加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的對(duì)策分析

王 曉

（文登同興聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所，山東 威海 264400）

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如建材、裝飾裝修、車輛租賃等）的快速發(fā)展，并且現(xiàn)階段已經(jīng)成為地方重要的稅收來(lái)源。同時(shí)在城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也得到了大幅度增長(zhǎng)。從實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理依舊存在較多問題，基于這些問題本質(zhì)原因擬定相匹配的應(yīng)對(duì)策略，對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理水平，促進(jìn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展有著積極的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理常見問題

1.預(yù)售環(huán)節(jié)的問題

從目前的發(fā)展情況來(lái)看，預(yù)售環(huán)節(jié)問題主要表現(xiàn)在以下幾方面。首先，增值稅方面，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中也面臨著在計(jì)量錯(cuò)誤、計(jì)量延遲等問題，基于頒布的相關(guān)法律條款可以了解到，企業(yè)在獲取到預(yù)收款時(shí)需開具不征稅發(fā)票，而對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)金額會(huì)作為底賬錄入到電子底賬系統(tǒng)中，用于下一階段稅收管理。但是從實(shí)際情況來(lái)看，許多企業(yè)在獲得預(yù)收款之后，并沒有按照要求來(lái)開具不征稅發(fā)票，這樣在后續(xù)整理預(yù)繳增值稅時(shí)很容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算、漏算等情況。其次，企業(yè)所得稅方面，房地產(chǎn)企業(yè)所展現(xiàn)出的問題涉及以下內(nèi)容。第一，在獲取預(yù)收款之后沒有對(duì)其進(jìn)行入賬處理；第二，在房地產(chǎn)預(yù)售階段獲取的款項(xiàng)，錄入到了年度銷售收入中，使得后續(xù)所得稅計(jì)算時(shí)出現(xiàn)成本虛增問題；第三，對(duì)于一些還沒有竣工的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，并沒有根據(jù)相關(guān)要求對(duì)于所得稅金額進(jìn)行計(jì)算，造成漏稅問題。最后，土地增值稅方面，目前許多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)使用“預(yù)售”的方式來(lái)銷售未完工成品，那么在土地增值稅的計(jì)算中，會(huì)采用先預(yù)繳后清算的方式，以確保計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。但是從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)整理時(shí)，很容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算、混淆等問題，這樣也使得計(jì)算結(jié)果和準(zhǔn)確數(shù)據(jù)存在偏差，帶來(lái)相應(yīng)的稅收問題。

2.施工環(huán)節(jié)的問題

在施工環(huán)節(jié)中存在的問題表現(xiàn)在以下幾方面。第一，虛增進(jìn)項(xiàng)，在企業(yè)開展成本統(tǒng)計(jì)工作時(shí)，存在施工項(xiàng)目成本重復(fù)計(jì)算、虛增支出費(fèi)用項(xiàng)目、抵扣項(xiàng)目重復(fù)增加等問題，目前在施工項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大背景下，項(xiàng)目施工工期也在增加，涉及成本計(jì)入內(nèi)容也在增多，包括施工材料成本、返工成本、技術(shù)成本、勞動(dòng)力成本等。以施工材料為例，工程作業(yè)期間會(huì)使用到大體量、各種類型施工材料，一些企業(yè)會(huì)采用混淆材料型號(hào)的方式來(lái)虛增成本，同時(shí)在隱蔽工程的施工中也會(huì)增加虛假施工項(xiàng)目，達(dá)到虛增費(fèi)用的目的。第二，留抵退稅，在總局相應(yīng)規(guī)范的支持下，許多地方開始試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，房地產(chǎn)具備周期較長(zhǎng)、施工項(xiàng)目繁多等特點(diǎn)，很多內(nèi)容無(wú)法達(dá)到退稅條件，這也是增加稅款流失風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。第三，自建房抵付工程款的風(fēng)險(xiǎn)，受到各類因素影響，超過80%的房地產(chǎn)企業(yè)存在自建房屋抵賬的問題，抵賬價(jià)格會(huì)低于市價(jià)，這樣會(huì)降低增值稅銷售額，而其他自建房則采取正常售價(jià)進(jìn)行銷售，從而給稅務(wù)機(jī)關(guān)工作帶來(lái)影響，增加了管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.清算環(huán)節(jié)的問題

在清算環(huán)節(jié)存在的問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面。第一，納稅意識(shí)比較薄弱，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于清算稅款的重視度較低，使得稅款計(jì)算復(fù)雜度不斷提高，影響到計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。第二，利用稅收優(yōu)惠政策逃避納稅，部分企業(yè)將非普通住宅計(jì)入普通住宅，以此來(lái)享受稅收優(yōu)惠，部分企業(yè)還會(huì)借助該政策來(lái)退還前期已預(yù)繳稅款，從而影響到納稅結(jié)果的可靠性。第三，多列扣除成本，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)找尋法規(guī)中存在漏洞，虛開服務(wù)類發(fā)票，目的是增加生產(chǎn)成本，沖減增值額，從而減少清算時(shí)所需繳納的稅收金額。但是這些內(nèi)容的核實(shí)力度較弱，尤其是大體量發(fā)票核實(shí)時(shí)，更容易增加容錯(cuò)率，無(wú)法準(zhǔn)確判斷數(shù)據(jù)整理結(jié)果準(zhǔn)確性，從而影響到稅收結(jié)果的可靠性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理問題的原因

1.管理手段比較單一

管理手段比較單一作為稅收管理問題出現(xiàn)的主要原因，具體體現(xiàn)在以下幾方面。第一，在風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的擬定中，涉及內(nèi)容過于簡(jiǎn)單，基本上都是圍繞增值稅申報(bào)表銷售情況所擬定，但是缺少了土地面積收入、增值稅預(yù)繳等指標(biāo)，從而影響到預(yù)警結(jié)果的可靠性。第二，查閱賬簿阻力大，雖然通過細(xì)賬查找可以發(fā)現(xiàn)存在的問題，但是賬目涉及到多方面利益，在組織查賬活動(dòng)時(shí)，需要與多方進(jìn)行協(xié)調(diào)，復(fù)雜程度較高，同時(shí)也給賬目查找?guī)?lái)較大阻力[1]。第三，信息化利用率低，目前各地區(qū)稅務(wù)部門使用到的業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)量超過了15個(gè)，內(nèi)容包括防偽稅控、發(fā)票系統(tǒng)、納稅人信息等，但是目前系統(tǒng)提供的服務(wù)僅限于查詢，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、綜合比對(duì)的能力依舊處于較弱的情況，這樣也導(dǎo)致30%以上的信息無(wú)法得到充分利用，影響到分析結(jié)果的準(zhǔn)確性與可靠性。

2.外部信息對(duì)稱性差

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，其涉及的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、管理部門數(shù)量較多，而稅務(wù)部門則是整個(gè)監(jiān)管流程的最末端，前期的工程管理立項(xiàng)、征地、施工等環(huán)節(jié)，則是由其他部門進(jìn)行監(jiān)管，相互間的信息對(duì)稱度較低。一些地區(qū)在房地產(chǎn)企業(yè)并沒有應(yīng)用綜合治理方式，這也導(dǎo)致涉稅信息來(lái)源單一化嚴(yán)重，數(shù)據(jù)質(zhì)量也處于較差的狀態(tài)。對(duì)于稅務(wù)機(jī)構(gòu)而言，由于信息對(duì)稱性較低，使得機(jī)構(gòu)無(wú)法及時(shí)獲取房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際銷售情況，從而帶來(lái)稅款滯后性問題。而且稅務(wù)部門在管理過程中，只是根據(jù)報(bào)送的納稅表和財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)審查稅收情況，對(duì)于報(bào)表中銷售價(jià)格、銷售狀態(tài)等內(nèi)容真實(shí)性無(wú)法及時(shí)掌握，從而影響到信息評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性[2]。另外，在電子商務(wù)快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的銷售途徑也得到了拓展，這也進(jìn)一步增加了外部信息整理過程的復(fù)雜性，影響到最終整理結(jié)果的可靠性。

3.信息化水平較差

目前稅收管理系統(tǒng)的服務(wù)指標(biāo)可達(dá)15個(gè)，每一個(gè)系統(tǒng)在擬定指標(biāo)時(shí)，都會(huì)以部門需求作為基礎(chǔ)，系統(tǒng)之間的關(guān)聯(lián)性較弱，數(shù)據(jù)的重復(fù)率較高。并且每一個(gè)系統(tǒng)對(duì)于同一指標(biāo)的取值標(biāo)準(zhǔn)也存在較大不同，這樣也使得提取數(shù)據(jù)的格式存在較大差異，不僅增加了納稅人員的工作負(fù)擔(dān)，而且也增加了數(shù)據(jù)處理結(jié)果的容錯(cuò)率，影響到稅收整理結(jié)果的準(zhǔn)確性。例如，增值稅發(fā)票系統(tǒng)值只服務(wù)于稅政部門，而風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)只服務(wù)于風(fēng)控系統(tǒng)，這些系統(tǒng)數(shù)據(jù)之間并不存在交互性，使得數(shù)據(jù)整體應(yīng)用程度較低，很難滿足精準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判要求[3]。另外，一些部門雖然利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息化技術(shù)建立了信息化管理體系，但是缺少相匹配的管理人才，這樣也使得信息化管理體系價(jià)值無(wú)法充分發(fā)揮出來(lái)，影響到信息管理結(jié)果的時(shí)效性。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的對(duì)策

1.健全房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

通過健全房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，可以為后續(xù)稅收管理工作的順利展開提供保障，營(yíng)造良好的企業(yè)稅收管理環(huán)境。在具體實(shí)踐中應(yīng)注意以下內(nèi)容。第一，強(qiáng)化行業(yè)政策輔導(dǎo)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)通過多種途徑來(lái)獲取相關(guān)意見，并且利用信息技術(shù)對(duì)反饋意見中的難點(diǎn)問題進(jìn)行整理，得到更加真實(shí)有效的數(shù)據(jù)整理結(jié)果。同時(shí)根據(jù)數(shù)據(jù)整理結(jié)果，來(lái)向納稅人提供精細(xì)化、個(gè)性化的信息推送，同時(shí)也可以為納稅人提供稅費(fèi)解答、政策解讀、培訓(xùn)輔導(dǎo)等服務(wù)，搭建云呼叫系統(tǒng)，基于音頻與視頻兩種途徑，順利完成在線咨詢、在線審批等工作，以滿足稅務(wù)管理活動(dòng)的有序進(jìn)行。第二，細(xì)化稅后政策內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政策應(yīng)用情況，擬定企業(yè)預(yù)繳、清算業(yè)務(wù)的管理標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，地方需要遵循省級(jí)、國(guó)家級(jí)細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，在確定推行標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容后，也會(huì)下發(fā)到當(dāng)?shù)?，確保標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程的目的性。而且政策管理部門也需要搭建完善的事后量化方法，基于后期應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)對(duì)各地區(qū)執(zhí)行情況進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，就是糾正政策偏差問題，確保稅收政策的落實(shí)效果[4]。

2.健全房地產(chǎn)業(yè)管理流程

通過健全房地產(chǎn)業(yè)管理流程，能夠營(yíng)造良好的產(chǎn)業(yè)管理環(huán)境，以滿足相應(yīng)的使用需求。在具體實(shí)踐中，應(yīng)注意以下內(nèi)容。第一，完善稅收預(yù)繳管理，行業(yè)發(fā)展過程中需做好不征稅發(fā)票與申報(bào)信息的核實(shí)工作，這樣也可以有效避免預(yù)收款項(xiàng)過大，卻沒有進(jìn)行預(yù)繳的情況。在土地增值稅的處理中，需要不斷完善預(yù)征制度，如普通住宅和非普通住宅會(huì)使用不同的預(yù)征率，同時(shí)做好分類臺(tái)賬，防止混淆計(jì)稅依據(jù)帶來(lái)的稅款流失問題。第二，做好施工環(huán)節(jié)管理，在此施工環(huán)節(jié)中，需要針對(duì)增值稅鏈條來(lái)進(jìn)行閉環(huán)管理，同時(shí)也需要設(shè)置相匹配的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，做好材料采購(gòu)、施工方案?jìng)浞荩鶕?jù)企業(yè)不同匹配相應(yīng)的增值稅發(fā)票，這樣也可以避免重復(fù)開票問題，提高建筑方聯(lián)動(dòng)結(jié)果的可靠性與實(shí)用性。第三，規(guī)范稅收清算管理，在此過程中稅務(wù)部門應(yīng)搭建相匹配的標(biāo)準(zhǔn)化流程，建立契合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的臺(tái)賬，擬定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控指標(biāo)，以此來(lái)提高事前數(shù)據(jù)采集充分性、事中核實(shí)可靠性和事后監(jiān)控時(shí)效性。并且稅務(wù)部門也需要做好清算流程的輔導(dǎo)工作，基于企業(yè)特點(diǎn)展開不同輔導(dǎo)，從而減少清算失誤，提高清算結(jié)果的可靠性[5]。第四，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要根據(jù)不同的稅收管理風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，來(lái)擬定相匹配的風(fēng)險(xiǎn)管控措施。并且也需要做好預(yù)警指標(biāo)的動(dòng)態(tài)更新，做好不同報(bào)表數(shù)據(jù)的交叉比對(duì)，以此來(lái)提高綜合分析結(jié)果的可靠性，從而起到綜合預(yù)警監(jiān)控的作用。另外，利用信息技術(shù)定期整理歷史記錄，從中篩選出價(jià)值數(shù)據(jù)來(lái)不斷完善管理體系，借此來(lái)不斷提升管理結(jié)果的可靠性與適用性，提升數(shù)據(jù)信息的利用價(jià)值。

3.提高稅收管理監(jiān)督力度

通過提高稅收管理監(jiān)督力度，能夠加快稅收管理工作的開展進(jìn)度，提高稅收管理結(jié)果的實(shí)用價(jià)值。在具體實(shí)踐中，應(yīng)注意以下內(nèi)容。第一，優(yōu)化稅收管理團(tuán)隊(duì)，基于縱向稅收管理制度，搭建省－市－縣聯(lián)動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，同時(shí)對(duì)已有稅收管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行優(yōu)化，提高團(tuán)隊(duì)的綜合能力。同時(shí)，采用雙向互通模式來(lái)提高風(fēng)險(xiǎn)防控水平，這樣也可以順利在任務(wù)管理環(huán)節(jié)中形成閉環(huán)，提高風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)推送管理水平。基于橫向稅收管理角度，需要圍繞風(fēng)控管理部門搭建聯(lián)動(dòng)科室，涉及的部門包括稅政部門、征管部門、收入核算部門等，借此來(lái)防止重復(fù)辦稅問題[6]。第二，提高稅收人員素養(yǎng)，在稅收人員的思想上，需要加強(qiáng)企業(yè)精神文明建設(shè)，結(jié)合新時(shí)代發(fā)展要求，不斷提高基層稅務(wù)人員的主觀能動(dòng)性，從而為稅收管理模式更新提供良好的思想保障。在職業(yè)技能上也需要加強(qiáng)專業(yè)技能培養(yǎng)，不斷提升稅務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)水平，使其可以契合相關(guān)服務(wù)要求，滿足稅收管理活動(dòng)的開展要求。第三，完善稅收管理體系，在稅務(wù)管理活動(dòng)中，稅收審計(jì)屬于非常重要的工作內(nèi)容，結(jié)合實(shí)際情況不斷完善內(nèi)部監(jiān)督體系，提升內(nèi)部稅收審計(jì)結(jié)果的可靠性，從而提升納稅人在遵從度上的應(yīng)用價(jià)值。而且稅務(wù)部門也需要建立相對(duì)獨(dú)立的審計(jì)科室，在信息技術(shù)輔助下，加快企業(yè)登記、建設(shè)施工、項(xiàng)目清算等內(nèi)容的整理速度，并且根據(jù)數(shù)據(jù)整理結(jié)果來(lái)做好審計(jì)評(píng)價(jià)，對(duì)于其中存在的問題進(jìn)行及時(shí)整理，并且明確稅收審計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容，以此來(lái)展開細(xì)致化的管理活動(dòng)，提高管理數(shù)據(jù)的應(yīng)用價(jià)值[7]。

4.完善信息化管理系統(tǒng)

通過完善信息化管理系統(tǒng)，可以加快相關(guān)數(shù)據(jù)的整理速度，為行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供數(shù)據(jù)參考。在具體實(shí)踐中也需要注意以下內(nèi)容。第一，融入大數(shù)據(jù)技術(shù)，對(duì)于系統(tǒng)中已有的數(shù)據(jù)信息，可以借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和云計(jì)算技術(shù)對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，同時(shí)借助程序代碼編寫來(lái)制作自動(dòng)稽查軟件，提高所整理數(shù)據(jù)的應(yīng)用價(jià)值。同時(shí)也可以搭建“大數(shù)據(jù)”共享平臺(tái)，對(duì)于可以共享的數(shù)據(jù)進(jìn)行公示，如土地基本信息、營(yíng)業(yè)執(zhí)照要求、稅務(wù)登記規(guī)范等，這樣也有利于人們更好地獲取應(yīng)用數(shù)據(jù)，滿足相應(yīng)的使用要求。第二，融入?yún)^(qū)塊鏈技術(shù)，從實(shí)際應(yīng)用情況來(lái)看，會(huì)借助區(qū)塊鏈技術(shù)來(lái)加密數(shù)據(jù)的時(shí)序性，將此技術(shù)融入全過程中，期間也需要做好數(shù)據(jù)真實(shí)性、準(zhǔn)確性審核，以提高數(shù)據(jù)整理結(jié)果的利用價(jià)值。而且在應(yīng)用中也需做好技術(shù)不可篡改性進(jìn)行整理，這樣在交易數(shù)據(jù)入鏈后，也可以自動(dòng)生成相對(duì)應(yīng)的發(fā)票數(shù)據(jù)，同時(shí)也需要做好關(guān)聯(lián)關(guān)系的記錄工作，記錄結(jié)果也會(huì)錄入到數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)中，按要求做好相應(yīng)的分類工作，對(duì)于降低虛開發(fā)票問題發(fā)生概率有著積極作用[8]。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，健全房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，可以為后續(xù)稅收管理工作的順利展開提供保障，健全房地產(chǎn)業(yè)管理流程，能夠營(yíng)造良好的產(chǎn)業(yè)管理環(huán)境，提高稅收管理監(jiān)督力度，能夠加快稅收管理工作的開展進(jìn)度，完善信息化管理系統(tǒng)，可以加快相關(guān)數(shù)據(jù)的整理速度。通過采取恰當(dāng)措施來(lái)優(yōu)化稅收管理環(huán)境，對(duì)于提升稅收管理結(jié)果可靠性，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著積極的意義。