住家創(chuàng)業(yè)“場所”的法律規(guī)制：《民法典》第279條解釋與適用

王 鴻，呂 梅

(1.南京理工大學(xué) 知識產(chǎn)權(quán)學(xué)院，江蘇 南京 210094；2.江蘇省人民檢察院 第二檢察部，江蘇 南京 210024)

一、《民法典》第279條的適用要件

住家創(chuàng)業(yè)并非法律專業(yè)術(shù)語，但社會公眾能夠望文解義，即自己的住宅既是生活居住之地又是經(jīng)濟(jì)活動場所。從經(jīng)濟(jì)活動成本而言，允許住宅登記為住所(經(jīng)營場所)，可以破解長期困擾企業(yè)發(fā)展的租金貴、經(jīng)營場所難覓等難題并且大幅降低經(jīng)濟(jì)活動成本。從經(jīng)濟(jì)活動方式而言，住家創(chuàng)業(yè)吻合網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)活動之道。目前，新冠肺炎疫情對于個人經(jīng)濟(jì)收入的負(fù)面影響不容忽視，越來越多的人基于生活需要開始住家創(chuàng)業(yè)。如果不動產(chǎn)業(yè)主意欲將自家住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，法律又是如何規(guī)制？2007年《物權(quán)法》以第77條就此予以規(guī)范。2020年《民法典》第279條全面承繼前條內(nèi)容，相關(guān)法律規(guī)定被穩(wěn)定延續(xù)，即“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意?！?/p>

根據(jù)《民法典》第279條之表述，該條的適用要件應(yīng)當(dāng)包括以下四項：第一，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的權(quán)利唯有業(yè)主才能行使；第二，業(yè)主權(quán)利內(nèi)容只是在于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；第三，此類改變應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)與管理規(guī)約；第四，此類改變應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。住家創(chuàng)業(yè)“場所”的法律規(guī)制就是對《民法典》第279條適用要件的解釋與適用。只有上述四個適用要件一并得以滿足后，業(yè)主才能夠合法地將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，擅自改變的業(yè)主則要承擔(dān)違法行為的民事責(zé)任。

二、適用要件之業(yè)主

《民法典》第279條規(guī)定的權(quán)利義務(wù)唯有業(yè)主方可行使與承擔(dān)。何者能為業(yè)主，特別是在城鎮(zhèn)住宅出租已經(jīng)呈現(xiàn)出常態(tài)化的背景下，不動產(chǎn)承租人能否成為業(yè)主已經(jīng)成為社會公眾關(guān)注的熱點問題。無論是2007年《物權(quán)法》還是2020年《民法典》都沒有界定業(yè)主的概念。但是，《物業(yè)管理條例》第6條第1款規(guī)定“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，最高人民法院也曾經(jīng)在《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條中規(guī)定“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！?其實，我國民法學(xué)界在《物權(quán)法》及其司法解釋出臺之時，對業(yè)主主體資格已有較為熱烈的討論。建筑物區(qū)分所有權(quán)人當(dāng)然為業(yè)主，這一觀點沒有任何爭議，但其他主體尤其是以不動產(chǎn)承租人為代表的非不動產(chǎn)物權(quán)人能否成為業(yè)主卻分歧較大。就不動產(chǎn)承租人而言，贊同者從業(yè)主權(quán)是以所有權(quán)為核心并關(guān)聯(lián)到多種類型的權(quán)利體系而不能受限于建筑物區(qū)分所有權(quán)的論據(jù)出發(fā)，提出業(yè)主包括區(qū)分所有權(quán)人、居住權(quán)人、承租人等其他與房屋占有、使用相關(guān)的主體[1]。反對者認(rèn)為承租人是暫時使用專有部分的人，勢必僅考慮自己居住期間的短期利益而無長久考慮。將承租人這一短期居住者納入業(yè)主是人為地造成團(tuán)體內(nèi)部長期利益與短期利益的矛盾并且致使長期利益受損[2]。

業(yè)主是《民法典》物權(quán)編中的建筑物區(qū)分所有權(quán)背景下使用的表述方式。目前，我國民法學(xué)界通說認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以三層構(gòu)造論或三要素為準(zhǔn)，包括了專有部分的所有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)[3]163。換言之，專有部分的所有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)都是源自于建筑物區(qū)分所有權(quán)這一財產(chǎn)權(quán)屬性的民事權(quán)利。至此，有個問題就需要厘清。財產(chǎn)權(quán)能夠生成財產(chǎn)權(quán)——專有部分所有權(quán)與共有權(quán)當(dāng)無疑問，但財產(chǎn)權(quán)如何能夠生成可能為非財產(chǎn)權(quán)屬性的民事權(quán)利——共同管理權(quán)？答案也許在于：

第一種可能性，財產(chǎn)權(quán)能夠生成財產(chǎn)權(quán)性權(quán)利與非財產(chǎn)權(quán)性權(quán)利，故建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)然可以生成共同管理權(quán)。

第二種可能性，財產(chǎn)權(quán)能夠生成財產(chǎn)性權(quán)利但不能夠生成非財產(chǎn)性權(quán)利，共同管理權(quán)是為財產(chǎn)權(quán)屬性，故建筑物區(qū)分所有權(quán)可以生成共同管理權(quán)。

第三種可能性，財產(chǎn)權(quán)不能夠生成非財產(chǎn)權(quán)性權(quán)利，共同管理權(quán)也是非財產(chǎn)權(quán)屬性，故建筑物區(qū)分所有權(quán)不能生成共同管理權(quán)。共同管理權(quán)是基于其他原因而產(chǎn)生。

財產(chǎn)權(quán)能否生成非財產(chǎn)權(quán)屬性民事權(quán)利的問題，其實民法的調(diào)整對象理論已經(jīng)對這個問題給出了答案，即財產(chǎn)權(quán)與人身權(quán)是相互獨立運(yùn)行的權(quán)利，財產(chǎn)權(quán)的效能不同于非財產(chǎn)權(quán)的效能，因此，財產(chǎn)權(quán)不能生成諸如人身權(quán)的非財產(chǎn)權(quán)屬性的民事權(quán)利(1)需要指出，公司發(fā)起人的確是以自己的出資取得公司股權(quán)從而管理公司，但公司發(fā)起人不是以發(fā)起人身份而是以公司股東身份管理公司，在這個過程中發(fā)生了從財產(chǎn)權(quán)主體到公司股東主體的轉(zhuǎn)化，這與建筑物區(qū)分所有權(quán)人暨業(yè)主的共同管理權(quán)并不相同。前者是公司發(fā)起人——公司股東——享有公司股權(quán)——管理公司。后者是建筑物區(qū)分所有權(quán)人暨業(yè)主——共同管理權(quán)。。就是洛克的財產(chǎn)權(quán)自然權(quán)利論，也只是論證了自然人獲取財產(chǎn)的自然性從而享有財產(chǎn)安全利益的正當(dāng)性，但沒有跨越財產(chǎn)權(quán)與人身權(quán)的界限。至于業(yè)主的共同管理權(quán)是否具有財產(chǎn)權(quán)屬性的問題，《民法典》第278條授權(quán)業(yè)主管理的事項明顯都是非財產(chǎn)性事項，該項權(quán)利非直接以財產(chǎn)利益為內(nèi)容，故其當(dāng)然不具備財產(chǎn)權(quán)屬性。由此，我們不得不承認(rèn)一個結(jié)論，即共同管理權(quán)的生成基礎(chǔ)并非建筑物區(qū)分所有權(quán)而是其他事實。筆者認(rèn)為，自然人購買住宅這一不動產(chǎn)首要目的在于居住，其次才是財產(chǎn)投資等目的。共同管理權(quán)的生成基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是住宅環(huán)境滿足生活舒適需要而非私人財產(chǎn)保值增值之需要。雖然居住環(huán)境之舒適需求是以不動產(chǎn)為物質(zhì)基礎(chǔ)，但猶如社會行為的外觀意思，不再限定于具體的不動產(chǎn)所有權(quán)人而是獨立于不動產(chǎn)所有權(quán)及其所有人之外形成了獨立的利益。這種獨立的利益不僅是生成共同管理權(quán)的事實基礎(chǔ)也決定了共同管理權(quán)可以由建筑物區(qū)分所有權(quán)人之外的人享有，意味著建筑物區(qū)分所有權(quán)人之外的人可以如同住宅所有權(quán)人行使建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共同管理權(quán)。

如前所述，應(yīng)當(dāng)對本適用要件中的業(yè)主進(jìn)行擴(kuò)張解釋，在建筑物區(qū)分所有權(quán)人當(dāng)然為業(yè)主的前提下，允許建筑物區(qū)分所有權(quán)之外的人成為業(yè)主，只要此類主體是合法居住他人住宅即可。當(dāng)然，家政服務(wù)人員對他人住宅的占有并不能使其取得業(yè)主資格。最高人民法院也明確承認(rèn)在實踐中業(yè)主將住宅出租、出借后，承租人、借用人改變住宅用途為經(jīng)營性用房的情況時有發(fā)生。非業(yè)主的物業(yè)使用人同樣受《民法典》第279條內(nèi)容的規(guī)制。同樣，當(dāng)小區(qū)業(yè)主將房屋出租、出借等情形時，也應(yīng)當(dāng)授予非業(yè)主的物業(yè)使用人享有相同的異議權(quán)[4]。

三、適用要件之將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的日益壯大，越來越多的業(yè)主將小區(qū)住宅改變?yōu)椴惋?、棋牌、美容、網(wǎng)絡(luò)直播等用途的商業(yè)用房或者企業(yè)辦公用房。這就產(chǎn)生了住宅是否被改變?yōu)榻?jīng)營性用房的判斷問題。

首先，如果業(yè)主是將住宅整體改變?yōu)榻?jīng)營性用房，當(dāng)然需要適用《民法典》第279條。但是，如果業(yè)主只是將住宅的部分空間改變?yōu)榻?jīng)營性用房，能否依舊適用《民法典》第279條？對此，筆者認(rèn)為答案是肯定的。原因在于，第一，業(yè)主將住宅的部分空間變更為經(jīng)營性用房，其余部分保留生活功能，這是不同利益的疊加而非吸收，為法律分別規(guī)制不同利益提供了可能性。第二，雖然業(yè)主只是將部分住宅變更為經(jīng)營性用房，但空間的包容性決定了這種部分變更也會影響到其他人的生活安寧。變更為經(jīng)營性用房的住宅部分空間猶如小號套娃，住宅整體猶如中號套娃，住宅小區(qū)猶如大號套娃，三個空間的包容性決定了業(yè)主不可能脫離大號套娃和中號套娃直接作用于小號套娃。反過來，業(yè)主利用小號套娃之時也必然會影響到中號套娃和大號套娃。因此，本適用要件中的住宅應(yīng)當(dāng)做擴(kuò)張解釋，既包括整個住宅也包括住宅的部分空間。

其次，經(jīng)營性用房的判斷標(biāo)準(zhǔn)。雖然我國立法機(jī)關(guān)在2007年《物權(quán)法》中就已經(jīng)使用了經(jīng)營性用房這一表述，但迄今為止，一直都沒有闡明經(jīng)營性用房的判斷標(biāo)準(zhǔn)。最高人民法院也未在相關(guān)司法解釋中予以說明，只是稱之為“住改商”。這種立法空白的原因無非在于以下幾類：

第一，經(jīng)營性用房的概念與范圍穩(wěn)定且已有普適性的判斷標(biāo)準(zhǔn)，無需在法律規(guī)范中贅述。

第二，經(jīng)營性用房的概念、范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)已被其他學(xué)科界定，同樣無需重復(fù)。

第三，經(jīng)營性用房的概念、范圍、判斷標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，無法在法律規(guī)范中表述，唯有回避。

根據(jù)我國民法學(xué)界對于經(jīng)營性用房判斷標(biāo)準(zhǔn)的研究表現(xiàn)——一方面是提出需要厘清經(jīng)營性用房判斷標(biāo)準(zhǔn)，另一方面卻又是經(jīng)常性地回避闡述經(jīng)營性用房判斷標(biāo)準(zhǔn)或者以“住改商”答非所問或者泛泛而談[5]，立法空白原因當(dāng)為第三種，這也對《民法典》第279條的適用帶來一定的不確定性。筆者認(rèn)為，基于法律適用的需要還是應(yīng)當(dāng)闡明經(jīng)營性用房的判斷標(biāo)準(zhǔn)以期保證法律適用效果的穩(wěn)定性從而防止出現(xiàn)同案不同判。根據(jù)國家市場監(jiān)督管理部門的具體監(jiān)管行為、人民法院的相關(guān)司法裁判以及學(xué)界的研究成果，經(jīng)營性用房的相關(guān)判斷標(biāo)準(zhǔn)既與經(jīng)營活動相關(guān)又游離于經(jīng)營活動之外。具體而言，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

第一項判斷標(biāo)準(zhǔn)，如果業(yè)主在向市場監(jiān)管部門申請設(shè)立企業(yè)、個體戶等商事主體過程中將住宅登記為經(jīng)營場所，則該處住宅應(yīng)當(dāng)被視為經(jīng)營性用房。

第二項判斷標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主改變了住宅用途，包括業(yè)主將住宅用途改變?yōu)榉蔷幼∮猛净蛘呔幼∮猛九c非居住用途并存，但這并不必然會將住宅視為經(jīng)營性用房，此時需要引入第三項判斷標(biāo)準(zhǔn)予以進(jìn)一步判斷。

第三項判斷標(biāo)準(zhǔn)，識別住宅的非居住用途是傳統(tǒng)民事活動效果還是商事活動效果。譬如，業(yè)主將自家房間改造為自己收藏的酒類儲藏室就是傳統(tǒng)民事活動效果。業(yè)主將二樓住宅作為自己一樓商鋪售賣商品的倉庫就是商事活動效果。如果識別出住宅的非居住用途是商事活動效果時，還需要引入第四項判斷標(biāo)準(zhǔn)。

第四項判斷標(biāo)準(zhǔn)，這種產(chǎn)生商事活動效果的住宅非居住用途是否給其他業(yè)主造成了其入住時不能合理預(yù)見的負(fù)擔(dān)。這種其他業(yè)主入住時不能合理預(yù)期的負(fù)擔(dān)可以表現(xiàn)為相關(guān)住宅內(nèi)的居住人數(shù)超出家庭人口正常數(shù)量、相關(guān)住宅的訪客數(shù)量和時間超出正常人際交往的數(shù)量和時間、相關(guān)住宅產(chǎn)生的氣味和聲音等超出正常生活能夠產(chǎn)生的氣味干擾和聲音音量等。如果給其他業(yè)主帶來了其入住時不能合理預(yù)期的負(fù)擔(dān)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。如果給其他業(yè)主帶來了其入住時能夠合理預(yù)期到的負(fù)擔(dān)，則不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。所以，業(yè)主在家中進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)直播、在自家廚房內(nèi)小規(guī)模制作食品、將住宅正常出租給他人居住等都不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，但業(yè)主在自家廚房內(nèi)制作外賣食品、將住宅出租給單位作為單位職工集體宿舍或者開設(shè)家庭旅社等都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。需要說明的是，之所以設(shè)立第四項判斷標(biāo)準(zhǔn)正是基于我國立法機(jī)關(guān)就經(jīng)營性用房認(rèn)定問題的審慎態(tài)度。若是我國立法機(jī)關(guān)贊同將經(jīng)營性用房判斷標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)營活動直接掛鉤，這樣簡單、直接的法律規(guī)范則不存在立法障礙。

四、適用要件之遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約

首先，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為(以下簡稱為“業(yè)主改變行為”)是民事法律行為還是事實行為。因為業(yè)主改變行為的民事法律事實性質(zhì)不同將會直接影響到對于“遵守法律、法規(guī)”的解釋。根據(jù)《民法典》第133條，民事法律行為是指民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。事實行為，又稱為非表示行為，是行為人主觀上沒有產(chǎn)生民事法律效果的意思表示，客觀上卻引起法律效果發(fā)生的行為[3]38。兩者的差異主要在于是否以行為人意思表示為本質(zhì)要素與法律效果是否為行為人所預(yù)期。其中，意思表示是指行為人為了產(chǎn)生一定民法上的效果而將其內(nèi)心意思通過一定方式表達(dá)于外部的行為[6]。就業(yè)主改變行為而言，其應(yīng)當(dāng)為民事法律行為性質(zhì)。原因在于：第一，業(yè)主內(nèi)心想要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房并且將該內(nèi)心意思表示于外——否則他人如何得知業(yè)主意欲改變住宅用途進(jìn)而表示贊同或者反對，故該行為是以相關(guān)意思表示為核心內(nèi)容。第二，業(yè)主改變行為是能夠產(chǎn)生業(yè)主預(yù)期的法律效果的行為。只要該行為依法成立，就會對業(yè)主產(chǎn)生法律效力，業(yè)主根據(jù)該行為享有權(quán)利和履行義務(wù)。至于“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”則是業(yè)主改變行為這一民事法律行為的特別生效要件。

其次，遵守法律、法規(guī)。在法律領(lǐng)域內(nèi)，“遵守法律、法規(guī)”與“不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定”實質(zhì)相同，只是一者從正面表述，一者從反面表述。如上所述，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房行為是為民事法律行為性質(zhì)時，該行為“遵守法律、法規(guī)”就應(yīng)當(dāng)與《民法典》第143條第三項“不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的縮限解釋保持一致。最高人民法院在2019年《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》中就明確說明了合同效力與強(qiáng)制性規(guī)定的關(guān)系，提出了人民法院在審理合同糾紛案件時，應(yīng)當(dāng)慎重判斷“強(qiáng)制性規(guī)定”的性質(zhì)，區(qū)分合同法司法解釋(二)第14條的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”與《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”，要在權(quán)衡強(qiáng)制性規(guī)定所保護(hù)的法益類型、違法行為的法律后果以及交易安全保護(hù)等因素的基礎(chǔ)上認(rèn)定其性質(zhì)的意見。隨后，2020年《民法典》第153條第1款規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外?！痹摋l款意味著管理性強(qiáng)制性規(guī)定與效力性強(qiáng)制性規(guī)定對于合同效力的影響擴(kuò)展到了整個民事法律行為領(lǐng)域。目前，最高人民法院和我國民法學(xué)界都認(rèn)可唯有“違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定”的民事法律行為無效[7]。因此，本適用要件中的“遵守法律、法規(guī)”應(yīng)當(dāng)縮限解釋為“不得違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。

最后，遵守管理規(guī)約。所謂管理規(guī)約，是指業(yè)主大會依照法定程序通過的對業(yè)主具有約束力的關(guān)于共同事務(wù)及共有財產(chǎn)的管理的具體規(guī)則。包括基于業(yè)主大會產(chǎn)生的管理規(guī)約與由開發(fā)商預(yù)先制定的格式管理規(guī)約即臨時管理規(guī)約。其中，基于業(yè)主大會產(chǎn)生的管理規(guī)約是業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)則，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以遵守。但是，臨時管理規(guī)約難免會形成開發(fā)商的意志強(qiáng)加于業(yè)主的情況，損害業(yè)主的合法權(quán)益[8]。其實，人民法院并非絕對認(rèn)可管理規(guī)約尤其是臨時管理規(guī)約的效力，對于業(yè)主違反管理規(guī)約實施的行為并非簡單地以“未遵守管理規(guī)約”為由直接認(rèn)定違法，而是跳出管理規(guī)約從其他方面判斷業(yè)主相關(guān)行為的合法性。以業(yè)主違反管理規(guī)約封閉陽臺為例，有的人民法院認(rèn)為業(yè)主封閉陽臺行為合法，因為業(yè)主封閉住宅陽臺是出于生活之需，沒有改變房屋結(jié)構(gòu)，也未改變不動產(chǎn)外立面，其在行使對陽臺空間專有權(quán)的同時，已顧及物業(yè)外觀的美觀，沒有根本違反物業(yè)管理協(xié)議的意思，也沒有與小區(qū)業(yè)主的公共利益相沖突，是正當(dāng)行使自己對住宅享有的合法權(quán)利。物業(yè)管理協(xié)議中約定業(yè)主不得封閉陽臺的內(nèi)容既不合理，也沒有法律依據(jù)[9]。有的人民法院雖然認(rèn)定業(yè)主封閉陽臺行為違法，但并不是僅僅因為違反了管理規(guī)約，而是解釋管理規(guī)約中的禁止封閉陽臺規(guī)定是為維護(hù)小區(qū)環(huán)境和小區(qū)業(yè)主的整體利益而制定的，不得封閉陽臺的約定也是出于對全體業(yè)主的利益考慮，因而這樣的約定是合法有效的，對業(yè)主具有約束力[10]。如上所述，只是簡單地違反管理規(guī)約并不意味著業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為就是違法行為。此時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)管理規(guī)約以外的法律規(guī)范與法律原理，不僅審查業(yè)主改變住宅用途行為的合法性還要審查管理規(guī)約相關(guān)規(guī)定的合法性。從此點而言，“遵守管理規(guī)約”在一定程度上為虛設(shè)的適用要件。

五、適用要件之有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意

利害關(guān)系是法律規(guī)范中常見的表述，但從1986年《民法通則》到2010年《民法總則》再到2020年《民法典》都沒有明確界定利害關(guān)系。就本適用要件中的利害關(guān)系而言，最高人民法院曾經(jīng)在《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。有學(xué)者還提出，將住宅改為經(jīng)營性用房的行為, 是以業(yè)主專有權(quán)為基礎(chǔ)。基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點, 業(yè)主行使專有權(quán)不得損害到共同利益。在建筑區(qū)劃內(nèi), 共同利益既包括相鄰權(quán)益, 也包括共有部分生成的權(quán)益。相鄰權(quán)益和共有權(quán)益構(gòu)成了利害關(guān)系的核心利益, 因此在界定利害關(guān)系人時應(yīng)以這兩類利益受到或者可能受到侵害為標(biāo)準(zhǔn)[11]。筆者認(rèn)為，最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定過于機(jī)械和缺乏可操作性。將本建筑物內(nèi)的其他業(yè)主一律視為有利害關(guān)系的業(yè)主，這種一刀切的模式有可能導(dǎo)致利害關(guān)系人泛濫。譬如，在高層建筑內(nèi)，低層業(yè)主從事電子商務(wù)的活動對于頂層業(yè)主的影響可以忽略不計。至于本棟建筑物之外的業(yè)主如何能夠舉出充分證據(jù)證明其房屋價值或生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響，舉證難度不是一般的大。相較于房屋價值或生活質(zhì)量，以相鄰權(quán)益和共有權(quán)益是否受到侵害作為識別利害關(guān)系存在與否的理論基礎(chǔ)，說理更加有力。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)而可以從如光污染、噪音干擾、不良?xì)馕?、樓層震動、電梯等待時間等侵害行為媒介角度出發(fā)，于法律技術(shù)層面上細(xì)化相鄰權(quán)益和共有權(quán)益受害論，增強(qiáng)本適用要件中的“利害關(guān)系”的可操作性從而實現(xiàn)“住改商”業(yè)主個人利益與其他業(yè)主合法權(quán)益的利益平衡。

所謂一致同意，考慮到“住改商”對于其他業(yè)主合法權(quán)益可能產(chǎn)生的重大影響，還是應(yīng)當(dāng)以嚴(yán)格程序予以規(guī)范。當(dāng)以規(guī)范的場所、規(guī)范的流程、規(guī)范的表決方式保證其他業(yè)主能夠全面行使自己同意與否的權(quán)利。此外，就如最高人民法院所言，業(yè)主只能以明示方式作出同意或者反對的意思表示，默示方式尤其是沉默方式不能形成同意或者反對的意思表示[12]。

結(jié) 語

《民法典》第279條的適用當(dāng)以如上所述適用要件為準(zhǔn)，但要注意的是：第一，當(dāng)業(yè)主為擴(kuò)張解釋時，以建筑物區(qū)分所有權(quán)人之外的人為本條權(quán)利義務(wù)主體時，建筑物區(qū)分所有權(quán)為上位權(quán)利，建筑物區(qū)分所有權(quán)人之外的人的改變住宅用途權(quán)利為下位權(quán)利，下位權(quán)利應(yīng)當(dāng)服從于上位權(quán)利，即如果建筑物區(qū)分所有權(quán)人明確表示反對改變住宅用途，則任何人就不得改變住宅用途。這是由不動產(chǎn)為相關(guān)權(quán)利的物質(zhì)基礎(chǔ)特性所決定的。第二，有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意時，不動產(chǎn)占有、使用人的意見應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于建筑物區(qū)分所有權(quán)人的意見。這不僅因為不動產(chǎn)占有、使用人向住宅所有權(quán)人支付的對價產(chǎn)生物業(yè)使用人的權(quán)利優(yōu)先于所有權(quán)的效力，也是因為住宅用途一旦被改變，將會直接影響到整體居住環(huán)境舒適性，不動產(chǎn)占有、使用人而非所有權(quán)人成為直接的受害者。第三，體系化解釋對于《民法典》第279條解釋與適用的影響。如依據(jù)《民法典》第143條，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為還應(yīng)當(dāng)意思表示真實且不違背公序良俗。若業(yè)主為未成年人或者民事行為能力受到限制的成年人時，其監(jiān)護(hù)人將該業(yè)主的住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房時，還要引入《民法典》第35條輔助解釋與適用《民法典》第279條(2)《民法典》第35條“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。未成年人的監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，在作出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被監(jiān)護(hù)人的年齡和智力狀況，尊重被監(jiān)護(hù)人的真實意愿。成年人的監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，應(yīng)當(dāng)最大程度地尊重被監(jiān)護(hù)人的真實意愿，保障并協(xié)助被監(jiān)護(hù)人實施與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為。對被監(jiān)護(hù)人有能力獨立處理的事務(wù)，監(jiān)護(hù)人不得干涉。”。