基于“三權(quán)分置”的農(nóng)地承包權(quán)評(píng)估方法探討

楊建波，王 莉，郭佳偉，李 瑋

（1河南省科學(xué)院地理研究所，鄭州 450052；2河南測(cè)繪職業(yè)學(xué)院，鄭州 451464）

0 引言

農(nóng)用地具有資產(chǎn)屬性與資源屬性，同時(shí)也具有相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值。隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，農(nóng)村承包地的深度流轉(zhuǎn)將會(huì)面臨著流轉(zhuǎn)規(guī)模、方式、廣度等方面的不同需求，在流轉(zhuǎn)中對(duì)其質(zhì)量水平與其權(quán)利價(jià)值的匹配形式等也將提出更多的挑戰(zhàn)。自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)、促進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的重要基礎(chǔ)性制度，也是自然資源管理的核心[1-3]。在土地改革不斷深化下，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略也提上日程，“三權(quán)分置”的新時(shí)期中國(guó)農(nóng)地制度創(chuàng)新理論為土地產(chǎn)權(quán)改革提供了機(jī)遇。但由于中國(guó)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的差異、農(nóng)民對(duì)農(nóng)業(yè)種植認(rèn)知程度不同、農(nóng)業(yè)種植類(lèi)型和收益能力有別，農(nóng)地三權(quán)分置體系深化、農(nóng)地權(quán)利價(jià)格科學(xué)評(píng)估是值得深化研究的主題。在中國(guó)城鄉(xiāng)一體化背景下，以農(nóng)村承包地產(chǎn)權(quán)體系為基礎(chǔ)，研究農(nóng)用地承包權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵、探討承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，不僅為評(píng)估農(nóng)用地承包權(quán)價(jià)值提供理論和方法指導(dǎo)，同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)自然資源管理由數(shù)量向質(zhì)量生態(tài)并重、由粗放型管理向精細(xì)管理奠定基礎(chǔ)。

1 “三權(quán)分置”內(nèi)涵及特征

1.1 “三權(quán)分置”制度演變

自十一屆三中全會(huì)后，中國(guó)農(nóng)村土地一直實(shí)行的是“兩權(quán)分離”模式，即所有權(quán)歸集體所有，經(jīng)營(yíng)權(quán)由單個(gè)農(nóng)戶(hù)行使。2014年中央一號(hào)文件提出“穩(wěn)定承包權(quán)、放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能”；2016年中辦、國(guó)辦印發(fā)的《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見(jiàn)》中“將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分為承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分置并行”[4]，這是繼家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后農(nóng)村改革的又一重大制度創(chuàng)新；2019年，中央一號(hào)文件中將“深化農(nóng)村土地制度改革，完善落實(shí)集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶(hù)承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”[5-6]延展到“深入推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革”，強(qiáng)化多年的“兩權(quán)分離”的土地制度改革已延伸到了“三權(quán)分置”的產(chǎn)權(quán)體系改革中?！叭龣?quán)分置”改革方案明晰了土地產(chǎn)權(quán)主體，界定了土地財(cái)產(chǎn)權(quán)邊界，破解了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)虛置，保障了農(nóng)民權(quán)益，既體現(xiàn)了堅(jiān)持和完善農(nóng)民所有制的社會(huì)主義國(guó)家性質(zhì)，又延續(xù)和傳承了鄉(xiāng)村振興的時(shí)代特色，與中國(guó)的社會(huì)主義制度和國(guó)情是銜接并相承的。無(wú)論是“兩權(quán)分離”還是“三權(quán)分置”，所有權(quán)的權(quán)能、內(nèi)涵及其價(jià)格、價(jià)值體系基本是相對(duì)清晰明確的。

1.2 承包權(quán)內(nèi)涵及價(jià)值構(gòu)成

1.2.1 承包權(quán)概念 農(nóng)用地承包權(quán)即為農(nóng)民集體成員或其他組織和個(gè)人對(duì)其承包的集體農(nóng)用地依法用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并在此條件下享有占有、使用、收益和適當(dāng)處分的權(quán)利。這里農(nóng)用地主要指農(nóng)村土地承包法第2條提到的“耕地、園地、林地、草地、養(yǎng)殖水面”和“四荒”等農(nóng)村土地[7-9]。

1.2.2 內(nèi)涵特征 承包權(quán)是因農(nóng)戶(hù)具備了集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，從而享有對(duì)農(nóng)村集體土地承包的權(quán)利，屬于用益物權(quán)。具有明顯的身份權(quán)特征，身份屬性極為明顯。具有以下幾個(gè)權(quán)利屬性：成員資格屬性，即表現(xiàn)為一種資格權(quán)與分配權(quán)，只有本集體組織內(nèi)部的成員才有資格享用這種權(quán)利，具有身份的依附性和不可對(duì)外轉(zhuǎn)讓性；主體專(zhuān)一屬性，其主體僅限于初始主體即農(nóng)民家庭，任何組織和個(gè)人都不能取代農(nóng)民家庭的土地承包地位，都不能非法剝奪和限制農(nóng)戶(hù)的土地承包權(quán)[10-12]；財(cái)產(chǎn)收益屬性，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)和被征收時(shí)，農(nóng)戶(hù)可以獲取土地承包權(quán)帶來(lái)的資本收益；收益和處分屬性，承包權(quán)人不僅可以通過(guò)對(duì)土地的占有、使用等方式取得經(jīng)濟(jì)效益，而且可以將自己占有農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行讓渡或進(jìn)行其他處分；合理占有屬性，當(dāng)承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，在承包權(quán)人自己經(jīng)營(yíng)土地時(shí)，表現(xiàn)為直接占有，在承包權(quán)人出租土地時(shí)，表現(xiàn)為間接占有。

需要說(shuō)明的是，成員權(quán)是承包權(quán)權(quán)利內(nèi)涵中需首要明確的權(quán)利屬性。成員權(quán)作為一般意義上的社員權(quán)，卻是具有特殊性的。首先身份性，即必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的人；二是平等性，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的人與人之間全部都是平等的；三是共同性，在享有成員權(quán)的時(shí)候需要內(nèi)部成員共同行使；四是約束性，各成員在享受權(quán)利時(shí)要符合一定規(guī)章制度，人人都要受到明確的約束性。這其中有爭(zhēng)議的應(yīng)該是成員權(quán)權(quán)利主體的體現(xiàn)形式，即權(quán)利享受人是以集體組織成員中每個(gè)成員單獨(dú)來(lái)計(jì)，還是以農(nóng)戶(hù)家庭來(lái)計(jì)。從《土地管理法》來(lái)看，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體只能是“本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員”，從《農(nóng)村土地承包法》來(lái)說(shuō)，其明確規(guī)定“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部家庭”才是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體，即承包法中[13]明確了“農(nóng)戶(hù)內(nèi)家庭成員依法平等享有承包土地的各種權(quán)利”。因此，享受主體的形式無(wú)論是獨(dú)立的個(gè)人還是以家庭為單位，首先應(yīng)服從國(guó)家相關(guān)的立法規(guī)定，其次也可以按區(qū)域自治的地方政府規(guī)定，或是兩者的結(jié)合。

1.2.3 承包權(quán)價(jià)值構(gòu)成 依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中價(jià)值確定交易價(jià)格的觀點(diǎn)，農(nóng)地承包權(quán)價(jià)格確定首先應(yīng)以農(nóng)地承包權(quán)的價(jià)值分析著手。需先分析清楚評(píng)估農(nóng)用地承包權(quán)價(jià)格的價(jià)值內(nèi)涵及構(gòu)成，然后才能依據(jù)價(jià)值構(gòu)成，按照相應(yīng)方法進(jìn)行評(píng)估。

農(nóng)地承包權(quán)是在所有權(quán)與使用權(quán)之間增設(shè)的一項(xiàng)權(quán)能，是中國(guó)農(nóng)民所特有的[14]。“三權(quán)分置”后明確為農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織擁有所有權(quán)、農(nóng)戶(hù)家庭或個(gè)人獲得承包權(quán)和農(nóng)戶(hù)個(gè)人具有經(jīng)營(yíng)權(quán)。所有權(quán)與農(nóng)民集體所有制相聯(lián)系，具有合作制特點(diǎn)，是社區(qū)成員權(quán)的集合，具有社區(qū)所有權(quán)特征，主體為村民小組全體成員、村內(nèi)全體集體成員、鄉(xiāng)內(nèi)全體集體成員。承包權(quán)與歸屬相統(tǒng)一，土地承包權(quán)是取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律前提；農(nóng)村土地承包權(quán)的主體只是集體所有，即表現(xiàn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在具有農(nóng)村土地使用權(quán)后，在行使權(quán)利過(guò)程中將其發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù)，農(nóng)戶(hù)依法享有承包農(nóng)地的資格，這是一種集體成員權(quán)身份的象征。根據(jù)目前中國(guó)國(guó)情，將農(nóng)民集體成員權(quán)主體界定為農(nóng)戶(hù)家庭與農(nóng)戶(hù)個(gè)人的結(jié)合較為合適。具有農(nóng)地成員資格，就獲得了經(jīng)營(yíng)農(nóng)地權(quán)利，相應(yīng)就具有了農(nóng)村土地收益權(quán)利以及保障土地的能力。從權(quán)利價(jià)值上分析，即表現(xiàn)為擁有農(nóng)村土地后，就獲得了相應(yīng)的生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值和社會(huì)保障價(jià)值。

（1）農(nóng)用地生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值

農(nóng)用地生產(chǎn)收益權(quán)，就是農(nóng)用地生產(chǎn)收益能力體現(xiàn)，屬于農(nóng)地最基本的權(quán)利，即農(nóng)地作為基本要素投入到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，獲得正常純收益的能力大小。依據(jù)土地估價(jià)理論，農(nóng)用地生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值表現(xiàn)為農(nóng)地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料所具有的土地純收益的體現(xiàn)[15]。在“三權(quán)分置”下，農(nóng)用地生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值等同于農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值即表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)農(nóng)地的未來(lái)預(yù)期經(jīng)濟(jì)價(jià)值，價(jià)值大小取決于對(duì)農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)收益水平、經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大小和經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)期限等因素。農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種通過(guò)對(duì)承包、轉(zhuǎn)包、租賃等流轉(zhuǎn)方式得來(lái)的農(nóng)地享有占有、使用、收益和依法流轉(zhuǎn)的權(quán)利，從理論上分析，農(nóng)地承包權(quán)可以再下分或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)營(yíng)權(quán)就不能再分，經(jīng)營(yíng)權(quán)也是一種承載較多經(jīng)濟(jì)價(jià)值的用益物權(quán)[16]。

（2）農(nóng)用地社會(huì)保障權(quán)價(jià)值

農(nóng)地承包權(quán)中不僅應(yīng)包含被征地農(nóng)民所失去的合法土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，還應(yīng)該包含著農(nóng)戶(hù)失去農(nóng)地后需要重新就業(yè)時(shí)的就業(yè)保障、基本生活保障權(quán)利和農(nóng)用地對(duì)農(nóng)戶(hù)的養(yǎng)老保障權(quán)利。因此，農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)值體現(xiàn)在3個(gè)方面：首先是基本生活保障價(jià)值，即在農(nóng)村生產(chǎn)力水平低、農(nóng)民平均收入不高時(shí)，農(nóng)民擁有土地就擁有了賴(lài)以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。二是就業(yè)保障價(jià)值，因崗位受限，加之農(nóng)民一般缺少教育和就業(yè)培訓(xùn)，文化素質(zhì)和基本技能水平低，導(dǎo)致農(nóng)民的非農(nóng)就業(yè)能力很差，而農(nóng)用地能為農(nóng)民提供一定的就業(yè)功能，幫農(nóng)民抵御非農(nóng)就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。三是養(yǎng)老保障價(jià)值，是解決農(nóng)民因年老喪失勞動(dòng)能力退出勞動(dòng)崗位后為滿(mǎn)足基本生活需求而提供的一種相對(duì)穩(wěn)定可靠的老年生活來(lái)源保障。但是，農(nóng)用地社會(huì)保障權(quán)僅僅是限定在農(nóng)村集體成員內(nèi)部的一種權(quán)利價(jià)值。

1.2.4 承包權(quán)價(jià)值影響因素

（1）影響農(nóng)地生產(chǎn)收益因素

首先是農(nóng)地的生產(chǎn)能力，即農(nóng)用地實(shí)際產(chǎn)出水平，這與農(nóng)地質(zhì)量等級(jí)密切相關(guān)，受農(nóng)地的適宜性、灌排等設(shè)施及農(nóng)地交通條件、距市場(chǎng)距離等因素影響較大，表現(xiàn)為農(nóng)地生產(chǎn)能力和區(qū)位條件越好，其收益能力越大，收益權(quán)價(jià)格就越大，權(quán)利價(jià)格也高。其次是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，主要體現(xiàn)在時(shí)下農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格和糧食收購(gòu)水平上，在農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格上起決定作用的是經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分度，而中國(guó)的收購(gòu)補(bǔ)貼在一定程度上弱化了市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)。三是農(nóng)民對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)利用方式，主要體現(xiàn)在集約經(jīng)營(yíng)和粗放經(jīng)營(yíng)，這些主要受農(nóng)地規(guī)模、土地分散程度、對(duì)農(nóng)業(yè)投入水平以及勞動(dòng)者技術(shù)能力等因素影響。

（2）影響農(nóng)地生產(chǎn)成本因素

首先是實(shí)際投入成本，反映了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的各類(lèi)成本，目前主要是政府的補(bǔ)貼制度、各種農(nóng)業(yè)福利政策、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)?；?、農(nóng)地的集約化和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)化程度等[17]；當(dāng)投入成本越低，農(nóng)地純收益能力就會(huì)越大。其次是機(jī)會(huì)成本，表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者將生產(chǎn)要素投入其他領(lǐng)域能夠獲得收益的能力大?。划?dāng)非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)增多、收入增加時(shí)，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本較高，農(nóng)地權(quán)利價(jià)格就低[17]。

（3）政府對(duì)農(nóng)業(yè)政策影響因素

第一是農(nóng)業(yè)政策，主要表現(xiàn)在農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的政策和農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼的政策；農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格政策是首要和第一位的，同時(shí)也會(huì)影響農(nóng)民種地和流轉(zhuǎn)的意愿；而農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策則會(huì)直接降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)費(fèi)用。第二是社會(huì)保障政策，社會(huì)保障政策的完善與否，實(shí)際上會(huì)降低或增加農(nóng)民實(shí)施農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的收益能力。

2 承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法理論探討

2.1 承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

農(nóng)村土地歸集體所有，土地所有權(quán)是土地承包權(quán)的根源。當(dāng)農(nóng)戶(hù)自行經(jīng)營(yíng)其承包的土地時(shí)，承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相統(tǒng)一，此時(shí)農(nóng)戶(hù)擁有兩者耦合的權(quán)利；若承包戶(hù)的農(nóng)地發(fā)生了流轉(zhuǎn)，則承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)會(huì)發(fā)生分離。農(nóng)地承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵就是在正常市場(chǎng)和收益條件下，在不改變農(nóng)用地用途前提下，在農(nóng)用地的不同級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，分用途評(píng)估某一估價(jià)期日的農(nóng)用地使用權(quán)平均價(jià)格。該權(quán)利所產(chǎn)生的價(jià)格僅限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員所擁有。承包權(quán)屬于用益物權(quán)，在現(xiàn)行法律框架下，具有長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性特征，其價(jià)格表現(xiàn)形式可按年度轉(zhuǎn)包費(fèi)用或年租金表示，也可按若干年期的資本化價(jià)格表示。

2.2 承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法

實(shí)際上，農(nóng)用地具有資產(chǎn)屬性與資源屬性，即農(nóng)用地有生產(chǎn)能力和收益能力；生產(chǎn)能力是在特定自然條件下，土地生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的能力；收益能力是土地獲得純收益的能力，純收益[18]為產(chǎn)量和價(jià)格之積再扣除成本，所以，承包權(quán)價(jià)格具有2種生產(chǎn)收益能力。即表現(xiàn)為自身占有農(nóng)地時(shí)所產(chǎn)生的生產(chǎn)收益能力和再流轉(zhuǎn)農(nóng)地時(shí)所產(chǎn)生的生產(chǎn)收益能力。這2個(gè)生產(chǎn)收益能力就是承包權(quán)價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵內(nèi)容。

2.2.1 收益法評(píng)估承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 在“三權(quán)分置”前提下，農(nóng)地承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生分離，農(nóng)戶(hù)首先獲得了自由占有農(nóng)地時(shí)的收益，這表現(xiàn)為承包權(quán)收益能力；其次，農(nóng)戶(hù)也獲得了再流轉(zhuǎn)農(nóng)地時(shí)所產(chǎn)生的收益，即表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)權(quán)收益能力?？梢哉f(shuō)，農(nóng)用地承包權(quán)的核心價(jià)值仍是財(cái)產(chǎn)收益能力大小。農(nóng)用地產(chǎn)生的絕對(duì)地租與級(jí)差地租I（因農(nóng)地肥沃程度和區(qū)位條件不同而不同），共同構(gòu)成了農(nóng)用地承包權(quán)價(jià)值[19-20]。

農(nóng)用地承包權(quán)價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下，農(nóng)用地在法定承包期限內(nèi)年凈收益的現(xiàn)值之和。在采用收益還原法時(shí)，測(cè)算的承包權(quán)價(jià)格[19]受經(jīng)營(yíng)收益能力、投入費(fèi)用水平、農(nóng)地收益期及承包權(quán)還原利率等因素影響，同時(shí)還應(yīng)考慮農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼的實(shí)際受益人等。計(jì)算見(jiàn)式(1)。

式中P承包權(quán)為單位面積承包權(quán)價(jià)格水平；a1為承包農(nóng)地的純收益能力；r1為土地承包權(quán)還原率；n1為承包設(shè)定期限。

由于農(nóng)用地承包權(quán)作為農(nóng)戶(hù)自身的一種根本保障，因此這種權(quán)利不能流轉(zhuǎn)。對(duì)承包戶(hù)而言，在承包期內(nèi)，其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就是農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)租金的波動(dòng)水平，而自然災(zāi)害等其他風(fēng)險(xiǎn)的影響相對(duì)是比較小的。因此，在正常情況下，農(nóng)地承包權(quán)還原利率相對(duì)于經(jīng)營(yíng)權(quán)還原利率來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是比較低的。

2.2.2 價(jià)值疊加法評(píng)估承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 經(jīng)營(yíng)權(quán)包括對(duì)土地的占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)的權(quán)利，是一種用益物權(quán)。承包權(quán)也具有經(jīng)濟(jì)功能，擁有了承包權(quán)，農(nóng)民自然就享有農(nóng)地的生產(chǎn)收益經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)承包權(quán)有身份屬性，承擔(dān)著一定的社會(huì)保障功能[16]。從產(chǎn)權(quán)價(jià)值的視角考慮，農(nóng)地承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)就是承包權(quán)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，表現(xiàn)為農(nóng)戶(hù)擁有農(nóng)地承包權(quán)后而獲得的基本生活、再就業(yè)和養(yǎng)老等的社會(huì)保障價(jià)值和利用農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)而獲得的生產(chǎn)收益價(jià)值之和。前述分析表明，農(nóng)地承包權(quán)由農(nóng)地生產(chǎn)收益價(jià)值和農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)值構(gòu)成，因此，承包權(quán)價(jià)格高低決定于農(nóng)地生產(chǎn)收益能力即農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格大小和時(shí)下農(nóng)村農(nóng)業(yè)政策及區(qū)域內(nèi)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行農(nóng)地社保費(fèi)用的高低。

（1）農(nóng)地承包權(quán)價(jià)格計(jì)算見(jiàn)式(2)。

式中P承包權(quán)為農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格，P生產(chǎn)收益權(quán)農(nóng)用地生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)格；S社會(huì)保障權(quán)為農(nóng)用地社會(huì)保障權(quán)價(jià)格。

（2）農(nóng)地生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)格

農(nóng)用地的生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)格仍采用收益還原法計(jì)算，見(jiàn)式(3)。

式中P生產(chǎn)收益權(quán)為農(nóng)地的生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)格，a2為農(nóng)地年純收益，r2為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)還原利率，n2為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)使用年限。

農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)在性質(zhì)上屬于不負(fù)載任何社會(huì)保障功能的用益物權(quán)，其價(jià)值[21-22]就是農(nóng)地的生產(chǎn)收益經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估評(píng)估的是其經(jīng)濟(jì)價(jià)格，可采用的方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法等。同為采用收益還原法時(shí)，經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格與承包權(quán)價(jià)格差異首先體現(xiàn)在還原利率的不同，即經(jīng)營(yíng)權(quán)采用經(jīng)營(yíng)權(quán)還原利率計(jì)算，承包權(quán)用承包權(quán)還原利率計(jì)算；其次是純收益差異，當(dāng)農(nóng)戶(hù)在自己的承包地上自種自耕產(chǎn)生的純收益和農(nóng)戶(hù)使用的是流轉(zhuǎn)土地產(chǎn)生的純收益差異是有區(qū)別的，兩種純收益總體上受糧食補(bǔ)帖歸屬、因種植規(guī)模不同而影響的農(nóng)業(yè)利潤(rùn)率水平、農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)土地的租金收益大小等因素的影響。

（3）農(nóng)地社會(huì)保障權(quán)價(jià)格計(jì)算

無(wú)論是兩權(quán)分離還是三權(quán)分置，農(nóng)戶(hù)承包的農(nóng)地在給農(nóng)戶(hù)帶來(lái)一定生產(chǎn)收益的同時(shí)，也為農(nóng)戶(hù)提供了基本的生活、就業(yè)和養(yǎng)老等社會(huì)保障功能。也就是說(shuō)，農(nóng)地的社會(huì)保障權(quán)價(jià)格可以由其生活保障價(jià)格、就業(yè)保障價(jià)格及養(yǎng)老保障價(jià)格三者之和來(lái)體現(xiàn)的。但由于農(nóng)地承包權(quán)不等同于農(nóng)地所有權(quán)，因此在計(jì)算承包權(quán)的社會(huì)保障價(jià)格只能是所有權(quán)中社保價(jià)格的部分價(jià)格顯現(xiàn)，即承包權(quán)的社會(huì)保障價(jià)格只用全部社保價(jià)格的一定比例來(lái)計(jì)算，而非農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)變后的全部的社會(huì)保障功能價(jià)值。計(jì)算見(jiàn)公式(4)。

式中：S社會(huì)保障權(quán)為農(nóng)用地社會(huì)保障權(quán)價(jià)格；S生活保障權(quán)為農(nóng)用地基本生活保障價(jià)格；S就業(yè)保障權(quán)為農(nóng)用地就業(yè)保障價(jià)格；S養(yǎng)老保障權(quán)為農(nóng)用地養(yǎng)老保障價(jià)格，A為社保價(jià)格的折算比例系數(shù)。

到目前為至，在中國(guó)的有關(guān)技術(shù)規(guī)程或?qū)W術(shù)研究上，還沒(méi)有形成關(guān)于農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)值定量測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)。在這里，農(nóng)用地社會(huì)保障權(quán)價(jià)值測(cè)算可以借用當(dāng)前征用農(nóng)地時(shí)的征地區(qū)片綜合地價(jià)中的社保費(fèi)用值來(lái)確定。因此，農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格表現(xiàn)為一種區(qū)域性?xún)r(jià)值，它是農(nóng)民資格權(quán)的一種外在價(jià)值表現(xiàn)，在一定區(qū)域內(nèi)，這種保障價(jià)值是具有相對(duì)穩(wěn)定性的。

3 結(jié)論與討論

3.1 結(jié)論

在不斷深化的土地制度和產(chǎn)權(quán)制度改革中，“三權(quán)分置”的提出，無(wú)疑是在中國(guó)現(xiàn)行農(nóng)地制度下能更好實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的一種極好的政策回應(yīng)和實(shí)踐需求。“三權(quán)分置”體系已從制度層面上升到了法律層面，欲將其從體系重構(gòu)轉(zhuǎn)向政策來(lái)實(shí)施，不僅要清晰界定“三權(quán)分置”體系的價(jià)值構(gòu)成與價(jià)格內(nèi)涵，更需要科學(xué)合理的權(quán)利價(jià)格評(píng)估方法來(lái)檢驗(yàn)和完善。本研究以“三權(quán)分置”演變與發(fā)展為基礎(chǔ)，界定了承包權(quán)的概念和內(nèi)涵，分析了權(quán)利特征，系統(tǒng)梳理了承包權(quán)價(jià)值構(gòu)成及其影響因素，在理論上探討了收益還原法與疊加法兩種承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法。以期為有序全面開(kāi)展農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格評(píng)估和價(jià)值核算提供有益參考，同時(shí)對(duì)維護(hù)農(nóng)戶(hù)土地權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)用地實(shí)現(xiàn)公平交易、引導(dǎo)農(nóng)用地市場(chǎng)健康有序發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3.2 討論

3.2.1 討論承包權(quán)的歸屬對(duì)象問(wèn)題 承包權(quán)是因具有集體成員資格才能獲取的一種對(duì)集體農(nóng)地財(cái)產(chǎn)享有承包的權(quán)利。其成員資格屬性清晰，身份權(quán)特征明顯，因此，具有身份性、平等性、共同性與約束性等多種特點(diǎn)；然而，承包權(quán)到底歸屬于集體組織單個(gè)成員還是農(nóng)戶(hù)家庭，還有待進(jìn)一步討論。

3.2.2 具體評(píng)估中幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題 農(nóng)地承包權(quán)是一種用益物權(quán)，其價(jià)格內(nèi)涵界定為正常市場(chǎng)條件下，農(nóng)用地在法定承包期限內(nèi)年凈收益的現(xiàn)值之和，因此，對(duì)于農(nóng)戶(hù)的自耕自種方式，完全可以采用收益還原法來(lái)評(píng)估承包權(quán)價(jià)格。這種方法評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)體現(xiàn)在：一方面，是純收益的確定，即哪些項(xiàng)目可以作為收益價(jià)格？哪些項(xiàng)目是收益基礎(chǔ)上必然支出的成本費(fèi)用？另一方面是承包權(quán)的還原利率的確定，其關(guān)鍵點(diǎn)是當(dāng)前農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期、市場(chǎng)供需狀況，農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、農(nóng)業(yè)本金安全及農(nóng)地增值收益能力等影響因素的確定。第三，農(nóng)用地包括了耕地、園地、林地、設(shè)施農(nóng)用地等，根據(jù)各農(nóng)用地類(lèi)型的收益特點(diǎn)，量化各類(lèi)型的收益能力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，即量化各類(lèi)型的安全收益系數(shù)。以上這些，也是下一步在承包權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)具體評(píng)估中應(yīng)該深入研究的內(nèi)容。

3.2.3 承包權(quán)社會(huì)保障功能價(jià)值量化方法問(wèn)題 承包權(quán)是一種負(fù)載了社會(huì)保障功能價(jià)值的一種權(quán)利。承包權(quán)因具有集體經(jīng)濟(jì)成員的身份屬性，承擔(dān)著一定的社會(huì)保障功能。農(nóng)戶(hù)在擁有農(nóng)地的基礎(chǔ)上，可以從承包地上取得相應(yīng)收益，如果將來(lái)農(nóng)戶(hù)讓渡退出農(nóng)地時(shí)，承包農(nóng)戶(hù)應(yīng)享有與城鎮(zhèn)居民相同的一種社會(huì)保障體系，這個(gè)體系中最關(guān)鍵是農(nóng)戶(hù)享有的基本生活保障、再就業(yè)保障和養(yǎng)老保障。基于此，可以采用疊加法來(lái)計(jì)算承包權(quán)價(jià)格，即把收益價(jià)值與社保價(jià)值疊加起來(lái)作為承包權(quán)的計(jì)算方法。該方法關(guān)鍵就是社會(huì)保障價(jià)值如何來(lái)量化體現(xiàn)，是按生活保障、再就業(yè)保障和養(yǎng)老保障分別計(jì)算？還是按當(dāng)前征地區(qū)片綜合地價(jià)中社會(huì)保障費(fèi)用的一定比例來(lái)計(jì)算？或是按城鎮(zhèn)居民社保水平來(lái)計(jì)算？也有待探討。