現(xiàn)階段房地產(chǎn)管理體制建設(shè)存在的問題及其法律思考

紀(jì)建斌

廣東南天明律師事務(wù)所，廣東 佛山 528200

盡管目前房地產(chǎn)市場的管理體制已經(jīng)有所轉(zhuǎn)變，但是并沒有完全符合現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的需求，逐步完善健全房地產(chǎn)管理體系需要從法律制度的角度去深入研究，利用科學(xué)的手段去應(yīng)對房地產(chǎn)市場中的監(jiān)管問題。

一、影響房地產(chǎn)行業(yè)管理體制建設(shè)開展的難點問題

經(jīng)濟(jì)的增長和社會的發(fā)展讓越來越多的老百姓關(guān)注到房地產(chǎn)行業(yè)，房屋作為安家立業(yè)的基礎(chǔ)建筑在民眾心里的地位非常重要，以貸款等形式購買房產(chǎn)成為當(dāng)下社會的普遍現(xiàn)象。但由于房地產(chǎn)市場的大量需求與一些投資客的炒作行為導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)通過各種手段抬高房價以獲取高額利益，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（一）虛假宣傳過多，房產(chǎn)安全質(zhì)量存在問題

廣告形式是房地產(chǎn)商的主要宣傳手段，能擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的知名度來吸引更多消費者的關(guān)注，但由于目前我國建立的房地產(chǎn)管理機(jī)制不夠完善，因此對于房地產(chǎn)宣傳廣告無法落實有效的管理措施。不少房地產(chǎn)商在廣告中標(biāo)注著各類誘人的促銷活動，但消費者購買房產(chǎn)后卻發(fā)現(xiàn)廣告宣傳與實際情況大相徑庭，房屋質(zhì)量參差不齊、裝修標(biāo)準(zhǔn)差距極大，甚至還出現(xiàn)即將交付而房屋尚未修建完成等等情況，這種欺騙式的消費導(dǎo)致民眾越來越難以對房地產(chǎn)行業(yè)予以信任。此外，房產(chǎn)的安全質(zhì)量是民眾所關(guān)心的重點問題，但一些房地產(chǎn)商在出售房產(chǎn)時刻意隱瞞其安全質(zhì)量問題，或是在建筑工程建設(shè)時降低資金投入、不仔細(xì)進(jìn)行竣工驗收等等，諸如墻體開裂、管道漏水等問題在消費者入住后紛紛涌現(xiàn)。還有些房地產(chǎn)小區(qū)的戶外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)質(zhì)量低下，導(dǎo)致消費者無法安心居?。?］。

（二）漏洞合同頻頻現(xiàn)身

格式合同作為一種可以修改條約規(guī)定的合同形式常被用于房產(chǎn)購買中，由于大多數(shù)消費者不具備相應(yīng)的法律基礎(chǔ)知識，此時房地產(chǎn)商就會利用合同中的漏洞來增加不平等條約以降低所要承擔(dān)的責(zé)任。而在簽訂購房合同前所要簽訂的定金合約也有陷阱存在，定金支付的合約中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)規(guī)定責(zé)任承擔(dān)范圍和具體金額，以保證其法律效力。目前仍有些房地產(chǎn)開發(fā)商在收取定金時故意模糊混淆合同中的概念，從房產(chǎn)價格、房屋面積等方面設(shè)置合同漏洞，以致房屋購買合同中出現(xiàn)消費者無法接受的霸王條款，房地產(chǎn)商就有理由在消費者拒絕簽訂購房合約后沒收定金。

（三）房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題

有少部分開發(fā)商在沒有獲取相應(yīng)的許可證明后就違規(guī)搭建和出售房地產(chǎn)，消費者購買的房產(chǎn)自然就屬于違規(guī)建筑；還有些房地產(chǎn)商占用集體土地導(dǎo)致消費者沒有產(chǎn)權(quán)證明，無法自由處置自己購買的房產(chǎn)；另外有一些房地產(chǎn)商為了獲取經(jīng)濟(jì)利益而出售被抵押擔(dān)保的房產(chǎn)，這就會導(dǎo)致消費者所購買的房產(chǎn)在不知情的情況下被法院查封、拍賣，由此而引發(fā)復(fù)雜的糾紛［2］。

（四）房地產(chǎn)管理機(jī)制不夠完善

房地產(chǎn)管理體制中涉及眾多流程和任務(wù)安排，只有當(dāng)管理部門之間強(qiáng)化交流聯(lián)系來共同搭建一個管理網(wǎng)絡(luò)才能有效調(diào)控房地產(chǎn)市場。目前看來，政府在監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)時對不同部門的任務(wù)設(shè)置并不明確，不少細(xì)節(jié)化問題得不到應(yīng)有的管控和引導(dǎo)，政府職能仍舊只在基本的市場管理上展現(xiàn)其效果，盡管能對房地產(chǎn)行業(yè)起到一定的監(jiān)管作用，但無法做到實質(zhì)上的改善。其中在政府監(jiān)管經(jīng)濟(jì)市場時還存在著過度干預(yù)問題，嚴(yán)格把控房地產(chǎn)行業(yè)能優(yōu)化房地產(chǎn)市場的秩序，但過度干預(yù)卻會導(dǎo)致市場失去自由發(fā)展的空間，打破房地產(chǎn)行業(yè)市場的自然發(fā)展規(guī)律。此外，房地產(chǎn)管理機(jī)制沒有協(xié)調(diào)統(tǒng)一也是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作難以順利推行的原因之一，不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度是不一樣的，在管理手段和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上都有差距，較為偏遠(yuǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度緩慢的地區(qū)其監(jiān)管部門的工作方式滯后，房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作顯然無法體現(xiàn)出良好的效用。

（五）部分管理人員專業(yè)素質(zhì)有所欠缺

在房地產(chǎn)管理體制建設(shè)過程中最重要的就是管理型人才，只有掌握了專業(yè)管理技能和具有豐富監(jiān)管經(jīng)驗的人員才能落實對房地產(chǎn)管理體制的改革。但目前一些的房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作人員專業(yè)素養(yǎng)有所不足，實際管理工作也存在著較為突出的問題。還有房地產(chǎn)企業(yè)中不少管理人員專業(yè)知識技能把握不夠充分，尤其是家族企業(yè)中多以親友來管理部門，這就很容易在企業(yè)運(yùn)營過程中出現(xiàn)管理問題，特別是一些建筑施工現(xiàn)場沒有專業(yè)的管理人才參與安全質(zhì)量管理工作，施工建設(shè)的質(zhì)量得不到監(jiān)管保障就會在房產(chǎn)中埋下安全質(zhì)量隱患，進(jìn)而引發(fā)消費者與房產(chǎn)企業(yè)之間的糾紛和矛盾。

二、從法律角度探析房地產(chǎn)管理體制的改進(jìn)措施

房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)市場中的比重很高，建設(shè)房地產(chǎn)市場管理體制的重要性就在于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向著正確的發(fā)展道路前進(jìn)。從法律制度上強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管是政府部門開展工作的制度保障，能為政府執(zhí)行監(jiān)管手段提供法律依據(jù)，從而規(guī)范制約房地產(chǎn)商的一些不良行徑。建立完善的法律條款能夠為社會民眾帶來更加幸福的生活環(huán)境，從法律角度來分析房地產(chǎn)管理體制的建設(shè)意義能促使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，因此政府要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律制度來宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)在運(yùn)營過程中遵紀(jì)守法，不利用資本控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向［3］。

（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理體制

首先，要想促進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展需要重視市場的自我調(diào)節(jié)能力，政府要順應(yīng)新時代房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化并遵循市場規(guī)律來開展監(jiān)管工作。地方政府應(yīng)該協(xié)調(diào)各部門來開展房地產(chǎn)行業(yè)的日常管理，持續(xù)強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策的實施力度，利用現(xiàn)代化科技手段及時發(fā)現(xiàn)并處理房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的不良經(jīng)營行為，將責(zé)任落實到具體的企業(yè)事務(wù)決策者身上。

其次，政府要依據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的各類問題來加強(qiáng)對相關(guān)法律條款的完善工作，特別是法律條文中較為模糊的用詞應(yīng)及時進(jìn)行修訂，避免不法分子借助法律漏洞來謀取利益，為現(xiàn)階段房地產(chǎn)管理機(jī)制的運(yùn)行提供更完善的制度保障。在進(jìn)行立法時要符合我國國情和社情，用科學(xué)合理且完善的法律法規(guī)來促使各房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)容易遭到各種因素影響而擾亂其市場秩序，這會阻礙房地產(chǎn)行業(yè)市場的健康發(fā)展和平穩(wěn)運(yùn)行。所以在運(yùn)行房地產(chǎn)管理機(jī)制時必須先解決政府對市場的過度干預(yù)問題，讓建設(shè)完善的法律法規(guī)發(fā)揮其應(yīng)有的約束作用。

（二）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)價格管理機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)最令社會民眾煩惱的是其房產(chǎn)價格問題，在沒有受到政府約束之前的房地產(chǎn)市場一度將房價炒成了“天價房”，即使是二三線城市中的學(xué)區(qū)房也能達(dá)到每平方上萬元甚至數(shù)萬元的價格。在國家針對房產(chǎn)價格進(jìn)行管理制約后的現(xiàn)在，有必要持續(xù)建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)的價格管理機(jī)制，讓思想出現(xiàn)偏差的房地產(chǎn)商再無制度漏洞可鉆［4］。

其一，政府應(yīng)該嚴(yán)格調(diào)查各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的房價走向，將不同地區(qū)的薪資和消費水平作為調(diào)控房價的依據(jù)，并完善法律法規(guī)來維護(hù)房價管理機(jī)制的運(yùn)行。房地產(chǎn)銷售價格對于普通社會民眾來講是非常高昂的資金投入，在購房時往往多家比對、思慮再三才會購買，一旦購買到劣質(zhì)房產(chǎn)所帶來的打擊無疑是巨大的。國家通過控制估價能確保房地產(chǎn)價格合理性，從而起到管理房地產(chǎn)市場的作用，所以房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)責(zé)任意識，科學(xué)合理地評估房產(chǎn)價格，政府方面也應(yīng)該加強(qiáng)宏觀調(diào)控手段，及時調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的最高限價和最低售價。

其二，利用嚴(yán)格的房地產(chǎn)價格相關(guān)法律規(guī)定來保護(hù)房價管理體系的順利實行，各地政府應(yīng)該切實履行穩(wěn)定房價與租房保障等相關(guān)政策，借助更為詳細(xì)完善的差別化住房信貸政策來限制各種名義的“炒房”、投機(jī)性的購房行為。

（三）建立完善的稅收法律制度

第一，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中不同建筑的種類和用途來規(guī)定不同的稅率，穩(wěn)定普通住宅的房地產(chǎn)售價的同時鼓勵房地產(chǎn)商建設(shè)中低檔房屋住宅，滿足不同收入的社會民眾對房地產(chǎn)市場的需求，以刺激民眾消費的方式來活躍房地產(chǎn)市場。

第二，及時發(fā)現(xiàn)并改善現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中的不合理收費情況，通過降低房地產(chǎn)商對房產(chǎn)的建設(shè)投資成本，來緩解由于過高成本導(dǎo)致的房價上漲問題，部分必要的收費項目可以以稅費替代收費［5］。

第三，政府可以積極學(xué)習(xí)借鑒國外對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控經(jīng)驗和相關(guān)的稅收政策規(guī)定，不斷豐富完善我國稅收法律制度內(nèi)容，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理體制進(jìn)一步建設(shè)完全。

（四）建立完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律制度

我國相關(guān)部門應(yīng)該積極針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理開展更為詳細(xì)的立法工作，結(jié)合現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來不斷調(diào)整完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法規(guī)，為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的管理工作提供更加強(qiáng)大的法律支持。同時，在完善經(jīng)濟(jì)管理法律時還要調(diào)查分析民眾對住房方面的需求，結(jié)合現(xiàn)實情況來解決應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法律的滯后問題，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系實現(xiàn)與時俱進(jìn)的現(xiàn)代化建設(shè)。另外，在各地政府落實房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法規(guī)時要強(qiáng)調(diào)執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，從思想和行動上都要堅決抵制任何擾亂社會經(jīng)濟(jì)市場的違法違規(guī)現(xiàn)象。

（五）改善我國現(xiàn)行法律制度中與世貿(mào)組織產(chǎn)生矛盾的內(nèi)容

我國專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律規(guī)定有三部文件，除此之外還有一些其他法律條文的規(guī)章制度和司法解釋等等，可以說我國在房地產(chǎn)行業(yè)上的法律體系建設(shè)是相當(dāng)復(fù)雜的。要想系統(tǒng)性地整理并完善諸多法律文件內(nèi)容，應(yīng)該在保障房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的情況下整改與世貿(mào)組織規(guī)則有矛盾的內(nèi)容［6］。

（六）強(qiáng)化對房地產(chǎn)行業(yè)法律條款的時效規(guī)定

我國現(xiàn)行的《土地管理法》與《房地產(chǎn)管理法》中存在著部分交叉內(nèi)容，因此在法律程序上容易出現(xiàn)執(zhí)行難題。所以我國有必要重新規(guī)劃完善房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)法律體系，科學(xué)合理地制定出系統(tǒng)性的《房地產(chǎn)法》，進(jìn)一步保障政府實施對房地產(chǎn)行業(yè)市場的調(diào)控手段。

（七）限制地方政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的立法權(quán)力

由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大、市場行情日漸復(fù)雜，地方政府針對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題出臺了地方行政法規(guī)，但在實際情況中出現(xiàn)由于不當(dāng)立法立項而有違中央政府制定的法律法規(guī)，特別是個別地方政府對國有土地的處理和權(quán)限審批行為逐漸越過了自身的管轄權(quán)。因此，合理配置房地產(chǎn)行業(yè)土地資源的前提是保證中央政府有關(guān)房地產(chǎn)法律條款的權(quán)威地位，有效限制地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的立法權(quán)力，遏制某些地方政府的“越位”行為。地方政府需要明確的是，在國家房地產(chǎn)相關(guān)法律條文中沒有明確規(guī)定的情況下必須按照規(guī)定的法律流程，來申請對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的立法權(quán)力；而中央政府方面應(yīng)當(dāng)制定更加完善的房地產(chǎn)法律規(guī)定去規(guī)范企業(yè)行為與地方政府的管理權(quán)力，讓國家房地產(chǎn)法律制度在社會各界中更具有威信力［7］。

（八）加強(qiáng)對政府部門房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)監(jiān)管人員的專業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)

當(dāng)具備足夠完善的法律條文規(guī)定后，需要專業(yè)人才利用自身扎實的知識技能來執(zhí)行市場監(jiān)控手段，因此有必要強(qiáng)化房地產(chǎn)法律法規(guī)執(zhí)行人員的專業(yè)素養(yǎng)。相關(guān)部門應(yīng)大力培訓(xùn)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場監(jiān)管人員的專業(yè)知識技能，招收優(yōu)秀人才帶動房地產(chǎn)市場管理體系的順利運(yùn)行，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)走上正確的發(fā)展道路。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)管理體制在現(xiàn)階段的發(fā)展中還存在一些問題亟待解決，這些情況持續(xù)發(fā)展將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，以法律法規(guī)來科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)市場是完善房地產(chǎn)管理機(jī)制的有效手段。因此，政府需要深入完善房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律條款，通過加強(qiáng)實地調(diào)研工作來分析判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，積極調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的管理手段；企業(yè)則要保持合法合理的發(fā)展運(yùn)營狀態(tài)，為維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。