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    房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題與對(duì)策

    2022-11-27 06:30:02張碧紅沈陽威嘉置業(yè)有限公司
    品牌研究 2022年10期
    關(guān)鍵詞:現(xiàn)金流量現(xiàn)金流現(xiàn)金

    文/張碧紅(沈陽威嘉置業(yè)有限公司)

    近幾年,雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐不斷加快,但是也將會(huì)受到國家宏觀政策的調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí),現(xiàn)金流是財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)中的重要內(nèi)容,會(huì)給企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量和效率帶來直接影響。要想成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的效益,防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)從現(xiàn)金流管理角度入手進(jìn)行控制與管理,防止現(xiàn)金流斷裂,維護(hù)企業(yè)整體效益,給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營和發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)

    (一)資金需求量大

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,不管是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),還是企業(yè)經(jīng)營管理中,都會(huì)投入一定成本。例如,在項(xiàng)目建設(shè)施工過程中,資金需求量比較大,需要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)際情況采購相關(guān)設(shè)備和材料,從而保障后續(xù)施工工作順利進(jìn)行。與此同時(shí),在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中,也會(huì)支出一些管理成本,用于企業(yè)發(fā)展籌劃,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。由此可見,房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流方面展現(xiàn)出資金需求量大的特點(diǎn)[1]。

    (二)回收周期長

    對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于處于發(fā)展階段,隨著發(fā)展步伐不斷加快,工程項(xiàng)目數(shù)量增多,業(yè)務(wù)規(guī)模日益擴(kuò)大,每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等,竣工以后還要涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、租賃等,這些項(xiàng)目逐步完成消耗的時(shí)間比較長,一般為2~3年,在某種程度上延長企業(yè)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)期,從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投入資金到竣工完成,之后到房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售以后才能從中獲得收益,實(shí)現(xiàn)資金回收。回收的資金又會(huì)被投放到下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中,不斷循環(huán)直到企業(yè)獲利,所需周期比較長。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的主要內(nèi)容

    第一,現(xiàn)金流流程管理。指的是結(jié)合當(dāng)前企業(yè)現(xiàn)金流數(shù)量和流動(dòng)狀況,對(duì)現(xiàn)金流量科學(xué)預(yù)算和安排,做好現(xiàn)金流量控制與管理工作,也就是從事前、事中、事后等多個(gè)方面進(jìn)行管理。預(yù)測和計(jì)劃是現(xiàn)金流量預(yù)算編制的基礎(chǔ),需要結(jié)合各個(gè)部門實(shí)際情況做好協(xié)調(diào)安排工作,合理劃分預(yù)算管理職責(zé),對(duì)預(yù)算實(shí)施過程資金投放情況進(jìn)行監(jiān)控,合理管控資金。在使用資金時(shí),現(xiàn)金流量預(yù)算不能與實(shí)際相符,容易產(chǎn)生一些偏差,在對(duì)偏差原因分析調(diào)查以后,對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整,以達(dá)到理想的現(xiàn)金流循環(huán)效果。在反饋與審核過程中,需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況科學(xué)設(shè)定管理指標(biāo),對(duì)現(xiàn)金流量預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估,并且評(píng)估各個(gè)現(xiàn)金使用部門整體績效。

    第二,現(xiàn)金流流量管理。一般情況下,現(xiàn)金流劃分為三個(gè)方面,也就是現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流?,F(xiàn)金流入指的是在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中獲得的現(xiàn)金,現(xiàn)金流出則是企業(yè)用于開發(fā)建設(shè)支出的現(xiàn)金,兩者之間差額也就是凈現(xiàn)金流[2]。在對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)調(diào)查分析過程中,需要了解企業(yè)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之間的差額和經(jīng)營活動(dòng)狀況,通過對(duì)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)調(diào)查分析,能夠掌握現(xiàn)金流入與流出之間的比例,判斷企業(yè)戰(zhàn)略布局是否合理,評(píng)估現(xiàn)金流是否安全。

    第三,現(xiàn)金流流速管理。現(xiàn)金流流速管理是指整個(gè)現(xiàn)金周期從資本流出到內(nèi)部流動(dòng)的速度?,F(xiàn)金流越快,企業(yè)活力越強(qiáng)。通過提高現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度,可以防止現(xiàn)金流分解?,F(xiàn)金流量可采用基于因素的方式完成現(xiàn)金周期計(jì)量,包括存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收周轉(zhuǎn)率等。

    各個(gè)行業(yè)交易周期和經(jīng)濟(jì)周期展現(xiàn)出不同特點(diǎn),因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目周期時(shí)間各不相同,現(xiàn)金周期也會(huì)產(chǎn)生一定變化,在對(duì)現(xiàn)金流量均衡過程中,需要精準(zhǔn)計(jì)算企業(yè)現(xiàn)金周期。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的常見問題

    (一)現(xiàn)金流量管理制度不健全

    當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展中,通常會(huì)比較注重經(jīng)營效益,忽略現(xiàn)金持有的機(jī)會(huì)成本。此外,企業(yè)在提高資本時(shí)間價(jià)值和資本運(yùn)營安全性方面將會(huì)面臨一些問題,即企業(yè)過于重視短期利潤目標(biāo),沒有從長遠(yuǎn)角度入手進(jìn)行現(xiàn)金流量管控,在現(xiàn)金流管理上相對(duì)較為盲目,沒有制定詳細(xì)的管理計(jì)劃,現(xiàn)金流量管理制度缺失,從而產(chǎn)生一系列問題[3]。

    (二)投資活動(dòng)過于注重追求土地儲(chǔ)備

    土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是非常重要的,其中土地資源在我國相對(duì)比較短缺,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展中,過于注重土地儲(chǔ)備,甚至通過圈地的方式囤積大量土地。然而,在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不會(huì)重視土地儲(chǔ)備造成企業(yè)資金的大量占用,更沒有注重資金均衡。在實(shí)際中,企業(yè)通常把一些資金用于獲得土地使用權(quán)上,以謀求更多的項(xiàng)目效益,一味地強(qiáng)調(diào)土地大量儲(chǔ)備,使得現(xiàn)金流失衡。

    (三)融資渠道單一且成本太高

    當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)融資方面缺乏理性。一些企業(yè)管理者沒有認(rèn)識(shí)到債務(wù)融資對(duì)自身發(fā)展的影響,比例過高對(duì)企業(yè)的影響。他們不明白,大量貸款不僅會(huì)造成大量資金沉淀,還會(huì)產(chǎn)生各種和資金相關(guān)的問題,如利息與機(jī)會(huì)成本增加等,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒有樹立正確的管理理念,對(duì)現(xiàn)金流管理的重視度不高。

    (四)缺少現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

    通常情況下,部分房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)現(xiàn)金流管理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較薄弱,一味地強(qiáng)調(diào)企業(yè)具體收益和凈利潤,而對(duì)現(xiàn)金流管理的重視力度不高。并且,一些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)缺乏合理性,股權(quán)和經(jīng)營權(quán)沒有做到充分分離,因?yàn)橐恍┩顿Y者直接參與到企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中,使得管理權(quán)比較集中,實(shí)際管理情況與權(quán)責(zé)分離要求不符,越權(quán)行事現(xiàn)象比較普遍,特別是在現(xiàn)金流管理控制方面問題比較嚴(yán)重,加劇了經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)正處于高速發(fā)展階段,而房地產(chǎn)企業(yè)通常不會(huì)注重現(xiàn)金流量管理,即便一些企業(yè)制定了現(xiàn)金流管理計(jì)劃,但是過于形式,沒有將其落實(shí)到位。

    從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展情況來看,一些房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值依然是以追求效益最大化為根本,但是在實(shí)際經(jīng)營發(fā)展中,雖然現(xiàn)金流管理不重視的情況發(fā)生一定改觀,但是整體效果并不理想,缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,采用的現(xiàn)金流管理對(duì)策不科學(xué),現(xiàn)金流控制力度有待加強(qiáng),容易造成資金流的斷裂,不利于企業(yè)更好發(fā)展,這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理過程中需要重點(diǎn)處理的問題[4]。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的優(yōu)化對(duì)策

    (一)制定現(xiàn)金流管理的長期戰(zhàn)略規(guī)劃,完善現(xiàn)金流管理體系

    為了更好地完成現(xiàn)金流管理工作,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從實(shí)際入手,根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略制定詳細(xì)的管理計(jì)劃,完善資金管理機(jī)制,優(yōu)化現(xiàn)金流控制體系,以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流合理運(yùn)行為重點(diǎn),完善現(xiàn)金流管理體系。一方面,確保凈現(xiàn)金流為正。房地產(chǎn)企業(yè)與普通企業(yè)存在一定的差異性,其現(xiàn)金流量周期較長,投入資金量較大,影響現(xiàn)金流運(yùn)行與發(fā)展?;诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)從長遠(yuǎn)發(fā)展角度入手,結(jié)合企業(yè)經(jīng)營情況,確定經(jīng)營周期,并適當(dāng)調(diào)整資金管理對(duì)策,加強(qiáng)資金支出控制,節(jié)約成本。在進(jìn)行現(xiàn)金流控制管理過程中,盡量控制資金使用成本,其中包含了融資成本、閑置機(jī)會(huì)成本等,要求企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中,在對(duì)現(xiàn)金流科學(xué)預(yù)測和管理的情況下,制定科學(xué)的資金流管理方案,適當(dāng)調(diào)整投資與融資環(huán)節(jié)中現(xiàn)金流量情況,科學(xué)制定項(xiàng)目融資計(jì)劃,完善投資決策,保證現(xiàn)金流在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要求的同時(shí),也不會(huì)發(fā)生過多資金閑置的狀況,從而減少企業(yè)融資成本。除此之外,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化,房地產(chǎn)企業(yè)在開展現(xiàn)金流管理工作時(shí),需要結(jié)合企業(yè)價(jià)值最大化發(fā)展目標(biāo),在保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的同時(shí),通過提高資金使用效率、加快資金流動(dòng)等方式保持良好的資金流動(dòng)性,從而更好滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展要求,將企業(yè)流動(dòng)資金轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)力[5]。

    (二)進(jìn)行有計(jì)劃的土地儲(chǔ)備,維持現(xiàn)金流的平衡

    保證企業(yè)現(xiàn)金流平衡,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有著重要意義,在此過程中,要求房地產(chǎn)企業(yè)在增加土地儲(chǔ)備量的過程中,需要重點(diǎn)思考以下問題。第一,確定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。企業(yè)未來發(fā)展部署,需要結(jié)合自身發(fā)展能力,確定資金供需關(guān)系。企業(yè)在儲(chǔ)備土地時(shí),應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)要求合理儲(chǔ)備,防止土地儲(chǔ)備比較隨意,而是要有計(jì)劃、有針對(duì)地進(jìn)行土地儲(chǔ)備。第二,確定土地儲(chǔ)備行為后短期現(xiàn)金流所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)在儲(chǔ)備土地過程中需要得到充足資金支持,在不合理資本結(jié)構(gòu)情況下拿地必然會(huì)增加企業(yè)經(jīng)營壓力,影響企業(yè)發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之前,需要對(duì)自身經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)現(xiàn)狀有一定了解,分析土地儲(chǔ)備計(jì)劃和現(xiàn)金流平衡之間的矛盾。

    (三)制定最佳的融資決策,拓展籌資渠道

    融資作為企業(yè)現(xiàn)金流管理中重要內(nèi)容之一,通過科學(xué)設(shè)定融資方案,可以幫助企業(yè)獲得更多的利益。房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資活動(dòng)時(shí),需要結(jié)合實(shí)際情況科學(xué)制定融資決策,并選擇最佳的融資方式。不同融資方式在融資額度、融資期限、融資成本方面存在一定差異,企業(yè)需要綜合思考各項(xiàng)因素,在對(duì)未來市場發(fā)展情況精準(zhǔn)預(yù)測的同時(shí),根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略和短期經(jīng)營計(jì)劃,選擇適合自己的融資方案。并且,將融資規(guī)??刂圃诶硐敕秶?,在資金統(tǒng)籌規(guī)劃環(huán)節(jié)中,要想防止由于資金統(tǒng)籌不規(guī)范而產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)結(jié)合資金需求確定好融資規(guī)模,選擇適宜的融資方式,擴(kuò)充融資渠道。

    (四)縮短項(xiàng)目周期加快現(xiàn)金回收、提高資金使用效率

    受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響,房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的融資壓力,同時(shí)也由市場中賣方過渡為買方,銷售盈利狀況不佳將會(huì)造成企業(yè)現(xiàn)金流的斷裂,影響房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。在這種情況下,不但要減少開發(fā)成本,也要加快資金回籠。企業(yè)應(yīng)從市場發(fā)展角度入手,科學(xué)修改發(fā)展戰(zhàn)略,調(diào)整銷售計(jì)劃,保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定運(yùn)行。

    (五)建立健全現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

    為了防控現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制建設(shè)是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)在建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制時(shí),需要科學(xué)設(shè)定現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo),一般情況下,現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)有兩個(gè),一個(gè)是主要評(píng)價(jià)指標(biāo),另一個(gè)是輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)。對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)中主要評(píng)價(jià)指標(biāo)來說,包含了資金負(fù)債率、借貸資本率、現(xiàn)金比率等。其中資產(chǎn)負(fù)債率的指標(biāo)功能在于做好企業(yè)負(fù)債情況調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作,將其作為企業(yè)負(fù)債水平評(píng)估的重要指標(biāo);借貸資本率則是指做好企業(yè)權(quán)益資本調(diào)查分析工作,該指標(biāo)的作用就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程序進(jìn)行精準(zhǔn)判斷;現(xiàn)金比例指的是貨幣資金和資產(chǎn)總額之間的比例,其作用在于考察企業(yè)變現(xiàn)能力和現(xiàn)金支付水平[6]?,F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)中包含了營業(yè)收入現(xiàn)金比例,指的是當(dāng)其經(jīng)營性現(xiàn)金流入金額和主營業(yè)務(wù)收入之間的比例,其作用在于分析已經(jīng)形成的經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金流入金額與營業(yè)收入之間的關(guān)系,是和應(yīng)收賬款增長率相減以后得出的結(jié)果,用于應(yīng)收賬款合理協(xié)調(diào)評(píng)估,展現(xiàn)出現(xiàn)金占有率情況。在構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制過程中,房地產(chǎn)企業(yè)可以從各個(gè)環(huán)節(jié)入手,科學(xué)設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo),合理劃分風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé),要求每個(gè)部門結(jié)合實(shí)際情況對(duì)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)調(diào)查分析,如果部門獲得的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查評(píng)估結(jié)果比較大,需要將其作為重點(diǎn)對(duì)象,采取可行性對(duì)策,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制,對(duì)各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行追蹤調(diào)查,將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范疇內(nèi),降低風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的不良影響,加快企業(yè)資金回籠,保證企業(yè)資金安全。

    五、結(jié)束語

    總而言之,房地產(chǎn)企業(yè)在開展現(xiàn)金流管理工作時(shí),需要結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)有的現(xiàn)金流管理基本理論和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn),及時(shí)找到企業(yè)在現(xiàn)金流量管理中存在的問題,根據(jù)不同問題產(chǎn)生原因,提出相應(yīng)的處理對(duì)策,有效提高企業(yè)現(xiàn)金流管理水平,減少資金風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。在實(shí)際中,房地產(chǎn)企業(yè)可以從實(shí)際入手,結(jié)合國家發(fā)布的相關(guān)政策和市場發(fā)展要求,對(duì)現(xiàn)有現(xiàn)金流管理方式進(jìn)行改革創(chuàng)新,從加強(qiáng)融資決策戰(zhàn)略化管理等方面入手,做好現(xiàn)金流控制管理工作,對(duì)各個(gè)活動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,完善相應(yīng)的控制管理體系,降低風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的不良影響,減少不必要現(xiàn)金流出,選擇最佳的經(jīng)營發(fā)展方案,加快現(xiàn)金流入,完善企業(yè)投資決策,保證企業(yè)現(xiàn)金流均衡,在給企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)順利開展提供充足資金支持的同時(shí),實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),為房地產(chǎn)企業(yè)長效發(fā)展保駕護(hù)航。由此可見,現(xiàn)金流在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中起著關(guān)鍵作用,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該給予高度重視,做好現(xiàn)金流控制工作,保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營與健康發(fā)展。

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