物業(yè)公司成本管理的現(xiàn)狀及優(yōu)化對策

■白春娟

后房地產(chǎn)時代給許多行業(yè)帶來了相應(yīng)的發(fā)展機(jī)遇，以物業(yè)公司為例，其通過為人們提供生活上的便利，從而獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益?？梢哉f，物業(yè)公司為提升城鎮(zhèn)化建設(shè)水平，提高人們的生活質(zhì)量起到相應(yīng)的作用。然而，一些物業(yè)公司的成本管理水平較低，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中面臨著較大的困境。因而，對于物業(yè)公司來說，為了實(shí)現(xiàn)提高其經(jīng)營管理水平及行業(yè)競爭力，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化成本管理與控制工作，從而為物業(yè)公司的健康發(fā)展提供便利的條件。

一、物業(yè)公司成本管理的特征

物業(yè)行業(yè)的成本管理與制造業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)有著一定的差異，物業(yè)公司成本支出呈現(xiàn)出面較廣、項(xiàng)較雜、服務(wù)內(nèi)容較多的特點(diǎn)，鑒于物業(yè)公司成本支出呈現(xiàn)上述的特點(diǎn)，使得物業(yè)公司的成本管理難度較大。對于物業(yè)公司來說，成本管理的特征體現(xiàn)在這成本存在于多項(xiàng)工作中，分布的較為廣泛，成本的監(jiān)控線較長。

首先，物業(yè)公司成本體現(xiàn)在多項(xiàng)業(yè)務(wù)中。物業(yè)公司屬于服務(wù)行業(yè)，在實(shí)際運(yùn)營過程中需要耗費(fèi)大量的人力、物力及財(cái)力，并且物業(yè)工作事無巨細(xì)，其成本的支出內(nèi)容也較多。以治安維護(hù)業(yè)務(wù)為例，物業(yè)公司需要配備較為強(qiáng)大而正規(guī)的治安隊(duì)伍，并對區(qū)域性的環(huán)境進(jìn)行檢查與維持。另外，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍還包括小區(qū)內(nèi)的房屋及配套設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理、電梯管理、綠化、公共部位的維護(hù)維修等等，上述工作內(nèi)容需要相應(yīng)成本的支出，從而造成成本體現(xiàn)在多個業(yè)務(wù)上。

其次，物業(yè)公司成本支出較為廣泛。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，城市化改造進(jìn)程的腳步不斷的加快，物業(yè)企業(yè)為了更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，也為了更好的擴(kuò)大自身的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。并在較為激烈的行業(yè)競爭中有所作為，需要不斷的提升自己的服務(wù)水平、服務(wù)范圍，并有效地?cái)U(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。物業(yè)公司為了更好的提升其核心競爭力、打造行業(yè)內(nèi)的口碑，需要在各方面提升管理水平。這樣一來，使得企業(yè)成本支出的范圍較廣。

最后，物業(yè)公司成本監(jiān)控線較長。物業(yè)公司的服務(wù)范圍的擴(kuò)大，導(dǎo)致物業(yè)公司管理成本控制線增長。因?yàn)殡S著物業(yè)公司的服務(wù)范圍的擴(kuò)大，導(dǎo)致物業(yè)公司管理工作需要對各個環(huán)節(jié)分工進(jìn)行細(xì)化，做到管理工作全面覆蓋，并且管理工作在時間上必須有持續(xù)性，所以物業(yè)公司進(jìn)行成本的監(jiān)控越長，投入的成本也越多。

二、物業(yè)公司成本管理的現(xiàn)狀

企業(yè)利潤的取得是依靠收入的增加、成本的減少兩個途徑來實(shí)現(xiàn)，而對于物業(yè)企業(yè)來說，這種小區(qū)規(guī)模相對固定、服務(wù)人數(shù)相對固定、收入相對固定的企業(yè)來說，成本管理是其提升目標(biāo)利潤的較為根本的手段。然而，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司在成本管理過程中存在著成本意識管理較為淡薄、成本管理規(guī)劃相對不完善，成本管理的方法較為落后及信息化建設(shè)程度較差的現(xiàn)狀。因而，有必要對于物業(yè)公司的成本管理現(xiàn)狀進(jìn)行相應(yīng)的揭示，從而為下一步有針對性的提出成本管理策略做為有效的鋪墊。

1.物業(yè)公司成本管理意識淡薄。

現(xiàn)代企業(yè)管理體系，企業(yè)的成本管理不應(yīng)僅由財(cái)務(wù)部門一家來完成，應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部樹立全員成本管理的意識。從物業(yè)公司的成本管理來看，其員工的成本管理意識較為淡薄，各職能部門的員工只是把自身工作做好作為己任，而對于成本管理相對輕視。并且，一些物業(yè)公司在進(jìn)行成本管理和控制的過程中，相應(yīng)的管理崗位設(shè)置不很合理，崗位的職責(zé)明確程度不夠，從而無法對員工形成有效的約束。使得員工的工作，規(guī)范程度不夠，沒有充分的發(fā)揮成本管理的工作價值，從而使得物業(yè)公司的成本管理工作難以盡如人意。

2.物業(yè)公司成本管理規(guī)劃不完善。

“凡事預(yù)則立”，任何工作都應(yīng)該有其相應(yīng)的規(guī)劃、行動計(jì)劃，從而才能在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中顯得井井有條。反觀物業(yè)公司的成本管理工作，其管理規(guī)劃不很完善，對于成本管理缺乏足夠的重視。僅是在提升運(yùn)營過程中，對存在的問題予以解決，從而導(dǎo)致成本的管理缺乏全局性與整體性。在實(shí)際成本管理工作中，管理工作主要分為成本的計(jì)劃與成本控制兩方面。成本的計(jì)劃過程中，對于成本支出估計(jì)不足，使得成本的計(jì)劃編制與實(shí)際相脫節(jié)。物業(yè)公司在落實(shí)成本控制的過程中，僅對成本的事后進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督，而缺乏事中的控制與事前的預(yù)測。最終導(dǎo)致物業(yè)公司難以通過加強(qiáng)成本管控來提升經(jīng)濟(jì)效益。

3.物業(yè)公司成本管理方法較為落后。

“工欲善其事，必先利其器”。任何一項(xiàng)工作，任何一項(xiàng)業(yè)務(wù)，若想做好，方法非常重要。從物業(yè)公司的成本管理方法來看，體現(xiàn)在成本管理方法較為落后方面。具體來說，物業(yè)公司受到傳統(tǒng)經(jīng)營管理方式的影響，在成本管理方面應(yīng)該仍然沿用傳統(tǒng)的管理方式，而缺少現(xiàn)代化成本管理手段，導(dǎo)致成本的管理效率及管理的質(zhì)量下降。另外，一些公司分類管理意識較差，使得成本管理的難度在不斷的加大，經(jīng)常出現(xiàn)由于成本的分類不清，導(dǎo)致成本管理效果降低。同時，少數(shù)物業(yè)公司內(nèi)部缺乏較為完整的成本考核體系，使得成本管理相對較為死板，與公司的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r不相符，靈活性不夠，難以實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營管理水平的有效提升。

4.物業(yè)公司成本管理信息化水平亟待提升。

隨著我國互聯(lián)網(wǎng)、IT 等信息化技術(shù)的不斷普及，企業(yè)的成本管理也離不開信息化建設(shè)。可以說，信息化手段的不斷普及，改變了一些公司的經(jīng)營管理方式及工作的模式。然而，從物業(yè)公司來看，其出于成本的考慮，信息化建設(shè)投入不夠，難以適應(yīng)成本管理的要求。同時，由于物業(yè)公司復(fù)合性人才較為缺乏，即使一些公司引進(jìn)了信息化成本管理軟件，由于員工的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)不強(qiáng)，難以對其進(jìn)行相應(yīng)的操作，從而使得信息化建設(shè)在物業(yè)公司的成本管理過程中難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

三、物業(yè)公司優(yōu)化成本管理的對策

1.增強(qiáng)物業(yè)公司成本管理意識。

意識決定行為，行為決定方向。對于物業(yè)公司來說，加強(qiáng)成本管理，首要問題是要增強(qiáng)其自身的成本管理意識。一方面，物業(yè)公司的管理層應(yīng)該重視成本管理，將成本管理作為其日常工作中較為重要的一個內(nèi)容；另一方面，要樹立全員成本管理意識，要使得物業(yè)公司各職能部門員工不斷的提升成本管理意識，將成本管理納入其工作的考核。最后，要設(shè)立專門的成本管理控制部門，使成本管理的責(zé)任能夠進(jìn)一步的落實(shí)。

2.加強(qiáng)成本計(jì)劃管理。

對于成本管理來說，應(yīng)該先有計(jì)劃、后有預(yù)算、最后執(zhí)行?？梢哉f，成本計(jì)劃是成本管理的關(guān)鍵。物業(yè)公司的成本計(jì)劃管理，首先要引進(jìn)較為先進(jìn)的成本計(jì)劃管理經(jīng)驗(yàn)，從而確定較為先進(jìn)成本計(jì)劃管理理念。其次，物業(yè)公司成本計(jì)劃管理要結(jié)合自身的運(yùn)營特點(diǎn)，將物業(yè)公司所涉及的各類成本逐一落實(shí)，并將其成本支出的計(jì)劃金額予以確定。最后，只有成本計(jì)劃是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，物業(yè)公司還應(yīng)該強(qiáng)化成本計(jì)劃執(zhí)行的紀(jì)律性，以提升成本計(jì)劃管理的執(zhí)行力，從而達(dá)到有效控制成本之目的。

3.不斷的改進(jìn)與創(chuàng)新成本管理方法。

時代在發(fā)展、社會在進(jìn)步，對于物業(yè)公司來說，加強(qiáng)成本管理需要不斷的改進(jìn)及創(chuàng)新其成本管理方法來適應(yīng)時代發(fā)展的需要。首先，物業(yè)公司根據(jù)其所服務(wù)的物業(yè)社區(qū)實(shí)際運(yùn)營狀況，對物業(yè)管理的方式進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，從而有效降低成本管理工作的難度。其次，物業(yè)公司應(yīng)該以品牌意識為工作重點(diǎn)，通過不斷的提升服務(wù)質(zhì)量，獲得客戶的滿意及認(rèn)可，使得員工能夠有效地落實(shí)物業(yè)管理工作規(guī)范，從而有效降低人工成本。最后，公司需要引進(jìn)相應(yīng)專業(yè)的人員，通過成本管理技術(shù)來實(shí)現(xiàn)成本管理工作的質(zhì)量提升。

4.加強(qiáng)信息化建設(shè)，著力培養(yǎng)復(fù)合型人才。

信息化時代，物業(yè)公司應(yīng)該有效的加強(qiáng)信息化建設(shè)投入來提升信息化管理水平，并通過信息化建設(shè)來革新成本管理的方式，提高成本管理的效率。物業(yè)公司可以通過信息化平臺來加強(qiáng)各類服務(wù)內(nèi)容的成本管理，并將相應(yīng)的成本以定額管理的方式錄入到信息化平臺管理當(dāng)中，利用信息化使成本管理更加的精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。同時，企業(yè)還著力培養(yǎng)及引進(jìn)復(fù)合型人才，選拔那些懂信息技術(shù)、知曉成本管理的復(fù)合型人才參與到成本管理當(dāng)中，使得成本管理信息化水平不斷的提升。

四、總結(jié)

成本控制與管理對于物業(yè)公司的發(fā)展至關(guān)重要。物業(yè)公司只有通過不斷的提升自身服務(wù)水平、有效的降低物業(yè)成本才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤。對于物業(yè)公司來說，加強(qiáng)成本管理應(yīng)該從不斷的增強(qiáng)成本管理意識、加強(qiáng)成本計(jì)劃管理、創(chuàng)新成本管理方法及提升信息化管理水平等方面做起，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)成本的管理及降低，從而不斷的提升物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)效益，以促進(jìn)其健康的發(fā)展。