TOD 模式下的未來社區(qū)探討

竺海濤，吳 濤，范佳偉，邵云鵬（中建東孚投資發(fā)展有限公司， 浙江 杭州 311222）

未來社區(qū)建設(shè)要圍繞社區(qū)全生活鏈服務(wù)需求，根據(jù)“人性化、生態(tài)化、信息化”理念，做好未來社區(qū)建設(shè)的頂層設(shè)計和總體規(guī)劃，科學(xué)布局鄰里中心、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、能源、物業(yè)和治理等各個板塊。

從提升住戶體驗的角度，全面思考社區(qū)設(shè)施的易用性、易達性、易識別性、安全性等，處處體現(xiàn)以人為本和人性關(guān)懷的理念，形成可持續(xù)的智慧化服務(wù)社區(qū)生態(tài)圈。

瓜瀝七彩小鎮(zhèn)，是浙江省首個參照新加坡 TOD（公共交通先導(dǎo)）新市鎮(zhèn)鄰里中心模式打造的新城鎮(zhèn)中心綜合體。項目借鑒了新加坡新市鎮(zhèn)社會治理的經(jīng)驗，并結(jié)合中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的實際情況，塑造小鎮(zhèn)七大中心，通過政企合作把居民生活、精神文化、社會治理、智慧管理等城鎮(zhèn)功能復(fù)合于一體，是城鎮(zhèn)化建設(shè)中涌現(xiàn)出來的極富創(chuàng)意的代表性項目。

1 瓜瀝七彩社區(qū)規(guī)劃方案

1.1 項目概況

瓜瀝作為杭州主城區(qū)衛(wèi)星城鎮(zhèn)的典型代表，老舊小區(qū)人口多、范圍廣。本次試點的七彩社區(qū)，是典型的“衛(wèi)星鎮(zhèn)老舊社區(qū)改造重建”類型未來社區(qū)項目。借鑒新加坡衛(wèi)星鎮(zhèn)社區(qū)模式，以“浙江四大都市圈 TOD 衛(wèi)星鎮(zhèn)未來社區(qū)”為總體定位，形成示范，對周邊老舊城區(qū)整體改造提升起到全面輻射帶動作用。瓜瀝七彩未來社區(qū)總規(guī)劃面積 79 萬 m2，實施單元面積 40 萬 m2，新建建筑總面積 67 萬 m2，是浙江省首批 24 個未來社區(qū)試點創(chuàng)建項目之一，地處瓜瀝鎮(zhèn)新區(qū)核心，毗鄰蕭山國際機場，總投資 50 億，總規(guī)劃面積約 80 萬 m2，實施單元面積約 40 萬 m2，申報直接受益居民 9 261 人，人才落戶數(shù) 3 806 人。

1.2 未來交通場景

TOD 模式是新加坡衛(wèi)星鎮(zhèn)社區(qū)建設(shè)的核心理念，小街區(qū)，密路網(wǎng)，雙 TOD 交通節(jié)點，居民出行便利的 15 min 美好生活圈正在逐步形成。曾經(jīng)的老舊單一功能露天公交站，正展現(xiàn)一個未來的 TOD 交通場景：1 層植入文化公交場景；2～4 層為立體停車庫；同時增加文體服務(wù)設(shè)施、老年服務(wù)中心。

交通換乘、生活消費、公共服務(wù)、精神文化等內(nèi)容以TOD 為紐帶完美融合，給民眾帶來全新的社區(qū)體驗。

1.3 未來創(chuàng)業(yè)場景

“創(chuàng)業(yè)”成為七彩未來社區(qū)的新內(nèi)核，新加坡數(shù)字創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、瓜瀝創(chuàng)新國際總部基地、社區(qū)青年創(chuàng)業(yè)共享中心三箭齊發(fā)。

新加坡數(shù)字創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，以新加坡第四代產(chǎn)業(yè)園“產(chǎn)學(xué)研居融合”的理念發(fā)展社區(qū)創(chuàng)業(yè)，吸引更多的年輕人來到社區(qū)，為老舊小區(qū)注入新鮮血液。

通過打造彈性共享的復(fù)合型多功能優(yōu)質(zhì)空間，形成集工作、生活、娛樂、運動和學(xué)習為一體的開放空間，實現(xiàn)“雙創(chuàng)空間＋人才型公寓＋創(chuàng)科學(xué)院”三位一體的優(yōu)創(chuàng)環(huán)境。

1.4 未來鄰里場景

打造“主題社區(qū)公園＋鄰里開放有頂廣場＋街道口袋公園＋組團共享空間”的鄰里交往空間體系。用文化串聯(lián)鄰里場景，形成“文化客廳＋文化宴請＋文化養(yǎng)老＋文化運營”的社區(qū)鄰里體系。

瓜瀝七彩未來社區(qū)著眼于打造富有創(chuàng)意的未來場景活力社區(qū)，為大量創(chuàng)新人才創(chuàng)造生產(chǎn)與生活空間，包含社區(qū)未來建筑、未來服務(wù)、未來創(chuàng)業(yè)、未來教育、未來健康、未來低碳等功能的一個多元化的、功能復(fù)合的，集工作、學(xué)習、生活、休閑于一體的綜合型人群活躍交融地。

其中瓜瀝七彩未來社區(qū) A 區(qū)塊已率先實現(xiàn)七大場景：公共服務(wù)中心、智慧治理中心、鄰里共享中心、運動健康中心、文化教育中心、交通出行中心、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新中心。通過豐富的社區(qū)鄰里活動、表演、文化與公益課等聚集社區(qū)人氣，已成為瓜瀝鎮(zhèn)充滿活力的新地標。項目借鑒了新加坡新市鎮(zhèn)的社會治理經(jīng)驗，突出文化和公共服務(wù)功能，打造了小鎮(zhèn)公共服務(wù)中心、小鎮(zhèn)智慧管理中心、小鎮(zhèn)文化中心、小鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)中心、小鎮(zhèn)宴請生活中心、小鎮(zhèn)社交娛樂中心、小鎮(zhèn)運動健康中心等小鎮(zhèn)七大中心，以企業(yè)投資、政企共建的方式，探索新城鎮(zhèn)居民的美好生活樣板。

未來社區(qū)所倡導(dǎo)的“三化九場景”，瓜瀝七彩小鎮(zhèn)在諸多場景中都已經(jīng)率先進行了探索嘗試，在未來社區(qū)領(lǐng)域具備了“先行先試”的優(yōu)勢，并與瓜瀝鎮(zhèn)人民政府政企合作參與浙江省首批未來社區(qū)試點項目申報。

2 已建設(shè)完成的七彩社區(qū)一期

2.1 七大中心

在確定了 TOD 模式的小鎮(zhèn)中心功能疊加原則后，七彩小鎮(zhèn)團隊進一步對小鎮(zhèn)中心功能進行深化研究，圍繞小鎮(zhèn)公共交通先導(dǎo)的功能，最終確定了小鎮(zhèn)智慧管理中心、小鎮(zhèn)公共服務(wù)中心、小鎮(zhèn)文化中心、小鎮(zhèn)宴請生活中心、小鎮(zhèn)社交娛樂中心、小鎮(zhèn)運動健康中心、小鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)中心等“小鎮(zhèn)七大中心”在項目中落地。

小鎮(zhèn)智慧管理中心由瓜瀝鎮(zhèn)政府與七彩小鎮(zhèn)合作建設(shè)。智慧客廳的核心是瓜瀝新城鎮(zhèn)智慧管理系統(tǒng)展示大屏。該大屏是瓜瀝鎮(zhèn)智慧數(shù)據(jù)、智慧治理、智慧能源、智慧交通的數(shù)據(jù)展示中心，讓瓜瀝民眾及外來的客人能清晰地了解瓜瀝方方面面的情況。一期建設(shè)的主要內(nèi)容包括智慧數(shù)據(jù)、智慧治理、智慧能源、智慧交通等。未來，這里還將延展成為瓜瀝城鎮(zhèn)管理的總控中心，成為真正意義上的“小鎮(zhèn)大腦”。

小鎮(zhèn)公共服務(wù)中心是由瓜瀝鎮(zhèn)政府與七彩小鎮(zhèn)政企合作建設(shè)的。該中心旨在進一步解決民眾辦事難問題，重點專注于兩個方面：一是能在 8 h 之外辦，二是能夠就近辦。8 h之外辦事是很多民眾都會碰到的問題。瓜瀝七彩小鎮(zhèn)的公共服務(wù)中心設(shè)置 24 h 自助服務(wù)廳，通過智慧政務(wù)自助一體機和自助受理文件交換柜，讓居民能夠在 8 h 之外方便地進行自助信息查詢、打印、登記，并進行自助申報、辦理、提交紙質(zhì)材料；同時，瓜瀝鎮(zhèn)正在與上級部門溝通協(xié)調(diào)，希望能在這里滿足與居民密切相關(guān)的民政和公安戶籍出入境等就近辦理需求。為此，七彩小鎮(zhèn)還在辦事大廳里預(yù)留了“小鎮(zhèn)婚約”的空間，讓未來來這里辦結(jié)婚登記的新人們能夠拍到更美的結(jié)婚證件照。從“最多跑一次”到“就近跑一次”，再到“快樂跑一次”，通過政企合作，讓公共服務(wù)事務(wù)在這里得到更多的創(chuàng)新，讓瓜瀝人民生活更便捷幸福。

小鎮(zhèn)文化中心是七彩小鎮(zhèn)與瓜瀝鎮(zhèn)黨委、政府共建的文化客廳。該文化客廳定位于四大功能：傳承、學(xué)習、互動和服務(wù)。傳承的功能包括三大部分：歷史變遷、名人文化、非遺展示；學(xué)習功能主要體現(xiàn)在“瓜瀝講習所”板塊，該板塊是未來瓜瀝黨政學(xué)習和民間工藝、文化學(xué)習傳承的重要陣地；互動功能由小鎮(zhèn)圖書館、親子閱讀、好好讀吧、瓜瀝英語角等板塊組成；服務(wù)功能則主要體現(xiàn)在黨群服務(wù)和統(tǒng)戰(zhàn)活動方面，組織部門把黨群服務(wù)中心結(jié)合進瓜瀝七彩小鎮(zhèn)的“小鎮(zhèn)七大中心”中，文化客廳成為黨群工作宣傳和活動舉辦的主要陣地，統(tǒng)戰(zhàn)部門把瓜瀝鎮(zhèn)歸國華僑聯(lián)合會、瓜瀝鎮(zhèn)商會、蕭山區(qū)新生代企業(yè)家聯(lián)誼會（青年商會）瓜瀝分會這三大組織的宣傳和活動陣地設(shè)置在這里。

小鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)中心是七彩小鎮(zhèn)為打造“生活、生態(tài)、生意、生產(chǎn)”四生融合的小鎮(zhèn)中心，而打造的聯(lián)合辦公場所，目的是承接隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)推進而從杭州市區(qū)外溢出的年輕創(chuàng)業(yè)人群，助推瓜瀝吸引更多的年輕創(chuàng)業(yè)人群，讓這里的人群更年輕。宴請生活，是小鎮(zhèn)生活中非常重要的組成部分。紅白喜事、喬遷祝壽、家庭聚會，這些都是小鎮(zhèn)居民情感交流和社交生活的重要場合。七彩小鎮(zhèn)對宴請場景和流程進行精準策劃，入口形式上采用大門頭、大臺階，讓歡迎儀式顯得非常尊貴；宴會大廳空間采用無柱結(jié)構(gòu)形式，讓空間又高又大，一千三百多平方大型多功能宴會廳，可同時容納約 800 人；設(shè)置飛天梯、可舉辦戶外婚禮的空中花園等，充分考慮了宴請的客戶需求；所有設(shè)備空間合理設(shè)置，符合宴請活動在工作流程上的要求。負責運營小鎮(zhèn)宴請生活中心的，是蕭山著名餐飲集團望福樓旗下的品牌“翡江宴”。小鎮(zhèn)宴請生活中心是杭州首家主打 4D 全息技術(shù)的宴會廳，打造杭城首家一站式“管家”宴會中心，同時也具備舉辦大型活動的能力，讓瓜瀝鎮(zhèn)在這一方面的硬件條件的水平，達到杭州領(lǐng)先的水平。小鎮(zhèn)社交娛樂中心由橫店影城運營。閑暇時刻最有人氣的休閑活動，當屬“看電影”。橫店影城來到七彩小鎮(zhèn)，極大提升了瓜瀝鎮(zhèn)人民在這一方面的生活品質(zhì)。橫店影城在這里打造了一個富有“中國感”的小鎮(zhèn)戲院。影院擁有近千個觀影席位，近三層樓高的巨幕影廳，采用比IMAX 分辨率更高的 4K 激光放映機，全景 4D 環(huán)繞音效炫酷加持，帶來更寬廣的觀影視野、更震撼的畫面沖擊和更沉浸的觀影體驗。

小鎮(zhèn)運動健康中心由 X-Park 西派健身運營。小鎮(zhèn)運動健康中心是瓜瀝七彩小鎮(zhèn)運動健康的主力店，定位于輕奢健身，不僅配備頂級的健身設(shè)備、頂級體測設(shè)備、專業(yè)的健身教練，同時還承包了公交綜合樓的頂層，“露天游泳池＋露天籃球場”雙場地開放。西派健身來到瓜瀝，不僅讓小鎮(zhèn)生活更健康、更年輕，也讓小鎮(zhèn)更時尚。

七彩社區(qū)一期（瓜瀝七彩小鎮(zhèn)）已開展非遺體驗、讀書吧、朗讀會、音樂會等豐富的主題性社團活動。實現(xiàn)了鄰里特色文化＋鄰里開放共享＋鄰里互助生活。

2.2 三大創(chuàng)新

開發(fā)模式創(chuàng)新：提出“村級留用地、交通文化設(shè)施劃撥用地、國有出讓土地三合一”的土地混合開發(fā)模式，保證社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施升級，并通過村級留用物業(yè)的返租運營反哺村民，高質(zhì)量破解城中村拆遷發(fā)展難題。

運營機制創(chuàng)新：構(gòu)建“政企共建、社會參與”的新型社區(qū)共享機制，以文化客廳、智慧公共服務(wù)中心等創(chuàng)新載體，與具有社會責任感的民營企業(yè)共同參與社會治理的創(chuàng)新試驗。

活力業(yè)態(tài)創(chuàng)新：通過數(shù)字產(chǎn)業(yè)、臨空高端服務(wù)業(yè)等新興業(yè)態(tài)吸引大批青年創(chuàng)業(yè)人才進社區(qū)，改變衛(wèi)星城鎮(zhèn)型社區(qū)人群結(jié)構(gòu)，激發(fā)原生居民整體活力。

3 七彩社區(qū)二期建設(shè)情況

2021 年 8 月 10 日，瓜瀝七彩未來社區(qū) B 區(qū)塊建設(shè)用地摘牌。這也標志著，未來社區(qū)二期建設(shè)正式拉開大幕。

浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，B 區(qū)塊建設(shè)土地使用權(quán)被杭州蕭山七彩未來社區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園發(fā)展有限公司摘牌。

這次摘牌的瓜瀝七彩未來社區(qū) B 區(qū)塊建設(shè)用地，地塊東至光華路，南至建設(shè)四路與 A 區(qū)塊相呼應(yīng)，西至規(guī)劃路，北至瓜瀝鎮(zhèn)安置住宅小區(qū)，處于瓜瀝鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)區(qū)塊核心位置，地理位置優(yōu)越。

規(guī)劃定位為新加坡數(shù)字創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，總用地面積為 46 818 m2，項目含新加坡數(shù)字科技研發(fā)中心、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與辦公、城市配套服務(wù)等業(yè)態(tài)。為數(shù)字科技和臨空經(jīng)濟人才提供一體化的未來硬設(shè)施和軟服務(wù)，為瓜瀝在蕭山乃至杭州全局中提升能級裝上一個“動力源”。

未來，七彩未來社區(qū)將創(chuàng)新七個未來系統(tǒng)聯(lián)動，成就七彩畫卷。傳承的未來塑造鄰里，學(xué)習的未來共享校園，健康的未來全齡樂活，生活的未來七心歸一，創(chuàng)業(yè)的未來數(shù)字創(chuàng)業(yè)，低碳的未來綠色節(jié)能，歡樂的未來互聯(lián)社區(qū)。

4 分期建設(shè)與實施效果經(jīng)驗

在瓜瀝七彩小鎮(zhèn)一期完美收官的基礎(chǔ)上，二期也將如火如荼地展開。瓜瀝七彩小鎮(zhèn)二期，將參照特色小鎮(zhèn)四生一體理念和新加坡實踐經(jīng)驗來造園，助推瓜瀝小城鎮(zhèn)復(fù)興。圍繞瓜瀝區(qū)位優(yōu)勢、城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、產(chǎn)業(yè)資源整合的可能性，將項目建設(shè)成新加坡特色的智慧產(chǎn)城社區(qū)—新加坡智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。

新加坡智慧城鎮(zhèn)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，以新加坡安科系統(tǒng)主導(dǎo)的智慧能源管理研發(fā)中心為產(chǎn)業(yè)平臺，集合新加坡和國內(nèi)優(yōu)秀的新城鎮(zhèn)智慧管理上下游企業(yè)入園，構(gòu)建城鎮(zhèn)智慧管理研發(fā)企業(yè)集群和新加坡科技企業(yè)亞太總部中心。園區(qū)將借鑒新加坡緯壹科技城產(chǎn)城融合設(shè)計理念和新城鎮(zhèn)精細化管理經(jīng)驗，聚焦高技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)人才的生活方式，打造集“工作、學(xué)習、生活、休閑一體”的全球領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)園 4.0。

瓜瀝七彩小鎮(zhèn)一期的建設(shè)和運營，對七彩小鎮(zhèn)團隊而言，最大的收獲是鍛煉了一支實施新城鎮(zhèn)項目的團隊，以及形成了新城鎮(zhèn)中心項目標準化產(chǎn)品模板。在此基礎(chǔ)上，七彩小鎮(zhèn)將邁入杭州主城區(qū)。閑林和星橋這兩個主城區(qū)新城鎮(zhèn)，將成為七彩小鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)中心綜合體系列產(chǎn)品開始走向復(fù)制的新戰(zhàn)場。

同位新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，主城區(qū)新城鎮(zhèn)和近郊衛(wèi)星鎮(zhèn)，有相同，也有不同。以標準化模板為基礎(chǔ)，也得有本地特色的差異化。

閑林是未來科技城和杭州城西科技大走廊的余脈，有科創(chuàng)氛圍的延伸，有創(chuàng)業(yè)園區(qū)年輕人群的外溢，周邊居民密集，生活配套和創(chuàng)業(yè)空間亟待滿足。閑林七彩小鎮(zhèn)，在新城鎮(zhèn)中心綜合體產(chǎn)品模板的基礎(chǔ)上，強化年輕人的運動健康主題和創(chuàng)業(yè)氛圍。仰望天空的控制跑道、年輕熱辣的餐飲聚合、創(chuàng)業(yè)配套的工作氛圍，讓年輕熱辣人的心在這里盡情釋放。

星橋是地鐵三號線的起點站，80 后、90 后年輕新杭州人家庭的聚集區(qū)，交通便捷，人群密集，孩子眾多，但孩子的生活和成長需求亟待滿足。星橋七彩小鎮(zhèn)，在新城鎮(zhèn)中心綜合體產(chǎn)品模板的基礎(chǔ)上，強化地鐵上蓋商業(yè)主題體色和兒童成長業(yè)態(tài)。打造地鐵商業(yè)集群、兒童成長主題業(yè)態(tài)、靈動的退臺空間，打造成長型地鐵商業(yè)寶盒，成為星橋靚麗的中心。

5 結(jié) 語

本文對未來社區(qū)做一個簡單介紹與分析，對七彩未來社區(qū)已建成一期和即將建設(shè)的二期等做了介紹。瓜瀝七彩小鎮(zhèn)是浙江省首個參照新加坡 TOD 新市鎮(zhèn)鄰里中心模式打造的新城鎮(zhèn)中心綜合體。項目借鑒了新加坡新市鎮(zhèn)社會治理的經(jīng)驗，并結(jié)合中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的實際情況，塑造小鎮(zhèn)七大中心，通過政企合作把居民生活、精神文化、社會治理、智慧管理等城鎮(zhèn)功能復(fù)合于一體，是城鎮(zhèn)化建設(shè)中涌現(xiàn)出來的極富創(chuàng)意的代表性項目。