既有辦公建筑改造工程研究

李 躍（北京市住宅建筑設計研究院有限公司， 北京 100005）

現(xiàn)階段，隨著社會的發(fā)展進步，辦公建筑的數(shù)量越來越多，科技的發(fā)展也是日新月異，社會進入到信息技術迅猛發(fā)展的階段。辦公建筑也需要適應社會的發(fā)展，提供更好辦公環(huán)境，運用更高的技術手段。因此，舊的辦公建筑已經(jīng)不能滿足社會發(fā)展的需要。而拆除舊辦公建筑，并不是最優(yōu)方案，這對資源造成了巨大的浪費。為此，需要對辦公建筑進行升級改造。研究辦公建筑改造設計，分析辦公建筑改造的類型，對其具有直接的實踐指導意義。

1 工程概況

原北奧大廈由多層裙房（珠寶城商業(yè)）和高層塔樓兩部分組成，位于北京市朝陽區(qū)惠新東街甲 2 號，北四環(huán)路惠新東橋東南角，地處文化、商業(yè)氣氛濃厚的亞奧商業(yè)圈, 為具有涉外資質(zhì)的高檔寫字樓，具有廣闊的商業(yè)價值。建筑面積3.8 萬 m2，地上 25 層，地下 3 層，于 1998 年投入運營, 至改造前已使用逾 15年，由于投入運行的時間較長, 大廈原有的多項配套設施已老化、落后，不能滿足目前市場的需求，現(xiàn)存很多問題需要改進。

改造的范圍：北奧大廈主樓及主樓裙房。改造的內(nèi)容：外立面、室內(nèi)地上與地下部分、屋面、廣場。其中，室內(nèi)甲方自用辦公和餐飲區(qū)域、公共區(qū)域為精裝；裙房的商業(yè)和餐飲，地上的辦公等出租部分為初裝修或業(yè)主自理。室內(nèi)外幕墻部分，由我方設計，幕墻廠家進行二次深化設計。外立面的夜景照明，我方和專業(yè)廠家共同完成設計方案。廣場和屋面，在我方設計的基礎上，和景觀專業(yè)配合進行深化設計。

2 項目改造方式分析與需要解決的問題

2.1 項目改造方式

2.1.1 建筑改造方式

（1）水平擴建。水平擴建是指在舊建筑的水平方向進行加建，與原有建筑之間聯(lián)系緊密。此改造方式受場地約束很大，一般常見于場地較為寬松的舊建筑擴建。城市中心區(qū)域，用地緊張，一般不宜采用大面積水平加建的方式。

（2）垂直加建。垂直加建是指在原有建筑的頂部進行加建。此方式十分適合場地有限的舊建筑擴建，具有投資少、收效快、不占地、不需搬遷、節(jié)省城市配套設施、延長舊房使用壽命等優(yōu)點。

垂直加建也有著自身的優(yōu)勢：一方面，有利于創(chuàng)造較為開敞貫通的內(nèi)部空間；另一方面，在造型上也可以基本保持原有的建筑形象，頂部的視野也很開闊。

垂直加層擴建存在兩種不同的技術：一種是加建樓層直接與原有建筑結(jié)構發(fā)生力學關系；另一種是新加建樓層的結(jié)構獨立成體系，與舊有建筑不發(fā)生力學關系。

2.1.2 建筑內(nèi)部空間的改造

（1）內(nèi)部翻新。內(nèi)部翻新指在改造過程中，不需要改變建筑內(nèi)部各功能布局及空間形態(tài)，僅通過室內(nèi)二次裝修即可達到改造目的，如重新粉刷墻面、更換室內(nèi)裝飾及門窗、辦公用具及辦公設備換新等。這種改造適用于辦公功能滿足使用要求的辦公建筑。

（2）調(diào)整平面布局。隨著社會的發(fā)展，公司的運作方式與組織結(jié)構也會發(fā)生變化，原有空間布局不能滿足新的發(fā)展需要。對此，在改造中要將辦公建筑的功能進行空間重組與調(diào)整，以改變新舊辦公模式交替帶來的使用問題。

（3）注重辦公環(huán)境的改造。建筑內(nèi)部空間環(huán)境與人的關系最為密切和直接。工作環(huán)境的好壞會影響員工的心情和態(tài)度，進而影響工作與生活狀態(tài)。為此，必須考慮活動、心理、視線、聲音等因素；不同的職能部門，也要區(qū)別對待，給大家創(chuàng)造一個舒適的辦公環(huán)境。

2.1.3 建筑外部空間的改造

立面的改造設計指的是在保持建筑物現(xiàn)有基本結(jié)構的基礎上，結(jié)合環(huán)境和功能，在形態(tài)上對舊建筑進行修理、補建、更新、擴建，用全新的方式表達建筑外觀的視覺美，并增強其在城市連續(xù)界面中的存在感。對建筑立面改造可以用以下幾種方式。

（1）引入新材料。舊建筑改造時，形態(tài)創(chuàng)新最常用的方式是引入新材質(zhì)。不同肌理、質(zhì)感的材料構成不同的墻面，給人的感受也各有不同。如磚石、混凝土可以增強建筑的厚重感和歷史感；鋁塑板、生態(tài)木、鏡面玻璃等有明亮色彩的材料可以提高建筑的精致感，表現(xiàn)出高貴的質(zhì)感。

（2）改變空間造型。在辦公建筑改造中，對建筑外部進行形態(tài)尺度的改造。改變建筑外部形態(tài)尺度感，會改變?nèi)藗儗ㄖδ艿睦斫?。在城市環(huán)境中，也能起到優(yōu)化環(huán)境空間的作用。

（3）色彩的更新。由于色彩給人的視覺沖擊力較強，而且色彩不同的性格也帶給人不同的視覺和心理感受，因此在舊建筑改造更新中，常利用色彩對空間進行識別、調(diào)節(jié)和再創(chuàng)造。在辦公建筑形態(tài)改造中，對建筑立面的色彩進行更新，能夠改變建筑的形象表達與意義，增強建筑在城市中的存在感。

2.1.4 建筑節(jié)能改造

（1）外墻外保溫。傳統(tǒng)舊辦公建筑，多缺乏有效的外保溫技術，造成了大量的資源浪費，需對其外墻外保溫進行改造，降低外墻的傳熱系數(shù)。改造方式：基層處理好后，即可進行外保溫施工；外飾面可為涂料、面磚、石材幕墻等。

（2）外門窗。建筑外窗由于窗戶本身和施工工藝的限制，可導致窗戶本身傳熱快，不利于建筑節(jié)能?？赏ㄟ^降低窗戶傳熱系數(shù)、改善窗戶氣密性等方面來進行節(jié)能改造。主要改造方式：更換窗戶、在玻璃上貼膜、封堵窗洞口的縫隙。

（3）屋頂。部分舊建筑建造時未設計保溫層，且屋頂多由于風吹日曬損壞嚴重，導致屋頂?shù)谋匦阅茌^差，需要依靠室內(nèi)大量的制冷和制熱設備運轉(zhuǎn)以緩解室內(nèi)外溫差，對能源造成了極大的浪費。改造方式：拆除原有屋面的所有做法，按工程做法對屋面進行重新鋪設，保溫層厚度需滿足節(jié)能要求。在拆除過程中，很容易破壞原有防水層，建議拆除防水層，以免對今后的使用造成影響。

2.2 需要解決的問題

（1）內(nèi)部原設計格局有局限，使用率低，樓層使用率僅為 49%。由于項目雙核心筒的建筑結(jié)構和設計布局，全部可出租建筑面積僅有 21 638 m2，與項目總產(chǎn)權面積31 000 m2相差甚遠。項目的使用率僅為 49%。因此，希望能通過格局改造，適應現(xiàn)代化辦公的需要，將大部分樓層變?yōu)榇箝_間形式，增加使用率。

（2）項目為 20 世紀 90 年代設計，建成至今未進行過裝修改造，外墻瓷磚脫落，設備設施陳舊。外立面地標性不強，租金水平不高。

（3）層高低：辦公層標準層層高 2.9 m。

（4）設備設施陳舊，運維費用逐年增加，存在較大隱患，嚴重影響經(jīng)營品質(zhì)。①原空調(diào)系統(tǒng)：風機盤管加新風系統(tǒng)；冷源為 2 臺離心式冷水機組，熱源為燃氣鍋爐，存冷水機組陳舊、能效比降低、樓內(nèi)舒適度下降等問題。②原鍋爐房：珠寶城與北奧大廈為一個項目進行建設，共用 3 臺鍋爐，在費用記取上不夠清晰。③風機盤管及新風機組：使用年限較長，故障率較高，影響項目品質(zhì)。④水泵：設備老舊，配件難以采購。⑤二次供水系統(tǒng)：水泵各零部件老化磨損嚴重，因水泵產(chǎn)品更新較快，維修配件購買困難無法進行大修。生活用水和消防用水共用一個水箱不符合國家飲用水標準，疾控中心已經(jīng)不讓使用，所以無法取得二次供水衛(wèi)生許可證。⑤配電設備：陳舊、落后、配件難以采購，占用首層優(yōu)質(zhì)空間。

（5）入駐企業(yè)均為小微企業(yè)，功能混雜，租金不高。存在一定的空置率和安全隱患。裙樓餐飲租戶在屋頂自行設置，變制冷劑流量 (VRV，Variable Refrigerant Volume）多聯(lián)式空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)機組及廚房油煙排放口，導致全樓空氣污染較大。

（6）地下 1 層職工餐廳面積太小，無法滿足就餐需求。廚房為后期自行改造，工藝流程及空間布置不夠合理。

（7）地下室原設計為箱形基礎，導致剪力墻較多，各層空間被分割成一個個較小的房間，布置凌亂，閑置率高，未得到有效利用。

3 項目的改造內(nèi)容

3.1 建筑的改造設計

3.1.1 平面優(yōu)化與結(jié)構體系的變化

對主樓的功能分區(qū)，進行了優(yōu)化設計。

地下 3 層：進行了設備、電氣用房的改造，布置了部門資料室。

地下 2 層：進行了設備、電氣用房的改造，布置了管理用房。

地下 1 層：為滿足改造后的使用要求，拆除了部分剪力墻，進行了加固。擴大了員工食堂面積，重新優(yōu)化了廚房及存儲庫房。并把首層的變電室移到地下一層。

裙房部分：首層到 3 層，進行了平面功能的調(diào)整。首層設置了銀行、商鋪、咖啡廳。2 層設置了銀行（與首層銀行內(nèi)部相通）、餐廳、商務休閑辦公。3 層為餐廳。裙房區(qū)域設置了客運和貨運電梯。

標準層：為擴大空間，拆除冗余墻體，豎向?qū)?片墻體拆除。將 12 層及 22～25 層的通風、空調(diào)和水處理機房取消或移至屋面。改造后標準層辦公區(qū)域的使用率由原49.00% 提高至 75.93%，出租收益提升明顯。

3.1.2 立面改造方案的選定

本項目外立面為幕墻體系，經(jīng)過多種立面方案的比較后，選定了最優(yōu)的幕墻設計方案。

立面的設計理念：本方案結(jié)合原有剪力墻位置，增加豎向線條，以強調(diào)建筑挺拔、簡潔的立面形象，以淺黃色為基準色彰顯建筑典雅、厚重的氣質(zhì)。建筑整體分為 3 個部分：裙房、主體、頂部。

3.1.3 立面設計細節(jié)的處理

頂部處理：去掉繁瑣的古典建筑頂部處理手法，使用簡約精致的現(xiàn)代裝飾柱與金屬格柵，利用建筑平面的進退進行建筑的區(qū)域劃分。使建筑更加現(xiàn)代和簡潔。不同材質(zhì)質(zhì)感、色彩的區(qū)分也使建筑立面更加具有層次感和雕塑感。

底部處理：底部使用與主題色調(diào)一樣的石材，以達到整個建筑的色調(diào)統(tǒng)一，但不同的材質(zhì)的尺寸不同，又使得建筑整體不顯單調(diào)。簡單的線腳避免了建筑過于繁瑣，原有建筑底部進退關系保留，使其光影更加豐富、立面層次更為豐富，中央式大門在突出入口的基礎上也使其更為穩(wěn)重大氣。

3.1.4 簡約時尚的室內(nèi)設計

室內(nèi)設計旨在提高公共空間品質(zhì)、改善辦公環(huán)境。

首層北大堂：對入口處的樓層頂板進行了局部拆改，保留了部分樓板，使 2 層、3 層自身能通過連廊連通。提高了大堂的空間高度，也增加了縱深感，提高了辦公樓的品質(zhì)。

辦公區(qū)域設計：拆除了原有墻體，辦公空間和走廊之間用玻璃進行分隔，視覺上增加了辦公空間的通透性，也使走廊和辦公空間之間的聯(lián)系，更為緊密。

會議室布置在相對開闊的大空間內(nèi)。

公共區(qū)域設計：侯梯廳設計為現(xiàn)代簡約風格；衛(wèi)生間優(yōu)化了平面布局，放在了次要位置，原衛(wèi)生間改為辦公區(qū)域；根據(jù)新的辦公標準層平面方案，設置了滿足使用要求個數(shù)的潔具。

3.1.5 電梯的改造設計

建筑功能重新調(diào)整，在裙房北側(cè)增加了客梯，南側(cè)增加了貨梯，停站層為地下1層到地上 3 層。新增的兩部電梯需要在電梯基坑下邊增設緩沖柱，并在對應的電梯井道位置進行局部砌筑封堵。以保證電梯使用時，電梯基坑下邊的人員安全。裙房 3 層層高 4.5 m，為了保證4層空間的完整性，電梯選用了無機房電梯。在符合設計標準的前提下，對電梯梯速進行了限制，保證電梯沖頂高度滿足要求。

3.1.6 景觀廣場設計

細化了廣場的交通流線。在場地北側(cè)增加了場地步行通道入口，和主樓正門形成呼應關系。按照防火規(guī)范，在主樓北側(cè)設置了消防撲救面。為了保證停車位最大化，合理規(guī)劃了停車位與場地道路。

3.1.7 應用 BIM 技術，確保室內(nèi)凈高

因為建筑使用年限較久，現(xiàn)場情況復雜，現(xiàn)狀洞口位置有和圖紙對不上的地方。標準層層高 2.9 m，層高偏低，需要優(yōu)化管線的綜合布置。但僅通過 2D 圖紙，難以保證不出現(xiàn)施工忙點。為此，在項目中使用了建筑信息模型（Building Information Modeling,BIM）技術來進行管線綜合設計。詳細標注各系統(tǒng)內(nèi)容標高，控制實施安裝次序，推動進行現(xiàn)場實施工作。

3.2 綠建與節(jié)能的改造設計

（1）本項目達到了綠建一星設計標準。

（2）建筑外墻增加外保溫：為了降低建筑改造中的施工難度和減少建筑垃圾，且保留原有建筑較為完好的外墻磚，在清理后的建筑外墻面上鋪設保溫材料，達到了節(jié)能保溫的目的。

（3）建筑外立面為幕墻體系。拆除了原有門窗，新的幕墻門窗滿足綠建和節(jié)能的要求。

（4）屋頂重新翻修。拆除了原有屋面做法，按現(xiàn)行工程做法進行了鋪設。保溫層、防水層均滿足設計要求。

3.3 建筑改造綜合效益的提升

對本建筑進行改造后，可經(jīng)營面積和平均單價水平有了大幅的提升。平均租金同比增長超兩倍。

4 結(jié) 語

在當今的社會背景下，辦公建筑被賦予了越來越多的特征與形式，這就決定了辦公改造建筑，要適應新潮流的發(fā)展，面對各種需求及時做出調(diào)整。辦公建筑的外部形象、內(nèi)部環(huán)境、技術理念等，已成為新建筑的設計元素。

本文通過對建筑改造的原因、方式與技術分析，以工程為實例，為辦公建筑改造項目提供了一定的指導，使其更具有實施性。