婚前房產(chǎn)婚后出租，離婚時租金怎么分

王秀全 王丹丹

?？顚Ｓ貌皇橐环N好的理財(cái)方式，過日子時用錢方便，離婚時也能不為財(cái)產(chǎn)分割分神。

2019年3月，在一場業(yè)務(wù)交流會上，張揚(yáng)和王倩一見傾心。王倩喜歡張揚(yáng)陽光帥氣、不抽煙不酗酒，張揚(yáng)喜歡王倩活潑可愛、性格開朗。兩人還有很多共同話題，特別聊得來，很快確立了戀愛關(guān)系。

2020年2月14日，張揚(yáng)和王倩登記結(jié)婚?；楹螅煽诒敬蛩阕垞P(yáng)婚前所買的房子，可房子在昌平區(qū)，而兩人都在海淀區(qū)工作，每天通勤時間太長。無奈之下，夫妻倆只好成為“雙租族”：把昌平區(qū)房產(chǎn)租出去，再在單位附近租房住。因?yàn)橥踬槐葟垞P(yáng)細(xì)心，租房的一切事宜由她一手操辦。

住房問題解決后，婚姻問題卻不期而至。王倩受不了張揚(yáng)總打游戲，尤其一到周末，他能窩在家打一天。張揚(yáng)受不了王倩長不大，動不動就往娘家跑。更要命的是，王倩覺得自己結(jié)了個假婚。人家結(jié)婚都是兩口子一起忙這忙那，而她卻是一個人承擔(dān)，忙完工作忙家務(wù)，連出去旅游都成了奢侈。

吵過也鬧過，但一切都是徒勞，張揚(yáng)覺得自己沒問題，婆婆更是護(hù)著他，夫妻問題沒解決，婆媳矛盾倒是噌噌升級。王倩心灰意冷，準(zhǔn)備和張揚(yáng)離婚。父母支持女兒的決定，為保障她的權(quán)益，還特意向律師咨詢了財(cái)產(chǎn)分割的問題。

2022年9月，王倩向張揚(yáng)提出離婚，同時提出分割昌平區(qū)房產(chǎn)租金的要求。對此，張揚(yáng)明確表示，婚可以離，但租金不能分。由于雙方未達(dá)成一致，王倩向法院起訴離婚，并明確提出要求分割昌平區(qū)房屋在婚后收取的租金16.1萬元。

庭審中，張揚(yáng)表示：“昌平區(qū)房屋是我爸媽婚前為我全款購買的，登記在我個人名下，婚后不用還一分貸款。房屋的租金就好比我婚前的銀行存款在婚后產(chǎn)生的利息，應(yīng)該歸我個人，與王倩無關(guān)。退一萬步講，即使分割，也要考慮房子是我婚前買的，租金至少要分給我80%?！蓖踬粍t表示：“房子雖然是張揚(yáng)在結(jié)婚前買的，但婚后的出租事宜都是我一個人完成的，租金理應(yīng)被當(dāng)作共同財(cái)產(chǎn)。而且請法院考慮我是女方，70%歸我，30%歸張揚(yáng)?！?/p>

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雖然租金一共收了16.1萬元，但有些錢已經(jīng)在兩個人的日常生活中花掉了，目前張揚(yáng)手頭只有10萬元左右。考慮到租金來源于張揚(yáng)的婚前房產(chǎn)，同時兼顧租金的取得王倩付出較多，結(jié)合《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條規(guī)定，本著照顧女方的原則，法院最終判決：準(zhǔn)予兩人離婚，張揚(yáng)一次性支付昌平區(qū)房屋租金收益的5萬元給王倩。

律師分析：

（一）婚前房產(chǎn)婚后出租所獲租金如何認(rèn)定？

關(guān)于一方的婚前房屋在婚后進(jìn)行出租，獲得的租金收入應(yīng)如何認(rèn)定的問題，存在以下兩種意見：

第一種意見認(rèn)為，對于一方個人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，應(yīng)確立一個推定原則，即一方婚前所有的房屋在婚后所得的租金首先推定為夫妻共同所有。但如果房屋所有人有證據(jù)證明房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進(jìn)行的，則該租金收入應(yīng)歸房產(chǎn)所有人個人所有。比如發(fā)布租賃信息、尋找租戶、聯(lián)系中介、帶人看房、簽訂房屋租賃合同、催收租金等均由房屋所有人負(fù)責(zé)，另一方從始至終沒有參與，對于經(jīng)營出租房屋并無任何貢獻(xiàn)，那么，就應(yīng)該認(rèn)定房屋租金歸屬房屋產(chǎn)權(quán)人個人所有。

第二種意見則認(rèn)為，雖然房屋租金在民法理論上被認(rèn)定屬于法定孳息，僅從法律定義的角度分析，房屋租金是依據(jù)租賃合同收取的法定孳息，應(yīng)當(dāng)歸租賃物的所有人所有。但是，租賃行為本身也是一種經(jīng)營活動，需要付出時間、精力和勞動?？紤]到租金和單純的銀行存款利息不同，出租方對房屋還有維修等義務(wù)，租金的獲取與房屋本身的管理狀況密切相連，需要投入一定的管理或勞務(wù)，所以，將租金認(rèn)定為經(jīng)營性收益比較適宜。尤其對夫妻一方依靠房租收益維持生計(jì)的情形，如果將一方所有的房屋婚后出租的租金收益認(rèn)定為個人財(cái)產(chǎn)，而另一方的工資、獎金收入認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，顯然是極不公平的。

（二）婚前房產(chǎn)婚后出租，離婚時租金收益如何分配？

《民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十六條規(guī)定，夫妻一方個人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

而對租金在離婚訴訟中如何分割之所以引起一些爭議，根源在于對“孳息”的解釋不盡相同，而且，我國法律對“孳息”的概念未作規(guī)定。

一般來講，“收益”是“孳息”的上位概念，收益包括孳息但遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出孳息的范圍?！睹穹ǖ浠橐黾彝ゾ幩痉ń忉專ㄒ唬返诙鶙l中的“孳息”一詞應(yīng)作限縮解釋，專指非投資性、非經(jīng)營性的收益。投資、經(jīng)營收益與孳息收益的不同之處在于具有風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性和主觀性的特點(diǎn)。

司法實(shí)踐中，婚前房產(chǎn)在婚后出租，租金是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，主要考慮的因素是租金的獲取是否需要夫妻一方或者雙方的協(xié)力。昌平區(qū)房產(chǎn)購買于張揚(yáng)和王倩結(jié)婚之前，屬于張揚(yáng)的個人財(cái)產(chǎn)，但該房產(chǎn)是在婚后出租，由王倩作為出租人簽訂租賃協(xié)議，無論是租金收取還是房屋維修都牽扯著她的精力。面對這種情況，大多數(shù)法院會將租金作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

需要注意的是，承租人一般通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付租金，而租金進(jìn)入銀行賬戶后表現(xiàn)形式為銀行存款。如果夫妻一方能夠舉證證明租金已經(jīng)實(shí)際用于家庭共同生活，在離婚訴訟中法院分割的往往是租金余額。本案中，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，張揚(yáng)收取租金16.1萬元，但在日常生活中已經(jīng)消費(fèi)了一部分，有轉(zhuǎn)賬記錄、購物小票等佐證。截至雙方離婚時，租金余額只有10萬元左右，因此，法院在判決雙方離婚時也僅將剩余10萬元的一半分給了王倩。

（三）從財(cái)富傳承的角度來講，如果婚前一方房產(chǎn)面積較大或租金價(jià)值較高，如何避免婚后作為共同財(cái)產(chǎn)被分割？

從財(cái)富傳承角度講，財(cái)富所有者可以做好以下風(fēng)險(xiǎn)防范：

第一，將房屋委托給父母或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租管理。

前面我們多次提到，租金是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，其核心是考慮是否需要夫妻一方或雙方的協(xié)力。如果夫妻一方以自己的名義出租房屋，那么，租賃合同的簽訂、租金的收取、房屋的維修無一不牽扯著出租方的精力，租金被法院認(rèn)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的可能性非常大。如果出租方簽訂書面協(xié)議，委托自己的父母或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租管理，房屋的修繕、租金收取等都由父母或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，租金被分割的可能性較小。如果擁有房屋的一方在婚前即與租戶簽訂長期租賃協(xié)議，約定以低租金為代價(jià)（或直接約定）而不負(fù)管理、修繕、維修等義務(wù)，并對婚后取得的租金進(jìn)行專戶管理，那么，離婚時如另一方主張權(quán)利，被法院分割的可能性也不大。

第二，租金轉(zhuǎn)入單獨(dú)的銀行賬戶，不要與其他銀行存款混同。

建議出租方單獨(dú)設(shè)置一張銀行卡用于收取租金，避免租金進(jìn)入其他銀行賬戶。同時要注意，專設(shè)的銀行賬戶中的款項(xiàng)不要與其他賬戶的錢有進(jìn)出關(guān)聯(lián)，很容易導(dǎo)致無法區(qū)分出哪些是租金，哪些是婚后共同財(cái)產(chǎn)?？傊?，保持賬戶的足夠清晰，可有效避免租金作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)被分割。

第三，轉(zhuǎn)賬時別忘了備注“租金”。

如果房產(chǎn)在婚前即委托父母或?qū)I(yè)的機(jī)構(gòu)來出租，那么，受托方在收到租金后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬時，應(yīng)在附言或用途一欄注明“租金”。如果由承租方直接將房租轉(zhuǎn)給房屋所有權(quán)人，轉(zhuǎn)賬時也應(yīng)備注“租金”。這樣，通過委托代理合同、與承租方簽訂的租賃合同、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)就能夠形成完整的證據(jù)鏈，證明出租方收到的款項(xiàng)為租金性質(zhì)，并非其他存款性質(zhì)，如此，就可以將租金與其他夫妻共同財(cái)產(chǎn)區(qū)分開。