基于問卷調(diào)查分析房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度延期的影響因素

彭 培 王玲川

近年來，在國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的政策背景下，住宅項(xiàng)目的成功與否越來越受到施工進(jìn)度的影響，工期延期的項(xiàng)目有很多，給從事住宅項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)企業(yè)帶來了極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)[1]。影響房地產(chǎn)施工進(jìn)度的因素眾多，有來自項(xiàng)目內(nèi)部管理方面的因素，也有來自宏觀政策環(huán)境方面的因素等[2]。本文重點(diǎn)分析了住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度延期的影響因素。

1 住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度延期的影響因素

本文采用文獻(xiàn)調(diào)研和問卷調(diào)查法分析各種因素對(duì)住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度延期的影響[3]。通過對(duì)知網(wǎng)中研究住宅施工項(xiàng)目的文獻(xiàn)進(jìn)行分析，同時(shí)結(jié)合實(shí)際訪談，得到影響住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度的關(guān)鍵因素共計(jì)27個(gè)，可以劃分為6類，如表1所示。

運(yùn)用表1 中的影響因素設(shè)計(jì)李克特五級(jí)量表調(diào)查問卷，來調(diào)查受訪者對(duì)特定因素影響項(xiàng)目施工進(jìn)度延期的程度，受訪者根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)及認(rèn)知判斷特定因素影響住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度延期的程度，最后對(duì)獲得的問卷進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析[4]。

表1 住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度延期的影響因素

2 問卷調(diào)查

以C 市的某住宅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于主城區(qū)核心地段，總建筑面積約為5.39 萬m2，項(xiàng)目總投資約10.79 億元，占地面積約16 133 m2，包括3 棟24 層住宅和一棟33 層住宅。項(xiàng)目開工時(shí)間為2019 年10 月12 日，計(jì)劃竣工時(shí)間為2021 年9 月30 日，實(shí)際竣工時(shí)間為2022 年8 月29 日，項(xiàng)目實(shí)際延期竣工333 d。

選擇參與該項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)單位經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員及技術(shù)人員進(jìn)行問卷調(diào)查，受訪者包括業(yè)主單位管理人員、項(xiàng)目經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、各專業(yè)工程師、設(shè)計(jì)師及采購人員等[5]。從表2 可以看出，樣本混合程度好，具有較好的代表性。紙質(zhì)問卷和網(wǎng)絡(luò)電子問卷一共發(fā)放75份，其中回收67 份問卷，有效問卷65 份。

表2 受訪者的工作單位和工作時(shí)間統(tǒng)計(jì)表 （單位：人）

3 數(shù)據(jù)分析

對(duì)回收的問卷數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對(duì)于一級(jí)影響因素“項(xiàng)目自身因素”，78.3%的受訪者認(rèn)為二級(jí)因素“項(xiàng)目施工范圍不明確”“項(xiàng)目本身存在不合理工期”等對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度延期影響非常大[6]。

對(duì)于一級(jí)影響因素“相關(guān)參與方因素”，69.8%的受訪者認(rèn)為二級(jí)因素“總分包單位現(xiàn)場施工組織不到位”“業(yè)主單位決策效率低”“五方責(zé)任主體單位之間現(xiàn)場協(xié)調(diào)不佳”等對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度延期影響非常大。

對(duì)于一級(jí)影響因素“環(huán)境因素”，63.3%的受訪者認(rèn)為二級(jí)因素“極端天氣干擾”“政策法規(guī)變化及政府行政干預(yù)”“項(xiàng)目所處位置交通不便、影響運(yùn)輸”等對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度延期影響非常大[7]。

對(duì)一級(jí)影響因素“人的因素”，80.7%受訪者認(rèn)為二級(jí)因素“各專業(yè)施工班組工人不足”“工人施工作業(yè)水平低”等對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度延期影響非常大。

對(duì)于一級(jí)影響因素“施工工藝、技術(shù)及施工組織因素”，65.4%的受訪者認(rèn)為二級(jí)因素“機(jī)械效率使用低”“施工生產(chǎn)組織不科學(xué)合理”等對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度延期影響非常大。

對(duì)于一級(jí)影響因素“資金保障及付款效率”，85.4%的受訪者認(rèn)為二級(jí)因素“業(yè)主方對(duì)總包、甲供材等單位付款不及時(shí)”“總包對(duì)分包、勞務(wù)、材料供應(yīng)商等單位付款不及時(shí)”“勞務(wù)班組對(duì)各專業(yè)工人付款不及時(shí)”等對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度延期影響非常大。

對(duì)于一級(jí)影響因素，77.4%的受訪者認(rèn)為“相關(guān)參與方因素”和“資金保障及付款效率”對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度延期的影響非常大，61.4%的受訪者認(rèn)為“人的因素”對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度延期的影響大[8]。

4 住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度管控的相關(guān)措施

4.1 加強(qiáng)項(xiàng)目方案可行性論證，明確項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑

對(duì)于新建住宅項(xiàng)目，前期項(xiàng)目定義及可行性研究階段對(duì)項(xiàng)目能否取得成功，尤為重要，業(yè)主單位在項(xiàng)目決策階段應(yīng)該明確項(xiàng)目在質(zhì)量、成本、進(jìn)度以及安全文明等方面的總體目標(biāo)，并且反復(fù)論證其目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可行性。特別對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的論證，應(yīng)考慮多種條件下進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可行性，才能制定最合理的目標(biāo)工期。同時(shí)，要明確進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的達(dá)成路徑，需要投入的人力、物力和財(cái)力等資源。項(xiàng)目在后期實(shí)施過程中會(huì)涉及很多相關(guān)參與方的利益，為了避免不必要的糾紛和矛盾，進(jìn)而影響施工進(jìn)度，在項(xiàng)目前期應(yīng)該明確各相關(guān)參與單位的施工范圍、權(quán)利和義務(wù)，避免因施工范圍擴(kuò)大、工程變更等原因造成進(jìn)度延期，盡可能減少由于前期方案論證不到位對(duì)施工進(jìn)度的影響。

4.2 建立以項(xiàng)目成功標(biāo)尺為導(dǎo)向的相關(guān)參與方溝通機(jī)制

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，項(xiàng)目各相關(guān)參與方之間的溝通對(duì)于實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度目標(biāo)非常重要，有利于提高工作效率。為了能夠更好地調(diào)動(dòng)各個(gè)參與方的溝通積極性，實(shí)現(xiàn)各自的項(xiàng)目目標(biāo)，有必要建立以項(xiàng)目整體成功標(biāo)尺為導(dǎo)向的溝通機(jī)制，落實(shí)各項(xiàng)會(huì)議制度。為提高溝通效率，可以利用項(xiàng)目門戶網(wǎng)站、微信、釘釘?shù)仍诰€辦公工具，建立各自單位內(nèi)部和外部的溝通群。

4.3 建立項(xiàng)目全周期計(jì)劃進(jìn)度動(dòng)態(tài)預(yù)警體系，壓實(shí)進(jìn)度目標(biāo)落實(shí)責(zé)任

目前，絕大多數(shù)項(xiàng)目參建單位都有能力編制各個(gè)施工階段切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵在于每一個(gè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)能否實(shí)現(xiàn)，所以最重要的還是進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行與過程監(jiān)控。一方面，項(xiàng)目各參建單位可以利用信息化技術(shù)建立全周期的進(jìn)度計(jì)劃系統(tǒng)體系，利用信息化技術(shù)實(shí)時(shí)監(jiān)控每一個(gè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的完成情況，若發(fā)現(xiàn)存在延期風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)立即向項(xiàng)目部匯報(bào)，并采取應(yīng)對(duì)措施。另一方面，要明確計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的責(zé)任單位及每一個(gè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的責(zé)任人，落實(shí)進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)責(zé)任制，對(duì)提前完成計(jì)劃節(jié)點(diǎn)和延期完成節(jié)點(diǎn)，要有對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。

4.4 逐步建立以開發(fā)商企業(yè)信用為主的住宅項(xiàng)目資金監(jiān)管制度

隨著政府出臺(tái)“三條紅線”等政策整治房地產(chǎn)開發(fā)亂象，自身資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商無法保障所有項(xiàng)目正常支付工程款，由于開發(fā)商拖欠施工單位工程款或預(yù)付款，影響施工單位的資金周轉(zhuǎn)，這也是造成項(xiàng)目停工、施工進(jìn)度延遲的重要原因。

因此，要確保住宅項(xiàng)目的正常施工，首先要確保開發(fā)商有足夠的項(xiàng)目開發(fā)資金，同時(shí)要確保項(xiàng)目預(yù)售款資金專款專用，優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程款支出，設(shè)立監(jiān)管銀行、建設(shè)主管部門及開發(fā)商三方共管的資金監(jiān)管賬戶。

同時(shí)，探索建立以開發(fā)商企業(yè)信用為主的預(yù)售款監(jiān)管制度，堅(jiān)持信用好的監(jiān)管資金比例少、信用差的監(jiān)管資金比例逐步提高的原則，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中動(dòng)態(tài)評(píng)估項(xiàng)目資金支付風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)預(yù)警，確保正常推進(jìn)施工進(jìn)度。

4.5 完善施工組織設(shè)計(jì)

施工組織設(shè)計(jì)是保障項(xiàng)目施工全過程實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理的重要手段，但目前很多項(xiàng)目的施工組織設(shè)計(jì)還存在針對(duì)性不強(qiáng)、可操作性不強(qiáng)等缺陷，對(duì)項(xiàng)目施工過程中的重難點(diǎn)分析不夠清晰，不能有效解決施工現(xiàn)場的實(shí)際問題，嚴(yán)重阻礙了項(xiàng)目施工進(jìn)度的正常推進(jìn)。因此，在項(xiàng)目施工前應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)施工組織設(shè)計(jì)的深化，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況，清晰地描述項(xiàng)目的工藝操作要點(diǎn)、施工重難點(diǎn)，提高施工組織設(shè)計(jì)的針對(duì)性、獨(dú)特性和適用性。

建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）技術(shù)在建筑行業(yè)的應(yīng)用，改變了傳統(tǒng)施工利用橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖等工具進(jìn)行進(jìn)度控制的管理模式，在項(xiàng)目施工前可通過BIM 技術(shù)的4D 模擬功能優(yōu)化項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)測(cè)現(xiàn)階段項(xiàng)目實(shí)際投入的人員、機(jī)械和材料是否滿足現(xiàn)場需求，如有偏差可及時(shí)采取糾偏措施，確保項(xiàng)目整體進(jìn)度處于可控狀態(tài)。加快BIM 技術(shù)在住宅項(xiàng)目中的應(yīng)用，有利于優(yōu)化項(xiàng)目進(jìn)度管理流程，減少人力、物力等資源的投入。

4.6 提高精細(xì)化管理水平，逐步建立項(xiàng)目全生命周期一體化管理模式

傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目施工管理模式存在管理粗放、協(xié)調(diào)溝通效率低等問題，沒有貫徹落實(shí)主動(dòng)控制、動(dòng)態(tài)控制等項(xiàng)目管理理念，各個(gè)參建單位之間主要依靠人工進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，信息共享程度十分有限，解決問題不及時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度拖延、窩工等問題時(shí)常發(fā)生。

因此，為了解決項(xiàng)目進(jìn)度拖延的問題，需要重新整合項(xiàng)目資源，建立項(xiàng)目全生命周期一體化管理模式（Integrated Management Mode of Project Life Cycle，IMMPLC）。這種模式由業(yè)主方牽頭并負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)，從每個(gè)參建單位中選擇1 ～2 人組成項(xiàng)目全生命周期一體化管理團(tuán)隊(duì)。

此外，可以利用BIM、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)提高項(xiàng)目管理的精細(xì)化管理水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目組織、資源、目標(biāo)、管理責(zé)任和利益的整合，從項(xiàng)目全生命周期角度，利用信息化智能化手段實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度的主動(dòng)控制、動(dòng)態(tài)控制。

5 結(jié)語

住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度安排是否科學(xué)合理，在施工過程中能否按照計(jì)劃實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)，最后交付業(yè)主，這直接關(guān)系到人們的切實(shí)利益，必須提高對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)度管理的認(rèn)識(shí)，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取切實(shí)有效的措施，有效控制各類因素對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的影響，確保項(xiàng)目的正常施工和順利交付。