集體土地建租賃住房可保障住房需求

倪維秋

“住房問題關(guān)系千家萬戶切身利益?！笔糯髨蟾婷鞔_提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“住房問題關(guān)系千家萬戶切身利益?！笔糯髨蟾婷鞔_提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

今年8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（以下簡稱《方案》）的通知，未來將在13個城市開展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點。筆者認(rèn)為，國家試點集體土地建設(shè)租賃住房，絕對不是為了打壓房地產(chǎn)市場，而是增加租賃市場供應(yīng)，緩解住房供需的矛盾，構(gòu)建租售并舉的住房體系，防范由于房價暴漲后引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險，進(jìn)而建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

十九大報告強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，有利于讓房地產(chǎn)回歸“居住屬性”，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制投機行為，進(jìn)一步保障普通百姓的住房需求。集體土地建設(shè)租賃住房的目的就是要增加租賃住房供應(yīng)、抑制高房價、高租金，構(gòu)建購租并舉的住房體系，滿足普通群眾的住房需求。在集體土地上建設(shè)租賃住房的試點，就是對我國現(xiàn)有土地制度的突破，這將為后續(xù)的土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場具有重大的意義。

允許在集體土地上建設(shè)租賃住房，在盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用；拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得了長遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，增加了獲得感。

目前一、二線城市房價居高不下，社會各界一致認(rèn)為，主要是由于城市國有土地供應(yīng)短缺，導(dǎo)致土地價格屢創(chuàng)新高，導(dǎo)致開發(fā)商拿地成本增加，據(jù)測算，國有土地購置成本約占房價的1/3至2/3。按照《方案》要求，集體土地不經(jīng)過征地開發(fā)環(huán)節(jié)直接進(jìn)入市場，由于集體土地沒有成本，有效破解了高地價導(dǎo)致高房價的難題。

另外，《方案》要求完善集體租賃住房建設(shè)和運營機制，提出村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。如果集體組織自行開發(fā)，不僅政府征地環(huán)節(jié)會消失，連開發(fā)商這一環(huán)節(jié)也會省去，節(jié)省的成本將非常巨大。

堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文在全國13個城市開展試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，正是踐行了“房子是用來住的、不是用來炒的”這一指導(dǎo)原則，是進(jìn)行住房供給側(cè)改革的重要舉措。

開展集體建設(shè)用地與城市國有土地“同地、同價、同權(quán)”，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的集體土地制度改革已經(jīng)有很多年了，但是一直沒有實質(zhì)性的進(jìn)展，無論是“地票”制度還是其他各種改革試點，始終沒有突破城鄉(xiāng)二元土地制度的桎梏。此次，允許在集體土地上建設(shè)租賃住房，無疑是在我們國家土地制度層面的一個突破，即使這種突破的步子并不大，但是對于未來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展將有深遠(yuǎn)的影響。改革只要邁出了艱難的一步，一定會不斷深入下去，房地產(chǎn)市場必將迎來真正的拐點，告別高房價，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者為北京市社會科學(xué)院城市問題研究所副研究員）endprint