房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積的測(cè)量工作分析

李 潔，郭 夢(mèng)

(河南測(cè)繪職業(yè)學(xué)院遙感工程系 河南 鄭州 450000)

0 引 言

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的形勢(shì)，房屋價(jià)格也出現(xiàn)了較大漲幅。在房產(chǎn)交易過程中，房屋面積會(huì)對(duì)交易價(jià)格產(chǎn)生決定性影響，因此必須重視和加強(qiáng)房屋面積測(cè)量計(jì)算的準(zhǔn)確性，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量計(jì)算，確保測(cè)量規(guī)范、準(zhǔn)確，包括對(duì)使用面積公攤面積、樓梯、陽臺(tái)、套內(nèi)墻體等的精確測(cè)定。此外還要加強(qiáng)對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)的科學(xué)計(jì)算、分析，保證測(cè)量結(jié)果高度準(zhǔn)確，實(shí)現(xiàn)對(duì)誤差的有效控制，進(jìn)而為房產(chǎn)交易價(jià)格確定提供準(zhǔn)確依據(jù)。同時(shí)，做好房地產(chǎn)測(cè)量工作也是保障項(xiàng)目各方合法權(quán)益，避免糾紛，維護(hù)良好房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重要保障，不斷推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序、穩(wěn)定發(fā)展。

1 房地產(chǎn)房屋面積測(cè)量相關(guān)概述

房產(chǎn)房屋面積測(cè)量的重點(diǎn)在于對(duì)房屋空間面積、物理特性的測(cè)量計(jì)算，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋信息的準(zhǔn)確掌握，進(jìn)而能夠?yàn)榉慨a(chǎn)管理、房產(chǎn)交易等提供數(shù)據(jù)依據(jù)。尤其是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對(duì)于房屋面積測(cè)量準(zhǔn)確性、測(cè)量效率等都有了更高要求，所以加強(qiáng)對(duì)房屋面積測(cè)量工作的分析、研究有著至關(guān)重要的現(xiàn)實(shí)意義。房屋面積和交易價(jià)格有著較為密切的關(guān)系，并且房產(chǎn)交易金額較為龐大以及涉及群眾切身利益，一旦產(chǎn)生差異極易引起糾紛，進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)管理成本增加，也會(huì)使得企業(yè)公信力受損，因此不管是出于哪一方面考慮，加強(qiáng)對(duì)房屋面積測(cè)量工作分析都極為必要：①工程量計(jì)算是以準(zhǔn)確的房屋面積測(cè)量為基礎(chǔ)，若是在房屋測(cè)量方面出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際測(cè)算建筑工程量和具體情況存在出入，使得整體造價(jià)預(yù)算受到影響，則會(huì)導(dǎo)致工程量測(cè)算結(jié)果錯(cuò)誤，進(jìn)而影響工程款的結(jié)算，不但導(dǎo)致人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)，而且還極易引發(fā)法律糾紛；②房屋價(jià)值計(jì)算是以準(zhǔn)確的房屋面積測(cè)量為基礎(chǔ)，并且承擔(dān)著其中的技術(shù)責(zé)任。如果測(cè)量結(jié)果存在較大偏差，則極易導(dǎo)致法律糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)此，必須對(duì)房產(chǎn)測(cè)量工作予以高度重視，加強(qiáng)對(duì)房屋面積測(cè)量的深入研究，科學(xué)運(yùn)用測(cè)量方式與儀器設(shè)備，確保結(jié)果的效率與精準(zhǔn)程度，保證數(shù)據(jù)的可靠與準(zhǔn)確。

2 房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積的測(cè)量工作分析

2.1 測(cè)量要求

房屋面積的測(cè)量，要求工作人員必須按照房地產(chǎn)測(cè)量相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范要求進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化測(cè)量、規(guī)范化操作：①面積測(cè)量需以平方米作為測(cè)量、計(jì)算單位，每一處位置的測(cè)量都必須進(jìn)行2次以上不同人員測(cè)量，在測(cè)量數(shù)據(jù)滿足限差的情況下對(duì)其進(jìn)行平差處理，并保留數(shù)據(jù)到小數(shù)點(diǎn)后兩位，盡可能的確保測(cè)量準(zhǔn)確；②應(yīng)結(jié)合房屋面積測(cè)量實(shí)際及測(cè)量規(guī)范要求選擇合適的測(cè)量工具，并且相關(guān)設(shè)備的應(yīng)用必須經(jīng)過合格檢定，確保精度、使用等都充分滿足測(cè)量要求，避免出現(xiàn)較大測(cè)量誤差，確保測(cè)量結(jié)果高度準(zhǔn)確。

2.2 測(cè)量范圍

房屋面積測(cè)量要求對(duì)測(cè)量范圍、部位等進(jìn)行充分明確。我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范中，規(guī)定了房屋面積測(cè)量計(jì)算需按照不同部分的對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量計(jì)算，一般分為全部建筑面積測(cè)量、一半建筑面積測(cè)量、不納入建筑面積部分測(cè)量。對(duì)于層高大于2.2 m，并且具備穩(wěn)定結(jié)構(gòu)單層、技術(shù)層，應(yīng)采用全部建筑面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量。對(duì)于連接房屋無柱走廊、非封閉式陽臺(tái)的面積測(cè)量采用一半面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對(duì)于層高在2.2 m以下的地下室、露天泳池等，則不包含在房屋面積測(cè)量范圍。

2.3 測(cè)量方法

(1)以圖紙為依據(jù)進(jìn)行房屋面積測(cè)算。對(duì)于房屋面積超過100 m2時(shí)，進(jìn)行實(shí)地測(cè)量工作量比較大，此時(shí)可采用施工圖測(cè)量的方式來提高測(cè)量效率。房屋施工階段的面積測(cè)量需嚴(yán)格以圖紙數(shù)據(jù)為依據(jù)測(cè)算房屋面積，若是實(shí)際測(cè)量數(shù)據(jù)和施工圖紙差異較大，應(yīng)與設(shè)計(jì)、施工等相關(guān)單位及時(shí)溝通、修正。竣工后房屋面積測(cè)量可以完整的施工圖紙為依據(jù)進(jìn)行測(cè)量工作。對(duì)于圖紙無特殊說明的房屋內(nèi)拐角應(yīng)視為直角進(jìn)行計(jì)算。

(2)對(duì)房屋面積進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。通過實(shí)地測(cè)量能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房屋面積測(cè)量準(zhǔn)確性進(jìn)一步提升。面積小于100 m2的房屋面積測(cè)量，實(shí)地測(cè)量能夠在確保測(cè)量工作效率前提實(shí)現(xiàn)較高的測(cè)量精確性。對(duì)于100 m2以上房屋面積測(cè)量，應(yīng)綜合對(duì)坐標(biāo)解析與實(shí)地量距等方法的有效應(yīng)用，以實(shí)現(xiàn)較高的測(cè)量精度與工作效率。

2.4 測(cè)量?jī)?nèi)容

2.4.1建筑面積測(cè)量

房屋建筑面積測(cè)量是房屋面積測(cè)量的重點(diǎn)，必須在嚴(yán)格按照房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)規(guī)范要求的前提下，根據(jù)房屋實(shí)際情況選擇合適測(cè)量方法。一般采用對(duì)房屋勒腳以上各層外圍，于水平方向形成的投影面積進(jìn)行測(cè)量，并以此測(cè)量結(jié)果為依據(jù)對(duì)房屋實(shí)際面積進(jìn)行計(jì)算。房屋面積測(cè)量時(shí)，層高在2.2 m以上的，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定永久的房屋也應(yīng)納入面積測(cè)量范圍。同時(shí)需要根據(jù)使用功能的差異分別計(jì)算套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e。若是房屋建筑產(chǎn)權(quán)單一，則需分別測(cè)量各層房屋面積之后合計(jì)得到總面積。若是房屋為多產(chǎn)權(quán)建筑則應(yīng)在測(cè)量套內(nèi)面積前提下對(duì)公攤面積進(jìn)行合理測(cè)算，進(jìn)而得到房屋總面積。房屋面積測(cè)量包括了對(duì)房屋使用面積、套內(nèi)樓梯、套內(nèi)墻體面積的分別測(cè)量計(jì)算。在對(duì)套內(nèi)樓梯進(jìn)行測(cè)算時(shí)，需對(duì)室內(nèi)墻面裝飾厚度進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。在對(duì)套內(nèi)墻體面積進(jìn)行測(cè)算時(shí)，需實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋使用空間內(nèi)、墻體承重、維護(hù)面積等的分別測(cè)量計(jì)算。在對(duì)套內(nèi)分隔墻進(jìn)行測(cè)算時(shí)，應(yīng)計(jì)算其水平向上投影面積實(shí)現(xiàn)墻面面積計(jì)算。在對(duì)公攤面積進(jìn)行計(jì)算時(shí)，需準(zhǔn)確識(shí)別需要分?jǐn)偟牟糠?，其中通風(fēng)道、內(nèi)部煙囪等不屬于套內(nèi)面積計(jì)算內(nèi)容，應(yīng)以樓梯自然層數(shù)等因素為依據(jù)測(cè)算分?jǐn)偯娣e。

2.4.2 共用外墻面積測(cè)量

屋面積測(cè)量工作內(nèi)容中，共用建筑、套間分隔墻、外墻是較為重要的內(nèi)容，必須嚴(yán)格按照相關(guān)測(cè)量規(guī)范，以水平投影面積的一半作為房屋建筑面積進(jìn)行計(jì)入測(cè)量。對(duì)于不規(guī)則結(jié)構(gòu)不能準(zhǔn)確測(cè)量外墻墻基、套內(nèi)墻體的面積，可借助AutoCAD等專業(yè)軟件進(jìn)行輔助計(jì)算，提高方面面積測(cè)量的準(zhǔn)確性。

2.4.3 電梯、樓梯面積測(cè)量

對(duì)于高層建筑而言，電梯、樓梯是房屋面積測(cè)量中必須重視的測(cè)量部分，也屬于房屋面積的測(cè)量?jī)?nèi)容，應(yīng)以一定比例測(cè)算分?jǐn)?。?duì)于高層建筑房屋面積測(cè)量需對(duì)結(jié)合不同樓層用戶電梯、樓梯實(shí)際使用程度、情況進(jìn)行測(cè)量計(jì)算上的相應(yīng)調(diào)整，以確保較為準(zhǔn)確合理的房屋面積測(cè)算。一般來說，4樓以下用戶對(duì)于電梯的使用頻率較低，而4樓以上的用戶對(duì)于樓梯使用頻率較低。所以，必須結(jié)合自然層等相關(guān)因素對(duì)樓梯、電梯進(jìn)行分?jǐn)倻y(cè)算，提高房屋面積測(cè)量計(jì)算的合理性。

2.4.4 陽臺(tái)面積測(cè)量

房屋陽臺(tái)面積測(cè)量需以陽臺(tái)結(jié)構(gòu)外尺寸為依據(jù)進(jìn)行面積計(jì)算，摒棄不能將套內(nèi)共用墻體部分算進(jìn)房屋面積的計(jì)算范圍。目前，我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)量行業(yè)缺乏對(duì)封閉式陽臺(tái)統(tǒng)一的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，所以進(jìn)行陽臺(tái)面積測(cè)量時(shí)需結(jié)合實(shí)際選擇合適的測(cè)量計(jì)算方式方法。如果房屋陽臺(tái)已經(jīng)得到了規(guī)劃部門的審批成為封閉陽臺(tái)，在進(jìn)行房屋陽臺(tái)面積測(cè)算時(shí)，則需以陽臺(tái)全面積計(jì)入到房屋面積測(cè)量計(jì)算當(dāng)中。而對(duì)于未封閉陽臺(tái)則應(yīng)以全面積的一半納入計(jì)算范圍。若是未獲得規(guī)劃部門審批通過屬于開發(fā)商自行封閉的的陽臺(tái)，在測(cè)算面積時(shí)應(yīng)以不封閉陽臺(tái)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行面積測(cè)量計(jì)算。

2.4.5 權(quán)屬調(diào)查報(bào)告

對(duì)房屋面積測(cè)量完畢后，工作人員還需要仔細(xì)調(diào)查實(shí)際權(quán)屬情況，編制調(diào)查報(bào)告。因此在實(shí)際測(cè)量環(huán)節(jié)，不僅要對(duì)每項(xiàng)參數(shù)間的關(guān)系予以確定，同時(shí)還要能夠規(guī)范處理相關(guān)數(shù)據(jù)關(guān)系。就現(xiàn)階段看來，房屋權(quán)屬報(bào)告的內(nèi)容具體包括幾方面：①共有面積權(quán)屬說明；②套內(nèi)面積權(quán)屬說明；③房屋權(quán)屬調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表等。因此在進(jìn)行房屋面積測(cè)量過程中，工作人員要深入分析和核算具體產(chǎn)權(quán)與面積，將調(diào)查報(bào)告的作用充分呈現(xiàn)出來。

3 房屋面積測(cè)量過程中需注意事項(xiàng)

(1)需根據(jù)具體建筑物的墻體來采用對(duì)應(yīng)的測(cè)量方式。如若房屋外墻(含山墻)內(nèi)側(cè)屬于公用建筑面積的情況下，此墻體不取板外墻，在測(cè)量公用建筑面積邊長(zhǎng)情況下需要將其測(cè)量范圍延伸到墻體外側(cè)。如果內(nèi)部屬于套內(nèi)建筑面積，那么在確定其具體邊長(zhǎng)情況下需要含括半墻厚度。如果其外墻屬于架空空間，則需要將此墻體視為外墻。對(duì)于公用建筑面積間的共墻，公用和套內(nèi)建筑面積間的共墻以及分布建筑面積套內(nèi)間的共墻，都要求采取墻中線作為界限來對(duì)公用建筑面積以及分戶套內(nèi)建筑面積邊長(zhǎng)來分別進(jìn)行計(jì)算。

(2)測(cè)量?jī)?nèi)傾斜。如若某一單元房屋、墻體或是屋頂屬于內(nèi)傾斜的斜面，同時(shí)分成層高度為2.2 m以下或2.2 m以上的情況下，則需要分別測(cè)量?jī)刹糠值倪呴L(zhǎng)。

(3)測(cè)量房屋外墻過程中，要求工作人員能夠做好外墻裝飾貼面厚度以及其總長(zhǎng)的記錄工作，同時(shí)要結(jié)合具體狀況來做好裝飾貼面厚度的實(shí)際測(cè)量工作。

(4)積極更新測(cè)量?jī)x器設(shè)備，房屋面積測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確程度不但關(guān)系到了企業(yè)的聲譽(yù)，同時(shí)也對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益起到了較大影響，而要想確保測(cè)量數(shù)據(jù)的可靠與精準(zhǔn)，一個(gè)重要途徑就是確保設(shè)備的穩(wěn)定與準(zhǔn)確。所以應(yīng)當(dāng)要做好測(cè)量?jī)x器設(shè)備的維護(hù)與更新工作，積極采購(gòu)現(xiàn)代化精密性儀器設(shè)備，確保其誤差始終處在可允許的范圍當(dāng)中。

4 結(jié) 語

實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋面積的規(guī)范、準(zhǔn)確測(cè)量，對(duì)于確保房產(chǎn)交易公平，維護(hù)市場(chǎng)秩序而言有著至關(guān)重要的作用。所以，必須加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)量中房屋面積計(jì)算的嚴(yán)格監(jiān)督管理，嚴(yán)格按照相關(guān)測(cè)量技術(shù)規(guī)范與測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜地采用合適的測(cè)量方式方法實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋面積的準(zhǔn)確計(jì)算，為保障交易雙方合法權(quán)益，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展提供保障。