房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目全面預算管控措施探討

文/時靜（江蘇九洲投資集團有限公司）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目的開發(fā)和建設的過程中，會涉及許多方面的管理，而其中預算管理是其中比較核心的部分。在項目的開發(fā)和建設中，提前做好預算上的合理管理和控制，可以更好地掌控項目的整體進程，比如其中的成本控制做好了，可以降低成本的消耗，讓項目的開發(fā)進程在有效的管控中得到不斷的優(yōu)化調(diào)節(jié)。全面預算管控在財務工作上，是一項比較成熟且有效的管理會計工具，并且全面預算管控當前在許多的房地產(chǎn)項目開發(fā)中都有應用。只是對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，全面預算管控在實際的項目應用中效果并不理想，并且隨著全面預算管控的不斷深入應用，許多層面上的問題也不斷地凸顯出來，這些問題都越來越嚴重地阻礙了房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體進程效率。因此對于當前這種全面預算管控應用形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目發(fā)展中，不斷探索全面預算管控更有效的應用策略，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來更好的發(fā)展非常有必要。下面我們針對當前的情況以及改進的措施做具體的分析探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目全面預算管控的介紹

自2014年開始，我國財政部就針對管理會計在建設和發(fā)展的方法上下發(fā)了多個指導性的文件。在這之后，管理會計工具中的全面預算管控，也在我國許多企業(yè)中不斷得到了應用和發(fā)展，其應用的深度以及應用的廣度也有了很大的提升。最近這幾年，我國國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越多，另外一些企業(yè)通過轉(zhuǎn)行或者兼營的方式，想通過房地產(chǎn)的開發(fā)，來為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。雖然從數(shù)據(jù)上看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的利潤率每年在以1.7%的比例下降，但是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目上的開發(fā)情況來看，許多相關(guān)企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的熱情不降反升，并且越來越多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層注重項目開發(fā)中的管理，特別是預算管理，隨著財政部相關(guān)文件的頒布和政策的實施，企業(yè)在項目開發(fā)進程中，對全面預算管控的思想也越來越深入[1]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過全面預算管控的手段，更好地實現(xiàn)了項目的開源節(jié)流，使整個項目的建設成本得到有效的控制和降低，提升了企業(yè)在市場競爭中的活力以及利潤獲取的能力。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當前全面預算管控的開展形式下，為企業(yè)帶來了更好的發(fā)展，因此當前全面預算管控存在的問題以及有效的應對方案就更需要企業(yè)重視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目全面預算管控的價值

我國專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在企業(yè)的正常經(jīng)營中，其業(yè)務從事的范圍也都是針對房地產(chǎn)項目來展開，并且比較具體，比如項目的開發(fā)和承建，房地產(chǎn)項目建成之后的管理和經(jīng)營等。另外一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的一些服務主要以營利為目的，且獨立經(jīng)營，能夠自主核算，屬于經(jīng)濟組織單位的類型。

自21世紀以來，我國的市場經(jīng)濟得到了快速的發(fā)展，人們在生活水平不斷提升的情況下，生活的品質(zhì)也不斷得到提升，因此人們對于住宅及商場等生活相關(guān)的建設需求也越來越清晰，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)中，要不斷提升建筑的標準，對于房地產(chǎn)需求的日益增長，也無形中帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在這種形勢之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)和建設中，也獲取了更多的利潤和回報，土地具備的紅利和價值也越來越凸顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也迎來了新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場全面進入了“黃金時代”[2]。只是隨著房地產(chǎn)過快的發(fā)展，一些發(fā)展中的亂象也不斷地冒出來，比如房地產(chǎn)價值嚴重不符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的情況，以及一些人出于利益通過不正當手段去“炒熱”市場，導致市場發(fā)展出現(xiàn)不良競爭。因此國家針對這種情況，也不斷加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度，通過政策手段降低了房地產(chǎn)經(jīng)濟的過度膨脹以及有效打擊了不良競爭。房地產(chǎn)市場在隨后的發(fā)展中其“黃金時代”也慢慢降下來，土地的紅利也逐漸平穩(wěn)下來。

在這個發(fā)展背景下，如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷地加大內(nèi)部的管控力度，才能在當前的發(fā)展形勢下提升自身的市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管控方法中，全面預算管控是當前直接有效的內(nèi)部管控手段，通過全面預算管控，可以把企業(yè)的經(jīng)營計劃清楚地拆分出來，并將每步的計劃及責任細化到具體的部門管理和經(jīng)營環(huán)節(jié)當中去。通過全面的預算管控和具體的責任落實到部門，讓企業(yè)在經(jīng)營目標上得到更順利的實現(xiàn)，并且有效的全面預算管控，可以讓企業(yè)在經(jīng)營中更好地規(guī)避一些風險，從而不斷提升企業(yè)在市場中的競爭力，讓企業(yè)在激烈的市場發(fā)展環(huán)境下實現(xiàn)更加長遠的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好全面預算管控，也具有明顯的現(xiàn)實意義。對企業(yè)來說，全面預算管控不僅是一項全局性的管理活動，也是戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的重要措施。在預算管控中，企業(yè)的各個部門以及部門人員需要全部參與進來。由此可以看出，有效開展全面預算管控，可以調(diào)動各個部門在工作中的積極性，并且可以加強各部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，通過各個部門的分工與合作，讓部門之間更加緊密地聯(lián)系，提升部門員工工作中的積極性和熱情[3]。另外全面預算管控涉及企業(yè)項目開發(fā)建設中的整個流程，因此對于企業(yè)的經(jīng)營活動，可以做好事前、事中以及事后的多角度和全流程的管控。

在項目開展前，通過預算編制，讓企業(yè)的經(jīng)營步入正常的軌道；在項目開展中，通過有效的預算考核機制，讓企業(yè)做好預算和實際差異的分析，并基于此提出改進的建議，不斷完善經(jīng)營的流程；在項目結(jié)束后，通過對全面預算的總結(jié)分析，不斷完善企業(yè)經(jīng)營中的不足之處，有利于接下來的項目開發(fā)得到改進和發(fā)展。因此，全面預算管控工作，可以幫助企業(yè)在經(jīng)營中提升對風險的防范，通過有效的全面預算管控，將經(jīng)營計劃步步合理展開，讓企業(yè)在市場發(fā)展中有更強的競爭力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目全面預算管控中遇到的問題

（一）不重視全面預算管控體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)更全面的預算管控，就需要企業(yè)的管理層對這方面足夠重視。企業(yè)的全面預算管理，和企業(yè)的戰(zhàn)略部署以及日常生產(chǎn)經(jīng)營都有著密切的關(guān)系，并對企業(yè)的全局發(fā)展有著重要的影響，因此當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目在全面預算管控中就存在企業(yè)管理層不重視的問題。當前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預算管控中，存在管理層目標和具體實施方案聯(lián)系不緊密且缺少溝通聯(lián)系的問題，這都是由于管理層對內(nèi)部管控不夠重視，沒有建立完善的全面預算管控體系，導致全面預算管控的作用得不到有效的發(fā)揮。

（二）對全面預算管控的功能定位不明確

在傳統(tǒng)的預算管理中，許多人都存在一些認識的偏差，覺得預算管理就是財務部門的工作，并且也只是數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析和調(diào)整，和其他部門沒有多大的關(guān)系。產(chǎn)生這個情形是由于大多數(shù)人對于企業(yè)全面預算管控的理解和認識不到位，沒有深入發(fā)掘其內(nèi)涵。這也就導致當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面預算管控中，許多部門和人員對其功能定位不明確，在工作中不知道如何開展，目標任務不清楚，有些地方需要企業(yè)部門的督促才能確定接下來的工作內(nèi)容。另外相關(guān)預算管控人員缺乏專業(yè)的素養(yǎng)，因此也會導致不明確預算管控的作用，在管控流程中，工作不嚴謹，讓全面預算管控的有效性大大降低[4]。

（三）全面預算管控缺乏有效的監(jiān)督和評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目在全面預算管控中，一旦預算目標確定了，就需要圍繞這個目標開展工作。只是許多企業(yè)在實際中沒有做到預算執(zhí)行的有效控制，且缺乏相關(guān)監(jiān)督和評價的機制，導致項目在開發(fā)和建設的過程中，資源和成本的消耗和預算的數(shù)據(jù)差異巨大，并且沒有有效的監(jiān)督。在項目中，工程建設的主體對于資金的申請和使用更加隨意，這都極大地減弱了全面預算管控的作用，對企業(yè)長遠穩(wěn)定的發(fā)展非常的不利。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目全面預算管控問題的應對方案

（一）確立正確全面預算管控觀念

首先，在全面預算管控中，要讓全體部門和人員參與進來，讓全體員工積極參與到預算的規(guī)劃、編制和控制中來。對于預算管控，要統(tǒng)一思想和執(zhí)行的標準，從而加強全面預算管控；其次，全面預算管控的實施，要在企業(yè)中進行大力的宣導和推動，讓全體員工參與并支持預算管控的工作，管理層也要重視并不斷給予關(guān)注和支持，這也是全面預算管控有效實施的重要保障；最后，要加強全面預算管控的制度執(zhí)行力度，預算控制內(nèi)容及活動要基于企業(yè)的發(fā)展目標。在預算編制之后，各個部門通力合作及明確分工，按要求嚴格執(zhí)行，從而不斷提升預算的約束力和控制力。

（二）健全全面預算管控的制度

當前全面預算管控體系在我國企業(yè)中，還沒有全面普及和應用，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是欠缺相關(guān)的體系制度。因此針對這種情況，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)行業(yè)的發(fā)展特點和趨勢，不斷健全全面預算管控的制度，完善內(nèi)部的組織架構(gòu)，這樣才有利于企業(yè)在市場競爭中體現(xiàn)出更大的優(yōu)勢。因此房地產(chǎn)企業(yè)要不斷合理改善內(nèi)部的管理結(jié)構(gòu)，加強制度建設，讓全面預算管理更加貼合企業(yè)項目的發(fā)展，讓預算的指標分解到各組織結(jié)構(gòu)當中去，更好地落實指標。另外企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展的特點，來建立權(quán)責明確、管理科學以及現(xiàn)代化的全面預算管控制度。通過這個制度，讓企業(yè)的經(jīng)營目標及利潤指標得以更有效的實現(xiàn)。

（三）強化全面預算管控基礎(chǔ)

企業(yè)在全面預算管控中，其基礎(chǔ)也很重要，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷強化全面預算基礎(chǔ)管控。具體來說，管控的基礎(chǔ)工作內(nèi)容有：計劃的價格、原始的記錄及定額工作、計量的工作、標準化工作、信息工作以及制度和培訓等[5]。

（四）改進預算管控工作方法

全面預算管控工作開展中，要以全面預算的指標作為依據(jù)，通過將企業(yè)總的目標分解為責任指標下放到各個責任部門，然后通過各個部門的共同作用讓預算管控工作得到量化，從而更好地體現(xiàn)預算管控的作用，因此企業(yè)需要改進預算管控工作方法。在工作方法中，首先，可以采取固定全面預算來進行平穩(wěn)的監(jiān)控，也就是按照固定的業(yè)務量來做好全面預算的編制；其次，可以通過彈性全面預算來強化評價的考核，彈性全面預算是為了克服固定全面預算的不足而設立的。其原則是：在分析成本習慣的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)務量、成本和利潤之間的關(guān)系，編制靈活的全面預算，最后可以采用零基全面預算來挖掘管控的潛力，零基全面預算法也就是“以零為基礎(chǔ)的規(guī)劃與全面的預算”，簡稱零基全面預算。

零基全面預算越來越受到重視，被認為是控制間接成本的有效方法，尤其是在非營利企業(yè)和服務企業(yè)。

（五）強化企業(yè)預算預警管控

1.相關(guān)的預警控制指標以及預警的級次要明確設立清楚。

2.做好例外情況的管控。不要隨意增加或減少超出預算或預算外支出的項目。

3.全面預算的調(diào)整要管控好。在全面預算得到批準之后，在一般的情況下，不能將全面預算進行隨意地調(diào)整和變更。

五、結(jié)束語

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展全面預算管控工作，這屬于一個非常系統(tǒng)的工程，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行企業(yè)內(nèi)部治理的重要部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷地經(jīng)營發(fā)展中，要更好地完成企業(yè)戰(zhàn)略目標，提升企業(yè)的市場競爭力，就必須重視全面預算管控的作用，并在企業(yè)中全面實施。在企業(yè)經(jīng)營管理中，施行全面預算管控，要善于應用動態(tài)思維，審視全面預算管控中存在的問題，并通過分析，找到問題的最佳解決辦法，這樣不僅可以不斷提升企業(yè)自身的預算管控能力，還可以將全面預算管控價值體現(xiàn)出來，讓企業(yè)在未來的道路中，不斷向前更好地發(fā)展。

相關(guān)鏈接

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

設立條件：

設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：

（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)。（2）有固定的經(jīng)營場所。（3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集性企業(yè)，對其注冊資金的要求高于一般經(jīng)營性、勞務性、中介性的企業(yè)。建設部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級，規(guī)定了不同的注冊資本要求。這有助于扼制房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域過于嚴重的投機態(tài)勢，降低房地產(chǎn)投資風險，保障交易安全。（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)開發(fā)是一項專業(yè)性很強的經(jīng)營活動。開發(fā)商擁有足夠的專業(yè)技術(shù)人員系為保障開發(fā)項目產(chǎn)品的安全及開發(fā)中其他社會效益和環(huán)境效益實現(xiàn)的必要條件。建設部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級，規(guī)定了不同的專業(yè)技術(shù)人員要求。（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

經(jīng)營房地產(chǎn)項目投入資金多、風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用,由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。