城市基準地價合理性判別方法研究

郭碩磊

武強縣自然資源和規(guī)劃局 河北 衡水 053300

所謂參考地價，是指城市土地各級或同質(zhì)地區(qū)不同土地利用類型、分利用性質(zhì)在一段時間內(nèi)評估的單位面積土地使用權(quán)平均價格。它是城市土地市場宏觀調(diào)控的基礎。參考土地的估價和定價在很大程度上取決于每個城市的實際經(jīng)濟發(fā)展水平。因此，城市之間的標準地價在一定程度上是相對獨立的。這意味著每個城市的標準地價可能會有所不同，但在某些地區(qū)卻是均衡的。

1 城市地價合理性判別分析

一個城市的城市發(fā)展以及區(qū)域規(guī)劃各不相同，因此，依托不同城市對于土地的不同用途設定標準地價，其與實際的土地利用狀況以及該城市的客觀經(jīng)濟發(fā)展是相匹配的。城市在設置基準地價的過程中，在某種程度上也反映了該城市的經(jīng)濟發(fā)展水平以及綜合發(fā)展情況，需要參考城市長期宏觀發(fā)展狀況來進行。地價水平的比對其將直接影響參考地價的引導以及對于城市地價的調(diào)控。個別城市的區(qū)域標準，受土地市場以及區(qū)域規(guī)劃的影響地價的平衡，存在一定程度的不合理?；诖?，在進行城市地價合理性的研究過程中，應依托不同城市對于土地的不同應用來進行參考地價的分析，進而系統(tǒng)探究地價的相關影響因素，并利用相應因素來確定該城市的參考地價是否合理[1]。在設定地價研究理念以及研究方法的過程中，應依托該城市經(jīng)濟發(fā)展水平以及法定土地市場狀況，進而確定標準地價，此外，客觀的地價水平也可以直觀反映該城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，因此，可根據(jù)城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展指標以及參考低價的順序來判斷綜合地價水平的合理性。

本文依托基準地價本身的變化規(guī)律，根據(jù)研究城市的土地市場狀況以及市場經(jīng)濟發(fā)展水平來決定土地定價級別價格的高低。反之，可以通過客觀的基準地價，在一定程度上反映城市的土地市場狀況以及經(jīng)濟發(fā)展水平。針對不同用途的基本計價特點，可以采用統(tǒng)計數(shù)據(jù)分別設定影響因素因子的集合，利用逐步回歸因子篩選的方法，選出不同土地類型基準價格的相應因子，并通過對比各城市之間的相應因子序列化值以及城市不同用途土地基準地價的位序接近狀況來判斷該城市地價設置的合理性。在進行序列化的過程中，主要采用的方法是通過采用各城市之間不同用途土地的基準價格取中位數(shù)，將其影響因子的數(shù)據(jù)直接進行序列化排序，并比較因子指標以及地價的威斯關系，在相關因此篩選的過程中側(cè)重設定相關幾種備選因子集合，將中位數(shù)以及備選因子的指標值進行標準化，利用逐步回歸的方法，通過設定進入概率采用向前選擇、向后剔除的方法，得到對相應的基準地價影響較大的因子進行分析。

依托此類模型，對于統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)的分析以及處理，數(shù)據(jù)參考大中城市的地價數(shù)據(jù)，并對城市社會發(fā)展指標的數(shù)據(jù)進行，因子的處理以及篩選得出相應結(jié)論。地價相關因素變化往往取決了該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平狀況，若該地區(qū)經(jīng)濟繁榮，則意味著財政、金融以及社會投資等方面將持續(xù)增加，這就導致該城市的土地需求一直擴張。依托經(jīng)濟學相應理論。一個地區(qū)的土地總量在一段時間內(nèi)相對有限，當經(jīng)濟發(fā)展對于土地需求增加，則該地區(qū)的土地價格不可避免地會出現(xiàn)上漲。換言之，土地水平與該地區(qū)的經(jīng)濟水平相關。同時，在進行土地水平系統(tǒng)分析的過程中，也需考察該城市相關基礎設施建設以及人口等宏觀指標。不同用途的地價在進行比對的過程中，應選取一組評估因素。采用逐步回歸篩選的方法，對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)分析，城市發(fā)展和各類信息可以依托統(tǒng)計原理來進行分類。避免各類別之間的數(shù)據(jù)進行干擾，影響分析的準確性。

系統(tǒng)分析模型處理的數(shù)據(jù)，地價的正回歸相關系數(shù)則表明該城市的整體發(fā)展水平相對較高。地方財政收入中土地收支相對突出，這從側(cè)面上表明基于基準地價的土地出讓收入所占地方財政收入的比重也相對突出。該地區(qū)工業(yè)住宅用地的宏觀經(jīng)濟因素回歸相關系數(shù)略小于商業(yè)用地的系數(shù)則表明經(jīng)濟住宅，在一定程度上反映了該城市區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平經(jīng)濟的快速發(fā)展必將導致住房市場膨脹進而產(chǎn)生更多住房。鑒于此，政府收入以及開發(fā)投資能夠推動城市樓市經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟指標，工業(yè)用地回歸系數(shù)相對較高，市值工業(yè)用地的利用以及政府相應產(chǎn)業(yè)政策的影響。排除產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟因素影響，政府的政策推動作用也相對明顯。這在某種程度上表明，我國城市開發(fā)土地利用問題是相對一致的，開發(fā)區(qū)的設立需要地方政府。在工業(yè)用地方面的政策支持，工業(yè)用地價格與地方財政指標聯(lián)系相對較高，進而影響地方財政。此外，從能源以及交通兩個角度進行分析，影響城市工業(yè)用地利用的因素，也包括供水量以及運輸量，運輸量在某種程度上反映了工業(yè)土地利用的狀況，進而能夠推進運輸行業(yè)的發(fā)展。

城市土地應用類型以住宅、工業(yè)、商業(yè)此三種用途為代表。以商業(yè)用地為例，城市對于每個地區(qū)的參考地價以及宏觀因素數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)分析，進而檢測地價與相應影響因素之間的親密關系，將地價平均水平以及影響因素，依次進行檢索進而探究影響標準地價設立的重要因素。

2 基準地價分析

基準地價是指城市在開展土地規(guī)劃，在設定相應的容積率以及開發(fā)程度的條件下，對于不同級別均質(zhì)地域的土地，按照工業(yè)，商業(yè)以及住宅等用途進行統(tǒng)一評估，在某一估價期，日法定最高出讓年期單位土地面積的區(qū)域平均價格。作為反映該城市土地市場的指標性價格，基準地價不僅能夠顯化土地資產(chǎn)收益的基礎數(shù)據(jù)還能夠作為政府進行土地政策宏觀調(diào)控的重要指標，基準地價能夠直接反映城市經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性[2]。

基準地價作為我國現(xiàn)行地價評估體系中的基準價格，也是地價體系當中的核心之一，不僅能夠客觀地反映出不同城市之間真實的經(jīng)濟差距，以及綜合地價水平的差異，也能夠反映出不同城市土地市場中價格變化的趨勢。不管是從地價內(nèi)涵還是作用來看，基準地價都能夠表明該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況?；鶞实貎r作為該地政府對土地市場進行宏觀調(diào)控以及管理的依據(jù)，有其自身的規(guī)律及特點。就一般規(guī)律而言，各城市中，根據(jù)土地不同的利用形式，商業(yè)用地的基準地價普遍是最高的。按照商業(yè)、住宅再到工業(yè)依次遞減的規(guī)律，商業(yè)用地的價格受區(qū)域影響顯著，逐步向外圍隨之降低，地價將變的幅度也是從城市中心到外圍變化逐漸縮小，表明距離城市中心越遠，則該類型的地價差別越小的規(guī)律。同類的用地不同級別對比來看，所有城市同類地價價格均為依次遞減，其中商業(yè)用地下降最快。我國的城市地下室使用權(quán)的價格決定了土地市場不同于一般的市場，沒有進行實體的轉(zhuǎn)移。國內(nèi)因各種土地價格因素引起的糾紛頻發(fā)，進而影響了社會和諧。低價背后往往是多元權(quán)利的訴求，分析這些矛盾體能進行問題的有效化解，并建立常態(tài)化的土地管理機制，維護社會穩(wěn)定。

3 參考地價的概述

所謂的參考地價，是在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)，在一定的土地開發(fā)水平下，不同等級、不同同志區(qū)域內(nèi)的土地所設定的容積率。土地以住宅、商業(yè)以及工業(yè)等用途為基礎，對實際評估是法定出讓期限最長的土地使用權(quán)的土地單位平均價格進行相應的評估。城市土地市場在進行標準地價設定，其并不能僅僅表示土地財產(chǎn)或者計算土地財產(chǎn)收益的標準，同時，這也是政府在進行土地市場宏觀調(diào)控中的重要依據(jù)。政府在進行土地政策設定時，應進行多層次的考慮，系統(tǒng)分析地價水平的合理性。地價水平將直接影響該城市的土地市場發(fā)展是否健康，也關系該城市的經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定性。目前我國城市地區(qū)基準地價大部分是從市場地價抽樣統(tǒng)計中進行系統(tǒng)計算的，通過對土地面積特征以及市場土地價格之間的關系來建立模型，進而進行空間評估，價格水平幾乎是由市場決定的。諸如，現(xiàn)行的評價檢驗方法，可以在保證特定時間點內(nèi)土地市場價格水平一致性以及底層地價水平空間分布合理性的同時，設定地價水平。就實際狀況而言，地方政府在設定地價水平過程中，應保證地價水平與其他制度相協(xié)調(diào)，使得城市地價水平具備合理性。

與此同時，國家也制定相應政策，對各省市地價平衡狀況進行系統(tǒng)性抽查，探討市場因素評估方法，對于各城市土地估價的影響。由于城市地下水平需要參考土地估價以及市場樣本，這就導致突發(fā)現(xiàn)象也會對城市價格水平總體偏差造成影響。為避免市場數(shù)據(jù)以及評估方法的影響，各省市政府在進行地價平衡的過程中應具備合理性，系統(tǒng)分析多重元素，穩(wěn)定城市土地市場。與此同時，在進行系統(tǒng)分析的過程中，城市土地價格也會受空間、經(jīng)濟以及其他制約因素的影響，考慮到時間序列的變化[3]。政府在進行城市地價區(qū)域差異比對的過程中，應從模型數(shù)據(jù)以及過程測試兩方面進行分析，確定最終標準地價的成本比對測試，系統(tǒng)分析各種標準地價空間方差，進而確定不同類型土地基準年收入排名。

在進行城市土地價格測量的過程中，應系統(tǒng)協(xié)調(diào)土地市場關系以及城市位置。土地價格并不是一個孤立的經(jīng)濟組成部分，及涵蓋了區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域資源供給關系、城市地理位置、城市規(guī)劃與建設等多重因素，要系統(tǒng)分析城市經(jīng)濟發(fā)展以及人口分布情況，進而設定合理的地價標準。地價標準并不僅僅是單一的評估數(shù)據(jù)，各是一個可靠的系統(tǒng)集合，再進行評估的過程中，要建立可靠的評估模型，與外部經(jīng)濟環(huán)境進行有效協(xié)同，分析土地價格與相關領域經(jīng)濟的關系，進而建立標準的城市地價系統(tǒng)評估模式。

對于社會發(fā)展需要，政府要充分發(fā)揮市場的服務作用，強化低價管理，加強城市低價管理制度建設，建立健全動態(tài)監(jiān)測機制，推進土地資源合理化利用，及時公布土地資源信息。在成熟的市場經(jīng)濟地區(qū)，信息相對對稱，我國地方政府應系統(tǒng)進行土地規(guī)劃、供地計劃，供求信息、供應結(jié)果對稱，投資方需適時了解政府思路，開展正確投資決策，進而穩(wěn)定土地價格市場。地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的建立，能夠強化土地市場以及價格變化相關數(shù)據(jù)的跟蹤以及采集，客觀分析城市區(qū)域市場供求關系，適當解決市場矛盾，預測市場變動。通過動態(tài)方式發(fā)布相關信息，例如供求信息、供應結(jié)果、供地計劃等，使城市土地價格市場完全透明，了解土地質(zhì)量、數(shù)量，做到理性投資。此外，地方政府要強化土地評估行業(yè)建設，滿足土地市場發(fā)展需求。面對新機遇、新挑戰(zhàn)，行業(yè)協(xié)會對于人員管理、行業(yè)發(fā)展、職責分工有著不可或缺的管理作用，通過制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)市場現(xiàn)狀不斷分析問題、解決問題，滿足市場需求，對未來發(fā)展做出科學規(guī)劃，保證行業(yè)健康有序發(fā)展。

我國城市地價管理日趨規(guī)范化，國內(nèi)地價管理規(guī)范化含義廣闊。具體包括，國土部門在進行地下管理的過程中，日趨合理化、合法化、自律化以及標準化，國土部門在進行地價管理工作發(fā)展的過程中要提質(zhì)增效，提高城市服務水平。

4 城市標準地價的系統(tǒng)經(jīng)濟相關性以及評價體系數(shù)據(jù)的相關性

地價標準的“一級價格”結(jié)果以及接收到的信息與外部系統(tǒng)之間的經(jīng)濟關系。其中：1）“一價”評估體系的相關信息包括：①市場交易地價。標準土地評估工作通過對土地出讓、土地出讓、土地租賃等樣本進行調(diào)查，獲取反映土地市場的地價信息。人行道出租私人住宅交易商業(yè)住宅銷售和其他例子分布在市區(qū)是一個關系模型在評估系統(tǒng)中確定土地價格的依據(jù)Y的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、抽樣方法和樣本的抽樣結(jié)果是參考地價水平合理性的依據(jù)。多因素評估法主要用于分析城市基礎設施等因素的影響。公共設施、環(huán)境、人口分布與城市貿(mào)易、住房和工業(yè)相關的土地規(guī)劃。城市土地等級的空間分布是土地等級得分空間聚類的效率。土地等級評分是評估體系中相關模型確定的自由變動地價x的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因此空間分布和分層差異是土地空間分布合理性的依據(jù)。地價是土地的貨幣價值。而參考地價條件下的土地價值取決于土地在城市中的位置水平。因此，地價與不同的土地等級、形式和土地利用要求之間存在正相關關系，且相關性表現(xiàn)不同。參考地價空間變化分析城市中的商業(yè)、住宅和工業(yè)區(qū)最直接地反映了土地價值。

城市在進行商業(yè)用地規(guī)劃的過程中，主要是服務城市人民的文化生活與交付工業(yè)。住宅。用地不同，商業(yè)用地對于勞動力管理水平以及商業(yè)安置的要求更高，且企業(yè)利潤將直接取決于商業(yè)用地常住人口的消費者數(shù)量以及人口流動率，人口密度以及服務區(qū)域的面積與商業(yè)用地地價成正比，這也就導致了城市商業(yè)用地地價的參考價格與城市中心的距離成指數(shù)分布。住宅用地基本服務于人們的日常生活，考慮到普通人的正常生活需求以及工作需求，人們對于住房區(qū)域的選擇一般對于便利性要求相對較高，環(huán)境舒適，生活舒適。大部分城市住宅用地的地價將隨著距離市中心的距離進行直線性衰減。工業(yè)用地大部分的利潤主要來自于企業(yè)的生產(chǎn)加工，除了工廠布局的基本結(jié)構(gòu)以及與原材料市場對于工業(yè)用地價格的主要因素之外，公共設施、勞動力市場也會影響工業(yè)用地的價格，這就導致城市工業(yè)用地標準地價會隨著及距離市中心的距離成線性衰減。土地的不同用途也決定了其在市場經(jīng)濟活動中發(fā)揮的不同作用。這也就導致了此三類土地的地價關系與市中心距離呈現(xiàn)不同的曲線狀態(tài)，土地等級以及地價與區(qū)域的城市化程度也有關，在建城市城鎮(zhèn)化相對完善，則發(fā)展相對一致。土地等級以及土地價格之間的關系呈現(xiàn)線性狀態(tài)。不同類型的土地利用企業(yè)受地理位置影響最大，行業(yè)影響最小。三類土地的地價曲線的速度變化應以貿(mào)易、住宅和工業(yè)的方式降低，因此可以通過繪制城市各用地類型的地價等級關系線來分析標準地價的合理性。以及各類土地的地價梯度標準分布。

5 結(jié)束語

本文結(jié)合統(tǒng)計數(shù)據(jù)，系統(tǒng)分析了基準地價，從宏觀的角度上對不同城市的基準地價進行系統(tǒng)性判斷，對大區(qū)域內(nèi)不同城市的基準地價水平高低合理性進行有效分析。此外，本文對基準地價平衡的城市也進行了進一步的分析比對，探究基準地價平衡后的綜合效果，就近期的宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及相應基準地價數(shù)據(jù)來對敏感性因子進行篩選，進而得出城市間不同用途的地區(qū)基準地價形成的制約因子，分析出在地價形成過程中，哪些因素對于地價影響較大，進而可以判別不同城市之間地價形成的規(guī)律及特點，以便對城市區(qū)域內(nèi)實際土地利用問題進行系統(tǒng)性研究，有助于土地管理部門以及各級政府針對基準地價對相關建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行合理調(diào)控。