房地產(chǎn)成新率影響因素權(quán)重量化研究

王有紅WANG You-hong

（廣州商學(xué)院會計學(xué)院，廣州 510000）

1 成本法評估房地產(chǎn)原理與思路

成本法評估房地產(chǎn)是以重新建造房地產(chǎn)所需的成本為依據(jù)評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置或重新建造可以產(chǎn)生同等效用的不動產(chǎn)所需投入的各項費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金，并扣除貶值來確定被評估房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)貶值表現(xiàn)為實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，所以用公式來表達(dá)成本法思路可以表達(dá)為：

房地產(chǎn)評估值=房地產(chǎn)重置成本-房地產(chǎn)實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

在評估實(shí)踐中，房地產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值與建造技術(shù)、建筑材料、建筑風(fēng)格趨勢、房地產(chǎn)區(qū)域政策、規(guī)劃等密切相關(guān)，因此評估實(shí)踐中，應(yīng)用成本法評估房地產(chǎn)往往使用成新率，綜合考慮房地產(chǎn)的各種價值貶值。成新率根據(jù)房地產(chǎn)的建成年代、新舊程度、功能損耗等綜合確定。因此實(shí)踐中，絕大部分采用成本法評估房地產(chǎn)應(yīng)用評估模型為：

房地產(chǎn)評估值=房地產(chǎn)重置成本×綜合成新率

2 成新率傳統(tǒng)估測方法

成新率作為成本法評估房地產(chǎn)的主要參數(shù)之一，其參數(shù)確定的科學(xué)性、合理性直接關(guān)系到評估結(jié)論的科學(xué)性與合理性。評估實(shí)踐中，成新率的估算一般采用年限法和觀察打分法確定。使用年限法根據(jù)被評估不動產(chǎn)按有關(guān)部門關(guān)于房屋建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，確定尚可使用年限，成新率在數(shù)值上等于尚可使用年限與經(jīng)濟(jì)耐用年限的比率；觀察打分法是以建設(shè)行政主管部門有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考作為評分標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，評估師根據(jù)現(xiàn)場查勘，參考《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》確定房屋建筑物各部分的完好值，確定成新率的方法。使用年限法把房屋建筑物看成一個整體參考經(jīng)濟(jì)耐用年限，而觀察打分法考慮了房屋各個部分（結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備）新舊程度差異分別打分，更符合房屋建（構(gòu)）筑物實(shí)際情況，因而觀察打分法在評估估測上更科學(xué)、客觀。

這兩種方法都根據(jù)相關(guān)部門的標(biāo)準(zhǔn)或參考值為依據(jù)，沒有考慮到房屋建筑物各個個體之間存在著結(jié)構(gòu)特征、裝修式樣和附屬設(shè)施設(shè)備的各自特點(diǎn)。因而無論年限法還是觀察評分法對標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑物成新率評估參考性好，但對特殊性用途房屋建筑物如化工廠房、冶煉廠房、裝配車間、碼頭、機(jī)場等房屋建（構(gòu)）筑物的成新率估測來說就忽略了房屋建（構(gòu)）筑物的自身結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備比重各不相同的特點(diǎn)。

本文研究在運(yùn)用觀察打分法確定成新率過程中，對建筑物成各構(gòu)成部分及其子項目在相同打分下，因?qū)ㄖ锍尚侣视绊懸蛩囟鄻有约爸匾潭炔煌鴮?dǎo)致成新率不同，因此重點(diǎn)研究建筑物成新率各影響因素權(quán)重的確定，進(jìn)而為更科學(xué)、合理提出評估結(jié)論。

3 層次分析法量化研究成新率的權(quán)重指標(biāo)

3.1 層次分析法

層次分析法（以下簡稱為AHP法）是利用數(shù)學(xué)工具對相互關(guān)聯(lián)、相互制約的眾多因素構(gòu)成的系統(tǒng)進(jìn)行決策的一種方法。其本質(zhì)是一種思維方式，即把復(fù)雜的問題分成若干層次，使決策者在比原問題簡單得多的若干層次上對各因素進(jìn)行兩兩比較判斷，并將判斷結(jié)果表達(dá)和處理，實(shí)現(xiàn)決策方案對于目標(biāo)的相對重要性的總排序。同時AHP法還能指出決策者對問題的前后判斷是否矛盾，提示決策者及時進(jìn)行修改。這種方法具有系統(tǒng)性、綜合性、準(zhǔn)確性等特點(diǎn)，得到了廣泛的認(rèn)可和應(yīng)用。層次分析法對權(quán)重量化過程可以簡單概括為：①對成新率評價目標(biāo)進(jìn)行層次分解；②根據(jù)上一準(zhǔn)則層對其下指標(biāo)對比得出判斷矩陣；③計算判斷矩陣特征向量及最大特征值，并歸一化處理；④排序及一致性檢驗。

3.2 采用AHP法量化成新率權(quán)重具體實(shí)施過程

3.2.1 對成新率影響因素進(jìn)行分析建立層次結(jié)構(gòu)

參照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》在對房屋建筑物成新率作為目標(biāo)進(jìn)行評定時，將房屋建筑物分成結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大項作為準(zhǔn)則層，每一項又細(xì)分為一些具體指標(biāo)，其中結(jié)構(gòu)包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修部分包括門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝飾；設(shè)備項包括水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備。因此經(jīng)對房屋建筑物成新率影響因素層次分析結(jié)構(gòu)如表1，亟需解決指標(biāo)層與準(zhǔn)則層權(quán)重問題。

表1 房屋建筑物成新率影響因素層次結(jié)構(gòu)

3.2.2 構(gòu)造兩兩比較判斷矩陣

對表1成新率影響指標(biāo)中自下而上對同層指標(biāo)因素之間兩兩比較，就是針對上一層準(zhǔn)則U1（準(zhǔn)則層），指標(biāo)元素Ui1至Ui8（i，j=1，2，3…，n）兩兩進(jìn)行比較哪個更重要，重要多少，并按1～9比例標(biāo)度法（見表2）將重要程度進(jìn)行數(shù)量化。即為上述重要程度賦值。

表2 1～9比例標(biāo)度法各標(biāo)度值的意義

從而構(gòu)成一個判斷矩陣A，如下：

aij（i，j=1，2，3…，n）為因素i相對于因素j的重要性，其顯然該矩陣A為一個正互反矩陣。

3.2.3 計算相對權(quán)重和最大特征值

對上面判斷矩陣A，根據(jù)公式（1）計算其權(quán)重向量和根據(jù)公式（2）計算矩陣最大特征值。

3.2.4 對權(quán)重進(jìn)行一致性檢驗

進(jìn)行權(quán)重向量一致性檢驗，需根據(jù)公式（3）計算一致性指標(biāo)CI，再根據(jù)表3矩陣維數(shù)查找平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI進(jìn)行一致性檢驗。

表3 一致性指標(biāo)RI與矩陣維數(shù)對應(yīng)值

①計算一致性指標(biāo)CI：

②查相應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI：見表3。

③計算相對一致性指標(biāo)CR

當(dāng)CR＜0.1時，認(rèn)為判斷矩陣的一致性是可以接受的，當(dāng)CR≥0.1時，應(yīng)調(diào)整判斷矩陣，直到它有滿意的一致性。

指標(biāo)層Uij確定好權(quán)重后，再向上對準(zhǔn)則層（結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備）指標(biāo)同樣判斷矩陣，計算權(quán)重并檢驗一致性，從而形成對房屋建筑物成新率在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個方面的權(quán)重。

4 優(yōu)序圖法量化研究成新率的權(quán)重指標(biāo)

4.1 優(yōu)序圖法

優(yōu)序圖法最早是美國穆蒂提出的，是與主觀判斷相結(jié)合的一種系統(tǒng)方法，是通過多個指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較，最后給出重要次序或?qū)?quán)重進(jìn)行量化的方法。該方法較為簡單，既能定性評價問題，也能處理定量評價問題。

4.2 優(yōu)序圖法成新率權(quán)重量化實(shí)施過程

采用觀察打分法估算成新率中，對成新率影響因素參照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行分解，再對各指標(biāo)層指標(biāo)進(jìn)行兩兩重要性比較賦值，形成評價表。通過優(yōu)序圖法進(jìn)而計算得到各層評價指標(biāo)的權(quán)重值。具體計算權(quán)重過程可按下述過程實(shí)施。

4.2.1 分解對成新率影響指標(biāo)

參照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》將成新率影響指標(biāo)分解如表4。指標(biāo)直接分解或先分層再分解，這里采用直接分解。

表4 優(yōu)序圖法成新率影響指標(biāo)

4.2.2 各指標(biāo)兩兩比較形成指標(biāo)評價表

對表4成新率影響各指標(biāo)兩兩比較賦值，如U1與U2指標(biāo)相比，U1相對重要得1分；U1與U2相比相對不重要則為0，U1與U2同等重要得0.5。各要素兩兩比較后形成評價表5。

表5 成新率指標(biāo)優(yōu)序圖評價表

4.2.3 計算各指標(biāo)權(quán)重

根據(jù)成新率指標(biāo)評價表5計算各指標(biāo)得分與總分，再將各指標(biāo)得分占總分的比重即為該指標(biāo)的權(quán)重值，最終計算過程和結(jié)果如表6。

表6 成新率影響因素權(quán)重優(yōu)序圖法計算結(jié)果

5 小結(jié)

運(yùn)用層次分析法和優(yōu)序圖法確定房屋建筑物成新率，具有不同優(yōu)勢。層次分析法評價按1-9標(biāo)度進(jìn)行評價，指標(biāo)間對比評價過程更精細(xì)化，而且需要對權(quán)重進(jìn)行一致性檢驗，逐層向上評價，分析深入且合理；但相比優(yōu)序圖法計算過程繁雜，影響因素過多時，一致性檢驗可能無法通過。優(yōu)序圖法兩兩對重要性比較，能把多因素影響通過兩兩比較得出簡單評價模型，計算過程簡單，對評價目標(biāo)層次少且影響因素眾多的評價指標(biāo)更適用。具體選擇何種方法量化成新率指標(biāo)權(quán)重，關(guān)鍵在于成新率指標(biāo)分層結(jié)構(gòu)。