民法典與廢止的合同法等九部法律主要區(qū)別和重要規(guī)定之三
——物權(quán)編·案例分析

向世靖 楊曉峰

物權(quán)是民事主體依法享有的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法律制度調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，是最重要的民事基本制度之一?！睹穹ǖ洹吩谖樟恕段餀?quán)法》有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，進(jìn)一步完善了物權(quán)法律制度。其中重要的是增加了居住權(quán)的規(guī)定，利害關(guān)系人不得非法公開(kāi)、使用權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料等規(guī)定……為了方便大家理解，特選取如下2個(gè)案例進(jìn)行詳細(xì)介紹和解讀，使大家能加深印象和便于掌握。

案例1：（2021）最高法民申1281號(hào)案件（轉(zhuǎn)載自中國(guó)裁判文書網(wǎng)）

該案系征收當(dāng)事人承包的國(guó)有土地產(chǎn)生的征收補(bǔ)償費(fèi)用分配和安置補(bǔ)償糾紛。

基本案情如下：原告陳某承包了新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第六師新湖農(nóng)場(chǎng)的林地，并與新湖農(nóng)場(chǎng)簽訂了《林業(yè)承包經(jīng)營(yíng)合同》。后新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)因?yàn)楣怖嫘枰魇樟岁惸吵邪陌干媪值兀蜿惸持Ц读说厣细街锛扒嗝绲难a(bǔ)償，沒(méi)有給陳某支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用。陳某不服，向新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)法院起訴，兵團(tuán)法院沒(méi)有支持他的訴訟請(qǐng)求。陳某不服二審判決，向最高人民法院申訴，最高人民法院在審理查明相關(guān)事實(shí)后，作出了駁回陳某再審申請(qǐng)的裁定，理由是：①案涉林地系國(guó)有土地，新湖農(nóng)場(chǎng)依法取得并享有包括案涉林地在內(nèi)的國(guó)有林地合法使用權(quán)。新湖農(nóng)場(chǎng)作為國(guó)有林地的合法權(quán)利主體將林地發(fā)包給陳某經(jīng)營(yíng)并與陳某簽訂《林業(yè)承包經(jīng)營(yíng)合同》應(yīng)為合法有效。因公共利益需要征收陳某承包的案涉林地，故《林業(yè)承包經(jīng)營(yíng)合同》不再繼續(xù)履行，應(yīng)予終止。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條的規(guī)定以及《物權(quán)法》第四十二條第二款、第一百三十二條、第一百三十四條的規(guī)定，鑒于本案被征收的林地屬于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地，故相應(yīng)補(bǔ)償應(yīng)適用國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用管理的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)[2008]202號(hào)）和國(guó)土資源部辦公廳、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部辦公廳《關(guān)于收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地有關(guān)補(bǔ)償問(wèn)題的復(fù)函》（國(guó)土資廳函[2009]850號(hào)）的文件精神。本案陳某與新湖農(nóng)場(chǎng)簽訂的國(guó)有林地承包合同，國(guó)家收回新湖農(nóng)場(chǎng)土地后，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地歸國(guó)家所有。根據(jù)上述復(fù)函中關(guān)于“國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地歸國(guó)家所有，但國(guó)有農(nóng)場(chǎng)享有土地的長(zhǎng)期使用權(quán)，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)給予國(guó)有農(nóng)場(chǎng)”的規(guī)定，新湖農(nóng)場(chǎng)享有土地的長(zhǎng)期使用權(quán)，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)給予新湖農(nóng)場(chǎng)，由新湖農(nóng)場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)籌管理和使用。原審判決未支持陳某關(guān)于領(lǐng)取土地補(bǔ)償費(fèi)的請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。②陳某與新湖農(nóng)場(chǎng)之間是承包經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系，陳某既非新湖農(nóng)場(chǎng)的職工，也未與新湖農(nóng)場(chǎng)建立勞動(dòng)關(guān)系。根據(jù)國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用管理的意見(jiàn)》中“依法收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用權(quán)，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償……國(guó)有農(nóng)場(chǎng)因土地被收回而不具備失地職工基本安置條件的，各地應(yīng)將失地職工納入當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工再就業(yè)體系。具備安置條件的，在安排失地職工新的勞動(dòng)崗位后，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)可將土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)用于農(nóng)場(chǎng)基本農(nóng)田的建設(shè)保護(hù)和補(bǔ)充社會(huì)保障資金”的規(guī)定以及國(guó)土資源部辦公廳、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部辦公廳《關(guān)于收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地有關(guān)補(bǔ)償問(wèn)題的復(fù)函》中“長(zhǎng)期承包國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地并將其作為生產(chǎn)生活主要來(lái)源的農(nóng)業(yè)職工，失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場(chǎng)解除勞動(dòng)關(guān)系的，安置補(bǔ)助費(fèi)給予個(gè)人；但由國(guó)有農(nóng)場(chǎng)重新安排就業(yè)崗位的，安置補(bǔ)助費(fèi)給予國(guó)有農(nóng)場(chǎng)”的規(guī)定，由于陳某不是該農(nóng)場(chǎng)的職工，原審判決對(duì)陳某主張安置補(bǔ)助費(fèi)的請(qǐng)求未予支持并無(wú)不當(dāng)。

這個(gè)案例實(shí)際關(guān)系到土地承包經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系和國(guó)家征收土地的補(bǔ)償關(guān)系兩方面的問(wèn)題。征收補(bǔ)償是很多農(nóng)業(yè)從業(yè)者失去土地和（或）房屋后生活保障的一個(gè)重要來(lái)源。國(guó)家因?yàn)檎w規(guī)劃或生產(chǎn)建設(shè)的需要而征收農(nóng)民的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用等，以保護(hù)被征收對(duì)象的合法權(quán)益。下面筆者給大家分享相關(guān)的法律規(guī)定。

《民法典》第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

案例2：（2021）湘民申702號(hào)（轉(zhuǎn)載自中國(guó)裁判文書網(wǎng)）

該案系小區(qū)車位業(yè)主共有權(quán)產(chǎn)生的糾紛。

基本案情如下：位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)的沁園春·御院小區(qū)系由長(zhǎng)江置業(yè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。沁園春·御院小區(qū)一期地下室?jiàn)A層為長(zhǎng)江置業(yè)公司占有?，F(xiàn)沁園春·御院業(yè)委會(huì)認(rèn)為該物業(yè)為小區(qū)業(yè)主共有，遂訴諸法院。法院審理查明，沁園春·御院地下室《-3.000米標(biāo)高（夾層）平面圖》注明：本層建筑面積為：6 141.81 m2，機(jī)動(dòng)車停車位：122個(gè)；《勘測(cè)成果表》勘測(cè)結(jié)論載明：房屋設(shè)計(jì)用途夾層為車庫(kù)。一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為沁園春·御院小區(qū)一期地下室?jiàn)A層的所有權(quán)是否歸全體業(yè)主所有。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款、第三款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合相關(guān)條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分。由此可知，規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)的所有權(quán)人應(yīng)為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商對(duì)車庫(kù)、車位進(jìn)行出售、附贈(zèng)、出租。據(jù)《勘測(cè)成果表》《-3.000米標(biāo)高（夾層）平面圖》顯示，本案中的沁園春·御院小區(qū)一期地下室?jiàn)A層規(guī)劃設(shè)計(jì)為車庫(kù)，并沒(méi)有計(jì)入業(yè)主分?jǐn)偯娣e。沁園春·御院業(yè)委會(huì)主張夾層所有權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有，缺乏法律依據(jù)，不予支持。判決駁回了長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)沁園春·御院業(yè)主委員會(huì)的全部訴訟請(qǐng)求。沁園春·御院業(yè)主委員會(huì)不服判決，經(jīng)過(guò)上訴和再審，法院還是維持了一審判決。

這個(gè)案例涉及的是當(dāng)前非常熱門的小區(qū)停車位歸屬問(wèn)題。小區(qū)的停車位到底是屬于開(kāi)發(fā)商還是屬于全體業(yè)主，《民法典》明確規(guī)定，如果有規(guī)劃是專門用于停車且沒(méi)有占用公共道路或場(chǎng)地的，那開(kāi)發(fā)商可以出租、出售、附贈(zèng)；如果是占用公共道路或業(yè)主共有的場(chǎng)地建設(shè)的停車位，則屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)事先滿足業(yè)主停車需求。關(guān)鍵是看這個(gè)停車位在規(guī)劃時(shí)候的場(chǎng)地用途。這個(gè)規(guī)劃用途業(yè)主是可以通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)渠道查詢到的。下面筆者帶大家一起梳理一下相關(guān)規(guī)定。

《民法典》第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第二百七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第二百七十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例（2019修正）》第五十四條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)銷售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對(duì)外出租的，每次租賃期限不得超過(guò)1年。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費(fèi)管理具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定；建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。