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    以招標(biāo)采購視角看房地產(chǎn)企業(yè)成本管控探究

    2022-11-27 03:41:43楊曉晨南京大華華城置業(yè)有限公司
    品牌研究 2022年5期
    關(guān)鍵詞:招標(biāo)管控成本

    文/楊曉晨(南京大華華城置業(yè)有限公司)

    一、控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的優(yōu)勢(shì)

    房地產(chǎn)一直是民生新聞中的熱點(diǎn)內(nèi)容,關(guān)系著人民生活與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)質(zhì)量。為了充分發(fā)揮自身的社會(huì)效能,房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用好手中資源,積極響應(yīng)國(guó)家的發(fā)展政策,保證深化改革的有效性。相關(guān)負(fù)責(zé)人必須重視企業(yè)成本管控,采取合理的手段,做好成本管理工作,對(duì)成本金額進(jìn)行有效控制,助力房地產(chǎn)企業(yè)跑贏市場(chǎng),保證項(xiàng)目的質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)潤(rùn)最大化。

    (一)保護(hù)企業(yè)的權(quán)益

    企業(yè)發(fā)展獲得利潤(rùn)能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè),也是保證企業(yè)現(xiàn)金流的途徑之一。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行管控,能保護(hù)企業(yè)的權(quán)益,在一系列規(guī)范的管控流程下降低經(jīng)營(yíng)成本,減少不必要的資金支出。這不僅能保證資金的合理使用,還能提升企業(yè)的盈利金額,為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)。

    (二)奠定管控的基礎(chǔ)

    古語稱“千里之行,積于跬步”,唯有堅(jiān)持不懈的付出才能得到應(yīng)有的回報(bào),房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更是如此。在這之中,成本控制是保證企業(yè)利潤(rùn)的基準(zhǔn)條件,也是貫穿于企業(yè)整體發(fā)展的核心。想要實(shí)現(xiàn)收益最大化,就要對(duì)成本支出進(jìn)行有效分析與控制,為管控成本支出奠定堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)。

    (三)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力

    管控成本能讓企業(yè)認(rèn)識(shí)到自身的短板,不再將發(fā)展重點(diǎn)投放在短期付出上,要為制定出長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃做足準(zhǔn)備工作。這種戰(zhàn)略性的發(fā)展概念,能讓企業(yè)對(duì)自身進(jìn)行系統(tǒng)的公正的評(píng)估,包括對(duì)房產(chǎn)企業(yè)中銷售規(guī)則和銷售行為等的評(píng)估,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)整體成本支出的合理消化和控制,在保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。開源節(jié)流的發(fā)展過程,能提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),使企業(yè)發(fā)展更具生命力;完善的管控體制,能穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展,最大限度減少大環(huán)境對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來的不良影響,保證企業(yè)在眾多同行中脫穎而出。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控力度不足的局限性因素

    (一)成本管控機(jī)制不健全

    就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言,大部分企業(yè)都存在成本管控機(jī)制不健全的問題。首先,就管控制度體系而言,大多數(shù)企業(yè)并沒有完善的管理體系,對(duì)成本管控的力度不足。其次,部分企業(yè)的制度建設(shè)比較完善,但仍處于形式化管控階段,致使制度無法落地。最后,大部分企業(yè)存在崗位工作權(quán)責(zé)劃分不清的問題,一來無法調(diào)動(dòng)員工的工作積極性,二來加大了企業(yè)管理難度。

    由此可見,成本管控機(jī)制的不健全,造成了企業(yè)制度人力匹配不均等不良發(fā)展現(xiàn)狀,這阻礙著企業(yè)成本管控工作質(zhì)量的提升和進(jìn)步。

    (二)成本管控機(jī)制不完善

    就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言,大部分企業(yè)都存在成本管控機(jī)制不完善的現(xiàn)狀。不完善的管控機(jī)制表明企業(yè)管控工作存在漏洞,盡管不同的企業(yè)有著不同的管控側(cè)重點(diǎn),但大多數(shù)企業(yè)在開展成本管控工作時(shí),都存在對(duì)管控工作認(rèn)知片面的現(xiàn)象,或是只對(duì)某幾個(gè)管控因素進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注,這其實(shí)不利于整體管控工作的高質(zhì)量開展。而這一“不利”主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面,管控機(jī)制不完善導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)空間被不斷壓縮,為了保證企業(yè)的正常運(yùn)行,大部分企業(yè)所制定的成本管控機(jī)制只能一退再退。另一方面,這種高強(qiáng)壓、不完善的成本管控機(jī)制,為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了消極影響。由此可見,企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展,突破現(xiàn)有的發(fā)展瓶頸,提升利潤(rùn)空間,貼合市場(chǎng)發(fā)展,就必須完善成本管控機(jī)制。

    (三)缺乏戰(zhàn)略性管控理念

    就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言,大部分企業(yè)都缺乏戰(zhàn)略性管控理念。一方面,經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求,各企業(yè)想要在此背景之下獲得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,就必須緊緊跟隨全球化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展潮流。另一方面,企業(yè)想要保證長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,必須對(duì)客戶群體需求擁有正確的認(rèn)知和了解。就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言,大部分企業(yè)對(duì)成本管控的理解處于,減少不必要的成本支出和浪費(fèi)。這種理念也是最常見、最通用的。但也有特殊的情況,例如,商品房售價(jià)特定,此時(shí),企業(yè)要開展成本管控工作,就必須考慮到房地產(chǎn)稅種的特殊性。針對(duì)土地增值稅與其他稅種的不同之處,合理降低土地增值稅的繳納金額,這就需要企業(yè)在項(xiàng)目開始時(shí)增加相應(yīng)的成本金額,一來能保證產(chǎn)品的高質(zhì)量建設(shè),二來能提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。由此可見,戰(zhàn)略性管控理念決定著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展質(zhì)量,企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身實(shí)際不斷完善管控理念。

    (四)成本管控機(jī)制不合理

    就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言,大部分企業(yè)都存在成本管控機(jī)制不合理的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的成本管理工作多是由財(cái)務(wù)部門提交財(cái)務(wù)報(bào)告并進(jìn)行分析,經(jīng)過其他部門的核算后找到成本管控中的不足之處。這種管控機(jī)制存在滯后性,并不能及時(shí)針對(duì)企業(yè)的成本支出現(xiàn)狀做出靈活調(diào)整,致使成本管控對(duì)策大打折扣。伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展,大部分企業(yè)意識(shí)到舍棄成本管控中的事前和事中環(huán)節(jié),會(huì)對(duì)自身發(fā)展造成極大的不利影響。因而越來越多地企業(yè)開始重視成本管控工作的開展,并將事前和事中管控環(huán)節(jié)融入發(fā)展之中。但就實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言,由于實(shí)際操作技術(shù)手段有待提高,存在著進(jìn)度緩慢,實(shí)時(shí)性不足,匹配程度低等因素,成本管控工作的開展仍然存在不小的實(shí)施難度。由此可見,合理的成本管控機(jī)制與規(guī)劃,是強(qiáng)化企業(yè)成本管控手段的最佳途徑。

    三、招標(biāo)采購視角下,管控房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的探究和建議

    (一)盡量統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),減少非標(biāo)準(zhǔn)定制產(chǎn)品招標(biāo)

    招標(biāo)對(duì)象的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化,通過以量換價(jià),形成戰(zhàn)略合作,能大幅度減少企業(yè)的成本支出。為了保證企業(yè)成本管控工作質(zhì)量,在開展招標(biāo)工作時(shí),企業(yè)做好前期準(zhǔn)備工作,統(tǒng)一同類型產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)標(biāo)準(zhǔn)定制產(chǎn)品進(jìn)行戰(zhàn)略招標(biāo),減少對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)定制產(chǎn)品的招標(biāo),為企業(yè)成本管控減少變數(shù),提升整體管控質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)。

    (二)同類型、同時(shí)段招標(biāo)項(xiàng)盡可能保持批量

    為了保證成本支出的規(guī)范性,企業(yè)在開展招標(biāo)工作時(shí),盡可能將同類的產(chǎn)品招標(biāo)時(shí)間安排在一起,便于招標(biāo)工作結(jié)束后的梳理和統(tǒng)一采購,這不僅能節(jié)省人力和時(shí)間成本,還能保證采購數(shù)量的合理性,有利于企業(yè)成本管控工作的順利開展。

    (三)優(yōu)化成本預(yù)算管理

    優(yōu)化成本預(yù)算管理工作,能保證企業(yè)成本支出的針對(duì)性。一方面,可以保證企業(yè)項(xiàng)目資金鏈與現(xiàn)金鏈的有效使用,減輕企業(yè)所承受的資金壓力。另一方面,能完善管控管理工作流程,使成本控制工作的開展更加科學(xué)。在企業(yè)的整體發(fā)展過程中優(yōu)化成本預(yù)算管理,擔(dān)負(fù)著彌補(bǔ)企業(yè)發(fā)展短板與機(jī)制漏洞的功能,這不僅能讓員工感受到企業(yè)激勵(lì)政策的人性化,還能進(jìn)一步激發(fā)工作人員的工作熱情。

    (四)完善招標(biāo)審核流程

    在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工作進(jìn)行中,建材與建設(shè)設(shè)備是成本支出的重點(diǎn)。基于此,企業(yè)必須重視該階段成本管控工作,保證建設(shè)項(xiàng)目總成本的合理支出。一方面,相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)確定成本管控目標(biāo),并對(duì)采購必需品和所屬對(duì)象做好詳盡調(diào)查,在開展招標(biāo)的過程中,對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)判,確定最終的招標(biāo)流程。另一方面,企業(yè)要在公開公平公正的情況下確定招標(biāo)對(duì)象,保證良性競(jìng)爭(zhēng)作用的充分發(fā)揮。招標(biāo)工作收尾后,在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)之上,合理壓縮成本支出,提高企業(yè)利潤(rùn)空間。

    四、招標(biāo)采購視角下,房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要階段

    (一)招標(biāo)采購視角中的投資階段

    就招標(biāo)視角房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言,投資階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第一環(huán)節(jié)。首先,企業(yè)在進(jìn)行投資之前所做的分析工作,包括但不限于對(duì)自身盈利現(xiàn)狀、投資能力、實(shí)施能力與項(xiàng)目收益進(jìn)行具體分析,為的是得到精確的數(shù)據(jù),對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、利潤(rùn)回報(bào)率做出具體的估值。企業(yè)要將自身投資對(duì)象與當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策相結(jié)合,在保證投資項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求,滿足大眾需求的同時(shí),對(duì)項(xiàng)目決策階段的成本控制大量調(diào)研。其次,在此階段所做的準(zhǔn)備工作,直接影響到項(xiàng)目的最終收益。相關(guān)負(fù)責(zé)人必須在該環(huán)節(jié)明確發(fā)展方向,保證后續(xù)工作的順利開展。由各部門負(fù)責(zé)人各司其職,針對(duì)項(xiàng)目的客觀因素、施工類型和規(guī)模、技術(shù)指標(biāo)、材料供應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行細(xì)致考察。其中,分析數(shù)據(jù)的部門要提供科學(xué)有效的精準(zhǔn)數(shù)據(jù),對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)模進(jìn)行估算。決策者根據(jù)各部門呈上的方案,對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行細(xì)致劃分,最大限度規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。最后,確定項(xiàng)目可行性后,對(duì)工程造價(jià)及具體花銷進(jìn)行更加細(xì)化的估算,保證在投資階段實(shí)現(xiàn)對(duì)后續(xù)工作開展的有效管控。

    (二)招標(biāo)采購視角中的設(shè)計(jì)階段

    就招標(biāo)視角房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言,設(shè)計(jì)階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第二環(huán)節(jié)。這不僅是對(duì)投資項(xiàng)目的必要設(shè)計(jì),更是整體項(xiàng)目能夠在合理的成本限額下順利開展的保障。在此階段中控制成本主要是為了有效控制項(xiàng)目成本、降低規(guī)劃設(shè)計(jì)的支出金額,包括但不限于對(duì)人工、材料、設(shè)備維護(hù)、原材料、安裝、施工費(fèi)用的精準(zhǔn)把控,設(shè)置設(shè)計(jì)條件。大多數(shù)企業(yè)選擇以設(shè)置限額設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式完成該階段的工作,確保了對(duì)后續(xù)成本管理的可控性,極大地節(jié)省了企業(yè)支出成本。

    設(shè)計(jì)階段的工作質(zhì)量是控制成本的關(guān)鍵因素,唯有設(shè)計(jì)出合理的項(xiàng)目方案,才能避免投資高、周期長(zhǎng)、回收慢、影響施工進(jìn)度、經(jīng)濟(jì)效益得不到最大化現(xiàn)象的發(fā)生?;诖?,房地產(chǎn)企業(yè)在該階段應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行翔實(shí)的分析,確保成本管理的有效性,對(duì)于成本支出較多的項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)的斟酌,借助一系列針對(duì)性的控制舉措,保證設(shè)計(jì)階段成本支出金額始終處于預(yù)算范圍之內(nèi)。對(duì)于不確定的施工因素預(yù)留出相應(yīng)的急救費(fèi)用,保證在出現(xiàn)突發(fā)情況時(shí),可以對(duì)成本支出金額做出靈活的調(diào)整。

    (三)招標(biāo)采購視角中的施工階段

    就招標(biāo)采購視角房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言,施工階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第三環(huán)節(jié)。該階段的工作復(fù)雜程度遠(yuǎn)超其他幾個(gè)環(huán)節(jié),不僅要保證成本的把控,更要保證施工質(zhì)量。這就要求領(lǐng)導(dǎo)者在二者之間找到平衡點(diǎn),有效規(guī)避支出矛盾。就傳統(tǒng)施工過程而言,質(zhì)量與成本是相對(duì)立的關(guān)系,為了保證施工質(zhì)量,最大限度減少不必要的支出,企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下四點(diǎn):

    (1)做好施工前的準(zhǔn)備工作。在進(jìn)行施工前,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審查好施工組織設(shè)計(jì)、商務(wù)投標(biāo)文件的響應(yīng)度和完整性,從表面上來說,這項(xiàng)工作似乎對(duì)成本管控的影響不大。但就實(shí)際施工過程來說,該階段的工作內(nèi)容影響著后續(xù)的施工進(jìn)度和質(zhì)量。施工設(shè)計(jì)所體現(xiàn)的是承包方與發(fā)包方之間的權(quán)利與義務(wù),更是處理雙方分歧的強(qiáng)有力的依據(jù)。施工組織設(shè)計(jì)大多包括項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工成本控制、施工處理變更、經(jīng)濟(jì)索賠、處理矛盾方式、工程款的支付日期與形式等內(nèi)容。這份依據(jù)不僅是約定,更是規(guī)范施工行為的重要內(nèi)容,對(duì)后期施工起到促進(jìn)和推動(dòng)的作用,能有效避免出現(xiàn)矛盾時(shí)相互扯皮的現(xiàn)象。由此可見,施工前的準(zhǔn)備工作決定著成本控制的力度和范圍。

    (2)比價(jià)后采購物資。采購物資對(duì)成本控制擁有直接影響,相關(guān)部門不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)采購物資進(jìn)行多維度的對(duì)比,包括但不限于價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、信譽(yù)等因素。還應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的供應(yīng)商進(jìn)行多維度對(duì)比,爭(zhēng)取與專業(yè)性強(qiáng)、產(chǎn)品有明顯優(yōu)勢(shì)的生產(chǎn)廠家合作,剔除信譽(yù)有污點(diǎn)、企圖在質(zhì)量上蒙混過關(guān)的廠家。在保證采購質(zhì)量的同時(shí)獲得物美價(jià)廉的物資,有針對(duì)性地降低采購成本。

    (3)把控施工細(xì)節(jié)。施工過程中突發(fā)的施工問題會(huì)提高成本預(yù)算,這就要求企業(yè)把控好施工細(xì)節(jié),盡量避免工程返工現(xiàn)象的發(fā)生。因此,在施工前,企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好施工圖審查和交底,爭(zhēng)取把問題消除在未施工階段,對(duì)施工計(jì)劃和施工流程圖進(jìn)行細(xì)致的審核與對(duì)接,針對(duì)施工計(jì)劃中的不確定因素,設(shè)計(jì)出可行性較高的備選方案??s小施工流程圖與實(shí)際施工之間的差距,這不僅能提高施工質(zhì)量和效率,還能保證成本的有效把控。

    (4)強(qiáng)化合同管理階段。加強(qiáng)合同管理,做到施工項(xiàng)目有據(jù)可循,能有效避免施工結(jié)束后工程索賠、經(jīng)濟(jì)糾紛隱患的出現(xiàn)。這不僅能完全杜絕施工后成本支出現(xiàn)象的發(fā)生,還能為控制成本提供強(qiáng)有力的保障。

    (四)結(jié)算階段

    就招標(biāo)采購視角下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言,結(jié)算階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第四環(huán)節(jié),也是竣工的最后一個(gè)階段,能夠直觀地呈現(xiàn)成本控制的整體效果。該階段成本控制工作,主要內(nèi)容是對(duì)相關(guān)材料、設(shè)備使用情況的結(jié)算,項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段成本把控的完善性,直接影響著結(jié)算階段的成本支出是否符合最初的預(yù)算計(jì)劃。這不僅能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性,還能避免不必要的糾紛。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同針對(duì)之前的施工設(shè)計(jì)圖、施工變更圖、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行一一核對(duì),一來可以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),為完善成本管控體系提供典型案例;二來實(shí)現(xiàn)對(duì)成本把控工作的細(xì)節(jié)驗(yàn)收,對(duì)不同的施工環(huán)節(jié)進(jìn)行記錄與核對(duì),包括但不限于工程量、審核驗(yàn)收記錄、審查附屬工程施工費(fèi)用的明確體現(xiàn)。交付工程款項(xiàng)之后,貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的成本控價(jià)工作才算真正的完成。相關(guān)部門要對(duì)整個(gè)成本控制過程進(jìn)行評(píng)價(jià)與分析,為接下來企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略性建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ),少走彎路,節(jié)約成本,實(shí)現(xiàn)投資收益的穩(wěn)定提升。

    五、結(jié)束語

    控制成本是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。在管控成本支出的過程中,企業(yè)要完善自身管理體系,使用更加科學(xué)先進(jìn)的管理手段,合理展開管理工作,實(shí)現(xiàn)成本管控工作質(zhì)量的提升和進(jìn)步。這不僅能為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ),還能夠滿足企業(yè)對(duì)更高利潤(rùn)空間和現(xiàn)金流量的發(fā)展需求,對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展,強(qiáng)化企業(yè)社會(huì)責(zé)任帶來積極影響。

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