)r(jià)。

2.國(guó)際貿(mào)易。葛亦喬的研究顯示，經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房?jī)r(jià)具有正向影響。［18］對(duì)外開放程度的加深能夠引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)，這會(huì)提高建筑工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率，帶來工人工資水平的上漲，此時(shí)房地產(chǎn)的建筑成本增加，抬高了房?jī)r(jià)。而申騰飛提出，房?jī)r(jià)隨著對(duì)外開放程度的加深呈現(xiàn)先漲后降的變化趨勢(shì)。［19］國(guó)際貿(mào)易對(duì)城市發(fā)展的影響很大程度上體現(xiàn)在創(chuàng)造就業(yè)上，大量人口流入經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的城市，住房需求也越來越高。然而，低收入不足以支持高消費(fèi)，為了避免房屋過剩，開發(fā)商不得不通過降價(jià)的方式售房，國(guó)際貿(mào)易通過促進(jìn)就業(yè)、增加人口流動(dòng)影響了房?jī)r(jià)。據(jù)此，提出假設(shè)：

H2：國(guó)際貿(mào)易對(duì)一線、新一線城市房?jī)r(jià)的抑制作用高于二線城市房?jī)r(jià)。

3.房地產(chǎn)投資。賴一飛等針對(duì)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)間關(guān)系的研究結(jié)果表明，增加房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)具有正向影響。［20］這種情況與我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷提速的大背景一致，人口不斷涌入城市，對(duì)房屋的剛性需求數(shù)量十分龐大，而受土地資源等因素的制約，短時(shí)間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)供求平衡，自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。相較于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的城市，可融入性強(qiáng)的中小城市是農(nóng)民進(jìn)城的適宜選擇，其房?jī)r(jià)所受影響也就更大。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的城市房地產(chǎn)投資資金更多用于改善房屋周邊環(huán)境、增加相應(yīng)配套設(shè)施等，這會(huì)導(dǎo)致房屋總體質(zhì)量的提高，也可能影響房?jī)r(jià)。據(jù)此，提出假設(shè)：

H3：房地產(chǎn)投資對(duì)新一線、二線城市房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用高于一線城市房?jī)r(jià)。

4.收入水平。胡敏在對(duì)中國(guó)171個(gè)城市做了實(shí)證分析后，得出收入水平的提高會(huì)使房?jī)r(jià)上漲的結(jié)論。［21］這很符合現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)，收入水平的增加有助于潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化，需求的增加則會(huì)推高房?jī)r(jià)，這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較差的城市更普遍。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的城市居民而言，對(duì)房屋保值增值投資屬性方面的需求更多，收入的微量變化并不影響其是否購(gòu)買房屋的決策。據(jù)此，提出假設(shè)：

H4：收入水平對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用高于一線、新一線城市房?jī)r(jià)。

5.信貸配給。王鵬、林曉燕、昌菖等學(xué)者的研究結(jié)果顯示信貸配給的增加對(duì)房?jī)r(jià)具有正向影響。［22，23］他們從需求側(cè)進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)市場(chǎng)中的貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，消費(fèi)者能夠以較低的代價(jià)從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，其購(gòu)買房屋的行為會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中的有效需求增加，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。然而，信貸配給對(duì)供給側(cè)也會(huì)產(chǎn)生影響，信貸配給的增加使得房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)更為活躍的建房行為，市場(chǎng)中房屋供給量的增加會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲。與收入水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響相似，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較差的城市開發(fā)空間更大，信貸配給的影響也就更大。據(jù)此，提出假設(shè)：

H5：信貸配給對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的抑制作用高于一線、新一線城市房?jī)r(jià)。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）變量選取

1.房?jī)r(jià)變量。依據(jù)城市在相關(guān)城市網(wǎng)絡(luò)中的樞紐性、對(duì)商業(yè)資源的吸引力、未來發(fā)展?jié)摿Α⑷嗣裥蓍e方式的多元性以及在消費(fèi)方面的活躍度等五方面指標(biāo)，《第一財(cái)經(jīng)周刊》將中國(guó)337個(gè)地級(jí)以上城市分為一線、新一線、二線等類別。由于商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占比較大，可用它的價(jià)格變動(dòng)代表市場(chǎng)中房?jī)r(jià)的變動(dòng)?；跀?shù)據(jù)的可得性，本文選取4個(gè)一線城市（北京、上海、廣州、深圳）、13個(gè)新一線城市（成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽、青島、合肥）、12個(gè)二線城市（寧波、昆明、福州、無錫、廈門、濟(jì)南、大連、哈爾濱、溫州、石家莊、南寧、貴陽）的商品房銷售均價(jià)作為房?jī)r(jià)變量。用F表示房?jī)r(jià)變量。

2.影響因素變量。受數(shù)據(jù)可得性限制，并借鑒已有文獻(xiàn)，本文的指標(biāo)設(shè)計(jì)如表1所示。

表1 變量設(shè)計(jì)與指標(biāo)說明① 不同城市影響因素變量的符號(hào)表示同房?jī)r(jià)。

（二）數(shù)據(jù)來源、處理及檢驗(yàn)

1.數(shù)據(jù)來源與處理。商品房銷售均價(jià)以各城市商品房月度銷售額/月度銷售面積得到，用CPI平減去除通貨膨脹影響，得到實(shí)際房?jī)r(jià)。另外，銷售均價(jià)缺失1、2月份，利用SPSS中臨近點(diǎn)間的線性趨勢(shì)方法將房?jī)r(jià)1、2月份數(shù)據(jù)插值；指標(biāo)中的缺失值也運(yùn)用SPSS軟件，利用其中的線性插值方法進(jìn)行了填補(bǔ)；為了與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)相匹配，房?jī)r(jià)影響因素的數(shù)據(jù)區(qū)間均為2012年1月至2018年12月；所有數(shù)據(jù)均在進(jìn)行CPI平減后取對(duì)數(shù)，以減少多重共線性和異方差對(duì)變量效應(yīng)分析準(zhǔn)確性的影響；數(shù)據(jù)來源于Wind中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)、中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)和前瞻數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。首先，利用ADF單位根檢驗(yàn)②由于模型中運(yùn)用數(shù)據(jù)為面板數(shù)據(jù)，故此處的平穩(wěn)性檢驗(yàn)為建立pool后的面板ADF單位根檢驗(yàn)。來檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，所有數(shù)據(jù)均在一階差分后實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)。其次，根據(jù)AIC、BIC、HQIC三項(xiàng)準(zhǔn)則選取最優(yōu)滯后階數(shù)，最終，以一線城市房?jī)r(jià)、新一線城市房?jī)r(jià)、全國(guó)城市房?jī)r(jià)為房?jī)r(jià)變量的三個(gè)PVAR模型最優(yōu)滯后階數(shù)為3階，二線城市房?jī)r(jià)為房?jī)r(jià)變量的PVAR模型最優(yōu)滯后階數(shù)為2階。最后選用Kao檢驗(yàn)法來檢驗(yàn)變量面板數(shù)據(jù)間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。檢驗(yàn)結(jié)果顯示四個(gè)PVAR模型均通過了協(xié)整性檢驗(yàn)，在5%顯著性水平下拒絕了變量間不存在長(zhǎng)期關(guān)系的原假設(shè)，說明變量間存在長(zhǎng)期且穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系。

三、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）脈沖響應(yīng)分析

對(duì)公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資、收入水平和信貸配給分別給予一單位的正向沖擊，以觀察房?jī)r(jià)對(duì)各變量沖擊的響應(yīng)情況。圖1至圖5分別顯示了一線城市房?jī)r(jià)、新一線城市房?jī)r(jià)、二線城市房?jī)r(jià)、全國(guó)城市房?jī)r(jià)受到各變量沖擊后的響應(yīng)圖像。其中，X軸表示時(shí)間，Y軸表示房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，細(xì)線代表±2標(biāo)準(zhǔn)差。

1.公共物品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析。圖1a中，公共物品供給一單位正向沖擊經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞后，在當(dāng)期給一線城市房?jī)r(jià)帶來正向影響，在第2期便對(duì)一線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生最大的負(fù)影響，而后震蕩變小，其影響于第10期接近于0。在b圖中，給公共物品供給一單位正向沖擊，在當(dāng)期即對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生最大負(fù)效應(yīng)，然后沖擊幅度減弱，于第4期產(chǎn)生最大的正效應(yīng)，而后在正負(fù)效應(yīng)交替變換中沖擊幅度越來越小，于第10期逐漸趨于0。這表明增加城市公共物品供給對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)的影響盡管在當(dāng)期會(huì)產(chǎn)生負(fù)影響，但長(zhǎng)期來看沖擊效應(yīng)的方向具有不確定性。c圖中二線城市房?jī)r(jià)受到公共物品供給沖擊后的響應(yīng)在波動(dòng)趨勢(shì)和幅度上均與新一線城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)類似。d圖中全國(guó)城市房?jī)r(jià)受到公共物品供給沖擊后的響應(yīng)在波動(dòng)趨勢(shì)上與一線城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)類似，波動(dòng)幅度略小于一線城市房?jī)r(jià)。而無論是對(duì)于二線城市還是全國(guó)城市，增加公共物品供給對(duì)房?jī)r(jià)均約有10期的影響。

圖1 公共物品供給變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

2.國(guó)際貿(mào)易對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析。2a、2b兩圖顯示，在受到國(guó)際貿(mào)易一單位正向沖擊后，一線城市、新一線城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)較一致，當(dāng)期房?jī)r(jià)即降至觀測(cè)期內(nèi)最低，國(guó)際貿(mào)易沖擊帶來了明顯的負(fù)效應(yīng)，第2期負(fù)沖擊效應(yīng)開始變小，而后沖擊幅度繼續(xù)減弱并在波動(dòng)中趨于平緩，大約在第10期接近于0。在c圖中，二線城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)則與一線、新一線城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)相反，國(guó)際貿(mào)易沖擊在當(dāng)期即給房?jī)r(jià)帶來最大正效應(yīng)，而后正效應(yīng)逐漸減弱，于第3期左右產(chǎn)生最大負(fù)效應(yīng)，之后沖擊幅度逐漸減小，于第12期趨近于0。在d圖中，全國(guó)城市房?jī)r(jià)受到國(guó)際貿(mào)易沖擊后的響應(yīng)與一線、新一線城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)極為相似，在響應(yīng)幅度上低于一線城市、高于新一線城市，國(guó)際貿(mào)易沖擊對(duì)全國(guó)城市房?jī)r(jià)的影響也消失在第12期。

圖2 國(guó)際貿(mào)易變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

3.房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析。在圖3a中，房地產(chǎn)投資沖擊給一線城市房?jī)r(jià)帶來的影響僅在前兩期較大，并表現(xiàn)出了明顯的負(fù)效應(yīng)，而后房?jī)r(jià)幾乎不受影響，房?jī)r(jià)受沖擊后徹底不再變化的情況發(fā)生在第10期。在b圖中，新一線城市房?jī)r(jià)受房地產(chǎn)投資沖擊后的響應(yīng)呈大起大落的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資沖擊在第2期便帶來了最大負(fù)效應(yīng)，隨后在第3期帶來正效應(yīng)并達(dá)到峰值，此后震蕩逐漸減弱直至影響消失。從影響方向上看，房地產(chǎn)投資沖擊對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用更明顯。從影響持續(xù)時(shí)間上看，房地產(chǎn)投資沖擊對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)的影響約持續(xù)了10期。在c圖、d圖中，面對(duì)房地產(chǎn)投資一單位的正向沖擊，二線城市房?jī)r(jià)、全國(guó)城市房?jī)r(jià)均在前兩期下跌，隨后持續(xù)上漲至約第5期，而后再次下跌至基期水平并振蕩至第10期影響消失。相較而言，房地產(chǎn)投資沖擊給二線城市房?jī)r(jià)、全國(guó)城市房?jī)r(jià)帶來的正效應(yīng)更明顯。

圖3 房地產(chǎn)投資變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

4.收入水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析。在圖4a中，收入水平?jīng)_擊給一線城市房?jī)r(jià)首先帶來負(fù)向影響，隨后負(fù)向影響變小并逐漸變?yōu)檎蛴绊?，在達(dá)到峰值后又回落，而后震蕩幅度逐漸變小，于第12期趨于0。在b圖中，新一線城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)恰與其相反，呈現(xiàn)先漲再降、再漲再降的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)在第10期就徹底停止了響應(yīng)。但一線、新一線城市的房?jī)r(jià)響應(yīng)都僅圍繞沖擊前的房?jī)r(jià)水平上下波動(dòng)，收入水平?jīng)_擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不明顯。在c圖中，收入水平?jīng)_擊對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的正向、負(fù)向影響均比較強(qiáng)烈，二線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)暴漲暴跌的態(tài)勢(shì)。第2期房?jī)r(jià)下降，第3期房?jī)r(jià)開始飆升，第4期房?jī)r(jià)又回歸到了下降狀態(tài)，第5期再次攀升，最終在第10期房?jī)r(jià)不再振動(dòng)。在d圖中，全國(guó)城市房?jī)r(jià)僅在第1期表現(xiàn)出了明顯的正效應(yīng)，隨后房?jī)r(jià)圍繞基期水平小幅振動(dòng)，直至第12期收入水平?jīng)_擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響降為0。

圖4 居民收入變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

5.信貸配給對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析。在圖5a中，一線城市房?jī)r(jià)在受到來自信貸配給一單位的正向沖擊后，第1期即漲至響應(yīng)期內(nèi)最大值，隨后立即下降并在震蕩中逐漸趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)在第10期不再發(fā)生變化。在b圖中，新一線城市房?jī)r(jià)受到信貸配給沖擊后，僅在小范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，信貸配給沖擊對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)并不存在明顯影響，但房?jī)r(jià)依然持續(xù)振蕩至第12期才停止響應(yīng)。在c圖中，二線城市房?jī)r(jià)受沖擊后在第2期漲至最高點(diǎn)，第4期又降至最低點(diǎn)，顯現(xiàn)出的負(fù)效應(yīng)更強(qiáng)，信貸配給沖擊對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的影響在第10期消失。在d圖中，從全國(guó)城市房?jī)r(jià)響應(yīng)的角度看，第2期房?jī)r(jià)下降，第3期上漲，第4期再度下降，信貸配給沖擊雖會(huì)使得全國(guó)城市房?jī)r(jià)不斷波動(dòng)，但房?jī)r(jià)變化的方向不確定，全國(guó)城市房?jī)r(jià)在第12期左右徹底停止波動(dòng)。

圖5 信貸配給變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

總結(jié)脈沖響應(yīng)結(jié)果可以看出，除收入水平、信貸配給外，其他變量沖擊對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的影響均為負(fù)；公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易沖擊主要拉低了新一線城市房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)投資沖擊則抬高了新一線城市房?jī)r(jià)，收入水平、信貸配給沖擊對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)的影響并不明顯；公共物品供給、收入水平?jīng)_擊對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)先負(fù)后正的狀態(tài)，國(guó)際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資沖擊對(duì)二線城市房?jī)r(jià)具有正向影響，僅信貸配給沖擊對(duì)二線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響；對(duì)于全國(guó)城市房?jī)r(jià)而言，公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易沖擊會(huì)使房?jī)r(jià)下跌，收入水平?jīng)_擊與房?jī)r(jià)呈同方向變動(dòng)，房地產(chǎn)投資、信貸配給沖擊會(huì)使房?jī)r(jià)先下降后上升。從影響程度上看：第一，公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資的沖擊給一線城市房?jī)r(jià)帶來的影響高于新一線、二線城市房?jī)r(jià)；第二，收入水平、信貸配給沖擊對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的影響高于一線、新一線城市房?jī)r(jià)；第三，各變量沖擊給全國(guó)城市房?jī)r(jià)帶來的影響在方向上與一線城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)較相似，在程度上略小于一線城市，可以通過一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)來判斷全國(guó)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)。另外，各因素對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響具有滯后效應(yīng)，但不管產(chǎn)生何種影響，均會(huì)在12期內(nèi)消失。

上述脈沖響應(yīng)結(jié)果顯示，本文五個(gè)假設(shè)均成立。特殊的是，收入水平對(duì)二線城市房?jī)r(jià)不僅促進(jìn)作用強(qiáng)，抑制作用也很強(qiáng)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)先跌后漲的趨勢(shì)，這可能與市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)有關(guān)。居民收入雖有上漲，但其上漲幅度不足以匹配正在上漲的房?jī)r(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商意識(shí)到這一問題時(shí)，會(huì)主動(dòng)降價(jià)以吸引更多人購(gòu)房，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的大跌。此時(shí)，大量潛在需求轉(zhuǎn)換成了實(shí)際需求，而房地產(chǎn)開發(fā)商的目的是追求利潤(rùn)最大化，這種心理便帶來了隨后房?jī)r(jià)的瘋漲。

（二）方差分解分析

在脈沖響應(yīng)函數(shù)的基礎(chǔ)上，本文對(duì)各變量的方差貢獻(xiàn)進(jìn)行分析，觀察不同時(shí)點(diǎn)上每個(gè)變量解釋房?jī)r(jià)變化的能力，對(duì)每個(gè)變量引起房?jī)r(jià)變化的貢獻(xiàn)度作比較。表2～表5將每個(gè)變量方差占總方差的比重以百分比的形式表示出來，百分比越大，表示該變量在解釋房?jī)r(jià)變化時(shí)越重要。由于脈沖響應(yīng)分析顯示，各變量對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊均會(huì)在12期內(nèi)消失，故選取12期作為分解期間。第一列為分解時(shí)間，后六列分別顯示了公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資、收入水平、信貸配給和房?jī)r(jià)本身在不同時(shí)期對(duì)房?jī)r(jià)的方差貢獻(xiàn)。

1.各變量對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的方差貢獻(xiàn)度分析。表2中數(shù)據(jù)顯示，在第1期，各變量對(duì)房?jī)r(jià)的解釋度均很低，其中最高的國(guó)際貿(mào)易占比也僅有1.16%，房?jī)r(jià)的變化幾乎可以完全由房?jī)r(jià)預(yù)期來解釋。隨著時(shí)間的推移，各變量對(duì)房?jī)r(jià)變化的貢獻(xiàn)度在波動(dòng)中上升，國(guó)際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資的上升趨勢(shì)更大，第12期它們對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋度達(dá)到了近8%。而公共物品供給和收入水平對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋能力不強(qiáng)，第12期貢獻(xiàn)度僅為1.63%和3.28%。信貸配給的貢獻(xiàn)度則自始至終徘徊在0.3%～0.5%之間，幾乎不能解釋任何房?jī)r(jià)變動(dòng)。因此，國(guó)際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資對(duì)一線城市房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋力更強(qiáng)。

表2 一線城市房?jī)r(jià)的方差分解結(jié)果 單位：%

2.各變量對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)的方差貢獻(xiàn)度分析。從表3中可以看出，五個(gè)變量在起始階段對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋度都很低，他們的貢獻(xiàn)度占比均不超過1.5%，房?jī)r(jià)預(yù)期是解釋房?jī)r(jià)變化最重要的因素。截至第12期，公共物品供給、收入水平、信貸配給對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋力也均未超過3%，三者貢獻(xiàn)度之和仍小于國(guó)際貿(mào)易或房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度。而國(guó)際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)的解釋能力隨時(shí)間的變化急劇上升，觀測(cè)期內(nèi)從1%左右增加到了10%以上，二者對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響毋庸置疑。因此，與一線城市房?jī)r(jià)方差分解結(jié)果相似，國(guó)際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資也是對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)能力最強(qiáng)的變量。

表3 新一線城市房?jī)r(jià)的方差分解結(jié)果 單位：%

3.各變量對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的方差貢獻(xiàn)度分析。表4顯示，從第1期的結(jié)果來看，公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響微乎其微，而收入水平、信貸配給對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響在第1期便高達(dá)8.04%和7.35%。觀察變量在各期對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度可以發(fā)現(xiàn)，公共物品供給和國(guó)際貿(mào)易對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度僅在小范圍內(nèi)浮動(dòng)，從未突破2%。而房地產(chǎn)投資、收入水平、信貸配給的貢獻(xiàn)度則在12期內(nèi)有所上漲，房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度足足上漲了7%。第12期結(jié)果顯示，房地產(chǎn)投資、收入水平、信貸配給對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度分別為7.33%、8.56%和9.94%，解釋能力比較強(qiáng)。因此，不同于一線、新一線城市房?jī)r(jià)的方差分解結(jié)果，收入水平、信貸配給自始至終對(duì)二線城市房?jī)r(jià)變化的預(yù)測(cè)能力都很強(qiáng)，房地產(chǎn)投資僅在觀測(cè)期末對(duì)二線城市房?jī)r(jià)變化的預(yù)測(cè)能力較強(qiáng)。

表4 二線城市房?jī)r(jià)的方差分解結(jié)果 單位：%

4.各變量對(duì)全國(guó)城市房?jī)r(jià)的方差貢獻(xiàn)度分析。表5顯示，各變量對(duì)全國(guó)城市房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)度在第1期都很小，貢獻(xiàn)度最大的房地產(chǎn)投資所占比重也不過2.38%，房?jī)r(jià)變化主要由房?jī)r(jià)預(yù)期來解釋。但隨著時(shí)間的推移，各變量對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度都呈上升趨勢(shì)。在第12期時(shí)，公共物品供給和信貸配給對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋度分別為2.59%和3.59%，不能很好地解釋房?jī)r(jià)的變動(dòng)原因。此時(shí)，國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資和收入水平對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度均上升至8%左右，能夠在一定程度上對(duì)全國(guó)城市房?jī)r(jià)的變化做出解釋。因此，國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資和收入水平是預(yù)測(cè)未來全國(guó)房?jī)r(jià)變化的重要因素。

表5 全國(guó)城市房?jī)r(jià)的方差分解結(jié)果 單位：%

對(duì)方差分解的結(jié)果進(jìn)行分析可以看出，方差分解結(jié)果與脈沖響應(yīng)函數(shù)結(jié)果基本吻合。國(guó)際貿(mào)易對(duì)一線城市、新一線城市房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋力比較強(qiáng)，居民收入水平和信貸配給僅能較好解釋二線城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)，而房地產(chǎn)投資對(duì)各級(jí)別城市房?jī)r(jià)和全國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋力都比較強(qiáng)，公共物品供給在解釋各級(jí)別城市房?jī)r(jià)變化中幾乎未發(fā)揮作用，對(duì)全國(guó)城市房?jī)r(jià)解釋力較強(qiáng)的變量是國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資和收入水平。從方差分解結(jié)果上看，各變量對(duì)全國(guó)城市房?jī)r(jià)解釋力與對(duì)一線、新一線、二線城市房?jī)r(jià)的解釋力各有相似，并不能得出一個(gè)較有傾向性的結(jié)論。從貢獻(xiàn)度大小上看，在第1期結(jié)果中，僅居民收入水平和信貸配給對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)度較高；在第12期結(jié)果中，對(duì)房?jī)r(jià)解釋力強(qiáng)的變量約存在10%的貢獻(xiàn)度。就變量貢獻(xiàn)度的變化趨勢(shì)而言，雖有波動(dòng)，但總體是上升的。

四、結(jié)論及政策建議

（一）結(jié)論

本文基于2012～2018年我國(guó)29個(gè)城市房?jī)r(jià)的月度面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用定性和定量相結(jié)合的方法，從整體和分樣本角度分別構(gòu)建了4個(gè)PVAR模型，研究了公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資、收入水平和信貸配給五個(gè)變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響。通過對(duì)實(shí)證結(jié)果的分析總結(jié)，可得出以下結(jié)論：

第一，相同因素對(duì)不同級(jí)別城市房?jī)r(jià)的影響具有異質(zhì)性。這種異質(zhì)性既體現(xiàn)在相同因素對(duì)不同級(jí)別城市房?jī)r(jià)的影響方向上，也體現(xiàn)在影響程度上。公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的影響更明顯，收入水平和信貸配給則更能影響二線城市房?jī)r(jià)，五個(gè)因素對(duì)新一線城市房?jī)r(jià)的影響介于一線城市房?jī)r(jià)和二線城市房?jī)r(jià)之間，這種異質(zhì)性的出現(xiàn)可能與城市特點(diǎn)有關(guān)。另外，不同級(jí)別城市房?jī)r(jià)在受到相同因素沖擊后其響應(yīng)所呈現(xiàn)的異質(zhì)性能夠很好地解釋學(xué)者們研究結(jié)論間的矛盾，研究房?jī)r(jià)影響因素時(shí)應(yīng)該注意不同城市發(fā)展水平的差異性；第二，各因素對(duì)全國(guó)城市房?jī)r(jià)的影響與其對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的影響類似。在影響方向上，公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易和收入水平對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的影響與其對(duì)全國(guó)城市房?jī)r(jià)的影響完全一致，房地產(chǎn)投資對(duì)一線城市房?jī)r(jià)影響為負(fù)、信貸配給對(duì)一線城市房?jī)r(jià)影響為正，而這兩個(gè)因素對(duì)全國(guó)城市房?jī)r(jià)的影響均為先負(fù)后正，也具有一定的一致性；在影響程度上，受沖擊后全國(guó)城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)略小于一線城市房?jī)r(jià)的響應(yīng)。

（二）政策建議

政府應(yīng)注意到不同城市間房?jī)r(jià)影響因素影響路徑的差異性，在制定房?jī)r(jià)調(diào)整政策時(shí)應(yīng)注意因時(shí)施策、因城施策，審慎使用全局性調(diào)控政策；對(duì)于全國(guó)范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)做總體調(diào)整可以先以一線城市為試點(diǎn)，比照一線城市政策施行效果后做推廣。施行政策時(shí)，則應(yīng)充分考慮其間接效應(yīng)，避免給房?jī)r(jià)帶來大幅波動(dòng)。

對(duì)于一線城市，應(yīng)該注意公共物品供給、國(guó)際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響。針對(duì)城市中過量的投機(jī)需求要進(jìn)行合理引導(dǎo)，樹立正確的消費(fèi)理念，拓寬投資方向，使居民的投資需求適當(dāng)分散。同時(shí)，不斷完善房屋登記制度，必要時(shí)對(duì)擁有兩套以上房屋人群征收房產(chǎn)稅，遏制投機(jī)現(xiàn)象的產(chǎn)生和擴(kuò)大。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的圈地、捂盤不售等閑置土地的行為要嚴(yán)厲打擊。此外，還應(yīng)注意保障中低收入人群的住房需求。一線城市本身具有高消費(fèi)的特點(diǎn)，而高房?jī)r(jià)對(duì)于一些中低收入居民而言更是雪上加霜，政府應(yīng)關(guān)注保障房的數(shù)量和質(zhì)量，為這些居民提供基本的居住場(chǎng)所。此制度也可與房地產(chǎn)市場(chǎng)相聯(lián)系，政府可收購(gòu)市場(chǎng)中多余的房屋改為保障房，這樣既增加了保障房供給，也消化了市場(chǎng)中囤積的房源，避免了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

對(duì)于二線城市，應(yīng)該注意收入水平、信貸配給對(duì)房?jī)r(jià)的影響。無論是針對(duì)消費(fèi)者還是開發(fā)商，資金的控制是制約低等級(jí)城市房?jī)r(jià)上漲的有效途徑。較之一線城市而言，二線城市擁有更多尚待開發(fā)的土地，但居民的購(gòu)房需求卻不高。一方面，政府可利用擴(kuò)張的貨幣政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面，政府可出臺(tái)多元化的住房?jī)?yōu)惠政策，加大購(gòu)房支持力度，吸引人口向發(fā)展水平低的城市分流。待市場(chǎng)中供求關(guān)系相對(duì)平衡后，應(yīng)快速調(diào)整相關(guān)政策，避免需求的過度擴(kuò)大以及市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的發(fā)生。