房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理對策研究

江堅偉

（世茂集團，福建 福州 350001）

現(xiàn)如今越來越多的房地產(chǎn)工程項目被廣泛的開發(fā)并投入使用，但是在此期間不乏多種類型的質(zhì)量問題和成本管理問題。對現(xiàn)有的工程案例進行分析和比較不難發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)工程項目實施過程中，要全面貫徹科學(xué)管理水平，并在成本管理的過程中不斷提高管理要素，確保工程質(zhì)量水平高，工程進度合理，企業(yè)能夠收獲最大的經(jīng)濟效益。對此，本文針對房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理進行研究與分析，以期為我國房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展提供參考。

1 房地產(chǎn)工程管理及項目成本管理 概述

1.1 房地產(chǎn)工程管理

在房地產(chǎn)工程管理實施和開展過程中，需要真正認識到工程管理需要全面貫穿于項目運行的整個周期，應(yīng)從開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計管理以及施工管理三個維度，全面落實工程管理的重要內(nèi)容。首先，針對現(xiàn)有房地產(chǎn)工程項目進行開發(fā)管理，主要指的是綜合應(yīng)用企業(yè)當(dāng)前擁有的人力、物力、財力等多種類型的資源，實現(xiàn)統(tǒng)一優(yōu)化配置，并針對現(xiàn)有房地產(chǎn)工程項目進行決策，充分運用不同的信息化管理技術(shù)和管理方法，確保項目工程管理周期全面處于控制之中。同時，通過前期的開發(fā)管理也可以給現(xiàn)有的房地產(chǎn)工程項目成本管理奠定良好的基礎(chǔ)。其次，在進行規(guī)劃設(shè)計管理時需要由專業(yè)的設(shè)計團隊和單位進行完成，從業(yè)主的需求出發(fā)，綜合制定項目施工方案和計劃方案，為后期的房地產(chǎn)項目施工奠定良好的基礎(chǔ)。最后，在施工管理階段可以指派專業(yè)的工程管理部門進行負責(zé)，也可以應(yīng)用承包管理的方式，通過前期招投標(biāo)選定具體的施工單位，確保施工過程中的質(zhì)量水平和安全性效果。

1.2 項目成本管理

在房地產(chǎn)項目工程管理的過程中，項目成本管理是重中之重，需要從工程設(shè)計階段開始對房地產(chǎn)工程項目進行全面的成本規(guī)劃，并結(jié)合該項目的預(yù)期目標(biāo)和設(shè)計方案進行統(tǒng)一安排和匯總。房地產(chǎn)工程的成本管理，直接關(guān)系到企業(yè)在房地產(chǎn)項目中所得到的階段性利益和未來利益。因此，在進行項目成本管理時需要全體工作人員切實提高成本管理意識，避免在施工過程中出現(xiàn)刻意浪費和生產(chǎn)過度消耗的問題。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展始終受到高杠桿率的影響，甚至個別房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金無法充分覆蓋債務(wù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的自身風(fēng)險問題不斷累積。在市場需求嚴重不足、交易量始終低迷的情況之下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了還款困難的問題。如果在此期間出現(xiàn)了資金鏈斷裂，則會讓很多房地產(chǎn)建設(shè)項目直接變成爛尾樓，為本地的經(jīng)濟發(fā)展埋下了嚴重的隱患。在此困境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要真正實現(xiàn)逆境生存，積極通過更加有效的工程管理以及項目成本管理舉措實現(xiàn)風(fēng)險管控，全面推進企業(yè)以及房地產(chǎn)建設(shè)項目的可持續(xù)發(fā)展，真正實現(xiàn)復(fù)工復(fù)建，發(fā)揮資產(chǎn)價值。

2 房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理 基本原則

2.1 全面控制原則

在房地產(chǎn)工程項目的實施與管理過程中，施工規(guī)模相對較大，施工建設(shè)周期較長，對此需要從整體房地產(chǎn)項目管理和施工各個環(huán)節(jié)的角度進行全面的成本管理和工程管理。在建筑項目的實施過程中，需要始終堅持和貫徹全面控制原則?，F(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)以及項目管理單位需要切實強化對不同環(huán)節(jié)和施工鏈條的管理與控制，特別是從招投標(biāo)環(huán)節(jié)開始直至房地產(chǎn)項目的竣工環(huán)節(jié)，都需要明確工程管理以及項目成本管理的作用和價值，促進不同部門之間的溝通和交流，不斷提高工程管理和項目成本管理的綜合水平[1]。

2.2 成本最低化原則

在很多房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)過程中，無論是開發(fā)企業(yè)還是建設(shè)單位，對于成本控制仍舊存在重視程度不足以及其他類型的認識誤區(qū)問題。一味地節(jié)約施工建設(shè)的材料使用成本，甚至?xí)苯淤忂M成本低但質(zhì)量相對較差的施工材料，以降低工程質(zhì)量為代價。在房地產(chǎn)工程管理過程中全面貫徹項目成本管理的重要意義和價值，不僅對于建筑材料的使用成本進行全面管理與把控，而且也需要對房地產(chǎn)工程項目的人力資源管理費用、各類機械設(shè)備的使用與養(yǎng)護費用等進行管理與核算，避免因不同環(huán)節(jié)成本投管理水平相對較差而直接影響整體項目的經(jīng)濟效益。

2.3 權(quán)責(zé)一致性原則

房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理工作中需要充分堅持權(quán)責(zé)一致性原則。工程管理與項目成本管理無法通過單一的建設(shè)單位或施工單位就能完成，需要參建各方全面履行責(zé)任，特別是在施工與成本控制中進一步明確權(quán)利與責(zé)任，始終牢記安全生產(chǎn)原則，從不同的角度對房地產(chǎn)工程管理和項目成本管理進行落實和監(jiān)督。

3 房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理 對策建議

3.1 設(shè)計階段工程管理及項目成本管理

首先在房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計階段需要進一步強化工程管理以及項目成本管理的綜合水平，這一階段的設(shè)計方案對成本控制發(fā)揮著重要的作用，甚至?xí)苯佑绊懛康禺a(chǎn)工程項目的最終收益。在設(shè)計階段，相關(guān)設(shè)計人員需要始終堅持嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，在國家相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求之下，結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際需求，有針對性地進行工程管理和項目成本管理[2]。現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展進程中，個別設(shè)計人員始終存在成本管理意識不足、造價控制意識缺乏等問題，對此需要房地產(chǎn)工程建設(shè)單位選擇更為專業(yè)的設(shè)計團隊進行設(shè)計工作，提高設(shè)計的綜合水平和質(zhì)量。而相關(guān)設(shè)計人員也可以通過積極學(xué)習(xí)和引進各類新型技術(shù)和方法，確保房地產(chǎn)項目設(shè)計階段能夠進一步控制成本。對于房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)而言，需要在設(shè)計階段全面落實工程管理的重要內(nèi)容，對設(shè)計進度進行實時把握，對其中所存在的問題進行及時溝通和交流，形成更有針對性的解決方案。在設(shè)計階段要避免在后期的使用過程中出現(xiàn)任意更改設(shè)計圖紙或設(shè)計方案的行為，減少圖紙更改所帶來的房地產(chǎn)項目重復(fù)投入，為項目成本管理的有效開展奠定良好的基礎(chǔ)。

3.2 招投標(biāo)階段工程管理及項目成本管理

房地產(chǎn)工程項目的綜合管理水平和項目成本管理水平與招投標(biāo)階段緊密聯(lián)系，要確保招投標(biāo)的公平、公開，同時要嚴格按照我國相關(guān)法律要求進行項目的招投標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以針對現(xiàn)有的工程項目方案進行全面的信息數(shù)據(jù)梳理、篩選招投標(biāo)信息，對其中有價值的內(nèi)容進行全面挖掘和分析，確保招投標(biāo)階段的質(zhì)量水平。各個施工單位也可以根據(jù)現(xiàn)有的項目方案和計劃內(nèi)容提出有針對性的施工方案。房地產(chǎn)企業(yè)為了進一步實現(xiàn)工程管理目標(biāo)，可以對現(xiàn)有參與招投標(biāo)的單位資質(zhì)、工作能力、以往的工作經(jīng)驗等進行全面的評估與了解，真正實現(xiàn)擇優(yōu)選取，同時也可以把當(dāng)前的工程量清單作為重要基礎(chǔ)進行合理定標(biāo)，避免出現(xiàn)違規(guī)操作的行為。至關(guān)重要的一點在于房地產(chǎn)工程企業(yè)與施工單位簽訂工程合同時，需要嚴格規(guī)范合同的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)注意事項，減少項目額外成本投入以及其他類型經(jīng)濟糾紛問題。

3.3 施工階段工程管理及項目成本管理

施工階段是房地產(chǎn)工程管理的主要環(huán)節(jié)之一，需要從工程質(zhì)量和工程成本兩個角度，全面貫徹房地產(chǎn)工程管理的總體目標(biāo)和價值。房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位所簽訂的施工合同會對不同類型的工程款項、撥付情況、結(jié)算情況以及相關(guān)索賠處理內(nèi)容進行統(tǒng)一規(guī)范和限定，其中也可以針對不同施工環(huán)節(jié)的費用控制進行明確，配合工程施工進度和工程質(zhì)量水平等實施項目成本管理的重要內(nèi)容。除此之外，也可以對施工單位不同類型的違規(guī)行為進行規(guī)范和限定，如施工周期延誤、施工質(zhì)量水平不達標(biāo)以及合同價款結(jié)算等多方面要求。房地產(chǎn)工程管理在施工階段要進一步明確不同的管理內(nèi)容和管理區(qū)間，對于施工過程中所應(yīng)用的工程材料和設(shè)備進行全面的質(zhì)量管控，避免應(yīng)用質(zhì)量較差、成本較低的原材料或施工設(shè)備，要強化對其進行全面的質(zhì)量檢查與核驗，并通過此類方式進一步控制房地產(chǎn)施工材料和設(shè)備的成本投入，做好成本管理工作[3]。

3.4 竣工驗收階段工程管理及項目成本管理

竣工驗收階段需要對房地產(chǎn)工程項目進行全面的質(zhì)量審核和校驗，不僅需要在施工現(xiàn)場進行垃圾處理和物業(yè)交接，而且也要針對整體工程開展情況進行質(zhì)量驗收和有針對性的整改。房地產(chǎn)工程管理要全面把握好竣工驗收階段的工程管理要素，特別是在項目成本管理中需要綜合參考房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計方案和項目費用清單進行全面的對照，如果出現(xiàn)有差異的問題，要嚴格按照合同約定的內(nèi)容進行執(zhí)行和完成，同時要針對竣工驗收階段所開展的各類驗收活動進行全面的記錄和保存，確保不同施工環(huán)節(jié)和驗收環(huán)節(jié)費用審核的科學(xué)性和合理性。

4 結(jié)語

總而言之，在現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展進程中，實施工程管理尤為重要，要全面貫徹于房地產(chǎn)工程開展的方方面面，并由此進一步強化成本管理的重要內(nèi)容，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益的最大化。本文從房地產(chǎn)工程管理和項目成本管理的角度進行論述，分析了在開展工程管理和項目成本管理實踐中堅持的原則，并從不同的工程開展階段探討了工程管理與項目成本管理的對策，希望能夠為我國當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展和進步提供參考。