關(guān)于商品房制度的一些思考和建議

張濤（河南省漯河市）：“精裝房”亂象呼喚精細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)。 近年來(lái)，精裝房成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新寵。這本是一件好事，然而，一些“精裝房”非但未能幫業(yè)主省心省力，反而帶來(lái)一連串煩惱，貨不對(duì)板、縮水、漏水等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，致使精裝房變成“驚裝房”。究其原因，除開(kāi)發(fā)商以次充好、偷工減料心態(tài)作祟外，關(guān)鍵在于裝修標(biāo)準(zhǔn)不明晰，讓人鉆了空子。因此，首先，精裝修是否合格不能由開(kāi)發(fā)商自說(shuō)自話(huà)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)管理辦法，明確精裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本，增加“精裝修清單”，注明裝修材料的品牌和規(guī)格，杜絕開(kāi)發(fā)商“暗度陳倉(cāng)”。其次，樣板房是消費(fèi)者購(gòu)房的重要參考和監(jiān)督裝修質(zhì)量依據(jù)，多地規(guī)定在交房后保留樣板房三到六個(gè)月。但不少開(kāi)發(fā)商早早一拆了之，致使客戶(hù)沒(méi)了對(duì)證依據(jù)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)提前拆除樣板房的開(kāi)發(fā)商處以重罰，并將之列入失信黑名單，在土地競(jìng)拍、行政許可等方面予以限制。此外，杭州、溫州等地試點(diǎn)住宅全裝修質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)，通過(guò)第三方“風(fēng)控團(tuán)隊(duì)”對(duì)相應(yīng)裝修工程實(shí)施全過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控，對(duì)在保險(xiǎn)期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，保險(xiǎn)公司依據(jù)保險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)賠償義務(wù)，有力保障了業(yè)主的合法權(quán)益，值得各地借鑒。

李英鋒（河北省灤南縣）：讓公攤面積成為“明攤面積”。 110平方米的房子到手套內(nèi)面積只有60多平方米；銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積收房時(shí)卻變成46%……青島一位市民被公攤面積帶來(lái)的問(wèn)題困住了。其實(shí)，民眾質(zhì)疑公攤面積久矣。一些開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中利用各種專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)“繞暈”購(gòu)房者，讓其在公攤面積上多花錢(qián)吃暗虧。然而，要想一刀切地取消公攤面積具有不小難度，也尚未達(dá)成社會(huì)共識(shí)，當(dāng)務(wù)之急是對(duì)公攤面積的測(cè)量、計(jì)算以及開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)、宣傳、締約等行為進(jìn)行規(guī)范，讓公攤面積成為“明攤面積”。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房者全面準(zhǔn)確提供商品房的公攤面積信息。監(jiān)管部門(mén)也應(yīng)完善監(jiān)管規(guī)則，健全監(jiān)管機(jī)制，并升級(jí)優(yōu)化商品房銷(xiāo)售合同范本，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商核算公攤面積行為以及履行公攤面積信息告知義務(wù)的監(jiān)督，倒逼開(kāi)發(fā)商規(guī)范公攤面積的核算、宣傳、履約行為，填平“暗坑”，提升準(zhǔn)確度、透明度，充分保障購(gòu)房者的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)和監(jiān)督權(quán)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

張淳藝（河南省漯河市）：商品房預(yù)售亟須制度堵漏。 商品房預(yù)售制度是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，有力推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如今，商品房預(yù)售制度的問(wèn)題逐漸凸顯，取消商品房預(yù)售的呼聲日漸高漲。不過(guò)也應(yīng)看到，商品房預(yù)售制度已實(shí)施多年，取消預(yù)售牽一發(fā)而動(dòng)全身，不能操之過(guò)急、一蹴而就。因此，當(dāng)務(wù)之急是改革完善預(yù)售制度以堵塞漏洞。一是夯實(shí)監(jiān)管職責(zé)。按規(guī)定，預(yù)售資金進(jìn)入指定監(jiān)管賬戶(hù)，按工程建設(shè)進(jìn)度撥付。但現(xiàn)實(shí)中個(gè)別開(kāi)發(fā)商常通過(guò)一些手段，提前支取甚至擅自挪用預(yù)售監(jiān)管資金。因此，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，對(duì)濫用職權(quán)、擅自撥付等情況依法追責(zé)。二是落實(shí)“封頂放貸”。進(jìn)一步落實(shí)中國(guó)人民銀行等發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款，以提高開(kāi)發(fā)商的自有資金比例，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是加強(qiáng)信息透明。對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)的使用情況，有關(guān)部門(mén)應(yīng)定期在網(wǎng)上公布施工進(jìn)度和預(yù)售資金提取情況，通過(guò)公眾監(jiān)督避免提前支取、擅自挪用預(yù)售資金現(xiàn)象。

責(zé)任編輯：黃明朗