工業(yè)用地價格影響因素分析
——以廣東省為例

吳 濤，李勝勝

（廣東省不動產登記與估價專業(yè)人員協會，廣東 廣州 510095）

0 引言

工業(yè)用地作為國民經濟建設和發(fā)展的載體，其作為資源要素在市場配置中的作用越發(fā)明顯[1]，長期以來，我國工業(yè)用地供地形式主要以劃撥和協議方式為主，市場化水平較低，《物權法》的頒布實施，明確了建設用地使用權出讓方式，進一步推動了我國工業(yè)用地配置的市場化建設。根據中國地價動態(tài)監(jiān)測數據顯示，2014-2018 年，全國商服、住宅、工業(yè)地價水平值的增長率分別為16%、34.17%和12.4%，2018 年全國商服、住宅、工業(yè)地價水平值分別為7 600 元/ 平方米、7 080元/ 平方米和834 元/ 平方米，可見，我國工業(yè)用地地價仍處于較低水平，且增長幅度較慢。

一方面，由于我國工業(yè)用地市場化建設時間不長，與相對成熟的商服、住宅用地相比，仍存在諸多特殊性和不完善之處，其價格的產生和影響機制也不夠完善，一級市場地價水平偏低；另一方面，工業(yè)是國家經濟的重要支柱，長期以來，地方政府通過低價供地的形式吸引企業(yè)落地生根從而帶動當地稅收、財政、就業(yè)等已成常態(tài)。但近年來，面對國內外復雜的社會經濟形勢，各地長期工業(yè)用地低價出讓與日益增長的一級開發(fā)成本快速上漲的矛盾越發(fā)明顯，亟需從地價影響因素、政府供地行為等角度著重分析，厘清工業(yè)用地價格影響因素、價格水平等問題，為提升工業(yè)用地全周期管理效率、質量奠定基礎。

1 工業(yè)用地市場價格影響因素分析

土地兼具資源、資產、資本多重屬性，在促進中國社會經濟發(fā)展和轉型方面具有舉足輕重的作用，而地價是土地市場的核心指標[2]，也是反映土地資源配置狀況以及社會經濟環(huán)境的重要信號。

土地作為一種特殊的商品，在價格形成機制上有別于普通商品，工業(yè)用地更是特殊，影響地價的因素很多，如宏觀經濟環(huán)境、產業(yè)聚集、稅收政策、能源成本等。在工業(yè)用地價格形成機制與影響因素中，國內外學者已有一定的研究基礎，如Kowalski 等[3]從工業(yè)用地區(qū)域因素、個別因素等研究得出價格受區(qū)位因素影響較大；Yamamoto[4]研究認為產業(yè)聚集程度在一定程度上可以促使工業(yè)用地價格升高；Richard[5]研究得出勞動力聚集因素影響著工業(yè)用地價格水平，工業(yè)地價與勞動力密集程度呈現正相關的關系；王家庭等[6]實證分析了產業(yè)集聚、政府行為、經濟發(fā)展水平、人口密度等因素對城市工業(yè)地價的影響程度，得出產業(yè)集聚和政府作用是影響工業(yè)用地價格變化的重要因素；劉金燦等[7]研究表明工業(yè)用地價格與工資水平、產業(yè)集聚程度、稅收水平、人口規(guī)模因素之間存在顯著的影響效應，并受城市經濟和社會發(fā)展水平的制約；趙松等[2]指出在我國現行非充分競爭的土地市場制度、資源特征及宏觀經濟背景下，單純通過供應手段調控土地市場價格難以奏效，還應注意過于集中地增加供地可能造成的資源低效利用；張英奇[8]在研究政府供地價格確定方法中得出政府供地價格取決于工資、稅收、利潤、物價、貸款利率等，而非土地本身。

綜上，工業(yè)用地價格具有復雜的形成和影響因素，單從土地本身難以合理量化其用地價格，再者由于我國國情、政府供地行為、招商引資等特殊性，工業(yè)用地的價格形成機制有別于住宅等城鎮(zhèn)建設用地，除政府供地、企業(yè)拿地角度考慮外，更應從區(qū)位條件、產業(yè)聚集、人口密度、稅收水平等影響因素研究分析。具體而言，論工業(yè)用地價格影響因素，可重點從以下基本因素中考究。

1.1 區(qū)位條件

工業(yè)區(qū)位論是德國經濟學家韋伯提出的，是關于工業(yè)企業(yè)空間布局和位置選擇的理論，如韋伯工業(yè)區(qū)位論，將區(qū)位因素作為區(qū)位的經濟原因運作的力，區(qū)位條件決定企業(yè)廠址選擇，企業(yè)所選擇的區(qū)位應該能夠將生產成本降到最低，同時能夠為企業(yè)節(jié)省更多的費用等，任何一個理想的工業(yè)區(qū)位，都應選擇在生產和運輸成本最小點上，即在企業(yè)生產成本最低水平確定企業(yè)最理想的區(qū)位。

1.2 產業(yè)聚集

產業(yè)聚集是同一產業(yè)在某個特定地理區(qū)域內高度集中，產業(yè)資本要素在空間范圍內不斷匯聚的一個過程，相關企業(yè)配套的上下游企業(yè)、相關服務業(yè)高密度的聚集有利于降低企業(yè)成本。

1.3 人口密度

人口密度是衡量一個國家或地區(qū)人口分布狀況的重要指標，通常而言，在中心城區(qū)，土地利用效率高、人口密度大、流動人口多、交通及配套條件較好，其地價水平也相對較高；而在遠離中心的郊區(qū)，土地的利用率相對較低，與之相應，人口密度較低，地價也相對較低。因此可大概得出地價和人口密度分布間呈正的相關關系。

1.4 社會經濟發(fā)展水平

社會經濟發(fā)展水平是國家宏觀經濟環(huán)境、國民經濟整體實力的綜合體現，與企業(yè)發(fā)展的健康與否、產業(yè)升級與改革與否等息息相關。此外，居民收入水平作為社會經濟發(fā)展水平的重要因素，直接決定著社會的購買力，工業(yè)企業(yè)或者靠近資源生產地、或者靠近產品主要銷售地，居民收入的高低一定程度上影響著工業(yè)企業(yè)選址。

2 實證分析

2.1 變量選取

在前文工業(yè)用地價格形成機制與影響因素分析的基礎上，考慮現有數據的可獲得性、具有代表性，以選取價格水平、人口密度、產業(yè)聚集等相關變量作為分析樣本，變量定義如表1 所示。

表1 變量定義

2.2 數據來源

以廣東省21 個地市的2018 年面板數據為樣本，工業(yè)用地價格數據來源于自然資源部“土地市場監(jiān)管系統(tǒng)”；各城市職工平均工資水平、實際利用外資、制造業(yè)就業(yè)人數、人均GDP 等數據來源于《中國城市統(tǒng)計年鑒》（2018 年）；年末金融機構人民幣各項存款余額、年末金融機構人民幣各項貸款余額來源于《廣東統(tǒng)計年鑒》（2018 年）；規(guī)模以上工業(yè)利稅水平來源于省統(tǒng)計局；城市規(guī)模數據來源于第三次國土資源調查階段性成果。

2.3 模型建立

對所有變量作取對數處理，并將這些變量之間的關系表述為如下：

變量的描述性統(tǒng)計是指利用常規(guī)檢測記錄或通過專門調查獲得的數據資料，按不同地區(qū)、不同類別特征進行分組，描述各變量有關特征和分布狀況，是進一步數據分析工作的起點，上述變量相關描述性統(tǒng)計如表2。

表2 變量的描述性統(tǒng)計

2.4 分析結果

運用SPSS 19.0 軟件對廣東省21 個地市的面板數據進行估計，通過Pearson 相關性分析顯示（表3），廣東省工業(yè)用地價格與人口密度、年度存款余額、工資水平、產業(yè)聚集等因素之間的確存在著顯著的影響效應，并受城市經濟和社會發(fā)展水平的制約。

表3 廣東省工業(yè)用地價格影響因素相關分析

2.4.1 人口密度對工業(yè)地價的影響。人口密度是衡量一個國家或地區(qū)人口分布狀況的重要指標，通常而言，中心城區(qū)地價也相對較高，非中心城區(qū)，因其區(qū)位條件、交通條件等影響，土地利用效率相對低下，人口流動少、密度低，地價水平也相應較低。因此，工業(yè)地價和人口密度分布間呈正的相關關系。

2.4.2 產業(yè)聚集對工業(yè)地價的影響。產業(yè)聚集是相同或類似產業(yè)在一定區(qū)域內的集中、資本匯聚的過程，相關企業(yè)配套的上下游企業(yè)、相關服務業(yè)高密度的聚集有利于降低企業(yè)成本，工業(yè)企業(yè)為提升工業(yè)產品上下游的關聯度，降低工業(yè)制造成本，愿意在產業(yè)聚集地生根落地，從而擴大工業(yè)產品的流通度。

2.4.3 經濟水平對工業(yè)地價的影響。社會經濟發(fā)展水平是國家宏觀經濟環(huán)境、國民經濟整體實力的綜合體現，與企業(yè)發(fā)展的健康與否、產業(yè)升級與改革與否等息息相關，因此，經濟水平對工業(yè)地價影響相關性強。

此外，根據上面所述的工業(yè)用地價格形成機制及影響因素分析，一方面，工業(yè)用地作為土地一級成交市場的出讓對象，自身包含一系列屬性，地區(qū)經濟發(fā)展水平、城市資源稟賦等一系列宏觀變量影響土地整體出讓價格，另一方面，政府作為土地供應的決策主體，在用地時既考慮地方經濟發(fā)展、產業(yè)發(fā)展與稅務收入等，也考慮企業(yè)用地承受能力，期望通過工業(yè)用地出讓實現地區(qū)經濟、社會的整體效用最大化，利用招商引資帶動地區(qū)經濟水平發(fā)展和財政增收，制定出臺系列政策文件，也會在一定程度上對工業(yè)用地價格水平產生影響。

3 結論與建議

3.1 結論

3.1.1 工業(yè)用地價格形成機制較為復雜。長期以來，我國工業(yè)用地較多以劃撥、協議出讓等形式供地，因此工業(yè)用地價格形成機制有別于住宅、商服等城鎮(zhèn)建設用地，一方面政府期望加大供地提高地方財政、稅收水平，另一方面企業(yè)在期望低價拿地的同時，越來越看重產業(yè)聚集、人口密度、區(qū)位條件等，故工業(yè)用地價格形成除土地區(qū)位、土地質量等個別因素外，更多取決于產業(yè)聚集、人口密度、稅收水平等。

3.1.2 人口密度、年度存款余額、工資水平、產業(yè)聚集等因素對工業(yè)用地價格有顯著影響。我國工業(yè)用地地價形成受到我國特定時期具體國情的影響，長期以來工業(yè)地價偏低的客觀性可從其生產要素、經濟貢獻、投資風險等方面解釋[9]，從實證研究看，廣東工業(yè)用地地價水平取決于居民工資收入水平、稅收水平、企業(yè)正常利潤水平、物價水平、貸款利率水平等因素，故應綜合產業(yè)政策、稅收政策、工資水平、區(qū)位條件等因素。

3.2 建議

3.2.1 進一步優(yōu)化工業(yè)用地供應形式，推行“標準地”出讓（即出讓時已明確土地的投資、建設、稅收、能耗、環(huán)境等標準）、先招后拍、帶項目及建筑設計方案出讓制度。當前，工業(yè)用地一級市場仍屬于不完全競爭市場，現行的工業(yè)用地招標、拍賣、掛牌等多流于形式，難以形成有效的市場競爭機制，建議進一步研究新型供地形式，提升供地效率，真正實現引的進、站的住。同時，重點突出降成本、升效率，即在供地之前，由政府負責完成區(qū)域評價，制定設計方案，簡化審批程序，提高審批效率。

3.2.2 加快建立工業(yè)用地全生命周期監(jiān)管平臺。工業(yè)用地從最初的無序擴張、低效開發(fā)逐步向規(guī)劃有序、集約節(jié)約過渡，對經濟快速增長和高質量發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用，但長期以來，工業(yè)用地缺乏全鏈條的管理機制，難以為政府決策提供數據支撐，如，土地供應由自然資源部門主要負責，后續(xù)工業(yè)用地產出效率等由發(fā)改、工信等部門負責，且各地區(qū)、各部門數據統(tǒng)計口徑不一，尚未建立統(tǒng)一有效的管理平臺，難以形成監(jiān)管合力，總體仍呈傳統(tǒng)粗放的模式，因此建議加快建立精細化、差別化的工業(yè)用地全生命周期監(jiān)管平臺，提升工業(yè)用地監(jiān)管效率。