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    未經(jīng)同意而轉(zhuǎn)租承包地,出租人能否解除合同?

    2022-11-22 01:42:30楊學(xué)友
    云南農(nóng)業(yè) 2022年7期
    關(guān)鍵詞:出租人小山中華人民共和國(guó)

    案例:2020年4月7日,小山子村委會(huì)將土地集體所有果樹地1.33 hm2(20畝)多出租給劉躍東,雙方簽訂的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同》約定,期限為8年,自2020年1月1日至2027年12月31日,租金每年每畝100元,每年合計(jì)2 100元。合同第七條第四款約定,乙方(劉躍東)對(duì)土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn),需征得甲方書面同意,再流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)本合同約定的流轉(zhuǎn)期限。劉躍東于當(dāng)日交付2年租金4 200元。2020年5月11日,原告與第三人呂元?jiǎng)偤炗嗈r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)合同,約定將前述地塊轉(zhuǎn)包給第三人,租金每年每畝300元。2021年6月21日,小山子村委會(huì)以劉躍東未經(jīng)其同意,私自流轉(zhuǎn)土地違背合同第七項(xiàng)第四款約定,流轉(zhuǎn)期限超過(guò)承包期剩余期限為由,通知?jiǎng)④S東解除出租合同。

    劉躍東遂訴至法院,請(qǐng)求:

    1.判令確認(rèn)原、被告簽訂的案涉農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同有效;

    2.確認(rèn)被告解除合同通知不發(fā)生合同解除效力。

    一審法院認(rèn)為,原告與被告簽訂的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同》合法有效。出租合同第七條第四款明確約定,對(duì)土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn),需征得甲方書面同意,再流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)本合同約定的流轉(zhuǎn)期限。原告及第三人均主張其雙方簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同得到了被告小山子村委會(huì)的同意,但未提供有證據(jù)證明。綜上,原告違反與被告的合同約定,私自將土地流轉(zhuǎn)給第三人,屬于違約行為?!吨腥A人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。被告享有法定的合同解除權(quán)。據(jù)此,一審法院判決:駁回原告劉躍東的訴訟請(qǐng)求。

    劉躍東不服,主要上訴理由為:原審判決適用法律錯(cuò)誤。本案是土地合同糾紛,應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》,而不是《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定。上訴人與被上訴人簽訂的土地承包合同第六款違約責(zé)任中明確約定:因一方擅自變更或解除本合同,無(wú)過(guò)錯(cuò)方依法或免除責(zé)任,有權(quán)要求過(guò)錯(cuò)方按照當(dāng)年轉(zhuǎn)包費(fèi)租金的5%承擔(dān)違約責(zé)任;給對(duì)方造成損失的,過(guò)錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。也就是說(shuō)當(dāng)事人對(duì)于違約責(zé)任己作出明確約定,即便違法轉(zhuǎn)包應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)民事責(zé)任,并不需要解除合同。

    小山子村委會(huì)答辯稱,上訴人轉(zhuǎn)包承包地時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)小山子村委會(huì)書面同意,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,出租人可以解除合同,被上訴人有權(quán)依法解除合同。

    二審法院審理認(rèn)為,上訴人通過(guò)與被上訴人簽訂案涉出租合同屬于土地承包合同的一種。該類合同是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或以外的主體簽訂的,以土地使用權(quán)作為標(biāo)的的合同,不屬于《中華人民共和國(guó)民法典》合同編典型合同中的“租賃合同”,一審法院適用法律不當(dāng)。據(jù)此,二審法院作出了撤銷原審民事判決,“確認(rèn)劉躍東與小山子村委會(huì)居民委員會(huì)簽訂的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同》合法有效;小山子村委會(huì)居民委員會(huì)向劉躍東發(fā)出的“解除合同意見”不發(fā)生解除雙方簽訂的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同》的效力。

    評(píng)析:民事合同的解除分為約定解除和法定解除。本案出租合同并未明確約定解除條款,僅約定“劉躍東對(duì)土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn),需征得甲方書面同意”。劉躍東按該條款約定轉(zhuǎn)租他人,僅僅涉及合同違約。劉躍東轉(zhuǎn)包案涉土地是否經(jīng)被上訴人書面同意,僅是涉及是否構(gòu)成違約以及是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。

    又因本案涉及的農(nóng)村集體土地出租,應(yīng)優(yōu)先適用《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》,不屬于《中華人民共和國(guó)民法典》合同編典型合同中的“租賃合同”調(diào)整的范圍。而《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》并沒(méi)有規(guī)定,承包人未經(jīng)出租人同意流轉(zhuǎn)承包地,出租人有權(quán)解除合同。小山子村委會(huì)在既沒(méi)有合同約定依據(jù),也沒(méi)有法律依據(jù)的情形下要求解除與劉躍東的出租合同,當(dāng)然不會(huì)得到法律的支持。

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