商鋪裝修消防不合格 違約責任誰承擔

一間商鋪因重新裝修未通過消防安全檢查，導致租賃雙方雙雙向法院起訴，各有各的依據(jù)和主張，看看法院如何判決。

案例回顧

2017 年3 月，唐某從開發(fā)商處購買了位于貴州省貴陽市觀山湖區(qū)的商鋪，面積約300 平方米。同年4 月，唐某作為出租方與承租方的饒某簽訂《商鋪租賃合同》，約定將上述商鋪出租給饒某用于經(jīng)營，租賃期限10年，年租金為100萬元。合同簽訂后，饒某支付了合同約定的押金8 萬元及第一期半年租金50 萬元，唐某將房屋交付饒某。

饒某接收房屋后，對該商鋪進行了裝飾裝修，將商鋪改造為四層。2018 年3 月，當?shù)叵来箨犗蜓b修工程下達了建設工程消防設計備案檢查不合格通知書并要求停止施工，組織整改后再行復查。

饒某認為唐某未按合同約定向其提供資料辦理手續(xù)，隨后未按約支付租金，雙方多次協(xié)商后未能達成一致意見，遂分別訴至法院。唐某要求予以確認合同解除，判令被告支付租金27 萬元和違約金8 萬元。饒某則提出反訴請求：確認合同無效，并判令反訴被告賠償裝修及經(jīng)營損失422 萬元。

法院經(jīng)審理認為，無證據(jù)證實涉案合同存在無效或可撤銷的法定情形，故判決解除合同；被告（反訴原告）饒某支付原告（反訴被告）唐某欠付租金4000 余元，并按每月8 萬余元的標準計算支付從合同解除之日起至案涉商鋪返還之日止的商鋪占有期間使用費；被告（反訴原告）饒某支付違約金16 萬余元。

案例點評

點評人：何建勛 廣東廣信君達（上海）律師事務所律師

首先，本案中的違約責任由誰來承擔，需要看饒某將商鋪改建為四層的手續(xù)是否齊備并符合消防要求。如果唐某依據(jù)租賃合同交付給饒某的商鋪符合消防要求，因饒某的擅自改建行為從而導致不能通過消防驗收進行正常營業(yè)，其責任在于饒某，饒某仍應按合同的約定支付唐某租金，饒某拒不支付租金的行為已違反租賃合同的約定，顯然屬于違約行為，如果拖欠租金到一定期限符合合同解除條件的話，唐某可以依據(jù)合同的約定或法律規(guī)定解除與饒某的租賃合同。

其次，關(guān)于饒某反訴的主張租賃合同無效的訴求，法律對合同效力的判斷有明確的規(guī)定，饒某如果僅以唐某未提供相關(guān)材料來主張合同無效顯然不會得到法院的支持。假設租賃合同約定唐某有提供相關(guān)材料配合饒某進行改建手續(xù)的協(xié)助義務，而唐某未予以配合的話，饒某也應當以唐某違約，導致合同目的不能實現(xiàn)為由要求解除租賃合同并賠償損失，而非直接訴以合同無效。

法律條文

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第七百二十二條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中華人民共和國消防法》第九條建設工程的消防設計、施工必須符合國家工程建設消防技術(shù)標準。建設、設計、施工、工程監(jiān)理等單位依法對建設工程的消防設計、施工質(zhì)量負責。

第十三條國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門規(guī)定應當申請消防驗收的建設工程竣工，建設單位應當向住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請消防驗收。

前款規(guī)定以外的其他建設工程，建設單位在驗收后應當報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當進行抽查。

依法應當進行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用。

律師簡介

何建勛，廣東廣信君達（上海）律師事務所專職律師、蘇州德申國際《陽光俱樂部》法務長、上海律師協(xié)會會員。畢業(yè)于華東政法大學法學專業(yè)，學士學位，先后在多所企業(yè)和律所任職，擅長民商事、公司、房產(chǎn)、婚姻家庭、繼承等領(lǐng)域業(yè)務。多次參與《東方大律師》欄目的直播，耐心、專業(yè)地解答聽眾的法律咨詢，同時為多家社區(qū)提供公益法律服務，定期為社區(qū)居民提供法律咨詢服務。