“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風險分析

瞿曉蘭

（遵義道橋建設(shè)（集團）有限公司，貴州 遵義 563000）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟重要組成部分，擔任著推動國家經(jīng)濟發(fā)展的重要責任?！盃I改增”的提出，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃工作產(chǎn)生影響，增加企業(yè)的稅收籌劃難度。如何降低“營改增”對稅收籌劃的影響，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理能力，是企業(yè)發(fā)展中面對的問題。本文就此進行分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作的重要性

（一）提升企業(yè)的市場競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)較多，包括土地的開發(fā)經(jīng)營、房屋的開發(fā)經(jīng)營、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)、代建工程等等。企業(yè)在運行的過程中，需要繳納較多的稅額，增加企業(yè)的稅收負擔。通過稅收籌劃工作的實施與開展，可以降低企業(yè)稅收成本，提升自身的經(jīng)營與管理能力，從而獲得更多的市場份額，提升自身的市場競爭力。稅收籌劃工作中，需要稅務(wù)工作人員根據(jù)企業(yè)的未來發(fā)展目標，結(jié)合國家的政策，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行合理的規(guī)劃與籌劃，在合法的前提下，達到延遲繳稅或者少繳稅的目的。這樣一來，企業(yè)可以擁有很多的資金用于投資建設(shè)，提升企業(yè)各項工作實施效果的同時，提升企業(yè)的競爭力與綜合運行管理水平。

（二）提升企業(yè)的納稅意識

稅收是國家為了向社會提供公共產(chǎn)品、滿足社會需要、按照法律規(guī)定，參與社會產(chǎn)品分配、強制、無償取得財政收入的一種形式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有責任、義務(wù)向國家繳納稅務(wù)，為國家建設(shè)、社會和諧發(fā)展助力。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況的分析，發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)在以往繳稅納稅的工作中出現(xiàn)偷稅、漏稅的行為，利用一些違法的行為規(guī)避繳稅。這種行為對企業(yè)的發(fā)展與社會和諧發(fā)展產(chǎn)生不良的影響，無法保證企業(yè)合法運行與發(fā)展。稅收籌劃工作的實施，可以避免這一問題的發(fā)生，同時能夠提升企業(yè)的納稅意識，使其學會利用國家的稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)化企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，減少企業(yè)繳稅金額，使企業(yè)處于平穩(wěn)的狀態(tài)，為企業(yè)長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）影響企業(yè)的稅負

通過對房地產(chǎn)企業(yè)的繳稅情況調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在“營改增”實施前，房地產(chǎn)行業(yè)的稅率是5%，“營改增”后，按銷售不動產(chǎn)的收入的11%征收增值稅。“營改增”實施的目的，是減輕企業(yè)的稅負壓力，減低企業(yè)的稅負。但是在實施中出現(xiàn)了增加稅務(wù)的情況，增加企業(yè)的運行壓力。具體表現(xiàn)為以下兩點：第一，“營改增”實施后，建筑企業(yè)的稅負增加，為了降低自身的繳稅壓力，將稅務(wù)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)開發(fā)商。對于有建筑企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)來講，會因此受到較大的影響，增加繳稅壓力。第二，房地產(chǎn)企業(yè)繳納政府性規(guī)費時，獲得的發(fā)票并不是增值稅專用發(fā)票，與稅務(wù)制度要求的進項稅額抵扣條件不符，無法在繳納增值稅的時從銷項稅額中扣除，增加繳稅壓力。

（二）對開發(fā)成本產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本較多，如土地取得費、開發(fā)前期費用、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)配套設(shè)施費用等等。這些費用在開發(fā)成本中占有較大的一部分，也是稅收的重要組成。“營改增”的實施，對企業(yè)開發(fā)成本的實施主要體現(xiàn)在以下方面：第一，對采購成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運行的過程中，需要采購較多類型的材料，如鋼筋、水泥等等，材料供應(yīng)商的資質(zhì)不同，對企業(yè)稅負的影響也不同。如企業(yè)合作單位，是經(jīng)營規(guī)模比較小的廠家，那么在交易的過程中就無法獲得增值稅專用發(fā)展，無形中增加房地產(chǎn)開發(fā)成本。第二，對土地成本的影響。在財稅政策中，規(guī)定土地成本、建筑安裝成本符合一定條件的可以抵扣。“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變以往的土地開發(fā)方式，采用土地出讓、轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地資源，以此實現(xiàn)增值稅的抵扣，避免因為這樣那樣的因素影響土地成本，增加繳稅金額。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險

（一）稅收政策風險

所謂的稅收政策風險，就是籌劃風險與現(xiàn)行稅法、相關(guān)稅收政策之間的產(chǎn)生的沖突。我國處于發(fā)展的重要階段，相關(guān)部門會根據(jù)市場環(huán)境的變化，不斷地完善稅收政策，利用此調(diào)控市場環(huán)境，保證各個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。作為企業(yè)的稅務(wù)工作人員需要掌握國家稅收政策，利用現(xiàn)行的政策或者稅法進行稅收籌劃工作，以此保證企業(yè)稅務(wù)管理工作的有效性與先進性。但是在實際工作中，部分財務(wù)人員對現(xiàn)行政策與稅法的理解上存在一些問題，無法將此與稅收籌劃工作有機融合在一起，提升稅收籌劃工作的有效性。由于從業(yè)人員對稅收政策、稅法的不理解，影響稅收籌劃風險，影響企業(yè)的運行與發(fā)展。

（二）經(jīng)營管理風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作涉及企業(yè)的方方面面工作，會因為企業(yè)的經(jīng)營管理出現(xiàn)稅收籌劃風險，增加企業(yè)的運行壓力與稅收壓力。在企業(yè)稅收籌劃工作中，需要對內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營、管理工作進行全方位的分析與研究，根據(jù)稅務(wù)制度與稅法要求，在合規(guī)的前提下進行籌劃，以此保證稅收籌劃工作的科學性，為企業(yè)發(fā)展提供內(nèi)在支持。但是因為企業(yè)經(jīng)營管理工作，增加企業(yè)的運行難度無法保證此項工作實施的有效性，不利與稅務(wù)管理工作開展。

（三）法律風險

稅收籌劃工作，需要財務(wù)部門工作人員與稅務(wù)部門共同合作，通過雙方的溝通與互動，保證稅務(wù)籌劃工作的有效性與科學性。但是在實際工作中，由于稅收籌劃人員與稅務(wù)部門思考問題角度不同，對稅務(wù)政策的理解上也存在一些差異，這一情況的出現(xiàn)，增加了稅收籌劃的法律風險，無法保證此項工作的實施效果。

（四）對稅務(wù)籌劃理解不全面導致的風險

首先，部分企業(yè)過分追求稅務(wù)籌劃，忽略對稅收政策與財務(wù)核算規(guī)范的遵從，造成不科學稅收籌劃問題發(fā)生。這一問題主要表現(xiàn)在稅收籌劃方案與實際脫軌，無法保證企業(yè)成本效益，對企業(yè)長遠發(fā)展提供支持。這一問題的出現(xiàn)，對企業(yè)的稅務(wù)工作開展產(chǎn)生較大的影響，會對企業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生消極的影響。

其次，對對稅籌籌劃工作的理解不全面。部分企業(yè)雖然認識到稅收籌劃工作的重要性，但是并沒有真正地理解稅收籌劃工作的內(nèi)涵，認為該工作就是利用有效的手段減少企業(yè)繳稅金額。此外，部分企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員缺乏稅收政策、企業(yè)管理等方面的知識，在工作中出現(xiàn)統(tǒng)籌能力不強，稅收籌劃效果不佳的問題，造成稅務(wù)籌劃風險。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃不到位。稅收籌劃工作與企業(yè)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營等工作有著密切的關(guān)系，涉及增值稅、所得稅等稅種。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況與投資項目不同，對稅收籌劃工作要求也不同，需要稅務(wù)籌劃人員從多個不同的角度入手，以此保證籌劃工作的科學性。在實際工作中，由于稅收籌劃工作不到位，影響項目的成本管理與企業(yè)的稅務(wù)管理，無法為稅收籌劃工作的實施與開展提供基礎(chǔ)保障，造成籌劃風險。

四、“營改增”下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預防稅收籌劃風險的對策

（一）提升企業(yè)的風險防范意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行的過程中，為了提升稅收籌劃工作效果，提升風險應(yīng)對能力，需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作理念與稅收管理理念，明確稅收籌劃工作的重要性，結(jié)合“營改增”要求，創(chuàng)新稅收籌劃工作模式，為企業(yè)長遠發(fā)展助力。稅收籌劃風險意識的建立，是防范稅收籌劃對企業(yè)影響的前提，也是提升企業(yè)稅務(wù)風險控制與防范能力的關(guān)鍵。實際工作中，可以從以下方面入手，提升企業(yè)的稅收籌劃風險防范意識。

第一，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者的風險方法意識，使其意識到稅收籌劃風險管理工作的重要性，并將此體現(xiàn)在實際工作中，提升企業(yè)風險防范能力，減少因為稅收籌劃對企業(yè)經(jīng)營管理的影響。管理者的思想觀念直接影響企業(yè)稅務(wù)管理與經(jīng)營管理，是推動企業(yè)更好運行的關(guān)鍵。實際工作中，可以組織企業(yè)管理人員參與稅收籌劃學習活動，將稅收籌劃中存在的風險現(xiàn)在領(lǐng)導人員的學習活動中，使其意識到這一風險對企業(yè)運行的影響，為企業(yè)基層員工工作樹立良好的榜樣，提升風險防范與管理效果。

第二，對參與稅收籌劃的工作人員進行思想政治教育，提升其風險防范意識，使其樹立正確的風險防范意識，并根據(jù)相關(guān)的要求與制度進行實踐操作，以此規(guī)避稅收籌劃帶來的風險，提升企業(yè)的運行管理質(zhì)量。稅收籌劃工作人員對稅收籌劃工作會產(chǎn)生直接的影響，通過日常的管理，可以有效地避免這一問題，對企業(yè)的運行發(fā)展具有促進作用。

第三，制定風險防范制度，將此作為提升工作人員風險意識與預防風險的媒介，提升企業(yè)的財務(wù)管理工作效果。風險防范制度的建設(shè)與完善，規(guī)范稅收籌劃流程與行為舉止，可以優(yōu)化此項工作實施效果，能夠為企業(yè)稅務(wù)管理工作的實施提供基礎(chǔ)保障。風險防范制度建設(shè)前，需要對稅收籌劃風險進行分析，了解稅收籌劃風險的類型及影響，根據(jù)此制定相關(guān)的制度，對工作人員進行約束管理，為稅收籌劃風險方法工作開展打下堅實的基礎(chǔ)。

（二）加強稅收政策學習

在營改增背景下，出臺較多的稅收政策與稅法，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作實施的依據(jù)。對于企業(yè)的運行來講，稅收政策的變化，會對企業(yè)的繳稅、納稅產(chǎn)生一定的影響，對稅收籌劃工作的開展帶來一些風險。通過對國家稅收政策的分析，可以幫助相關(guān)人員更好地開展稅收籌劃工作，減少籌劃風險的發(fā)生，對企業(yè)管理工作實施與開展具有推動作用。實際工作中，可以從以下方面入手，掌握我國稅收政策。第一，增加與我國稅務(wù)部門的交流，第一時間獲取稅收政策，了解稅收政策的核心，并在稅收籌劃工作中靈活運用。稅務(wù)部門是出臺稅法政策的主要載體，通過對各項政策的實施，實現(xiàn)對各個行業(yè)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與稅務(wù)部門的溝通，可以獲取最新的稅法政策或者制度，能夠保證稅務(wù)籌劃工作的先進性與有效性，無形中提升稅務(wù)籌劃工作效果。第二，組織專門的學習活動，就國家的稅法政策進行針對性的學習活動，在實踐中提升從業(yè)人員對稅法政策的理解，根據(jù)此制定納稅方案，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。通過針對性的學習，可以保證稅法政策的落實效果，避免在稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)風險，影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作。利用多種方式，提升企業(yè)對稅收政策的理解，為政策實施與應(yīng)用做好鋪墊，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展提供更多的動力與支持。

（三）提升稅收籌劃人員專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作中，需要構(gòu)建一支專業(yè)的稅收籌劃人員隊伍，將此作為規(guī)避風險，提升企業(yè)運行管理水平的動力，提高企業(yè)的市場競爭力。針對當期稅收籌劃工作人員工作中存在的問題，可以采取以下措施：第一，對從業(yè)人員進行理論技能的培養(yǎng)，提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)素養(yǎng)，使其在理論知識學習的過程中形成負責人的工作態(tài)度。在理論培訓的過程中，將營改增內(nèi)容、國家新出臺的法律制度、稅法政策等體現(xiàn)出來，充實籌劃人員的知識結(jié)構(gòu)，提升其專業(yè)素養(yǎng)。第二，對稅收籌劃人員進行技能考核，提升其責任意識與認真工作意識，使其在崗位工作中發(fā)現(xiàn)自身工作中存在的問題與不足，并在實踐中靈活運用，以此夯實工作效果，提升稅務(wù)籌劃能力。第三，對稅收籌劃人員進行思想政治教育，提升其職業(yè)道德與思想品質(zhì)。部分工作人員因為專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德的因素造成稅收籌劃風險，影響稅務(wù)管理工作的實施。通過思想政治教育工作的實施，可以使工作人員對自身的崗位工作、職業(yè)發(fā)展形成正確的認知，并積極主動利用專業(yè)知識進行籌劃工作，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供專業(yè)支撐。

（四）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低稅收負擔

增值稅是增加企業(yè)稅收負擔的重要因素。在營改增背景下，為了降低稅務(wù)壓力，解決稅務(wù)風險，提升企業(yè)的稅務(wù)管理工作效果，加強增值稅抵扣鏈條的管理與籌劃工作，借此減輕稅務(wù)帶來的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定商品房的銷售價格后，那么相應(yīng)的銷項稅也就確定下來。由于銷項稅的籌劃空間有限，因此可以將稅務(wù)籌劃的工作重點放在進項稅中。在進項稅籌劃工作職能，可以利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結(jié)算方式、進項稅的認證時間進行稅務(wù)籌劃工作?；跔I改增的要求，立足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時點，做好稅務(wù)籌劃工作，制定符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案，以此減低企業(yè)的稅負，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營與管理水平。

五、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行的過程中，需要做好稅收籌劃工作，將此作為提升企業(yè)市場競爭力與綜合管理水平的媒介，利用該工作提升企業(yè)各項工作實施的有序性與有效性。實際工作中，構(gòu)建專業(yè)的稅收籌劃人員隊伍，提升企業(yè)的稅收籌劃風險方法意識，利用國家政策與稅法，提升企業(yè)的稅務(wù)管理工作效果，適應(yīng)“營改增”要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。