全面預算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運用探究

高 潔 北京建工集團有限責任公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部

全面預算管理，即企業(yè)以分析自身戰(zhàn)略規(guī)劃，明確經(jīng)營目標為基礎，以預算為基準，合理統(tǒng)籌安排企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟活動支出，并借助預算方案對預算執(zhí)行的過程和結果展開相應的管理活動。在企業(yè)內(nèi)部控制工作中，全面預算管理占據(jù)著較為重要的地位，具有極強的系統(tǒng)性、綜合性，是企業(yè)內(nèi)部一項較為完整的管理活動。作為現(xiàn)代化企業(yè)的一種管理制度，全面預算應堅持對權力的適度分散，遵循集中管理和控制的原則，這對于企業(yè)資源的優(yōu)化配置和戰(zhàn)略管理效果的提升具有積極意義，同時有助于企業(yè)合理有效地控制經(jīng)營活動。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，面臨著日益激烈的市場競爭，國家也對其出臺了貸款新規(guī)、“三條紅線”的一系列政策文件，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展格局的轉(zhuǎn)變產(chǎn)生了極大的影響。在此背景之下，面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)為得到可持續(xù)發(fā)展，全面預算管理的實施則顯得格外重要。

一、全面預算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運用意義

第一，有助于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置。全面預算模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可優(yōu)化配置企業(yè)內(nèi)部的有效資源，讓企業(yè)在面對激烈的市場競爭時能夠占據(jù)最佳位置。

房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理下，能夠明確各項目資金的投入狀況，避免投資盲目性，實現(xiàn)資金的合理使用。

第二，有助于企業(yè)對開發(fā)建設成本的管理控制。開發(fā)建設成本對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)運營和發(fā)展具有重要影響，為此企業(yè)應對開發(fā)建設成本進行合理有效的控制以促進該目標的實現(xiàn)。一方面，企業(yè)應通過全面預算為企業(yè)培養(yǎng)專業(yè)人才，以合理對企業(yè)成本進行管理控制；另一方面，企業(yè)可通過全面預算管理讓企業(yè)對工程建設各環(huán)節(jié)進行了解，進而更好掌握企業(yè)運用工程建設材料的情況，對成本預算進行有效控制，實現(xiàn)對開發(fā)建設成本的合理管控。

第三，有助于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。全面預算管理也更加符合當前時代發(fā)展的需求，為此房地產(chǎn)應通過對全面預算管理的合理運用，對企業(yè)工程量以及使用資金的具體情況進行了解，應對其經(jīng)濟來源有所了解。全面預算的運用，有助于企業(yè)工程之間的有效銜接，使建設效率和資源利用程度得以提升，繼而更好地推進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用全面預算管理存在的問題

(一)全面預算管理認識不足

如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著日益激烈的市場競爭，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，他們面臨的挑戰(zhàn)更加嚴峻，整個中小房地產(chǎn)市場正處于洗牌階段，而大中型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營項目不斷增加，整個企業(yè)的規(guī)模正在快速擴大。很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領導層并未充分了解全面預算管理，甚至對于全面預算管理存有很大偏見，認為這一工作的展開僅由財務部門進行，使得預算工作無法在企業(yè)其他部門的支持和配合下順利展開，嚴重影響到企業(yè)全面預算管理工作效率，其在企業(yè)中具體運用的作用無法得到充分有效的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)在實施全面預算管理過程中，全面預算管理工作流于表面，企業(yè)各部門在全面預算管理工作中無法做的相互配合和相互協(xié)調(diào)，企業(yè)各部門之間都各自為營，相互推脫自身的責任，不能很好地配合企業(yè)開展全面預算管理工作，嚴重影響了企業(yè)開展全面預算管理的科學性和有效性，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展非常不利。

(二)預算管理編制缺乏科學性

全面預算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用中的不科學性，主要表現(xiàn)在預算管理方法以及程序編制兩個層面。從預算管理方法方面來看，企業(yè)運用的依然是傳統(tǒng)的、落后的方法，不夠先進，同時各部門之間缺乏密切、順暢的溝通，日常業(yè)務展開中缺乏配合，從而導致預算管理人員在對成本計算時存在較大的誤差，與實際情況之間的差異較大，導致企業(yè)經(jīng)營者難以科學合理的評估和預測全面預算管理，對企業(yè)資金優(yōu)化配置產(chǎn)生不利影響，甚至于對企業(yè)實際工程成本造成嚴重影響。當企業(yè)出現(xiàn)全面預算問題時，將無法為企業(yè)的經(jīng)濟利益提供有效保障。另一方面，不科學的預算管理程序，使各部門之間難以順暢地進行有效溝通，尤其是預算造價部門相關人員無法及時和財務人員進行溝通，使得預算管理結果不準確，從整體上降低預算管理效率。

(三)預算執(zhí)行與控制缺乏靈活性

企業(yè)在預算執(zhí)行與控制過程中，應該重視內(nèi)部預算調(diào)整管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展預算管理過程中，為了保證企業(yè)預算執(zhí)行與控制流程的嚴謹性，規(guī)定企業(yè)不能隨便進行預算調(diào)整。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立了嚴格的預算標準，可以有效避免預算執(zhí)行效果產(chǎn)生偏差，但是企業(yè)如果不結合自身實際情況改變預算，一旦企業(yè)的外部環(huán)境發(fā)生很大變化，企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務預算管理將無法滿足自身實際發(fā)展需求，且企業(yè)內(nèi)不少經(jīng)濟業(yè)務很容易受到外部主觀因素和客觀環(huán)境的影響，而企業(yè)原有的預算執(zhí)行方案，無法有效推動經(jīng)濟業(yè)務的發(fā)展，這促使企業(yè)不得不調(diào)整預算。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完善預算執(zhí)行與控制流程時，不可局限于嚴格控制預算調(diào)整，而應結合企業(yè)自身具體的經(jīng)濟事項，靈活地涵蓋企業(yè)各項預算管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司應該針對預算調(diào)整事項，制定靈活嚴謹?shù)念A算調(diào)整管理制度，對于企業(yè)嚴控的預算執(zhí)行業(yè)務事項，應該盡可能地限制預算調(diào)整。

(四)缺乏完善的考核和激勵機制

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的問題，如過于重視內(nèi)部財務指標最優(yōu)化，忽略企業(yè)內(nèi)部非財務指標考核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常都是依據(jù)財務數(shù)據(jù)制定生產(chǎn)經(jīng)營決策，所以應充分考慮企業(yè)經(jīng)營中各種非財務指標的影響，比如企業(yè)如何樹立自身品牌，如何構建有效的信息系統(tǒng)、如何拓展銷售渠道等。如果企業(yè)編制預算缺少非財務指標信息，將無法發(fā)揮出全面預算管理考核的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該構建科學嚴謹?shù)娜骖A算管理體系，充分挖掘全面預算管理的隱形功能，為企業(yè)營造積極的文化環(huán)境，為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展鑄就堅實基礎。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取檢查預算與實際數(shù)值相比較的分析方法，通過比較分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)全面預算管理在工作評價方式存在諸多不合理之處，這是由于其評價指標太過于簡單化，企業(yè)過于關注金融方面的評估，忽視了業(yè)財務方面的考慮所造成的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制預算時，是以以往幾年的經(jīng)營數(shù)據(jù)為參考依據(jù)，對于企業(yè)內(nèi)部和外部形勢變化關注極少。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只設立現(xiàn)金獎勵，沒有設置非貨幣性獎勵，對于企業(yè)部門發(fā)生的不良行為沒有制定明確的懲罰標準，也沒有制定完善的考核激勵機制，嚴重阻礙了企業(yè)全面預算工作的落實。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理的運用措施

(一)增強全面預算管理意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，為保證全面預算管理的順利展開。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層和基層員工應該提高自身的管理認識。唯有企業(yè)所有員工對全面預算管理的重要性具有正確認識，才能讓企業(yè)全面預算管理工作獲得堅實的基礎，同時在日常經(jīng)營管理中，企業(yè)應不斷對經(jīng)驗進行積累，總結教訓，有效提升企業(yè)全面預算管理的工作效率；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領導者應該充分發(fā)揮自身的帶頭作用，領導企業(yè)各部門積極參與其中，將全面預算管理的優(yōu)勢發(fā)揮出來，在提高企業(yè)管理水平的基礎上，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理持續(xù)健康發(fā)展；最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展管理活動，應該以企業(yè)自身的實際情況為基礎，結合企業(yè)開發(fā)項目的特點，優(yōu)化調(diào)整企業(yè)全面預算管理工作內(nèi)容和程序，顯現(xiàn)出企業(yè)全面預算管理工作的重要性，明確企業(yè)各部門的業(yè)務范疇和工作職責，積極配合企業(yè)開展全面預算管理工作，提高企業(yè)全面預算管理效率，使企業(yè)在行業(yè)發(fā)展中獲得更強的競爭力。

(二)提升預算管理全面性和科學性

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應對全面預算管理工作加強重視，并積極對其編制程序進行完善，推動相關部門之間的有效溝通，以此使全面預算管理編制更加具有科學性。房地開發(fā)企業(yè)應先設置全面預算管理模式，統(tǒng)計企業(yè)各組織機構預算科目，然后結合行業(yè)預算科目為全面預算制定相應的管理模板，最后依照該模板向各組織單位下發(fā)相應的預算。除外，房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理應對責任中心和審批中心進行制定，各組織單位應先向財務部門上報預算，待審批通過后責任中心結合預算編制下發(fā)預算，最終由各組織單位依照預算對責任報告進行制作，對預算資金的使用方向進行確定，以便企業(yè)財務部門全面管理預算。企業(yè)還可有效整合關于企業(yè)財務部門的全部項目預算管理，且通過其具體程序管理企業(yè)采購、施工等主要預算管理階段，如此才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理工作提供科學、全面保障。

(三)加強全面預算管理執(zhí)行及控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預算管理執(zhí)行與控制的關鍵在于制定出靈活的預算調(diào)整機制。首先，企業(yè)應該嚴格遵循全面預算調(diào)整原則，并通過申請審核制度合理地控制預算調(diào)整。企業(yè)開展預算調(diào)整不是因外部環(huán)境發(fā)生變化，導致預算執(zhí)行發(fā)生劣勢影響，而是企業(yè)出現(xiàn)無法彌補預算執(zhí)行劣勢影響情況時，才能科學合理地開展預算調(diào)整。其次，企業(yè)應該合理規(guī)劃預算調(diào)整頻率，對企業(yè)季度和年度預算執(zhí)行情況進行深入分析，重視企業(yè)重大或者關鍵性影響因素上的差異問題，認真分析這些差異問題的發(fā)生規(guī)律，并制定合理的預算調(diào)整頻率，明確企業(yè)預算調(diào)整的具體權限。企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展決策與預算調(diào)整有著緊密聯(lián)系，企業(yè)應該加強預算調(diào)整權限的管控，必須由企業(yè)董事會經(jīng)過會議商討確定批復以后，才能針對預算執(zhí)行效率、收入和利潤等相關指標事項進行預算調(diào)整。最后，企業(yè)應該嚴格控制預算調(diào)整程序，針對調(diào)整原因、方案確定和指標對比進行嚴格審核。企業(yè)預算管理部門要嚴格按照調(diào)整原則，當預算調(diào)整方案缺乏嚴謹性時，應該積極協(xié)調(diào)和完善預算調(diào)整方案，對于不符合預算調(diào)整條件的方案，一律不予批復。

(四)完善業(yè)績考核及激勵機制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預算管理時，往往只重視短期效益的提升，過于關注短期評估指標，忽視企業(yè)長期的發(fā)展，導致企業(yè)在預算管理上出現(xiàn)不平衡問題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該采用平衡積分卡的方法，解決企業(yè)預算不平衡問題，這種有效的解決方式能夠突出重點，細化企業(yè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃，明確企業(yè)預算執(zhí)行關鍵指標，嚴格按照行動計劃執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用量化指標約束企業(yè)的預算行為，讓企業(yè)的績效考核更具科學性和可操作性，及時評估和分析企業(yè)各種因素產(chǎn)生的原因和可能造成的后果，積極推動企業(yè)全面預算管理工作，充分發(fā)揮出全面預算的成效。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該嚴格落實激勵機制，不僅給予企業(yè)員工物資上的獎勵，還要給予員工精神層面上的激勵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年末應該組織評選先進活動，要求企業(yè)各部門積極參與評選活動，對于企業(yè)評選出來的優(yōu)秀員工，可在表彰大會上為其頒發(fā)榮譽證書，組織企業(yè)優(yōu)秀員工外出旅游，并為他們提供更多的深造和提拔機會。企業(yè)在鼓勵員工提升自身綜合素質(zhì)的基礎上，為員工提供更好的發(fā)展空間，如果員工在工作中出現(xiàn)失誤，應該對其進行降職罰款處罰，并在企業(yè)內(nèi)部實施末位淘汰機制，約束員工的行為并激發(fā)員工的工作積極性，真正發(fā)揮出業(yè)績考核的作用，推動企業(yè)進一步完善自身全面預算管理工作。

四、結語

我國經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的地位非常重要，為此推進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展可謂當前該企業(yè)最為主要的任務。為此房地產(chǎn)企業(yè)應注重分析其全面預算管理中面對的問題，以此積極采取有效措施。本文通過分析指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施全面預算時存在著對其管理認識不足，預算管理編制缺乏科學性，預算執(zhí)行與控制缺乏靈活性以及缺乏完善的考核和激勵機制等問題，由此需要房地產(chǎn)企業(yè)增強全面預算管理意識，增加預算管理全面性和科學性，加強全面預算管理執(zhí)行及控制以及完善業(yè)績考核及激勵機制等方案進行解決，以此更好地對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進行有效控制，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?/p>