提高房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部控制管理研究

張麗

（鹽城中昂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，高度依賴資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)除了自身做好相關(guān)的產(chǎn)品與服務(wù)之外，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金的內(nèi)部控制管理，將資金管理貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)變之前傳統(tǒng)的粗放型管理模式，不斷提高資金利用率，提高企業(yè)的核心競爭力。我國目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作存在較多的問題，要想改善這些問題必須加強(qiáng)監(jiān)督管控力度，優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境，因此研究房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金內(nèi)部控制管理有著重要意義。

二、理論概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀分析

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金主要用于房地產(chǎn)開發(fā)和項目的運(yùn)營，多數(shù)是通過舉債或發(fā)放債券籌集資金，在項目建設(shè)期間通過預(yù)售房產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)資金回籠，但是在我國宏觀調(diào)控政策下，之前的炒房熱以及供不應(yīng)求的黃金時期已經(jīng)過去。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到資金管理的重要性。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理起步較晚，加上資金內(nèi)部控制管理的復(fù)雜性，企業(yè)在資金管理方面存在著許多問題。比如我國房地產(chǎn)企業(yè)一般同時開發(fā)多個項目，項目的資金管理較為分散，資金的風(fēng)險管理機(jī)制不健全，缺乏資金管理的統(tǒng)籌性和全面性；房地產(chǎn)企業(yè)在項目運(yùn)營周期的不同階段資金管理側(cè)重點(diǎn)也不同，但當(dāng)下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完善的資金管理體系，缺乏對資金管理的監(jiān)督和控制，可能會出現(xiàn)資金利用率不高的現(xiàn)象，增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，加強(qiáng)資金管理能夠提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流能夠提高企業(yè)抵御經(jīng)營風(fēng)險的能力。在我國日前出臺了大量政策抑制房地產(chǎn)價格上漲的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)和持續(xù)經(jīng)營的資金籌集受到了巨大的限制；第二，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，能夠有效提高資金利用率，優(yōu)化資源配置，為企業(yè)的發(fā)展提供資金保障。通過將資金管理與企業(yè)的預(yù)算管理相結(jié)合，能夠很好地協(xié)調(diào)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)到銷售多個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與資源配置，幫助企業(yè)簡化工作流程，提高員工工作效率，如果房地產(chǎn)的資金全部用于周轉(zhuǎn)會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，最終影響到房地產(chǎn)企業(yè)的借貸能力。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展高度依賴資金，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，不能還本付息，會影響企業(yè)的在建工程，造成企業(yè)項目停工、銀行無法提供貸款等困境，因此房地產(chǎn)企業(yè)開展資金管理能夠提高企業(yè)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)的資源合理配置，幫助企業(yè)監(jiān)控與防范經(jīng)營風(fēng)險，從而有效降低企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）缺乏資金管理的風(fēng)險管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作時，部分企業(yè)缺乏資金管理的風(fēng)險管理機(jī)制。房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售的各個環(huán)節(jié)，如果資金鏈在某個環(huán)節(jié)出了問題，不能實(shí)現(xiàn)資金回籠，很可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，因此企業(yè)要建立資金管理的風(fēng)險機(jī)制，以風(fēng)險評估為依據(jù)實(shí)現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)。

當(dāng)前企業(yè)財務(wù)資金管理制度不夠完善，資金內(nèi)控監(jiān)管制度過于流程化，沒有根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況制定合理的資金內(nèi)控制度，導(dǎo)致企業(yè)資金內(nèi)控在多個重要環(huán)節(jié)可能存在風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金內(nèi)控關(guān)鍵要素缺少管理臺賬和崗位制約。內(nèi)控風(fēng)險的發(fā)生多存在于銀行賬戶和網(wǎng)銀付款。而銀行賬戶的風(fēng)險點(diǎn)主要有：開戶、密碼定期更換、人員變動交接程序、銀行印鑒等。網(wǎng)銀付款主要風(fēng)險點(diǎn)有：審批權(quán)限、U 盾密碼保管更新、大額資金支付、預(yù)算外支出、預(yù)付款支付、風(fēng)險預(yù)警等。

（二）資金崗位設(shè)置有待優(yōu)化

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本較高，產(chǎn)品回收周期較長，同時項目開盤會占用大量的資金，所以多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會設(shè)置資金管理崗位，但由于其職責(zé)分工不明確很可能造成資金管理不到位。據(jù)調(diào)查，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金崗位，一般只管理企業(yè)的銀行賬戶、資金收付，但這只是資金管理的一部分，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，需要設(shè)置對公融資、投資建設(shè)的資金管理崗位，包括拿地前端融資、資金供應(yīng)鏈以及開發(fā)貸，還需要設(shè)置相應(yīng)的回款資金管理，主要針對客戶預(yù)交房款和辦理按揭貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)的資金崗位設(shè)置應(yīng)盡可能做到精細(xì)化管理。

（三）資金管理內(nèi)部控制制度執(zhí)行力不足

盡管我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)制定了相關(guān)的內(nèi)部控制制度，但企業(yè)內(nèi)部員工對內(nèi)部控制管理的意識還較為淡薄，尚且沒有意識到內(nèi)部控制管理的重要性。比如企業(yè)的采購人員很可能出現(xiàn)拿回扣、以次充好的采購行為的發(fā)生，直接影響了企業(yè)的利益，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理者，認(rèn)為銷售回款就能夠保證項目的持續(xù)開展，不需要制定內(nèi)部控制制度。但對于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)來說，資金統(tǒng)一管理是十分重要的，企業(yè)通過建立相應(yīng)的資金池能夠集中實(shí)現(xiàn)資金統(tǒng)一收付，比如土地購買或支付給政府的相關(guān)費(fèi)用。此外，內(nèi)部控制制度不僅僅是一個形式，重點(diǎn)在于執(zhí)行，尤其是有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重查看財務(wù)數(shù)據(jù)，并沒有做到對數(shù)據(jù)進(jìn)行動態(tài)分析，加重了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的認(rèn)識僅僅是財務(wù)部門實(shí)現(xiàn)資金的收付，并沒有對資金的使用進(jìn)行規(guī)劃和控制，在制定資金管理內(nèi)部控制制度后，并沒有建立相應(yīng)的考核機(jī)制，未能做到對內(nèi)部控制制度的有效考核，內(nèi)部控制制度浮于形式，并沒有落實(shí)到位。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

（一）健全資金管理的風(fēng)險防范機(jī)制

風(fēng)險防范主要是為了幫助企業(yè)降低運(yùn)營風(fēng)險，尤其是近年來，企業(yè)面臨的風(fēng)險較多，房地產(chǎn)融資和資金流轉(zhuǎn)速度相比之前有所降低，因此企業(yè)根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)營情況制定風(fēng)險防范機(jī)制尤為重要。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金風(fēng)險的防范意識，尤其是領(lǐng)導(dǎo)者缺乏資金管控意識，導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險控制機(jī)制缺乏合理性，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以成立專門的資金結(jié)算部門實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)整個資金鏈的管控，建立相應(yīng)的資金池，及時了解經(jīng)營中的問題，在運(yùn)營中加強(qiáng)對資金的監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)項目運(yùn)營過程中出現(xiàn)的各種問題，從收入和支出兩個角度出發(fā)，了解不同背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用情況，并定期審查，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為的發(fā)生。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可以組織專家進(jìn)行相關(guān)的講座與培訓(xùn)，不斷提高領(lǐng)導(dǎo)者與相關(guān)工作人員的風(fēng)險防控意識。通過健全資金管理的風(fēng)險防范機(jī)制，立足于發(fā)展實(shí)際對資金風(fēng)險進(jìn)行全方位的評估，并根據(jù)預(yù)測風(fēng)險的情況制定好相應(yīng)的應(yīng)急方案，促進(jìn)項目的持續(xù)開展。

此外，企業(yè)管理層還要加強(qiáng)對資金財務(wù)指標(biāo)的關(guān)注度，如資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率等。資產(chǎn)負(fù)債率越高說明房企杠桿越高，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)多數(shù)是以股權(quán)（少數(shù)股東權(quán)益）的形式體現(xiàn)在報表上，一旦在借款期內(nèi)銷售下滑或房市處于調(diào)整、下行周期就很容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢、還款困難，再遇上信貸緊縮就更麻煩了。一般來說資產(chǎn)負(fù)債率75%以下在房企中是屬于相對比較健康的，因此從市場角度看很多激進(jìn)的大房企資產(chǎn)負(fù)債率在70%以下則存在較大水分的。貨幣資金余額是否能覆蓋短期債務(wù)，如果不能覆蓋一年以內(nèi)到期的非流動性負(fù)債的話，說明這家房企的現(xiàn)金流是比較緊張的，通過計算流動比率、速動比率，綜合判斷企業(yè)短期償債能力；觀察存貨的余額，是否在資產(chǎn)中占比過高，占比過高說明資金沉淀得多，計算一下存貨的平均持有天數(shù)，存貨的周轉(zhuǎn)率，三年報表對比起來看，看存貨的銷售和周轉(zhuǎn)是否在惡化，也可以據(jù)此制定資金管理的風(fēng)險防范機(jī)制。

（二）培養(yǎng)資金管理意識

企業(yè)的工作人員，尤其是領(lǐng)導(dǎo)層對企業(yè)的經(jīng)營決策有著重要影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)開展資金管理工作，應(yīng)重點(diǎn)培養(yǎng)各層級人員的資金管理意識，尤其是企業(yè)的管理層要樹立風(fēng)險管理觀念，營造資金管理的企業(yè)文化，通過有效的信息傳導(dǎo)機(jī)制，確保企業(yè)各個部門員工形成資金管理意識，企業(yè)管理人員需不斷加強(qiáng)對員工的內(nèi)部控制培訓(xùn)，并制定配套的方案，加強(qiáng)員工的資金管理績效考核，發(fā)揮員工的最大效益。比如房地產(chǎn)企業(yè)在項目運(yùn)營過程中，可以將項目資金的回款額度與員工的績效考核相掛鉤，激勵項目工作人員積極加強(qiáng)回籠資金的速度，提高資金利用效率，確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈平穩(wěn)運(yùn)行。

（三）加強(qiáng)企業(yè)資金管理體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金管理體系建設(shè)，在進(jìn)行資金管理內(nèi)部控制活動時，不僅要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險的評估，而且要加強(qiáng)對資金使用的內(nèi)部監(jiān)督與及時反饋機(jī)制，注重事前的評估、事中的反饋和事后的監(jiān)督與控制工作，將資金管理貫穿到企業(yè)的各個部門以及各項經(jīng)營活動中，從應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款到企業(yè)投資的各個環(huán)節(jié)都進(jìn)行資金管理，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)的資金票據(jù)進(jìn)行編號，對已作廢的票據(jù)要進(jìn)行妥善保管，財務(wù)人員要及時核對，避免出現(xiàn)漏記或重復(fù)記賬的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)各種款項與收入能夠準(zhǔn)確入賬。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展需要成立相應(yīng)的資金內(nèi)部審計部門，內(nèi)部審計部門與財務(wù)部門相分離，直屬企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層管理，確保審計部門的獨(dú)立性，發(fā)揮資金監(jiān)督效果的最大化。在進(jìn)行定期審計時，要對資金的風(fēng)險和管理進(jìn)行有效評估，及時發(fā)現(xiàn)資金管理過程中存在的不足，并針對這些不足制定相關(guān)的改善措施及制度，加強(qiáng)對員工的內(nèi)部監(jiān)控，避免出現(xiàn)徇私舞弊的現(xiàn)象。

此外，在制定資金預(yù)算管理制度時可以成立專門的資金預(yù)算崗位，通過對項目不同階段的研究，設(shè)定回款和用款計劃，每月制定各個項目下個月的資金使用規(guī)劃，而且要對資金預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)行相應(yīng)考核，避免出現(xiàn)資金預(yù)算的偏差，激勵項目資金的回籠和降低不必要的資金支付。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立相應(yīng)的考核機(jī)制與獎懲制度，對預(yù)算偏差較小的項目進(jìn)行獎勵，對偏差較大的項目進(jìn)行處罰。房地產(chǎn)企業(yè)在拿到用地許可之前，要集中精力推進(jìn)融資項目，積極與銀行、資產(chǎn)管理公司接觸，選擇合適的融資機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)拿地融資，推進(jìn)開發(fā)貸工作的進(jìn)行。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在開盤后，在預(yù)售階段要及時跟進(jìn)客戶的回款以及按揭貸款的辦理。在不同的發(fā)展階段，要有不同的融資支持、融資重心以及不同的資金管理，通過重點(diǎn)加強(qiáng)對資金管理體系的建設(shè)，降低資金鏈斷裂的風(fēng)險，確保企業(yè)資金的有效周轉(zhuǎn)和資金安全，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）建立健全營運(yùn)資金管理制度

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，需要企業(yè)內(nèi)部建立相應(yīng)的資金管理制度，通過對營運(yùn)資金運(yùn)行的全過程進(jìn)行優(yōu)化，能夠加強(qiáng)對銀行存款、資金等流動資產(chǎn)的管理，做好資金規(guī)劃工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金周期一般會超過2 年，受到存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的影響比較大（房地產(chǎn)公司的存貨就是建造待售的房屋建筑物等），房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金周期受應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)的影響比較小，所以存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金周期。一般房地產(chǎn)企業(yè)建筑從破土動工到完工符合預(yù)計可出售狀態(tài)，大致需要2 年，所以這個數(shù)字和房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)大致相同。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期在1 個月之內(nèi)，這主要與銀行在簽訂購房合同后1 個月內(nèi)放款有關(guān)。所以，房地產(chǎn)公司對于資金管理制度規(guī)劃的重點(diǎn)，肯定不是應(yīng)收賬款，而應(yīng)該關(guān)注存貨。對存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)影響最大的就是建設(shè)周期。建設(shè)周期越短，房屋可以更早上市，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)就更短，資金的運(yùn)作效率就更高。例如，萬科通過“預(yù)制”模式，在造房子的同時，很多房屋構(gòu)件在其他工場同時施工，然后運(yùn)輸?shù)绞┕すさ兀囱b組合在一起，大大提升了施工效率，降低了建設(shè)周期。萬科平均建設(shè)周期在18 個月左右，而整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均建設(shè)周期在24 個月左右。此外，為了加強(qiáng)營運(yùn)資金的管理效力，確保制度有效落實(shí)，可以制定相應(yīng)的流程管理制度，進(jìn)行流程優(yōu)化，進(jìn)而提高資金管理的效率。

有效地運(yùn)用資金，必須從現(xiàn)實(shí)的角度來強(qiáng)化資金的使用，運(yùn)用預(yù)算來規(guī)范公司的發(fā)展目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)行為過程，合理地調(diào)控經(jīng)營行為，以最大限度地貼近發(fā)展目標(biāo)，有效落實(shí)各級目標(biāo)、策略、政策和規(guī)劃，加強(qiáng)管理體制的構(gòu)建，做好管理機(jī)制的設(shè)置，確保經(jīng)費(fèi)的管理更加合理。

五、結(jié)論

綜上所述，在國家不斷出臺限購政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，才能夠提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，幫助企業(yè)獲得良好的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在目前發(fā)展階段存在諸多問題，因此開展資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，通過健全資金管理的風(fēng)險防范機(jī)制，培養(yǎng)企業(yè)資金管理意識，完善營運(yùn)資金管理制度，加強(qiáng)企業(yè)資金管理體系的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資金管理的科學(xué)化、規(guī)范化，為企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。