基于價值鏈的物業(yè)管理企業(yè)成本管理

師玉鑫 北京易亨電子集團有限責(zé)任公司

引言

成本管理對企業(yè)提升競爭力、持續(xù)長久發(fā)展具有重大意義。特別是在新冠肺炎疫情的沖擊下，百年未有之大變局加速演進，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力，成本管理成為決定企業(yè)能否盈利、獲取競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已趨于成熟，市場競爭較為激烈，成本管理勢在必行。從企業(yè)價值鏈的各項活動著手，分析成本動因，從而尋找成本管理的方法，不失為一種思路。

一、物業(yè)管理企業(yè)價值鏈分析

邁克爾·波特提道：每個公司都是在設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、發(fā)貨和輔助其產(chǎn)品的過程中進行各項活動的集合體，所有的這些活動都可以用一個價值鏈來表明。物業(yè)管理企業(yè)雖與制造業(yè)不同，但仍擁有符合自身行業(yè)特點的價值鏈。物業(yè)管理企業(yè)價值鏈包括基本活動與支持活動，基本活動是指與客戶直接相關(guān)、為顧客創(chuàng)造價值的活動，包括承接項目、更新改造、物業(yè)服務(wù)、市場營銷、維修維保等；支持活動是指保障支持基本活動、輔助企業(yè)經(jīng)營的活動，包括黨建（國有企業(yè)）、安全、財務(wù)、法律、審計、信息系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施，招聘、培訓(xùn)、薪酬等人力資源管理活動，園區(qū)定位、物業(yè)服務(wù)設(shè)計、市場研究等技術(shù)開發(fā)活動，以及物資采購、服務(wù)采購等采購活動。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的必要性

（一）外部環(huán)境促使成本管理提上日程

從宏觀經(jīng)濟形勢進行分析，近兩年，面對復(fù)雜嚴峻的國際環(huán)境和國內(nèi)疫情暴發(fā)等多重考驗，我國經(jīng)濟發(fā)展堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，國民經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)發(fā)展，改革開放創(chuàng)新深入推進，民生保障有力有效，構(gòu)建新發(fā)展格局邁出新步伐，高質(zhì)量發(fā)展取得新成效。在全面認識我國經(jīng)濟建設(shè)取得的重大成就的同時，必須看到經(jīng)濟發(fā)展面臨的“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力。從行業(yè)環(huán)境分析，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正處于管理規(guī)模擴張、經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富、政策紅利釋放、增值服務(wù)涌現(xiàn)的快速發(fā)展期，市場競爭日益激烈，利潤空間逐步壓縮。新經(jīng)濟環(huán)境下，提升企業(yè)競爭力、向管理要效益成為物業(yè)管理企業(yè)立足市場、發(fā)展壯大的必答題，而成本管理與控制是這道必答題的關(guān)鍵。

（二）內(nèi)部問題推動成本管理落到實處

1.成本管理理念缺乏，降本增效難以實現(xiàn)

成本費用產(chǎn)生于營銷、采購、服務(wù)、管理等價值鏈的各個環(huán)節(jié)、各項活動，成本管理不僅是財務(wù)的事，只有企業(yè)上下全員認同、全員參與、全過程管理，才能實現(xiàn)降本增效。目前普遍存在“擴大收入才是硬道理”“成本管理是財務(wù)的事”等錯誤觀念，甚至認為成本管理對經(jīng)營活動起到限制和負向作用。然而，開源同時節(jié)流，才能最大限度地增加企業(yè)收益。如果僅依靠財務(wù)人員，推動成本管理這項工作的效果只會微乎其微，甚至可能只停留在紙面上。

2.人力資源管理粗放，人工成本居高不下

在人工智能、區(qū)塊鏈、云計算、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)未全面滲透物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域前，物業(yè)管理仍屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，人工成本占全部成本費用的比重較大。特別是受到市場經(jīng)濟等客觀因素的影響，人工成本逐年上漲。即使是帶有高年齡、低素質(zhì)特點的保安、保潔、綠化人員，雖然人員工資低，但數(shù)量龐大，造成人工總成本過高。此外，物業(yè)管理行業(yè)存在人員冗余、效率低下、工作懶散等現(xiàn)象，特別是國有企業(yè)，缺乏市場化崗位設(shè)置、人員配備及薪酬體系，導(dǎo)致人工成本居高不下。

3.基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施老化，能源成本疏于管控

受物業(yè)項目定位低、建設(shè)年限長等因素的影響，特別是有些園區(qū)由老廠房轉(zhuǎn)化而來，基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施老舊，能源管理措施不到位，導(dǎo)致計量精度低、電力耗損大、跑冒滴漏、資源浪費等問題。從經(jīng)營管理角度看，物業(yè)管理人員能源管控意識淡薄，缺乏對能源使用情況及盈利情況的分析，導(dǎo)致能源利潤較低甚至出現(xiàn)虧損的情況。

4.成本費用分散復(fù)雜，管理工具運用不當

“工欲善其事，必先利其器”。物業(yè)管理行業(yè)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，服務(wù)范圍廣，服務(wù)時間、服務(wù)內(nèi)容具有不可預(yù)見性，因此成本費用的發(fā)生呈現(xiàn)出分散性、復(fù)雜性和臨時性。如果企業(yè)沒有結(jié)合行業(yè)特點、企業(yè)實際情況及成本管理目標，選擇適宜的成本管理工具方法，管理效果定會大打折扣。

三、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的原則

進行成本管理前，應(yīng)首先明確成本管理的原則，用以指導(dǎo)成本管理方案的制定、成本管理的實施、控制和評價。與其他行業(yè)相同，物業(yè)管理企業(yè)成本管理應(yīng)遵循的原則如下：

（一）落實戰(zhàn)略原則

企業(yè)的一切經(jīng)營管理活動均要圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略開展，成本管理也不例外。成本管理不是指簡單的成本壓縮、成本控制，而要基于戰(zhàn)略視角和戰(zhàn)略全局，以推動戰(zhàn)略落地、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標為初心和使命。

（二）融合價值鏈原則

成本管理應(yīng)以企業(yè)的經(jīng)營管理活動為基礎(chǔ)，將成本管理嵌入企業(yè)價值鏈的各領(lǐng)域、各層次、各環(huán)節(jié)，做到目標落實、責(zé)任到人、控制到位，考核嚴格，實現(xiàn)業(yè)財融合。

（三）聚焦重點原則

成本管理不可事無巨細、面面俱到、無差異化對待。通過分析，選取重要事項、重大支出進行重點管理，以提高邊際效益和工作效率，而非重要項目可以適當簡化處理。

（四）成本效益原則

制定成本管理方案時，應(yīng)進行成本效益分析和預(yù)測，選取合適的成本管理工具方法，使得投入產(chǎn)出比最大化。同時，成本效益原則與聚焦重點原則相輔相成，避免出現(xiàn)收益小于投入成本的現(xiàn)象。

四、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的措施

（一）打造成本管理的環(huán)境

“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳?！绷己玫某杀竟芾憝h(huán)境、健全的組織管理體系可以為成功實施成本管理奠定堅實基礎(chǔ)。

1.樹立全面成本管理理念

“盤圓則水圓，盂方則水方?！睂⒊杀竟芾砹袨椤耙话咽帧惫こ?，總經(jīng)理掛帥，財務(wù)總監(jiān)牽頭，財務(wù)部負責(zé)規(guī)劃實施控制，審計部負責(zé)審計評價，各物業(yè)項目、各部門配合推進，形成全員認同、全員參與、全過程管理的良好局面。企業(yè)應(yīng)樹立全員成本管理理念，成本管理不只是財務(wù)部的工作，而是需要企業(yè)上下、各部門勠力同心、分工協(xié)作、共同完成。全過程管理是指對企業(yè)價值鏈的各個環(huán)節(jié)分別開展成本管理工作，同時也要統(tǒng)籌考慮，實現(xiàn)企業(yè)總成本的管理控制。此外，成本管理應(yīng)該是動態(tài)管理，成本管理工具方法、成本管理重點事項不是一成不變的，應(yīng)隨著企業(yè)戰(zhàn)略目標和內(nèi)外部環(huán)境的變化適時調(diào)整。

2.建立成本管理組織機構(gòu)

成本管理組織機構(gòu)是成本管理有效實施的基礎(chǔ)和重要保障。成立成本管理專項領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組，總經(jīng)理擔任領(lǐng)導(dǎo)小組組長、財務(wù)總監(jiān)等副總經(jīng)理擔任成員，領(lǐng)導(dǎo)制定成本管理工作方案，督查工作進展并持續(xù)跟蹤問效，組織領(lǐng)導(dǎo)成本管理考核獎懲工作，研究、決策方案落實過程中的重大事項；財務(wù)總監(jiān)擔任工作小組組長、財務(wù)部等所有部門、物業(yè)項目擔任工作小組成員，落實領(lǐng)導(dǎo)小組決定，制定成本管理具體工作方案并推進落實，實現(xiàn)成本管理目標。

3.健全成本管理制度體系

完善的制度是各種管理動作順利實施的前提，企業(yè)應(yīng)建立健全成本管理制度體系，使得成本管理制度化、流程化，包括預(yù)算管理制度、費用申報制度、考核獎懲制度等，強化成本管理的剛性約束，實現(xiàn)執(zhí)行有標準、控制有遵循、檢查可追溯、考核有依據(jù)。

（二）基于價值鏈的成本管理措施

1.戰(zhàn)略成本管理

哈佛商學(xué)院的羅伯特·卡普蘭教授曾指出，如果不提高成本信息的相關(guān)性，成本管理就難以為企業(yè)競爭力的提升提供管理基礎(chǔ)。戰(zhàn)略成本管理是指基于戰(zhàn)略視角，通過生成具有戰(zhàn)略相關(guān)性的成本管理信息，并以成本管理信息為杠桿，運用成本管理工具方法，來設(shè)定經(jīng)營目標、籌劃開拓市場、分配企業(yè)資源等，達到推動戰(zhàn)略落地、提升企業(yè)競爭優(yōu)勢的目標。

在成本管理中，要區(qū)分戰(zhàn)略成本管理和傳統(tǒng)成本管理，傳統(tǒng)成本管理立足于短期目標，成本管理目標是降低成本，節(jié)約是基本手段，但成本的降低是有條件和有限度的，一味降低成本，勢必會導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的下降，最終影響企業(yè)聲譽和經(jīng)營效益。而戰(zhàn)略成本管理以戰(zhàn)略視角看待成本，具有長期性、全局性和外延性，其以“較低的價值鏈總成本為客戶提供更優(yōu)的服務(wù)”為核心，將成本管理融入物業(yè)管理全過程，使企業(yè)擁有持久的成本優(yōu)勢。

不同時期，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采用不同的成本管理方式。在物業(yè)項目市場拓展時期，經(jīng)營重點在于品牌的宣傳和項目的獲取，成本管理應(yīng)具有開放性的特點；在物業(yè)前期接管時期，投入較大，管理成本迅速劇增，成本管理應(yīng)注重合理控制；在穩(wěn)定運營時期，經(jīng)營重點轉(zhuǎn)移到服務(wù)質(zhì)量上，成本控制和保證服務(wù)質(zhì)量并重。

2.更新改造成本管理

有些物業(yè)管理企業(yè)在獲取物業(yè)項目后，會對項目內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及附屬物進行裝修、維修、改造施工，包括但不限于新建、擴建、改建、修建、裝飾、更換設(shè)備設(shè)施、增設(shè)附屬設(shè)施等，以提高租金和物業(yè)管理費價格，獲取增值收益。對于沒有房地產(chǎn)企業(yè)背景的物業(yè)管理企業(yè)來說，對物業(yè)項目進行更新改造需要與設(shè)計公司、建筑工程公司、監(jiān)理公司合作，成本管理可以采用目標成本法。

目標成本法是以預(yù)期收入和目標利潤為基礎(chǔ)確定目標成本，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)項目定位和目標成本選擇適宜的設(shè)計方案、施工企業(yè)、設(shè)備品牌和監(jiān)理公司。目標成本的設(shè)定是否合理取決于預(yù)期收入的測算是否可靠，而收入預(yù)測依賴市場調(diào)查，市場調(diào)查的核心是客觀真實了解顧客對物業(yè)項目的價格、硬件、服務(wù)、資源等各方面的需求。首先，要對經(jīng)濟、政治、周邊市場等外部環(huán)境進行分析，預(yù)測其對物業(yè)項目收入的影響；其次，對現(xiàn)有顧客和潛在顧客進行問卷調(diào)查，直接獲取需求信息和價格參考；最后，分析相同地段、類似品質(zhì)物業(yè)項目（競爭對手）的項目品質(zhì)、服務(wù)特性、出租情況、價格信息等，為企業(yè)定價和預(yù)測收入提供依據(jù)。

根據(jù)目標成本選定施工方案后，要嚴格按照制度要求立項審批、費用申報、跟蹤監(jiān)控、竣工驗收、監(jiān)理審計，如存在偏離目標成本的風(fēng)險時，要加強控制，及時調(diào)整后期方案，避免出現(xiàn)偏離目標成本的情況。

3.物業(yè)服務(wù)成本管理

物業(yè)服務(wù)屬于物業(yè)管理企業(yè)價值鏈的基本活動，而保安、保潔、綠化屬于物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)性服務(wù)，具有勞動力密集、人工成本較高、附加值較低的特點，因此在不影響服務(wù)質(zhì)量的前提下降低保安、保潔、綠化服務(wù)的成本，顯得尤為重要。很多物業(yè)管理企業(yè)將保安、保潔、綠化等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)外包給專業(yè)公司，以降低管理成本，但仍存在多個物業(yè)項目分別采購、分別管理、人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象。

企業(yè)只是其所處產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)，跳出企業(yè)內(nèi)部價值鏈，將成本管理理念延伸到企業(yè)價值鏈的外部，是成本管理的另一思路。如果物業(yè)管理企業(yè)運營多個物業(yè)項目，集中采購保安、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)，根據(jù)物業(yè)項目的不同定位、不同品質(zhì)配備不同水平的物業(yè)服務(wù)，可以提高議價權(quán)，從而降低物業(yè)成本。同時，可以以長期合同、戰(zhàn)略聯(lián)盟、參股、合營甚至控股的形式，建立與物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商的紐帶關(guān)系，實現(xiàn)縱向一體化，幫助節(jié)約企業(yè)之間的交易成本。

隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已納入國家戰(zhàn)略層面，根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，實施“上云用數(shù)賦智”行動，推動數(shù)據(jù)賦能全產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)轉(zhuǎn)型，加快建設(shè)數(shù)字經(jīng)濟、數(shù)字社會、數(shù)字政府，推進網(wǎng)絡(luò)強國建設(shè)。在國家戰(zhàn)略的支持和引導(dǎo)下，多家科技企業(yè)已研發(fā)出數(shù)字園區(qū)解決方案，包括無人駕駛清潔車、智慧安防系統(tǒng)、能源管理平臺、“碳中和”解決方案、行政綜合管控平臺、防疫測溫虹膜技術(shù)等，可降低物業(yè)服務(wù)成本，實現(xiàn)降本增效和園區(qū)管理智慧化。

4.人力資源成本管理

人力資源是企業(yè)的核心競爭力，人力資源管理是企業(yè)價值鏈中重要的支持性活動，人力資源成本是物業(yè)管理成本中十分重要的組成部分。因此，實施人力資源成本管理，將人力資源從成本驅(qū)動變成效益驅(qū)動，提高人力資源管理效益至關(guān)重要。

一是簡化組織機構(gòu)，優(yōu)化人員配置。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對組織機構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，合理配置人力資源，減少人力資源浪費。人力資源崗位設(shè)置應(yīng)樹立精簡、高效用工原則，科學(xué)量定，合理設(shè)定配置標準，明確崗位職責(zé)，使得所有員工在各自崗位上發(fā)揮出最大價值。

二是優(yōu)化薪酬體系，完善考核機制。將員工工作業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量與薪資水平掛鉤，創(chuàng)建激勵機制，完善考核機制，多勞多得、不勞淘汰，從而提高員工工作效率，避免出現(xiàn)消極怠工、人員冗余情況，提高人力資源投入產(chǎn)出率。

5.其他活動成本管理

在物業(yè)管理企業(yè)的價值鏈中，更新改造、物業(yè)服務(wù)、人力資源管理屬于成本管理的重要活動，無論是重要活動，還是其他活動，成本管理均要運用全面預(yù)算管理這項工具。依托全面預(yù)算管理體系，明確各部門、物業(yè)項目費用控制目標，通過事前預(yù)算、事中控制、事后考核，確保成本管理全過程可控。

事前預(yù)算：通過預(yù)算編制，實行統(tǒng)籌布局、預(yù)算先行，將全年成本費用事前規(guī)劃、合理配置，為后續(xù)經(jīng)營活動及成本費用管控打下基石。

事中控制：通過財務(wù)報銷系統(tǒng)與全面預(yù)算管理系統(tǒng)對接，加大成本費用日常管控力度，成本預(yù)算嚴格實行精細化管控，避免出現(xiàn)“總額控制，各項混用”的現(xiàn)象，對超預(yù)算、預(yù)算外支出，堅持“非必要不支出，有必要嚴審批”原則，提高預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控力度，促進預(yù)算執(zhí)行有效性。

事后考核：事后考核是實現(xiàn)預(yù)算約束與反饋的必要措施，將各部門、物業(yè)項目成本費用預(yù)算執(zhí)行和管控工作完成情況與考核機制相結(jié)合，把控進展，發(fā)現(xiàn)問題，改進工作，督促全員為成本管理不斷努力。

結(jié)語

近年來，物業(yè)管理企業(yè)在快速發(fā)展的過程中，受諸多因素影響，疏于成本管理或成本管理存在問題，難以平衡業(yè)務(wù)擴張與降低成本的關(guān)系，從而對自身核心競爭力的提升產(chǎn)生不利影響。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在分析內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，選擇適宜的成本管理措施方法，降低物業(yè)管理總成本，提升經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。