中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)共享服務(wù)中心建設(shè)的思考

黃志金

（漳州市通發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建 漳州 363600）

一、中小型房企建設(shè)財務(wù)共享中心的必要性

（一）提高會計核算準(zhǔn)確性，降低財務(wù)管理成本

從企業(yè)發(fā)展階段、產(chǎn)品業(yè)務(wù)發(fā)展周期雙重角度上看，中小型房企所屬企業(yè)發(fā)展階段的成長期，其建設(shè)經(jīng)營中的房產(chǎn)項目一般為數(shù)個，甚至以自身項目規(guī)模為基礎(chǔ)形成物業(yè)管理、裝修設(shè)計、園藝管理等多種衍生業(yè)務(wù)內(nèi)容。身處此階段的房企已有一定的業(yè)務(wù)儲備量、初步形成企業(yè)規(guī)模，并產(chǎn)生一定的協(xié)同效應(yīng)。但其內(nèi)部管理相對于業(yè)務(wù)發(fā)展而言具有一定的滯后性，在財務(wù)方面的具體表現(xiàn)為：會計核算在不同項目核算主體之間錯位，成本收益在不同業(yè)務(wù)之間未形成業(yè)務(wù)聯(lián)動和數(shù)據(jù)勾稽，提供財務(wù)信息具有重復(fù)性，特別在合并財務(wù)報表層面上形成偏差。

對企業(yè)自身業(yè)務(wù)的核算與監(jiān)督是財務(wù)會計的原始功能，是一切財務(wù)工作的起點(diǎn)，也是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。基于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的綜合稅負(fù)比其他行業(yè)大。特別是清算土地增值稅需要大量依賴前期項目信息，包含發(fā)票合法認(rèn)證等。僅僅依賴于財務(wù)人員不僅會增加數(shù)據(jù)的錯誤率，而且增加人力成本和財稅風(fēng)險。因此，中小型房企建設(shè)財務(wù)共享中心必須以核算與監(jiān)督業(yè)務(wù)內(nèi)容為出發(fā)點(diǎn)，運(yùn)用專業(yè)財務(wù)術(shù)語提供準(zhǔn)確信息，并由此進(jìn)行轉(zhuǎn)化為共享信息。這是企業(yè)提升財務(wù)管理水平、企業(yè)整體組織管理效率的第一步，亦是降低內(nèi)部財務(wù)管理成本、外部財稅風(fēng)險的基礎(chǔ)前提。

（二）促進(jìn)財務(wù)與業(yè)務(wù)融合，實(shí)現(xiàn)財務(wù)體系現(xiàn)代化

房地產(chǎn)開發(fā)屬于建筑行業(yè)大類之中比較特殊的行業(yè)，與其他建筑行業(yè)的差異性主要體現(xiàn)于業(yè)務(wù)本身營利性、涉及相關(guān)利益群體廣泛、產(chǎn)業(yè)鏈條深遠(yuǎn)且產(chǎn)業(yè)鏈整體具有一定的金融屬性。從項目生命周期的縱向角度，房企的業(yè)務(wù)涉及項目可行性研究、項目定位、規(guī)劃設(shè)計等前期準(zhǔn)備工作，項目施工、驗(yàn)收、修補(bǔ)等建設(shè)工作，銷售策劃、房屋銷售、物業(yè)服務(wù)等終端消費(fèi)工作；從不同項目的橫向角度，同一房企所處不同地區(qū)的項目在財稅、土地、金融等政策方面，土質(zhì)結(jié)構(gòu)、地理位置等建設(shè)方面均略有差異，進(jìn)一步地，共享中心需要促成不同項目之間的信息傳遞與資源優(yōu)勢互補(bǔ)；從時間序列的角度，在橫縱向差異的基礎(chǔ)上，房企的項目業(yè)務(wù)內(nèi)容隨著時間的推移而進(jìn)行不同程度上的調(diào)整。時間序列上的業(yè)務(wù)變動是所處全行業(yè)中的企業(yè)在不同發(fā)展階段所面臨的共性，動態(tài)屬性在房企中尤為凸顯。因此，房企在錯綜復(fù)雜的業(yè)務(wù)中形成動態(tài)平衡相對而言更具有挑戰(zhàn)性。

財務(wù)是現(xiàn)代企業(yè)管理當(dāng)中的重要模塊，其本質(zhì)目標(biāo)是服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，以此提升企業(yè)經(jīng)營管理效能，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。中小型房企實(shí)現(xiàn)財務(wù)體系現(xiàn)代化建設(shè)是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展不可缺少的部分。因此，房企財務(wù)體系現(xiàn)代化的前提基礎(chǔ)是財務(wù)系統(tǒng)深入項目業(yè)務(wù)內(nèi)容——既在項目共性中減少管理成本，提升財務(wù)管理效率，又在項目內(nèi)容差異上精準(zhǔn)進(jìn)行核算監(jiān)督——實(shí)現(xiàn)財務(wù)與業(yè)務(wù)共融，其本質(zhì)是降低財務(wù)與業(yè)務(wù)之間的溝通成本。這是共享中心能夠?qū)ζ髽I(yè)財務(wù)活動與業(yè)務(wù)活動進(jìn)行科學(xué)把握的原因所在。

（三）以財務(wù)共享中心為基礎(chǔ)形成數(shù)據(jù)資產(chǎn)，提高企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量

基于房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)實(shí)際與專業(yè)財務(wù)信息描述所建立的現(xiàn)代化財務(wù)體系形成整個企業(yè)信息共享中心。共享是該中心促使企業(yè)經(jīng)營信息在各個員工之間構(gòu)成信息對稱的重要手段。進(jìn)一步地，共享的目的是為企業(yè)員工提供信息支持，促使其在管理活動、生產(chǎn)經(jīng)營等企業(yè)運(yùn)行過程中做出正確決策，以此提高管理與經(jīng)營效率，拉大企業(yè)盈余空間。

數(shù)據(jù)資產(chǎn)是信息革命的時代背景之下，以數(shù)字經(jīng)濟(jì)崛起為支撐的一種具有時代屬性的新型資產(chǎn)。眾多學(xué)者已對數(shù)據(jù)資產(chǎn)從財務(wù)視角進(jìn)行研究。首先，數(shù)據(jù)能夠成為企業(yè)的資產(chǎn)源自其能夠帶來經(jīng)濟(jì)利益；其次，數(shù)據(jù)資產(chǎn)具備與無形資產(chǎn)相類似，與有形資產(chǎn)相異的屬性；再次，數(shù)據(jù)資產(chǎn)具有非貨幣性，將數(shù)據(jù)資產(chǎn)以貨幣屬性進(jìn)行衡量是實(shí)踐層面與理論研究的難點(diǎn)；最后，當(dāng)前數(shù)據(jù)資產(chǎn)屬于表外資產(chǎn)。

顯然，財務(wù)共享中心屬于數(shù)據(jù)資產(chǎn)的狹義范疇，主要為企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理提供內(nèi)生動力源。企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量，既受到財務(wù)共享中心本身質(zhì)量的直接影響，又通過共享中心與其余各項資產(chǎn)的高度融合而產(chǎn)生間接影響。進(jìn)一步地，不論間接影響或是直接影響，企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量均受到數(shù)據(jù)量本身邊際效用遞增或遞減趨勢的影響。因此，中小型房企隨著橫向業(yè)務(wù)多元化與縱向業(yè)務(wù)縱深發(fā)展，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)量邊際效用遞增，以提升企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量，是建設(shè)財務(wù)共享中心的意義所在。

二、當(dāng)前中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)共享服務(wù)中心建設(shè)存在的問題

（一）人力資源與成本因素影響財務(wù)共享中心建設(shè)進(jìn)程

成長期的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)建設(shè)過程中所面臨的問題主要表現(xiàn)為內(nèi)部組織建設(shè)滿足不了業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。在人力資源方面，企業(yè)管理人員的思想與組織改革魄力、企業(yè)員工不具備組織變革的職業(yè)素養(yǎng)均會影響財務(wù)共享中心建設(shè)的進(jìn)程；在項目收益性方面，財務(wù)共享中心的建設(shè)不僅僅需要物質(zhì)與時間投入，而且在建設(shè)期間還會影響項目建設(shè)的進(jìn)程，由此造成收入推移與成本增加的局面。

從人力資源的角度上看，中小型房企的管理人員，特別是創(chuàng)始人，從以往小微企業(yè)的環(huán)境中孕育。其以往的組織環(huán)境具有管理人員數(shù)量較少、管理方式偏向管理人員親力親為的特點(diǎn)。中小型房企的基礎(chǔ)工作人員，在學(xué)歷教育水平、自身學(xué)習(xí)能力、年齡等應(yīng)對組織管理變革的基本職業(yè)素養(yǎng)存在欠缺。因此，人力資源的固有特征不能適應(yīng)成長期的中小型房企建設(shè)財務(wù)共享中心的需要。

從成本管控的角度上看，一方面，共享中心的建設(shè)不僅僅需要以人力資源更新為主要內(nèi)容的組織革新，而且需要以適應(yīng)新業(yè)務(wù)發(fā)展需要與新技術(shù)發(fā)展管理需要的資金投入，在建設(shè)過程中會產(chǎn)生人力成本、資金時間成本；另一方面，房企的項目建設(shè)周期比一般性企業(yè)生產(chǎn)周期長，且中小型房企的建設(shè)項目數(shù)量不多，由此在收益上資金回款速度慢且收入結(jié)構(gòu)單一。這將使共享中心的建設(shè)面臨雪上加霜的處境，是中小型房企在共享中心建設(shè)方面所面臨的現(xiàn)實(shí)困境。

（二）財務(wù)信息與業(yè)務(wù)實(shí)際存在內(nèi)容差異、時間滯后

房企項目建設(shè)具有與其他企業(yè)不同的生產(chǎn)經(jīng)營特性：一是在項目建設(shè)過程中受到自然資源局、房管局、建設(shè)局、環(huán)保局、財稅部門、城管部門等多個政府機(jī)關(guān)的監(jiān)管；二是項目建設(shè)周期長，建設(shè)成本受到市場波動的影響大，中小型房企能夠在短期內(nèi)迅速做出反應(yīng)的可能性小；三是項目建設(shè)與商品房銷售存在時間差異，商品房的銷售價格受到政策變動、市場變化的影響大?；谛袠I(yè)特殊性，以財務(wù)信息為主體的共享中心必然與其他一般企業(yè)的建設(shè)存在差異。建設(shè)財務(wù)共享中心以實(shí)現(xiàn)信息對項目建設(shè)運(yùn)營實(shí)際的精準(zhǔn)反映是共享中心服務(wù)項目業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，也是促進(jìn)房企可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

中小型房企的企業(yè)規(guī)模較小，處于業(yè)務(wù)帶動內(nèi)部管理的發(fā)展階段，其期初的管理模式往往是先滿足當(dāng)下的業(yè)務(wù)需要。針對各個政府監(jiān)管部門的信息需求往往在當(dāng)下采取東墻補(bǔ)西墻的應(yīng)對方式，企業(yè)部門之間存在信息壁壘導(dǎo)致信息在各個部門之間未能實(shí)現(xiàn)充分流動。這是財務(wù)信息未能進(jìn)行有效呈現(xiàn)的關(guān)鍵原因。因此，從時間序列的角度，面對不斷變化的市場需求和數(shù)據(jù)更新，財務(wù)信息在反映即時的業(yè)務(wù)信息上存在時間滯后，造成信息之間未能相得益彰的困境。

財務(wù)信息與業(yè)務(wù)實(shí)際之間的差異性與滯后性兩者相互影響，一方面，差異性是由部門間的信息壁壘和信息滯后造成的；另一方面，滯后性是由于業(yè)務(wù)和市場的不斷變化發(fā)展造成的，這反過來引起一定的差異性。這是當(dāng)前中小型房企在財務(wù)共享中心所面臨的實(shí)際問題。

（三）以財務(wù)信息為基礎(chǔ)的共享中心呈現(xiàn)邊際效用遞減的特點(diǎn)

邊際效用是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)術(shù)概念，是指當(dāng)其他消費(fèi)量不變時，隨著某種服務(wù)的消費(fèi)量遞增，其帶給人的效用是遞減的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設(shè)一般歷經(jīng)收入成本預(yù)算、項目施工建設(shè)、商品房銷售、建筑檔案歸檔等多個階段。隨著多個工程建設(shè)項目同時推進(jìn)，中小型房企所面臨的財務(wù)、工程、銷售等各方面的信息與日俱增，無形中給內(nèi)部組織管理效率不高的企業(yè)帶來新的管理壓力。信息的增加給內(nèi)部管理效率帶來負(fù)面影響與數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代下大數(shù)據(jù)能夠降低管理成本的特征相違背。

中小型房企的共享中心呈現(xiàn)邊際效用遞減的特點(diǎn)除自身信息日益龐大、內(nèi)部管理效率未能與信息量相匹配之外，關(guān)鍵的在于企業(yè)管理的技術(shù)支持未能打破部門之間的信息壁壘。進(jìn)一步地，信息在企業(yè)內(nèi)部部門之間、企業(yè)內(nèi)外之間傳遞的過程中未能確保安全性，以至于未能形成基于自身發(fā)展目標(biāo)在企業(yè)內(nèi)外形成信息不對稱性。這將進(jìn)一步增大共享中心邊際效用遞減的屬性，降低共享中心本身應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的價值。因此，以共享中心為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)資產(chǎn)本身屬于表外資產(chǎn)，中小型房企的信息呈現(xiàn)邊際效用遞減的現(xiàn)狀給數(shù)據(jù)資產(chǎn)的價值帶來減值效應(yīng)，甚至也對管理效率等其他表外資產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)面影響。

三、解決對策

（一）重塑組織結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)扁平化管理

扁平化組織管理模式源自亞當(dāng)·斯密的分工管理理論，其核心思想是分工協(xié)作。誠如前文所述，中小型房企應(yīng)采取扁平化管理的組織形式，核心是由房企本身的業(yè)務(wù)具備項目開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營周期長、行業(yè)市場變化不確定性大等特性倒逼企業(yè)運(yùn)營信息及時、準(zhǔn)確的需求所決定。對于任何企業(yè)而言，向組織結(jié)構(gòu)要管理效率是最核心的舉措，不論企業(yè)處于何種階段，均能達(dá)到釜底抽薪的效果。特別是針對國有企業(yè)的企業(yè)而言，通過扁平化管理提升管理效率更是迫在眉睫。

財務(wù)共享中心能夠?qū)崿F(xiàn)中小型房企重塑組織結(jié)構(gòu)、落地扁平化管理是由財會工作貫穿企業(yè)經(jīng)營管理的始終、全方位所決定的?；诜止f(xié)作的理論基礎(chǔ)與信息共享的實(shí)踐需要，精細(xì)化是財務(wù)共享中心建設(shè)的前提。因此，實(shí)現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部門之間實(shí)現(xiàn)互通有無，積極實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)外溝通，是構(gòu)建財務(wù)共享中心的第一步，亦是從內(nèi)部改變企業(yè)生存環(huán)境的重要舉措。

人，是組織結(jié)構(gòu)最核心的因素。不僅僅財務(wù)人員是共享中心建設(shè)的主心骨，而且企業(yè)中的所人員，甚至緊密聯(lián)系的利益相關(guān)者，均是財務(wù)共享中心的建設(shè)者、管理者與分享者。這是財務(wù)共享中心能夠推動組織管理實(shí)現(xiàn)扁平化的題中之義。鑒于房企中小型的規(guī)模特性，財務(wù)人員的數(shù)量一般低于十人。財務(wù)人員的質(zhì)量——通用的財會知識理論、房地產(chǎn)行業(yè)特殊的財稅實(shí)踐、令人折服的職業(yè)素養(yǎng)——直接決定共享中心的建設(shè)質(zhì)量。中小型房企在人力資源管理的模塊里，人員招聘著重考慮財務(wù)人員的學(xué)歷學(xué)校、財稅證書及項目經(jīng)歷，人員培訓(xùn)應(yīng)塑造財務(wù)人員自我學(xué)習(xí)的自驅(qū)力并輔之一定的專業(yè)培訓(xùn)。從財務(wù)人員為切入點(diǎn)，進(jìn)而拓展到企業(yè)所有人員的人力資源管理，是重塑組織結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)扁平化管理的關(guān)鍵，對建設(shè)共享中心至關(guān)重要。

（二）財務(wù)與房產(chǎn)項目共融，實(shí)現(xiàn)信息共享

當(dāng)前，中小型房企財會部門對項目運(yùn)營管理、企業(yè)盈余的共享程度不高，以此產(chǎn)生財務(wù)與業(yè)務(wù)之間的矛盾，關(guān)鍵在于財務(wù)信息與業(yè)務(wù)實(shí)際信息之間面臨內(nèi)容差異、時間滯后的現(xiàn)實(shí)問題。進(jìn)一步地，財務(wù)部門是企業(yè)管理模塊中必不可少的部分，從橫縱向的角度均與業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，這將進(jìn)一步升級業(yè)財矛盾，成為房企經(jīng)營管理中的負(fù)面因素。

財務(wù)信息與房產(chǎn)項目業(yè)務(wù)存在內(nèi)容差異根本原因在于中小型房企各個部門之間存在信息壁壘，由此造成財務(wù)信息不能如實(shí)反映業(yè)務(wù)內(nèi)容。因此，財務(wù)共享中心必須以打破部門壁壘為切入點(diǎn)：一是打破財務(wù)人員與其他部門人員壁壘，特別是控制項目建設(shè)成本的工程部與實(shí)現(xiàn)項目收入的營銷部，即發(fā)揮扁平化組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)人員對流；二是通過會計語言與項目語言之間的平衡點(diǎn)建立統(tǒng)一的業(yè)務(wù)信息標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)整齊劃一，充分實(shí)現(xiàn)分工協(xié)作，確保共享信息準(zhǔn)確、有效；三是消除共享信息與項目實(shí)際內(nèi)容之間的時間差異，確保共享信息的及時性。

財務(wù)信息與項目實(shí)際信息之間的差異性和滯后性兩者相輔相成，一方面，內(nèi)容差異是導(dǎo)致時間滯后的結(jié)果；另一方面，時間滯后是導(dǎo)致內(nèi)容差異的原因。因此，從企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的視角，解決兩者之間的內(nèi)容差異，能夠水到渠成地解決兩者之間的時間差異性；從企業(yè)外部的視角，信息共享中心的人員必須對外部信息進(jìn)行及時反饋，特別是對于建筑材料價格波動、商品房政策與市場信息變化。

四、結(jié)束語

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)的時代背景之下，在房地產(chǎn)行業(yè)存在調(diào)整的宏觀政策之下，為提高中小型房企經(jīng)營管理效率，本文從財務(wù)體系為視角，以中小型房企所處的發(fā)展階段及企業(yè)特征為實(shí)際出發(fā)點(diǎn)，提出從組織結(jié)構(gòu)變革、業(yè)財信息共融與共享、提高信息共享程度與數(shù)據(jù)安全性三個角度提出建設(shè)財務(wù)共享中心的方法，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)共享信息邊際效用遞增，提高數(shù)據(jù)資產(chǎn)質(zhì)量，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平，組織促進(jìn)中小型房企可持續(xù)發(fā)展。